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文亮語
回科大同學的一封信
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年7月27日

  7月22日,我在文亮語寫了一篇文,講學生唔應該做包租金,得到那位同學的回應,講他在包租的過程上,與Q房網合作,學了不少租樓的知識,Q房網香港老總陳坤興先生是我好朋友,我相信他的同事樂於指導後輩,但陳先生始終是生意人,不能夠永遠無條件指導,況且,租務已經不是物業代理的主力生意,何況是包租,至於地產商,他們以賣樓為主,租務生意他們沒有興趣,我覺得地產商派人與同學商談,只不過敷衍而已,他們不會認真,同學們無謂浪費時間,最後,工廈改建為學生宿舍,如果工廈那麼容易改用途,CY就不用頭痛。

  我對科大有深厚感情,小女十一、二年前拔尖入科大環球商學院,我有幾年接接送送,不但認識不少教授,連保安都認識我,在大約2003年尾,我與十多位教授閒談,我慫恿他們放棄宿舍,改領房屋津貼買樓,雖然,他們所住的宿舍有2,600呎,自置物業只得1,000呎,但又有什麼所謂,他們大多數只得兩夫婦連一個家傭,1,000呎的單位已經足夠,他們大多數都聽我的建議,到了今日,他們當中有一些已經退休,那份退休金不及物業的升值,我不時都收到他們說多謝的訊息,我代表小女多謝他們的指導。

  小女在科大讀書時,自願入星巴克做最基層工作,從而了解咖啡店是否能夠承受龐大租金,再制定有關投資計劃,現在,我們最少有十個舖位租給咖啡店,當時亦有人話我兩父女傻咗,小女竟然入星巴克賣咖啡,亦有人認為我們財政出現問題,老實說,我亦要去銀行解釋,銀行家知道之後,反而更放心借錢給我們,不過,亦浪費了小女不少讀書時間,好彩佢都能夠一級榮譽畢業。但我始終認為,大學生應該要享受大學生活,提高學術水平,準備融入社會,面對挑戰,搵錢是次要,希望各位大學生明白。為了各位更加明白,我將來信印出來,當然沒有公開同學私隱。

科大同學的來信

湯先生您好,我是在您文中提及過的包租公

我是香港人,香港科技大學大三學生

是次做包租主要是為了真正認識內地生租務市場,包括學生可接受價位,租期,決策動機,時間性等等商業因素,為了下一年尋找針對內地學生的大型項目作準備,包括改建工廈作校外學生宿舍用途,內地生借貸等等。

經過這次和Q房網合作,開記者招待會,也引起了某幾個發展商注意。所以希望湯先生有空指教我這個年青人,商約另談。

 
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2. 丸子 2015-07-27 10:32:22
Wa!囡囡好叻呢👍
3. thatha 2015-07-27 10:42:57
Dr  Tong ,
能夠教出如此優秀的女兒,真的厲害。更難得女兒有像關懷別人的心,並不是一般的千金小姐。你與太太定必用了不少心血。佩服佩服。
4. 黃加× 2015-07-27 11:23:41
虎父龍女, 富2代能為深入調查做基層工後再投資, 我諗唔係好多富2代做到。 加上當年仲係學生。first hon。 跳級。 勁!

我有d 生意有幸接觸過大陸學生租客。 比一般香港人要求多好多。  要提供乜, 包乜, 樓價,樓契, 保險, 。。。。。。。...你諗唔到都會問。 比少少錢租個床位, 要酒店服務。 

賺錢唔係多, 但問題多多。


5. 東方財經 2015-07-27 11:43:53
大學生百萬拓網收租

大學宿位供不應求,科技大學 3 名學生成立網站「漂樂居」,將較早前投資逾百萬元承租各區的單位,重新分拆出租予未有宿位的非本地學生,今個暑假短短兩星期已租出約 30 個租盤,佔承租單位約八成,整個計劃料回報率高達 10%。


漂樂居林駿銘(右)稱,業務投資逾百萬元。左為 Q 房網陳坤興。(何頴賢攝)


分租單位攻大陸學生

九十後的林駿銘正就讀香港科技大學工業工程系 3 年級,與兩位大學同學創立上述網上合租平台,並承租沙田第一城、大圍名城、紅磡海濱南岸及將軍澳東港城等屋苑單位,再透過其網站將單位分拆出租予正就讀或已畢業的非本地大學生,每個床位月租介乎 2,000 至 6,000 元。

現時約 80 至 90 個非本地學生透過其網站租用床位,當中六至七成為內地生,其餘來自日本及韓國等地區,涉及月租約 50 萬元。他又希望,未來可以租用全幢物業,再分拆租予目標學生。

他舉例,該網站承租的一個名城四房戶,實用面積約 1,300 方呎,由 6 名非本地學生分租,每人月租約 3,000 至 5,900 元,共涉 2.8 萬元,較市值租金 2.6 萬元高。Q 房網香港董事總經理陳坤興稱,該公司受漂樂居委託作租務顧問,而每個單位的業主均知道單位會分拆再出租。

美聯布少明稱,今年上半年租務市場,1 萬元或以下的住宅租務比率佔整體僅約 11.1% 的低水平。中原陳永傑稱,過去三年暑假租金升幅均優於全年平均數,如去年八月 100 個大型屋租金升幅約 2.3%,高於全年平均的 0.9%。

來源:2015年7月21日(東方財經)
6. 樓市好友 2015-07-27 13:18:13
做學生唔守學生本份. 去做包租公. 炒高本地租金市場, 實在唔要得. 
7. 珍惜香港 2015-07-27 15:35:04
珍惜香港

記得上次,環球經濟新常態之續,寫到最後一篇,提到香港嘅人口,逐漸老化,好多物業持份者,都已經上咗年紀;佢地封印住嘅物業,亦佔市場總貨量一個非常可觀嘅部份。而基於人望高處,水向低流呢個市場本性,矛頭,最終都會指向呢個龐大嘅社群。要拆解呢個局,當時曾經閃過一個概念,但呢個預測,前衛到連我自己都未可以接受,結果都喺冇寫到。

上星期,博士出咗篇嘢話,學生唔應該做包租公,又令我回想起果件事。今日博士再出文跟進,咁我就視之為緣,同大家分享一下。

早响一年前,我回應姚博士,對於佢提議政府從市場租入大批物業,轉租俾有需要家庭嘅睇法,話喺審慎正面。正面,喺因為呢個雙贏辦法,唔屬於撐此打彼嘅消極手段;審慎,就因為由政府操刀,執行上會面對好多問題,官僚機構喺好難有效處理。其實,果陣對「包租」或會成為趨勢呢個概念,已經有個雛形。

宏觀上,香港作為一個成熟嘅經濟體,好多嘢,透明化、規範化、企業化,已經喺大勢所趨。依家生意難做咗,而向上游嘅機會同形式,亦已經大不如前。小企業難以生存大企業亦要薄利多銷;而市民亦會喪失好多低風險高回報嘅投資機會。收租佬呢個行業,會唔會面對同一命運?

漂樂居之事,又令我諗起一年前,同大家分享過內地來港留學生夾租嘅經驗,當時我話,收租佬,只喺一個服務性行業。當市場上嘅物業持份者,年紀越嚟越大,再加上將來政府對收租佬嘅政策,就算唔收緊,亦唔會放鬆,佢地未必仲有心力,去應付收租呢個行業。至於佢地嘅下一代,個江山又唔喺自己打番嚟,有力唔代表有心。到最後,倒不如花啲固定成本,交俾人打理。

「包租」呢個行業,將來會唔會大行其道,甚至走向企業化

有求就有供,要發生嘅,始終都會發生。

暑假已經過咗一半,如我所料,我租俾內地來港留學生嘅物業,又好順利咁轉租咗俾佢地介紹嘅師弟師妹啦!唔使經地代,仲加埋租添。原來,經過多年發展,佢地已經有個聯網,互相介紹搵樓夾租。作為收租嘅前線,我見到嘅市場,喺好真實;有啲人,否定剛需,我認為喺自欺欺人。我感受到嘅剛需,喺好實在,同心理冇關,亦同樓價冇關。總之,要住,就喺咁簡單。政策、樓價、市場心理之類,唔會影響剛需嘅積聚,極其量只會拖延一下,將問題連本帶利推到未來。

都喺果句,有求就有供,要發生嘅,始終都會發生。
8. 葉子 2015-07-27 16:18:42
唔知做包租既話, 稅又會點計呢?
我可唔可以用平價租比朋友, 再分租比租客而總體會平左或貴左稅呢?
9. 過來人 2015-07-27 16:29:08
明明大陸學生都因為佔中唔來香港,香港又政治化,創科局都過唔到,精英都去上海唔去香港,滬港通都帶唔起港股,反而上海自貿區如火如荼,冇中央政策支持香港金融中心地位好快比上海最代,睇唔到呢種生意會有得做,有應該都係水尾,係上海深圳做或者得,因為大陸樓面積偏大而租金回報低更有分租空間。


10. 珍惜香港 2015-07-27 16:30:55
珍惜香港TO:湯博士、網主、Admin

今日,我寫回應嘅時候,發現部份連結唔再 WORK。原來 PHK_TML4 專欄已經刪除咗,呢個專欄,喺博士因應佔中事件而成立,題為「反佔中」,後嚟佔中事件過後,就改為「政策篇」

點解要刪除呢個專欄?

其實,有啲專欄,好耐冇再 UPDATE,都一樣留番响度。作者嘅文章,同好多回應者嘅文章,都喺好值得保留,刪除一個專欄,會一次過令好多文章消失,真喺好可惜。而我响呢度嘅回應,自己都冇留底,你地一次過刪除哂,有冇顧及我地嘅感受?

網主同 Admin 唔會隨便刪除專欄,應該喺博士嘅意思。

希望博士重新考慮一下,開番個專欄,謝謝!
11. Admin 2015-07-27 17:08:59
To 珍惜香港,
我們將「以波論樓」和「政策編」合併了現在的「敢說亮話」,過往的文章和回應也在裡面。
12. Oscar Lam 2015-07-27 21:35:29
回8/f 葉子
唔知做包租既話, 稅又會點計呢?
包租是一盤生意,賺取的利潤要交所得稅。如果以個人名義做生意,要交15%所得稅。如果是有限公
司,稅率是16.5%。

我可唔可以用平價租比朋友, 再分租比租客而總體會平左或貴左稅呢?
這樣的安排並不會節省稅金。以平價租比朋友,你固然可以節省稅金。但當你朋友以市價分租給租客
時會賺取利潤,而這個利潤要交所得稅。因此,總體來說沒有好處。

14. 珍惜香港 2015-07-27 22:05:39
珍惜香港TO:11/F Admin

啊 ... 原來喺咁,真喺唔好意思。

但喺,之前眾多連結,要搵番哂出嚟改,恐怕會好大陣象。不過,我發覺「政策編」「以波論樓」嘅合併,其實只喺响連結上將 PHK_TML4 改為 PHK_TML3,而 &id= 之後嘅參數喺冇變過。

Admin 可否幫一個小忙?只要令 author=PHK_TML4 再生效,但就直接指去 author=PHK_TML3 度,咁之前嘅所有連結就會兼容,唔使修改啦!

謝謝幫忙!
15. 小鳳 2015-07-27 22:05:43
香港科技大學工業工程系 3 年級學生,不去學有所用,去幹些三姑六婆賴以為生的包租婆事。唉!不思長進!
18. 小鳳 2015-07-27 22:05:57
香港科技大學工業工程系 3 年級學生,不去學有所用,去幹些三姑六婆賴以為生的包租婆事。唉!不思長進!
21. 小鳳 2015-07-27 22:07:36
香港科技大學工業工程系 3 年級學生,不去學有所用,去幹些三姑六婆賴以為生的包租婆事。唉!不思長進!
23. 引刀一快 2015-07-28 07:45:26
To 8樓 葉子

應該係高價租俾朋友,然後接近0利潤分租,咁咪免稅囉。
24. 引刀一快 2015-07-28 08:27:28
今時今日,我認為推動呢D在校學生創業嘅其中一個主因,係樓價。
大陸叫iphone做“腎機”,係因爲iphone價高,而唔少人靠呢D嘢獲得存在感,所以有人為買機願意以腎換取,香港人聽落梗係覺得不可思議,實際上,香港人嘅眼光放高幾個位,睇嘅係自住樓。
若果有人搵到個賺錢嘅契機,金額大小可以令自己晉身業主行列的話,無論身份如何均甚難抗拒,尤其係年青人,實利加虛榮即時將書本寄存于九霄雲外。
25. hkhope1 2015-07-28 08:58:54

科大學生好樣的,創立這個平臺促進內地生租務資訊流通,能夠提供更好的服務給學生,又何罪只有. 不管最後成功還是失敗,都應該給他們以讚賞鼓勵.

26. 葉子 2015-07-28 10:12:26
Thx Oscar and 引刀兄,

咁又如果開一間公司做包租, 之後扣晒所有開支變到無利潤.....
咁咪可以慳稅 ^^ , 不過搵近親做包租會唔會比稅局查呢? >_<
27. Admin 2015-07-28 10:35:53
To 珍惜香港,
我們盡量明天試試
28. Oscar Lam 2015-07-28 15:42:24
回26/f 葉子,

專門开一家公司為自己属下物業做包租以減少稅務負担並不普遍,因為稅局会認為這樣的行為不是一般商业行为,而是專門为了避税。

如果你的物業够多,又這些物業又以空売公司持有。較正常的做法是,成立一家管理顾問公司,为這些物業公司提供管理服務並收取管理费,以達到避税的自的。
29. 引刀一快 2015-07-29 05:25:24
Oscar Lam兄

高招!
30. 黃加× 2015-07-29 06:55:35
to Oscar Lam 師兄, 

這些招數肯教人,= 入錢落人袋。 

另外,聽師兄話,現在暫時 樓換樓, 不開多間。

現在利息仲算低,借盡上會, 留資金, 等樓市回一回。 再開多間。



31. 葉子 2015-07-29 10:17:21
專門开一家公司為自己属下物業做包租以減少稅務負担並不普遍,因為稅局会認為這樣的行為不是一般商业行为,而是專門为了避税。

如果你的物業够多,又這些物業又以空売公司持有。較正常的做法是,成立一家管理顾問公司,为這些物業公司提供管理服務並收取管理费,以達到避税的自的。

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To Oscar,

只是我的物業是個人名義擁有, 因為BSD原固, 沒有用公司持有....
我諗, 還是乖乖正常報稅吧!