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文亮語

財爺是否應該放下心頭大石

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年7月22日

  財爺在DSD以大比數獲得通過後,突然間語出驚人說放下心頭大石,我覺得很奇怪,財爺這樣說即是他認為DSD影響樓市,如果DSD不獲得通過,樓價會大幅飆升,我相信對香港地產有認識的人都知道,DSD對樓價影響輕微,如果不通過當然是有正面影響,但就算通過,又不見得對樓市有任何負面影響,原因DSD所牽涉的印花稅不多,就算擁有大單位的業主如果與買家各讓一步的話,即是業主少收2.125%,而買家多付同樣的金額便可以達成協議,所以,我認為所放低的心頭大石其實是石仔而已。

  DSD的即是雙倍印花稅,此種稅率不同於BSD,因為BSD是15%劃一稅率,無論成交的單位是豪宅抑或上車盤,如果買家要付BSD的話,就要付同一15%稅率,但DSD雙倍印花稅又唔同,那些上車盤可能只需要付基本稅率彽至1.5%,就算買400萬樓,亦只不過是要付4.5%,是多付了2.5%,根本上DSD對壓抑細價樓所起的作用不大,反而令致一些有心購買大單位及商業單位的人,因為不願多付印花稅而轉買細價樓,如果他們買大單位的話,總共要付DSD8.5%,但是他們若果轉買細價樓,只需1.5%至4.5%,如是者,細價樓便吸引市場上大部份購買力,怎麼不會做成細價樓樓價上升,而政府最需要的就是要解決市民上車問題,但DSD做成市民更難上車,這個結果並非始料不及,而是政府官員根本不熟悉樓市運作,就算出招亦不能一招對付所有不同類型樓宇,因為市民懂得如何選擇什至避開那些昂貴印花稅,現在,有能力購買大單位的人之雷霆萬鈞之勢投資細價樓市場,樓價上升亦得是可以預計結果,試問,那些左算右計才能上車的人如果與他們競爭,財爺剛剛放下心頭大石,誰不知,有更大的一塊石頭湧上財爺心頭,或者用一波未平,一波又起才形容是比較貼切。

  財爺現在發出細價樓飆升警告,叫買細價樓的人要留意利息走勢,要量力而為,財爺認為一旦加息,現在購買細價樓的人就會承受不了,其實,財爺的警告只是對部份購買細價樓的人生效,對於那些本來有能力購買大單位或者商業單位的人,現在轉買細價樓就作用不大,因為那些人大多數全數繳付樓價,加息可能令他們收入增加,當然,一旦加息,對那些勉強上車的人就慘了,於是乎,他們買樓時亦會萬分小心,最後,那些細價樓盤大多數落入那些本來有能力買大單位的人之手,結果就是那些基層人仕依然很難上車,能夠勉強上車的都擔驚受怕,所以,我唔覺得DSD是成功,真的唔明白怎可以在立法會通過,更加唔明白那些激進及基層人仕政黨怎麼可以讓這一條令基層人仕受損的DSD議案通過,實在令人費解。

 
 
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1. 法子 2014-07-22 08:45:11
法子《現在不只是小陽春》

2014年7月21日

近來和一個朋友食飯,因為他幾年前(2011年)聽到我的說法,而買入屯門一個單位,這幾年不用交租單位也升值了,所以請我晚飯。

期間他提到有大地產代理的老闆說,這次升勢只是一次「小陽春」,到9月升市就會完。

我對他說:「現在各大屋苑的衡平比還在1.1左右,代表樓市體質還是很強。未來幾年應該還會出現"一浪高於一浪",當然期間會有些時候會橫行一段抖下氣。」
2. 法子 2014-07-22 08:45:15
法子《在金融海嘯時表現不同》

2014年7月21日

金融海嘯期間,股市下跌了66%,因為恒生指數在高位的衡平比是1.7。就好像是一個身體差的人再受到一個大沖擊一樣,結果就倒下來。

而樓市在金融海嘯期間,樓市只下跌了25%,因為樓市在高位時衡平比只是1.1。而且,不只回調幅度較少,樓市之後碼上再破歷史高位。就好像是一個身體健康的人即使受到一個大沖擊一樣,但結果是能夠輕易地捱過去。

在金融海嘯期間,香港股市和樓市的表面分別很大,原因正正是「金融海嘯發生時,股市和樓市的衝平比不同」。

* 有關調整從價印花稅的新稅率的落實,有待立法會通過有關修例建議。
3. 睇得通 2014-07-22 08:47:01
雙倍印花稅 (DSD)
收費
超逾 不超逾
$2,000,000 1.5%
$2,000,000 $2,176,470 $30,000+超逾$2,000,000的款額的20%
$2,176,470 $3,000,000 3%
$3,000,000 $3,290,330 $90,000+超逾$3,000,000的款額的20%
$3,290,330 $4,000,000 4.5%
$4,000,000 $4,428,580 $180,000+超逾$4,000,000的款額的20%
$4,428,580 $6,000,000 6%
$6,000,000 $6,720,000 $360,000+超逾$6,000,000的款額的20%
$6,720,000 $20,000,000 7.5%
$20,000,000 $21,739,130 $1,500,000+超逾$20,000,000的款額的20%
超逾 $21,739,130 8.5%
 
 
4. 睇得通 2014-07-22 08:58:00
財華社香港新聞中心
財政司司長曾俊華宣布,今日午夜起開始所有住宅和非住宅物業均實施雙倍印花稅,200萬以下樓價物業仍由原來100元,上升至物業價1.5%,最高印花稅率由4.25%升至8.5%。

不過他指,香港永久性居民如果買入住宅物業,若本身未有住房即可獲得豁免。(H)

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5. HenryL 2014-07-22 09:12:08
博士你講得很對!

我和老婆是屋村仔女,2007年勉強上車買有會所旳堆填區細價樓,2010年又把唯一的自住賣掉等跌市 ---- 现在再買細價樓就遥遥無期!

6. 亮劍 2014-07-22 09:16:40
現在大陸留學生開始搶屋租,呢个多月租约到期的AB類租客真的大O樂。
但DE類单位除了空置率比較高難揾租客承租外,租金仲係好似老僧入定,由其係40K以上月租呢隻。
西半山唔少仟幾弍仟呎的舊楼,均实呎只是做緊万鬆D,同不少新界细碼屋邨呎價相若,最麻煩係呢D楼嘅房太大因此拆租困難。
而因為入场費要拾幾弍拾球又楼龄大,所以首期連使用要六七成以上,最惨立案法团又唔俾人改成劏房分租……
呢D单位有時候只有屋主一人加一个姐姐住,嚴重浪費!
兩個月前我咪貼过一件羅便臣道舊野,建呎2千5,9成实用,可試租7万,唔使25M,均呎抵到冇朋友!
7. matrix 2014-07-22 09:17:58
反而令致一些有心購買大單位及商業單位的人,因為不願多付印花稅而轉買細價樓,如果他們買大單位的話,總共要付DSD8.5%,但是他們若果轉買細價樓,只需付2%至3%,如是者,細價樓便吸引市場上大部份購買力,怎麼不會做成細價樓樓價上升,而政府最需要的就是要解決市民上車問題,但DSD做成市民更難上車,這個結果並非始料不及,而是政府官員根本不熟悉樓市運作=======> 政府 and 立法會都唔熟悉樓市運作
8. 睇得通 2014-07-22 09:21:49

財爺在DSD以大比數獲得通過後,突然間語出驚人說放下心頭大石,????

解鈴還需繫鈴人???如果: DSD不獲得通過???深謀遠慮之計劃就不可以確立,所以: 說放下心頭大石???

9. hifi 2014-07-22 09:39:46

上星期我去律師度取回樓契後,好老定甘找銀行保險庫放好,找了很多間都找唔到有位,原來除香港除上車盤和車位多人搶外,就連保險箱都爆,waiting List 到N年。連大細size保險箱被人搶哂。實情有無甘多人用??

10. Alan Pepper 2014-07-22 10:07:51
C觀點 - 施永青 
香港真的需要多建細單位嗎?
2014年07月22日

近日有發展商推出面積不足200呎的細單位,售價不用二百萬元,最合首次置業者的胃口。發展商還把它視作必定會受歡迎的單位,奇貨可居,把它與三房的大單位作捆綁式銷售。
發展商否認是捆綁式銷售,因為買三房單位的人可以隨便選擇,不需任何附帶條件。不過若要買細單位,則非要同時買入一個大單位不可。有人指發展商玩「語言偽術」,既影響形象,亦無助銷路。因為人家是資金不足才去買細單位的,怎有條件再買多一個大單位?
我估計發展商另有考慮,他們可能預期大單位會難賣,如果沒有策略,可能會出現細單位售罄後,還有大單位賣剩,現在這樣做,就可以逼經紀先集中力量推大單位。如果大單位賣得好,清倉後細單位就可以不用捆綁任買。但如果大單位有剩,就可以要經紀找到一個大單位的買家,才配售一個細單位。發展商施壓的對象是經紀,應不會要求買細單位的人,用同樣的名義再買一個大單位。這豈不是在為難自己?他只是要求經紀需同時帶兩個客來買,那經紀就只好拼命去找買大單位的客,否則找到一個肯買細單位的客也沒有用。
有分析指出,這種情況說明上車盤有需求,政府應提供土地多建細單位。這種說法表面上言之成理,實質上完全錯誤。原因是香港根本不缺細單位。七十年代與八十年代發展商建的大都是細單位,導致現時住宅的總存量之中,超過一半是500呎以下的細單位,過一千呎以上的大單位,只佔10%左右。可見社會上早已細單位過剩,沒有必要增建。
這些早年買了細單位的業主,大部分都已供完按揭,有條件換樓。只要社會提供多一些中大型的單位供他們購買,他們會很樂意把自己手上的細單位賣出來,價錢一定會比發展商新建的細單位便宜,更適合未有樓的人「上車」。
若按上述分析多建細單位,原有的業主就換不成樓,沒法改善生活;而首次置業者則只可以幫襯發展商買貴單位;這樣雙方都沒有好處。
其實在辣招未推行之前,地產商都不會建太多細單位,因為細單位根本不及中大型單位好賣。發展商是按價格去決定該建哪一類型單位的,因為以價格決定哪類單位需求大,遠比聽政客的判斷可靠。但辣招一出,市場就被扭曲。換樓活動因可能要付雙倍印花稅而受制約;唯一不受影響的是首次置業人士,結果才導致細單位一枝獨秀。
然而,這絕非市場的真象,如果因而導致發展商今後一窩蜂的去建細單位,這只會造成資源錯配;不但會導致浪費,而且會減慢香港人改善居住環境的速度。以香港現有的經濟實力,根本不應要求我們的下一代去住劏房式的細單位。 
11. Peter Paker 2014-07-22 10:11:08

DSD拉闊上車盤與豪宅之間的租金回報差距,變相吸引資金投進上車盤

由於低價物業的印花稅稅率較低,就算要付DSD,都是有限錢。政府出招限買中上價住宅,只會令到聰明資金湧去到下價上車盤,變相加大上車客面對的競爭,原因如下:

  • 上車盤、細單位的呎租較同區大單位差不多,甚至更高;
  • 出租細單位較大單位容易,租客對內籠亦沒有太高要求;
  • 上車盤及基層盤因公屋、居屋供應不足而對細單位而有強大屋住屋需求;

 

例如,一個香港人要買1間 $1,000萬的住宅物業,從價印花稅加 DSD合共要$75萬。但如果他買4間 $250萬的住宅物業,從價印花稅連DSD合共要$30萬。買 1間$1,000萬的物業與4間 $250萬的物業,單是印花稅上的支出已差 $45萬,這個差額相當於這1間$1,000萬物業約14 - 16個月的租金收入。

以今天的市況,1間 $1,000萬的住宅物業,每月租金約$28,000 - $29,000。一年差餉就係 ($29,000租金 x 12月x 5%) - $6,000 豁免 = $11,400 元。扣除差餉後的租金回報約為3.13%($29,000租金 x 12月 - $11,400差餉)/ $10,750,000。

另一方面,4間$250萬,每間隨時可以收到約 $8,500 租金,而每間要付出的差餉金額應為零。理論上每月應課差餉租值低於 $10,000($10,000租金x 12月 x 5% = $6,000),等如每年豁免差餉上限$6,000。扣除差餉後的租金回報約為3.96% ($8,500租金 x 4間物業 x 12月)/ $10,300,000。

由於上車盤的剛性需求大及空置率極低,同區的上車盤與中上價樓在租金回報上已有一定程度的差距;從價印花稅的稅率會隨所買的物業價值上升而急速上升,DSD的出現變相使到上車盤的租金回報更加吸引,且較低的印花稅支出,過去一年多上車盤樓價亦跑贏大市。

政府口中出招的其中一個目的是幫人上車 , 但出招後使到上車客更難上車 , 而上車客及用家面對更大及更強者的競爭,實質政府根本不想實力次等的買家上車。

12. 樓市瘋了? 2014-07-22 10:13:34

樓市瘋了? 女人筆金心

唐德玲

作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。

18/07/2014

 

大約兩個月前,我在本欄寫過一篇題為「大辣?中辣?小辣?」的文章。當時我稱「雙倍印花稅」這一招是「大辣」(買入第二項物業要繳付雙倍印花稅),而正正因為這一招夠辣,立法會議員提出多項修訂,令到法例遲遲未獲通過。
至於「買家印花稅」(非本地居民購買香港物業需額外繳付15%印花稅)和「額外印花稅」(物業於兩年內出售需額外繳付最高20%印花稅),我稱之為「中辣」。
當時樓市的形勢是,「中辣」通過了,「大辣」已公布,但有待通過,市場人士不敢輕舉妄動,加上利息有機會回升,物業供應有望回復正常等因素推動,樓價終於有少許回落,跌幅大約5%至10%,視乎地區和物業質素。


辣招未通過 二手交投活躍

誰不知,這最辣的一招一拖再拖,樓市終於按捺不住,尤其是二手樓市,更甚者是二三綫屋苑的二手樓市,不單止成交暢旺,而且樓價屢創新高。姊妹們,請看以下的地產新聞報道:
「二手樓市氣氛持續熾熱,在買家積極入市帶動下,『中細價樓』成交價愈搶愈高,近期此股旺勢更由指標藍籌屋苑,吹至一向交投量冷清的二、三綫物業,高價交投連珠爆發,一發不可收拾。」
「隨着部分指標屋苑盤源收窄,有準買家轉為向二、三綫屋苑入手,積極尋寶,而為求成功購貨,更不惜以高價搶盤,使部分單位造價嚴重拋離市價,可謂『貴到離譜』。」
「牛池灣海港花園屋苑2座高層B室,實用面積595呎,業主原先叫價530萬,接獲準買家洽購後,輕微減價5萬,以525萬易手,但依然刷新同類單位新高價,呎價8,824元。」
「鄰近的二綫屋苑黃大仙新光中心2座高層F室,實用面積382呎,業主原先叫價420萬,經議價後減價14萬,以406萬沽出,造價創屋苑新高,呎價亦高達10,628元。該盤交投量一向疏落,由年初至今只沽出約10伙,目前僅6伙放盤。」


居屋公屋成交亦破頂

「另一方面,新界區亦不乏二、三綫屋苑的高價交投個案。受早前荃灣環宇海灣向隅客回流二手帶動,同區中細價成交價一浪高於一浪,其中荃錦中心的2房戶,實用面積呎價更升穿1萬,該屋苑2座高層B室,實用面積378呎,獲上車客以380萬購入,呎價10,053元,屬屋苑新高呎價。」
「同區單幢樓荃豐中心高層A室,實用面積336呎,據悉,業主原先叫價375萬,接獲準買家洽購後,降至370萬沽出,但呎價依然高見11,012,為屋苑歷史高峰,呎價冠絕區內二綫屋苑之餘,更可與比鄰的綠楊新邨媲美。」
「除私樓外,連居屋、甚至一向冷門的公屋,亦錄得破頂價交投,其中屬居屋的東涌裕東苑的3房戶,亦首度衝破400萬。據悉,為E座中層8室,實用面積646呎,以自由市場價412萬沽出,呎價6,378元。
將軍澳居屋欣明苑C座高層2室,實用面積645平方呎,日前以498元萬自由市場價易手,呎價7,721元,創屋苑新高呎價紀錄。另外,青衣公屋長安邨6座高層3室,實用面積443呎,以300萬自由市場價易手,呎價6,772,成交價創屋苑新高。」
以上是上周六《經濟日報》旗下《置業家居》的其中一篇樓市專題部分內容。該篇報道的標題是「二三綫屋苑起飛接力創高『瘋』」。
好了,經過一輪拉布和拖延後,「雙倍印花稅」的草案,本周二終於獲得立法會通過,可以正式執行。姊妹們,妳估樓市還會這樣「瘋」嗎?(待續)

13. 因為租金貴 所以才買樓? 2014-07-22 10:17:15

因為租金貴 所以才買樓?

21/07/2014

 

上日提到,由於政府樓市調控措施中,最「辣」的一招「雙倍印花稅」遲遲未獲通過,最近兩個月的樓市突然進入「瘋顛」狀態,幾乎所有二手物業都創出新高成交價。而且,承接力主要來自真正的用家,難道香港的樓市也有「剛性需求」?


租金貴 寧買樓不租樓

「年初時,樓市大約下跌了兩個月左右,最近兩個月,很多用家已經按捺不住,紛紛出來睇樓,而且無懼高價,也願意承接。」早前我跟一位相熟的地產代理談到最近的樓市狀況。
他告訴我,現在主要是供應嚴重不足,所以中短期來說,樓市真的不容易下跌。所以,他估計,現時只要有稍為吸引的新盤推出,肯定會賣個滿堂紅。
「就算沒有實樓示範單位看,相信也能夠去貨!」我這位地產代理朋友半開玩笑地說。他所指的,自然是近日鬧得熱烘烘的長實大埔新盤嵐山。
姊妹們,在這段樓市「瘋狂」的日子中,我有一個觀察,其實樓市上升,可能是受到租金上升帶動,因為既然租樓的成本也這麼高,那為甚麼要幫業主供樓呢?於是,在人同此心,心同此理的情況下,就算明知貴也願意出來買樓。大家請看以下的地產新聞:
「香港置業高級執行董事伍創業表示,他們選取了21個大型私人屋苑做分析,當中合共有9.7萬個單位,但卻只得480個租盤,反映市場開始出現租盤荒的情況。其中,將軍澳中心受惠內地生來港升學,一個月間租盤少了37%,帶動租金叫價上揚16%。」
「重災區是鄰近大學的東九龍,例如將軍澳區,指標屋苑將軍澳中心同蔚藍灣畔,租金叫價一個月分別升了16%和10%;而租務放盤量,以將軍澳中心為例,下跌37%,以整個屋苑超過4,500伙計,只得17個租盤放盤。至於同樣吸引內地生搶租的大圍名城和鑽石山星河明居,租金一個月同樣升了15%。」


「辣招」抑制樓盤供應

50個指標屋苑6月份按月升幅以柴灣杏花邨最大,達7.7%,平均實用呎租33.5元(建呎27.7元)。沙田第一城6月實用呎租36.1元(建呎27.3元),按月升4.6%,排第二位;而鴨脷洲海怡半島以同樣升幅排第二位,實用呎租29.8元(建呎23.8元)。」
姊妹們,看到以上報道,如果妳是有能力的父母,妳會否「協助」自己的子女上車呢?而且,暫時真的沒有任何迹象顯示,樓市會有機會大幅下滑。政府的幾隻「辣招」,其實在遏抑需求之餘,也同樣遏抑供應呢!
「現階段仍然沒有特別理由會導致樓價下跌,所謂加息已經談了超過一年,除非息口在短時間內大幅上升兩厘以上,才可以稍為遏抑需求。妳看,現在的物業印花稅已經十分高,一個600萬的物業,正常的印花稅已經36萬(樓價的6%,2,000萬的物業,印花稅稅率更達7.5%,而最高的稅率是8.5%),這不是個小數目,但仍然有一大批用家出來買樓,一方面是反映供應實在太少,另方面也反映香港的住宅市場也有剛性需求呢!而我們也看到,政府也在千方百計去『搶地』,但這要等好長一段日子才可以推出市場呢!」
姊妹們,今日談過了樓市的用家市場,明日再跟大家談談樓市的投資市場。
tong_lydia223@yahoo.com.au

 

14. 這一刻 妳會買樓還是買股? 2014-07-22 10:19:59

這一刻 妳會買樓還是買股?

22/07/2014

 

 

連續兩日談過香港的樓市,結論是,現階段的供應仍短缺,而住屋需求卻十分殷切,樓價仍是易升難跌。
過去,很多人會不介意租樓,甚至長時間租樓住者也大有人在。但印證過去二三十年樓市好像無止境地上升後,愈來愈多人改變了過去的想法,不願再為業主供樓了。所以,近期入市的,大多數都是實際用家。
我在本欄多次提過,手上自住的物業,既有實用價值,也有投資價值,所以,買第一個物業時,不應純從投資角度去分析,也應從實用價值去衡量。但當妳已擁有自住物業,而想多買一個物業,那就必須從投資角度去分析,因這是純粹的投資行為,而投資的事就應以投資的方法去解決(錯了要止蝕)!


利率低企 投資者買樓收租

過去幾年,樓市從金融海嘯後的「低位」(當時只下跌幾個月)逐步回升,現時的整體樓價已超越1997年時的高位,而支撑香港樓市的主要動力有三方面。一是利息低企,二是供應不足,三是內地人在香港買樓。供應不足這一點已經談過,這也是鐵一般的事實,以下我會集中談談其餘兩方面的因素。
自從香港的投資移民剔除物業這一環,以及政府推出幾項「辣招」後(主要透過徵收印花稅去遏抑需求),外國人,尤其是內地人來港買樓的意慾已降低!
但利率低企卻持續吸引一批有實力的投資者入市,我指的不是那些富豪級的投資者,而是一些手上有一、二千萬的退休人士,甚至幾百萬資本的小投資者。


進可攻退可守

由於利率太低,他們都不願意把錢存在銀行,於是傾向買樓收租,因為這是進可攻,退可守的做法,一方面可以有租金收入,或者有人替自己供樓;而如果樓價升了,也可以考慮放售套利。
我身邊就有很多這類的朋友,他們早前仍然持續買樓,有些會拿出來放租,但有些則索性丟空不租,等到樓價升到一定水位,便馬上沽出變現。
這批投資者都是有實力的買家,而他們也不是太冒進,所以,就算明年開始加息,他們也可應付,因此,幾乎可肯定說,今時今日的香港樓市,不可能出現1997年時的大崩潰,因支撑樓市的,都是有實力的人,而不是十個茶壺九個蓋的那種投資者。
不過,這班有實力的小投資者,對於近期樓市這樣瘋癲,也開始感到不安。最近好幾次跟舊朋友相聚,當談到投資時,都離不開樓市這最熱門的話題(通常是她們先以諮詢的口吻發問):「現在還應該買樓嗎?」其實,她們大多已有一個物業在手(自住的),她們的意思是,如有餘錢,應該再買一層樓投資嗎?


樓市逼近高位 風險大增

不過,還未待我開腔,她們已有一套看法:「我覺得,現在太貴了,不值得。」然後,大家再七嘴八舌談論樓價如何貴,如何不值……
這也是的,如在這一刻,我手上有一筆錢,我也不會再買物業,因現在的樓市已經是歷史新高;但另一邊廂,現在港股的恒生指數,還不過是23000點左右,距離2007年金融海嘯前的高位仍然有近10000點的水位,如從投資角度看,我也認為,買股票的upside應會高於買樓呢!
tong_lydia223@yahoo.com.au

 

15. 香港無奈 2014-07-22 10:58:16

PP 話齋:政府口中出招的其中一個目的是幫人上車 , 但出招後使到上車客更難上車 , 而上車客及用家面對更大及更強者的競爭,實質政府根本不想實力次等的買家上車。

*************************************

所以幾年后樓市真的爆破下滑,沒有實力欠奉的買家割喉跳樓式賣樓,防守能力增加,就算高位回落,香港樓市應該沒有98年跌得慘烈,跌幅比較溫和。

這個就是財爺放下心頭大石的原因?


16. 亮劍 2014-07-22 11:11:52
我亮劍望那些等運到的人兄,反覆細嚼慢嚥數字兄呢篇嘔心瀝血的杰作!

辣招!目的就是要能力次等的人買唔到樓

做人處事,要成功,就要先分清敵我,誰人是敵人,誰又是自己人,必須分得清清楚楚。否則,假如誤將敵人當作是自己人,後果可大可小。

政府自2010年推出一系列的辣招,受到除AA以外的廣大市民歡迎,尤其是看淡樓市,希望樓價下跌357成的淡友。因為佢地相信,政府是站在自己的一邊,大家同一陣線勢要把樓價拉下,讓貧苦大眾可以上車安居。

這是一個極嚴重、敵我不分的誤解。

政府推出一系列辣招的真正目的,並不是要讓樓價跌至一個普通文員都能負擔的水平,正正相反的是,政府是希望以辣招來封鎖能力次等的人,讓他們無法置業,因 為這些能力次等的人,在金融危機發生時第一個失業兼無法還款,是整個金融體系的隱憂,把他們拒之門外,就可以大力保護香港的金融體系。

為何我說政府要令能力次等的人無法置業?

1. 辣招除了3D外,對首置人士最大影響的,其實是取消9成半按揭的措施。無論你是好友或淡友,都應該同意供樓其實唔難,最難是儲首期,而儲首期的困難之處在 於儲錢的速度比樓價的升值速度慢,能力較次等的人會出現永遠也儲不到首期的問題。將首期的最低門檻,由5%提升至10%,其實是把儲首期的難度提高了一 倍。社會上有一批能力次次等的人,會因為這額外的5%而無法儲首期,成為長期租客。若果政府真的是要幫助這些能力次等、次次等的人上車,其實應該參考日本 (零首期)或荷蘭(110%按揭、其中10%是裝修費)的做法,讓這些有能力負擔每月供款、但沒有首期的貧苦大眾立即上車。

2. 當然,政府並無意幫助這些交稅少、甚至冇交稅的貧苦大眾,相反,政府好像幸災樂禍一樣,害怕銀行為求生意不惜貸款予能力次等的人,竟要求把壓測由+2%提 升至+3%。不要小看這額外的1%,以200萬貸款來計算,多1%即一年多俾2萬,每月多俾1666。假如某人月入2萬,在+2%壓力測試時剛好 12000合格,額外加多1666供款的話,他的月入就要有22777才勉強過關,即要加薪14%!很多拉長30年供款才能過壓測的人,就因為這額外的 1%而與樓無緣。政府如要幫助這些人置業,其實就應該維持或降低壓測標準,而不是提升。

3. 在過去,租客在完約前要買樓,其實可以買連約盤,成交後先收幾個月租,租約到期自己搬入去住。連約盤在市場上一般平少少,而對於準買家來說,先不論價錢, 最重要是多一個選擇。但政府推出辣招,規定連約盤首期要50%,對於能力較次等的準買家來說,變相減少選擇,令吉盤的供應更加緊張。政府若果有考慮次等買 家置業的問題,就應該會在政策上作出一些修正,例如容許首置買家或換樓買家買租約在半年內完結的連約盤,而租約完結後不可續租等……但政府當然沒有這樣去 做,因為政府並不是要幫次等買家買樓,而是要趕絕佢地,令佢地買唔到樓。

4. 政府已多次表明,現有措施是要壓低需求。這只是一種語言偽術,因為樓房的需求其實很大程度是男女性生活的需求,這種需求只能被滿足,不會自動消失。政府說 壓低需求,其實即是話,希望買樓但實力不足的人士,並不是樓市的參與者,政府不會將他們計算為樓市的需求,換句話說,希望過二人世界但能力次等的準買家, 政府叫你地返屋企打飛機。

對於那些永遠也買唔到樓的廢青、低收入人士來說,歡迎辣招是可以理解的,因為辣招令更多人好似佢地咁買唔到樓,顯得自己冇咁廢。但對於正在儲首期買樓的準 買家來說,與其期望辣招幫自己上車,倒不如自己搵多d錢,因為辣招要攻擊的,不是業主、不是收租佬,而是炒家及能力次等的準買家!

對於業主來說,辣招是一項非常良好的措施,甚至應該加辣,避免能力不足的人進入樓市。冇左次等買家和炒家,基本上再來金融風暴,都唔會因為有人失業供唔起樓而劈價。

最後都係那一句,我分析錯,就由市場懲罰我,如果你敵我不分,誤將敵人當作自己人,則必定會悲劇收場。

2013-10-6

17. Victor 2014-07-22 11:23:49

好多區既銀行保險箱早幾年已冇位啦. 依家d銀行cut左幾多舖至得架. 唔爆有鬼.

18. 山高雲低 2014-07-22 11:39:29
博士文中對DSD的解釋不清。3樓睇得通的資料才準確。
19. 卡拉馬 2014-07-22 12:35:13
財爺只要喺在任期間樓市無大上大落就滿足,話之你香港以後點死都關人忍事,自己話自己功成身退。
20. 上半年中國經濟 走出霾霧 2014-07-22 12:36:49
引刀兄-----大陸呢次未死得喎!
 
點石成金
石鏡泉
經濟日報副社長兼研究部主管、電台財經節目主持人
 
 
 
上半年中國經濟 走出霾霧
22/07/2014






上半年中國經濟交出了個使人稍放心、留心,是「稍」放心的成績表,但此中有沒有水份?不知,因連李克強總理自己也說,如果數據沒有水份,則GDP增長在7.5%多一點,少一點也可,筆者看潛台詞是李總理也不知數據有沒有水份。
假如數據沒有水份,則2014年上半年中國經濟確已走出了霾霧,向改革方向發展,再期以一、兩年,成果將碩。
上半年中國經濟如能走出霾霧,則當歐美市場仍然迷失時,資金就會有興趣流去中國,這將會利A股,利港股,這就是我們要知道中國經濟好不好的原因。


GDP不低於7.2 暫OK


中國經濟網將中國上半年經濟表現作了個撮要,在這基礎上,大家日後,例如在2014年底,2015年中要作對比時,要看那些,要比較哪些數據,才可以快速作出評價,以計劃投資?
⑴GDP,最快速,但由於李克強總理也謂不知有沒有水份,故,看一眼便夠,不再細研是7.3%還是7.6%。總之不低於7.2%便暫OK。
⑵夏糧豐與斂,是中國糧食供應的關鍵,如增產,好,如減產,死火,要13億中國人又憶苦思甜?
⑶全國規模以上工業增加值,這個增就麻煩,代表工業生產無效益。
⑷固定資產投資,每年要增15%至17%或以上才好,這是拉動中國經濟三頭馬車之一,如不夠動力、死火。
⑸進出口總額,亦是拉動中國經濟的三頭馬車之一,出口能有正增長達8%或10%左右就最好,2014年上半年只增1.2%,是弱雞出口,未算好。
⑹居民收入,是反映中國消費能力者,有收入才能有消費,而且更要收入的增幅高於CPI、PPI的增幅,才可以有可持續性的消費增長,居民收入與CPI的增幅比最好是如德國贏巴西,七個一皮,最怕是魚生粥,僅僅熟,只較通脹增多0.1%百分比,那時這個消費——作為推動中國經濟的第三頭馬車就會車毀人亡,不能對中國經濟樂觀了。
至於其他的CPI、PPI,財稅收入,貨幣信貸,外匯儲備,雖然都重要,但都是關經濟學家事,多過美妙股佬事,可關心,但筆者認為跟炒股關係不大,除非中國或環球經濟爆鑊。
21. 9樓, 17樓 2014-07-22 12:39:36

應該在快供斷時,向銀行加按. 好處: 1. 唔駛攞返樓契, 慳返保險箱費(反正目前利息咁低)   2. 隨時再次將層樓加按, 慳返律師費.

 

22. 亮劍 2014-07-22 12:47:36

遺失樓契好麻煩,要是真的搵唔倒銀行保險庫存儲,可嚐試找間銀行借佢幾拾萬,然後用樓契作抵押。

23. 卡拉馬 2014-07-22 13:01:48

同意22

不過通常借夠100萬利息會抵d

24. galajatt 2014-07-22 13:11:29

177 呎劏房應罵政府辣招 而不是發展商


林一鳴

2014-7-21 14:35:42

近日長實推出實用面積僅得 177 呎的新樓單位,立刻被全世界大聲痛罵,被市場批評為「好似住監倉的劏房」、「學小龍女瞓繩」等,引起市場激烈潑火的討論。我看了這些評論之後,忍不住要為這些 177 呎的單位,說句公道之話:真是發展商的錯嗎?

當大家不停地大罵的時候,請先想想基本的問題:這類兩百呎不足的蚊型單位,在香港有需求嗎?相信 99% 人的答案都是:這類型的蚊型單位,一定可賣個滿堂紅!發展商是做生意的,市場上需要甚麼產品,他們就做甚麼產品。我不是偏幫發展商,但大家應該搞清楚,問題重點是香港的市場,為什麼很需要這些蚊型單位。你要罵的話,就應該罵「罪魁禍首」,是誰令到香港市民,對這些蚊型單位有強大需求。

這問題的答案十分明顯,就是香港政府的辣招。請看以下小學程度的數學題:

A 餐:用 1000 萬港元,在香港買一間二手樓收租,政府印花稅 75 萬元;估計每月租金收入兩萬五,頂多三萬元(買樓收租的人,應該已有物業,要給雙倍印花稅)

B 餐:用 1000 萬港元,買六間迷你單位收租,政府印花稅15萬元;劏房租金都要四五千元,估計這些迷你單位,每間收租六七千應不難,六間租金約四萬元

如果你有 1000 萬元投資,你會要 A 餐還是 B 餐?就算幾唔識計數的人,都容易看到 75 萬和 15 萬元雙倍印花稅的分別。所以全世界都知道,這些 177 呎的新樓是一定好賣,錯根本不是在發展商,而是製造蚊型單位元需求的罪魁禍首。如果可以給我十個這些蚊型單位,我都會有興趣買來投資,重點是避開超高的印花稅!可惜長實要「1+親」,我沒有「10+親」那麼多頭住家,也不願意買十個三房單位;但如果市場這些蚊型單位有二手放盤,我將會很有興趣去買,估計其他投資者也是一樣。

所以蚊型單位熱賣,細價盤創歷史新高的癲價,並不是偶然的事,而是雙倍印花稅的結果。估計其他發展商一定會跟風,將來可能還有 150 呎、 100 呎、甚至 50 呎的樓都可以賣。

還有一點要平反的,傳媒說要住這些 177 呎的蚊型單位,就要學小龍女瞓繩,或好像住赤柱監獄囚室,說法真的有點不太合適。難道年輕人一從大學畢業,就要買市區大屋嗎?筆者在孩童的時候,就是住在一間不足兩百呎的公屋,家裏成員共有六個人,全部都不用瞓繩,也沒有監獄的感覺,還住得很開心呢!在那個年代,全港最少有超過 100 萬人,都是全家逼在不足 200 呎的地方,但我們都很感謝當年的殖民地政府,可以給我們上樓的機會,有 200 呎已經很滿足了;要住大屋就要自己努力,默默低頭勤奮工作,慢慢地由細屋搬大。其實每一代都是這樣的,我開始買樓也不是十分容易,除非你家境十分富裕,有父母幫你給錢付款,否則要買樓就要作出犧牲,尤其是人生第一間的物業,在資金不足的情況下,就不能有很高的要求,要先買面積較小的單位,或是地方要揀「無雷公咁遠」,或是 N 年舊樓,又或是選擇不買。你要買發展商的全新樓單位,面積當然就要作出犧牲,這不是發展商的錯。

筆者從去年底的開始,一直估計香港樓價會在 2014 年上升破頂,特別是細價樓的價格,是因為香港政府的辣招,是會把樓價推高的。很多人在過去數年看見政府出招,誤以為這些辣招會令樓價下跌,於是想置業的人觀望等待,有樓之人沽樓轉租,結果等下一年,等下又一年,樓價根本沒有預期的下跌,業主又不停加租,痛苦非常……這些被壓制了的購買力,像一個被壓逼著的皮球,在 2014 年的時候爆發了,成為新盤的強大購買力。你們全世界都在罵,但嵐山開盤三天收了 5,000 張票,超額認購多達 18 倍,卻是鐵一般的事實。

25. 順民 2014-07-22 13:28:25
一直嘈得最大聲說樓價貴的是甚麼人?就是那些根本無能力買樓者又或是本身住在公屋從來沒諗過買樓的人。博士一直誤會以為嘈得最厲害的是那些把自住樓賣掉後等跌再回購的舊業主,那是對他們很大的冤枉,事實那些錯誤賣樓的業主大多數只會暗啞底和自己呻笨,希望樓價下跌再購回只是心中的願望,甚少宣之於口。偏偏梁振英就最喜歡討好前類人,最聽他們說話,這是真的很令人費解!前類人莫講話有DSD而唔買樓,就算無DSD都一樣唔買,因為他們有自知之明買唔起。甚至連印花稅是甚麼,買樓手續如何,供樓利息點計都一竅不通。他們大嘈大吵只為眼紅症發作及心理歪曲,目的只為調節一下心態上的不平衡而已。所以他們不管三七廿一,總之打擊就是好政策,但凡政府出招就是好招。博士說的令人(他)費解,如果知道所講的基層是甚麼人,那就應該不再費解了。
26. 卡拉馬 2014-07-22 13:41:56
25. 順民 2014-07-22 13:28:25
一直嘈得最大聲說樓價貴的是甚麼人?就是那些根本無能力買樓者又或是本身住在公屋從來沒諗過買樓的人。博士一直誤會以為嘈得最厲害的是那些把自住樓賣掉後等跌再回購的舊業主,那是對他們很大的冤枉,事實那些錯誤賣樓的業主大多數只會暗啞底和自己呻笨,希望樓價下跌再購回只是心中的願望,甚少宣之於口。偏偏梁振英就最喜歡討好前類人,最聽他們說話,這是真的很令人費解!前類人莫講話有DSD而唔買樓,就算無DSD都一樣唔買,因為他們有自知之明買唔起。甚至連印花稅是甚麼,買樓手續如何,供樓利息點計都一竅不通。他們大嘈大吵只為眼紅症發作及心理歪曲,目的只為調節一下心態上的不平衡而已。所以他們不管三七廿一,總之打擊就是好政策,但凡政府出招就是好招。博士說的令人(他)費解,如果知道所講的基層是甚麼人,那就應該不再費解了。

 

呢度都喺。

27. 大寶二寶 2014-07-22 15:04:54
回14

就算股市此刻升多一萬点尔都未必有得賺,睇你揸住D咩股? 冇聽個炒股吾炒市咩? 買著內地指數股呢幾年都冇運行, 輸到PK。

共勉之, 哈哈!
28. 107方呎劏房月租過萬 2014-07-22 15:22:28

 

本港近期有地產發展商推出面積僅177方呎的單位,成為全城熱話,原來英國倫敦更厲害,因房屋供應不足、租金驟升,近期湧現大量有價有市的「劏房」租盤,其中一間稍大於監倉、僅得約107方呎的「劏房戶」,租客須踏上雪櫃頂才能上床,月租竟需780英鎊(1.03萬港元)!當地傳媒質疑,這當真適合人類居住嗎(whether such properties are fit for human habitation) ?

該租盤位於倫敦北部肯特鎮(Kentish Town),原本是一間排屋(terraced house)2樓的單人房,後來由業主改裝成劏房出租。根據地產代理的廣告,該單位面積為811吋乘911吋,連同獨立廁所,總面積才僅約107方呎,被當地傳媒謔稱為「較平均6呎乘8呎的監倉稍大」。
從售樓網站rightmove的單位圖片可見,梳化旁已經是洗手盆及廚櫃,對上就是高架床,租客須踏上雪櫃,再爬樓梯才能登床,床與天花板之間只有少於約60厘米距離,連坐在床上也不行。
景觀方面,單位享有「磚牆景」,相信不是人人接受得了。該「劏房」雖然月租過萬港元,但仍不乏捧場客,地產代理公司Alex Marks稱,該單位是他們歷來接手的最細單位,已接獲5060人查詢。

當地法例無限單位大小
英國《每日郵報》稱,倫敦平均租金過去一年已上升10%,而上述劏房只是倫敦逾千個同類出租單位之一,上月伊斯靈頓市(Islington)一個單位以月租730英鎊(9,666港元)放租,但睡床與5方呎廚房並排,空間狹小,遭市議會介入,著業主收回出租廣告,有當局職員指「這地方是鞋盒,不是單位。」
英國《觀察家報》則指,兩周前倫敦南部布里斯頓區(Brixton)一個由車房改建而成的110方呎單位,以12.5萬英鎊(165萬港元)成交,業主其後以700英鎊月租(9,260港元)放租。上月倫敦國王十字區(King’s Cross)一個被譏為「鞋盒」及「兔籠」的單位,又以每周170英鎊(2,248港元)租出。
有當地法律顧問指,英國1985年地主和承租人法案(Landlord and Tenants Act 1985)只列明出租單位必須符合衛生、乾淨和適宜居住等條件,但沒有定出面積要求,意味業主即使出售或出租單位的面積如何細小,亦無違反法例,令劏房情況惡化。英國皇家建築師學會指,目前英國的新樓單位面積已「細絕」西歐國家。

露宿者團體:應多建住得起房屋
當地露宿者團體Shelter指,倫敦單位租金高昂,房屋供應不足,不少民眾甚至不考慮單位是否太細小,只要有能力負擔,便會承租單位。他呼籲倫敦市長約翰遜興建更多市民住得起的房屋,滿足民眾住屋需求,否則劏房問題將持續惡化。

 

29. CD ROM 2014-07-22 16:07:52
宜家D人真系好怪, 网上疯转嵐山177'單位, 鬧鬧鬧, 又如何? 你唔鐘意咪唔幫襯law... 最後點? 人地寸到要同3房一齊買先買到, 死未? 即係鬧果班, 同會買果班根本就係唔同segment, 話不投機law...

最後點樣? 又大收旺場啦~~~ 

BTW, 剛售出自己層上車盤, 住左4年, 升足100%, 超網上估價10%收票... 有D失落, 除左會upgrade上一層更貴的樓之外, 回頭一想, 我努力工作4年, 所賺的淨人工收入, 還不夠層樓升值的多... 呢個真係現實... 反地產霸權? 我rather好好學習去玩呢個遊戲......


30. 引刀一快 2014-07-22 16:23:17
To 20樓

我話樓市冧,經濟唔好,冇話大陸死喔,我都唔知點先算係死,要死都肯定睇到樓市冧咗先嘅。
31. hifi 2014-07-22 21:14:50
victor兄
明解了!
亮劍兄:
最後我找到中型保箱,但樓契成5寸厚、重厚過电话溥,我老婆攪左好耐至放哂D契入去。
29樓:
我都係08賺了120%,後轉三房單位,如轉全新樓就好D,不過依家二手盤市中心D八百至九百尺好缺下,能否找到心頭好都要靠運。



32. hifi 2014-07-22 21:36:55
21樓
依家户口有六七十萬真係無乜用,不如贖契後找另一間按,因现估價高重可以借多D,跌市時一次过比哂錢買上車樓收租。



33. hifi 2014-07-22 21:37:07
21樓
依家户口有六七十萬真係無乜用,不如贖契後找另一間按,因现估價高重可以借多D,跌市時一次过比哂錢買上車樓收租。



34. 中港商人 2014-07-22 23:32:16
引刀兄,

我東莞有一層樓和一間舖,各值200萬左右,東莞現在環境大如前,近期聽中介代理講,話大陸樓市將會大跌,叫我趕租客走,然後賣左去變現,但我自己覺得阿爺之前又限貸又限購,出左咁多招,照計大把招可以收從而托返起個樓市,什至可能再印銀紙保經濟,令資產實物上升,鈔票購買力再下跌,所以好猶豫賣唔賣左層樓同間舖,請教如何是好?
35. 引刀一快 2014-07-23 00:32:35
中港商人兄

閣下係咪想考我呀?東莞限購咩?我真係背,未收到呢個料。
大陸賣樓唔駛趕客交吉喔,你位地代見解好獨特,我算係開眼界。
200萬嘅東莞樓,超豪,200萬嘅大陸鋪,請問月租幾多?幾多頂手?
東莞嘅地産一直冇乜點起過,如果跌,唔會跌番到2000一方挂?賣唔賣都唔係咁上下,唔知你喺邊區呢,有輕軌到嘅咪考慮留住囉。
36. hifi兄~保险箱 2014-07-23 00:56:48
hifi 兄,
楼契其實很簡单,買个防火的夾萬不过二千多元,放於衣櫃内,有时有些現金或老婆的鑽飾及重要文件也可放一齊,又可以防傭人,既方便又省錢,如果有空間之話,每个家庭都应放一個的,我自己已实行多年了,你意下如何 ?
37. 中港商人 2014-07-23 07:33:51
引刀兄,

東莞冇限購,而我意思係全國大市,現在都係傳聞全國性房地產市場將崩盤,個人覺得阿爺有好多招可以收去托大市,就算跌都應該唔多兼唔快,或者叫軟著陸,你同意我的想法嗎?另外,趕租客走只適用在住宅,舖沒需要,因中介話現在買樓收租的人比以往少,用家比例較多,趕租客走有鎖匙較易放,住宅不算很豪,220平方獨立別墅,租金4200,台灣人租,交租準時,舖就100方左右,租4800,做飲食,北佬租,交租唔準時,經常拖半個月以上,頂手估計可以有5-7萬,都是在常平。

如果是引刀兄的話,閣下會點做?賣還是不賣好?如果真係崩盤,你估會跌多少?
38. 炒人民銀行「放水」 2014-07-23 08:21:43

市值破頂 炒人民銀行「放水」,港股終止三連跌,恒指飆升394點,帶動港股總市值再創歷史新高。

人行昨暫停正回購,加上4月向國開行「定向寬鬆」發放1萬億元人民幣曝光,市場憧憬「放水」陸續有來,刺激A股升1%,創個半月最大升幅。港股隨A股破位而上,恒指衝至23803點,創2013年12月初以來新高,收報23782點,漲394點,升幅是今年第三大;國指收報10605點,飆2.4%,是4個月來最大升幅。

總值升越24.71萬億

藍籌業績期將至,「聰明錢」早着先機集中追捧藍籌股,細價股亂舞多日後亦遭冷落。全日有55隻牛熊證被收回,其中46隻為恒指熊證,大市全日成交717億元,較周一急增67%。港股總市值昨創歷史新高,達24.713萬億元。

市場對恒指昨急升眾說紛紜,但普遍看好後市可上試24000關。敦沛證券副總裁李偉傑表示,投資者對即將公布業績的藍籌股期望高,加上熱錢續流入,「屠熊」行動及大行輪流唱好AH股也是原因,昨天恒指升勢由期指帶動,每個突破點均是期指先行,現貨跟隨,衍生工具活動令大市快上快落。

恒指昨天高開78點後,一直受期指帶動上揚,下午3時,A股收市但歐洲開市接力向好,刺激期指與恒指差價拉闊,恒指也愈攀愈高,終以近全日高位收市。

收市後夜市期貨續升,昨晚夜期收報23872點,升83點,較現貨高水90點。截至今晨1時,ADR港股比例指數報23843點,升61點。

逾九成藍籌上揚

摩根資產管理亞洲首席市場策略師許長泰表示,市場憧憬人行「放水」,刺激大市上升,新興市場估值低廉,也吸引資金流入。渣打香港財富管理投資策略主管梁振輝指出,下半年料續有「定向寬鬆」,資金流入趨勢持續,後市能否破24000點須視乎成交。

然而,有分析指出,人行僅暫停正回購,以紓緩本周A股10隻新股申購凍資萬億引發的流動性緊張;美銀美林則料內地拆息將在新股申購潮過後回落。

昨天逾九成藍籌股向上,普遍漲1%至2%;國指上升比例更達98%,僅1隻成分股報跌。然而,全市僅逾800隻正股上揚,上升比例52%。友邦(01299)周五放榜獲多間大行唱好,破頂炒上3.3%;重磅股中移動(00941)、騰訊(00700)及滙控(00005)分別漲2.1%、2.1%及1.3%。4藍籌內銀升1.1%至2.6%,貢獻恒指57點升幅;中石化(00386)漲3.6%,中石油(00857)彈3.15%,迫近年半高位;內險股升3%至4%;中海外(00688)搶高4.4%,升幅冠藍籌。

豐盛金融資產管理董事黃國英料藍籌繼續挾升,恒指或上破24000點,之後或整固一兩周再上。另外,摩根資產管理第三季投資者信心指數較次季回升6點,至121點,25%投資者擬增持股票,較上季17%為多。

39. 自我陶醉 2014-07-23 08:34:02
引刀兄有冇覺得有啲奇怪突然咁多人問你大陸樓? 大陸咁大每個省市你都知?  
40. 亮劍 2014-07-23 08:54:58
引刀一快……约年半前去東莞林則徐纪念广場參觀,附近D楼盤约120平方米,賣40万人仔,係平定贵?还有乜使費?
41. 睇得通 2014-07-23 08:59:52
每經記者 盧曦 發自上海

   7月18日,有網路傳言稱,上海的部分區限購令已“鬆綁”。而在上海市政府新聞發佈會上,市政府新聞發言人徐威現場作出簡短回應,稱上海一直以來嚴格執行有關房地產政策,不存在放寬限購的問題。

   事實上,儘管上海嚴格執行限購措施,但根據房地產中介人士的介紹,仍有購房者通過註冊公司買房繞開限購令限制。與此同時,假離婚、假結婚甚至移民海外,以境外國籍在境內買房以突破限購令的現象屢見不鮮。

   相比之下,部分改善型購房群體想繞開限購卻並不容易,這使得很多業界人士呼籲,上海能對限購政策進行微調。

  高端住宅成交量逆市增長

   全國多個城市近期不斷傳出樓市“鬆綁”的消息。

   7月18日晚,一則“上海限購鬆綁”的傳聞刺激了樓市的敏感神經。緊接著,鬆綁的消息被上海官方否認。

   限購鬆綁雖未得到證實,但傳聞中適度放鬆、細節詳盡的方案,還是令樓市浮想聯翩。

   上海市政府7月18日公佈的上半年全市國民經濟運行數據顯示,上海房地產市場已經出現調整。與去年同期相比,上半年房地產業增加值為554.89億元,同比增長1.2%,增幅回落了13.3個百分點。上半年全市新建商品房銷售面積同比下降了18.6%,其中商品住宅銷售面積下降了17.1%。在商品住宅當中,市場化住宅的銷售明顯下降,降幅達到37.2%,存量房買賣登記面積下降了45.3%。

   與此相應和的是二手房成交數據,記者從德佑地產獲悉,上海6月二手房成交量僅1.3萬套,可供參考的2013年3月的成交量高點是7萬套。業內人士認為,如果月度成交量連續數月低於1.5萬套,中介就可能面臨關店的巨大壓力。

   在普通住宅成交面積下滑的背景下,上海部分高端項目的成交量卻出現逆市增長。德佑地產研究部數據顯示:2014年上半年,總價在5000萬元以上的房源共成交20套,而2013年下半年僅有14套。德佑地產市場研究部對全市商品住宅成交變化進行了統計,結果發現單價2萬元以上的住宅以及2萬~5萬元的中端住宅成交量同比去年上半年都大幅下跌,唯獨單價5萬元以上的高端住宅,成交量不跌反升,比去年上半年還多了7.1萬平方米。

  普通購房者仍然受限

   德佑地產高級區域總監張劍東告訴《每日經濟新聞》記者,對於很多從事房地產投資的投資客來說,限購對他們的影響並不大。

   最近三五年內,業內關注到,不少香港、臺灣投資客通過在上海註冊成立公司,以公司的名義買房。在購買的環節,以公司名義買房需要付出更高成本,但不受限購政策的影響。而在出售房產的時候,這些投資客通過股權轉讓的方式,又可以省去很多稅費。“所要付出的成本也就是股權轉讓的登記費而已。”張劍東說。

   根據他觀察發現,以公司名義購買的住宅,最近三五年出現得較多。而購買標的以高端樓盤居多,售價在800萬~1000萬以上,購房者以外地富豪為主。

   有房屋中介交易按揭部相關人士介紹,一位浙江富商就曾在上海註冊公司,購買多套頂級豪宅,沒有受限購政策影響。

   上述人士告訴記者,雖然相對於上海全市成交總量來說,公司名義購房的比例並不大,但一直很平穩,而且一個顯著特點是:在高端樓盤中出現的頻率更高。

   上述以公司名義購買商品住宅的做法,不僅可以繞開限購令的限制,還成為了房地產交易環節徵稅的一大漏洞。德佑地產營運中心副總經理劉伍洋觀察發現,以公司名義買房再以股權轉讓的方式賣房,針對的都是很大的標的,一般物業總價都在1000萬元以上,甚至高達5000萬乃至上億,需要會計師事務所、銀行等多方工作,還有審計程式,比較複雜,一般客戶沒有這個專業能力。

   對上述繞開限購令的做法,上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平告訴記者,只要公司的註冊設立、運營合法合規,在購房時就不會受到政策的阻礙,畢竟“購房給員工居住”是非常合理的需求。

   薛建雄說,相比上述以公司名義買房的高凈值人群,普通購房者在買房時受限購政策的限制會更多一些。而這一部分人又確實存在改善房屋居住條件的需求。他因此認為,上海未來的限購政策確實有調整的必要性,以使其適應目前市場的實際情況。

42. 睇得通 2014-07-23 09:03:59

在香港的居民,必須在中國的境內註冊一間公司,以公司名義購置房地產/商舖,就可以順利進行.......

43. To 40 2014-07-23 09:42:35

買隔離南沙會好D,喺尖沙咀坐船個零鐘頭就到,自已開車走深圳灣經虎門大橋,全程高速,唔洗兩個鐘,早前又話港府租南沙地發展...

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140317/18659139

 

44. 睇得通 2014-07-23 11:13:02

買隔離南沙會好D,喺尖沙咀坐船個零鐘頭就到,自已開車走深圳灣經虎門大橋,全程高速,唔洗兩個鐘,早前又話港府租南沙地發展...??????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????

現在地球暖化,南極/北極冰川溶解,海平面將會上升,買低哇海沙地區樓房沒有什麼保障,你買埋我過一份啦........

45. 引刀一快 2014-07-23 13:52:29
亮劍兄

東莞樓市一向麻麻,近排稍稍蓬勃,碧桂園好似都去搞咗個盤,120方買40萬,要睇睇係咩質素、樓齡、位置,常平火車站隔離咁靚嘅位置電梯樓,房産證75方、實則90方嘅,都唔駛40萬。睇睇輕軌地鐵嘅位置先喇。
46. 引刀一快 2014-07-23 13:57:51
自我陶醉兄

我肯定唔會知道所有大陸城市嘅市況喇,不過如果有需要,主要省份都可以打電話問問舊同學嘅。問我係畀面我啫,知道嘅我會講,當然,學你話齋,大陸咁大,點可能知得晒,香港咁細就話啫。
47. 引刀一快 2014-07-23 14:17:36
中港商人兄

住宅買賣一樣唔駛交吉,除非買家自住,臺灣人可能會唔畀買家入屋睇樓,呢點係問題。
200萬租4200,回報喺珠三角嚟講唔低,別墅係大陸稀缺資源,除非起咗喺D叫天不應嘅荒山野嶺,否則會有D價值。
講到崩盤硬着陸,其實何謂軟何謂硬,好難界定。
你間舖攞到飲食牌,唔錯呀,如果4800蚊租都有5-7萬頂手,好好喇!
俾著我呢,我先睇睇係咪等錢用,同區同類盤情况點先。



48. (CC) 2014-07-23 19:44:45

TO : 25/F順民

totally agree

一直嘈得最大聲說樓價貴的是甚麼人?就是那些根本無能力買樓者又或是本身住在公屋從來沒諗過買樓的人。事實那些錯誤賣樓的業主大多數只會暗啞底和自己呻笨,希望樓價下跌再購回只是心中的願望,甚少宣之於口。

偏偏梁振英就最喜歡討好前類人,最聽他們說話,這是真的很令人費解!-->> 因為此類人(公屋)佔大多數, CY跟政黨一樣為了票, 不理社會矛盾 ?

49. 中港商人 2014-07-23 21:21:28
多謝引刀兄,聽完你講我信心大返,咁都係以不變應萬變算了。
50. 冷眼 2014-07-24 00:34:58
上個月去了一趟常平,睇供應商廠房,常平自從中央強勢掃黃后,巿面上一片寂靜,路上兩邊的舖頭的確吉了唔少,人流更是疏落,經過太子酒店附近亦不見昔日繁華的一半,問起廠商台灣老闆,他亦說常平確是東莞掃黄影響最大的地方,不止娛樂業式微,連打工妹也不去常平上班,連帶一些周邊生意亦大受影響,百業一片愁雲慘霧!
51. 引刀一快 2014-07-24 05:06:17
中港商人兄

東莞樓價一直係滯漲嘅,廣州樓翻倍,佢先漲得10-20%,唔知你間舖喺咩位置呢?每月納幾錢稅?
東莞嘅別墅4000-15000一方,唔知你間別墅喺邊度,另外,我想請教下你,人地準時交租,你點赶個租客走呀?賠一大筆錢?
如果閣下兩件物業唔係有咩感情,亦唔怕賣,依傢廣州周邊大量新盤拋售,跌潮好快會蔓延開。