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1. 居屋年建8000 勢壓私樓樓價 2014-01-16 08:57:06

撰文:麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授/市區重建局非執行董事/市區重建局土地/安置及補償委員會主席
欄名:2014施政報告

特首在施政報告之中,提及未來10年房屋發展的藍圖,要重建房屋階梯。而新的房屋供應目標,就是每年提供20,000個公屋單位和約8,000個居屋單位。

至於私樓方面,未來5年私樓每年落成量約有13,600個,比對過去5年平均數的9,680個,增幅約有4成。

私樓目標欠5 覓地成關鍵

長策會提交的建議,10年內建屋470,000個,亦即每年建屋47,000的長遠目標,與上述的建屋量仍有一段距離。因為公屋的20,000個加居屋的8,000個再加私樓的13,600個,只有41,600,距離目標每年仍差5,400個,但估計5年之後,各方面的供應會增加,有機會追回差額。

六比四公私營房屋供應比例會維持。那麼指標就是公營房屋每年供應28,200間,私營房屋供應18,800間。施政報告之中的公營房屋分配,大致與這47,000指標的6成相若,但是私營房屋方面,供應仍有5,000多個的差距。要達成建屋目標,怎樣增加私營房屋供應是一個難題。

首先有足夠的私樓土地提供,其次在補地價上要加快程序,達致合適的協議。在增加土地供應方面,特區政府已努力找尋合適的土地,包括把150公頃的「綠化地帶」及「政府、機構或社區」等用地,打算轉換成住宅用地。加上過往已宣告可供發展的土地,增加至150幅。

未來5年可提供21萬個單位作公私營發展。至於發展商手上持有的農地,要轉為住宅項目發展,補地價往往成為一個問題。站在發展商立場,補地價往往是被認為過高;而官員因怕被評為「官商勾結」,在補地價方面亦嚴守底綫,往往被了解為寧願高開也好過低開補地價。

曾經有發展商認為,投地發展甚至勝於補地價發展項目,因為發展成本更易掌握。發展商的新建房屋量少,補地價困難是因素之一。施政報告中提及,會引入「補地價仲裁先導計劃」,通過仲裁方式加快達成補地價協議。

仲裁助補地價 加速農地建屋

仲裁的方式,應能夠解決部分補地價問題。由政府與發展商,透過仲裁去加快補地價程序,政府官員也不用擔心被評為「官商勾結」,就算要補的地價比預期的低,也是透過獨立第3者仲裁的結果,那種「賤賣土地」的批評就應不會出現。

解決了土地供應,補地價難的問題,樓價的升跌亦是市民所關心的。而施政報告之中提出,每年有8,000個居屋單位供應,又會對私樓的樓價造成甚麼影響?公屋市場與私營房屋市場不構成直接競爭,但居屋與私營房屋市場,在某些情況下,市場是重疊的,結果居屋供應量是多是少,對於私營房屋的樓價會有實質的影響。

政府過去兩年提出的需求管理措施,已影響到私營房屋市場的運作。從近年私樓的二手成交量大跌,已顯示了樓市辣招的威力。從需求層面來看,特別印花稅(Special Stamp Duty,簡稱SSD)已趕絕投機性需求;買家印花稅中,又踢走大部分海外需求及公司買家;而雙倍印花稅(Double Stamp Duty,簡稱DSD)又減少了投資性需求,市場的剩餘的購買力,主要是真正的用家。

辣招已現威力 增居屋搶用家

問題是剩餘的購買力,是哪類的家庭?換樓的家庭,要一次付出一個大單位的樓價,應該相當吃力,通常他們會把自住的小型單位沽出,把資金轉購大單位的情況會較多。而這換樓鏈之所以能夠運作,是因為小型單位有足夠二手承接力。而購買這些二手小型單位的需求,主要來自新增的家庭。通常只有夫婦二人,又或者加一、兩位小朋友。這類家庭的自住需要,通常是租住私人物業,或購買小型單位作為自住。

自從政府停止發展居屋之後,過去幾年只有零星居屋餘貨發售。而這些新增小家庭的住屋需求,便由私營房屋市場解決,他們或租或買一手或二手小型單位,這是現在支持樓價的因素之一。

現在政府重推居屋,每年供應量又達8,000個,這相等於未來5年私樓平均供應量13,600個的近6成,相信一些私樓潛在買家,有逼切性的住屋需求那部分,會轉投居屋市場,那麼對私樓樓價會有下調的壓力。而這壓力是累計的,在推出居屋的初期,影響可能不大,但連續多年之後,其影響才漸漸浮現。肯定的是,樓價下行的風險會愈來愈大。(文章僅代表個人立場)

2. 亮劍 2014-01-16 08:59:18
有人同CY講點解公屋最大得3拾幾平方米,無可能間3間房!
CY就話如果有多啲土地,咁政府就可將公屋起大啲喎⋯⋯
但現在啲私樓地,被規劃做起火柴合,第二時起出來嘅樓,大部分係AB類單位已經可以斷言,咁有資助嘅公屋可住三房,俾真金白銀高價買樓嘅中產就住兩叄百呎火柴盒,泥老味⋯⋯
3. 5324523423 2014-01-16 09:44:21

住公屋, 4人家庭有三房, 我同老婆辛苦工作先供得個2房單位, 比五個人連埋工人. 仔女要同工人瞓.

真係唔知供樓黎做咩.

 

4. 網民 2014-01-16 09:48:25

比較要小心的是意識問題, 經濟好的時候派慣了, 伸手的人使慣了, 到唔好的時候, 中慘自身難保, 稅交不上來, 伸慣的又瓜瓜嘈, 還要更多, 那樣怎麼辦? 又搵阿爺?

才爺的問題已經不是第一天, 啲野講啲唔講啲, 或乾脆講錯野, 結構性赤字分析下去, 總得有收入和支出吧? 比較現在和十五年後, 會出現問題的, 應該是年輕人還未能佔到佢口中的高增值位置, 而班人之患生產力低又從庫房攞大 number 錢, 這樣就是收入有結構問題而支出仍然經常咁大, 佢既然提出了, 是不是該搞點制衡? 不過話又說回來了, 每年才三十億, 在量寛和通脹下, 到時是甚麼錢? 這就是恫嚇大眾了.

5. 沉默八十後 2014-01-16 10:05:06
今朝返工聽到收音機有位先生打上電台講起多些大單位, 真係覺得好奇怪乜問政府囉福利仲有得嫌三嫌四既咩, 以前一家住安置區獲派新市鎮公屋都千感謝萬感謝政府, 理得佢新定舊有幾大, 有瓦遮頭已經好滿足, 其他野自己諗掂佢啦. 難為對香港付出日做夜做都係買得個3百單位個班納稅人.
6. 冷面社工 2014-01-16 10:15:41
依家d基層市民好招積㗎,當正公屋係私人物業一樣,天水圍唔要,將軍澳唔要,東涌唔要,低層唔要,近垃圾房唔要,近馬路唔要,無lift到要行一層樓梯唔要,舊邨唔要.....仲要投訴3年上唔到公屋,話房署無能,話社工不仁。你去問下社署同房署嘅公務員,就知基層市民嘅要求仲多過用真金白銀買私樓嘅所謂中產。
7. copy & paste 2014-01-16 10:19:23

引述關生昨天文章,由現在至明年底,將會有31,000個私樓單位落成,這是自2002年後最高落成量 我可以理解關生的意思為,由201312月至201412月底將有31,000個單位的落成量。

 

這一句使到筆者更完全摸不著頭腦。到底關生如何搜集到2014年全年有31,000個私樓單位落成的數據?讓筆者告訴您,2014絕對不會31,000個私樓單位落成。

 

根據差餉物業估價署物業報告2013 (Table 7)2013年及2014年私宅預測落成量分別為13,551間及15,817間,2年合共才29,368間,兩年加起來亦沒有30,000個私宅單位落成。到底關生如何得出31,000個私樓落成量的數字,筆者倒在興趣知道。

 

況且根據(圖六),2011 - 2013年政府每年平均只賣可建12,000間私樓單位的土地(2011年之前的賣地量應比這三年更少)。在這個賣地量下,2014年如何有31,000個私樓單位落成?

 

圖六:2011年第1季至2013年第4季度政府賣地可建的住宅單位數量

 

政府賣地可建的住宅單位數量

Q1 2011

960

 

Q2 2011

3,000

 

Q3 2011

6,000

 

Q4 2011

5,096

2011年合計:15,056

Q1 2012

430

 

Q2 2012

1,400

 

Q3 2012

5,000

 

Q4 2012

2,650

2012年合計:9,480

Q1 2013

3,000

 

Q2 2013

3,100

 

Q3 2013

2,500

 

Q4 2013

3,300

2013年合計:11,900

 

此外,根據屋宇署201310月資料月報全部Table 1.7,第7頁)2013年首10個月只有7,365間,僅及差餉物業估價署2013年全年預測落成量的56%,究竟如何能達到13,551間預測落成量也成一個問題。因此,筆者亦絕對肯定關生的31,000間私樓落成的數字存在嚴重的高估及誤差。

 

在此,筆者想問關生,閣下這個31,000個的數字是否來自近期利嘉閣的2014年潛在一手樓花可售的數量?如果是的話,我亦絕對告訴你,2014年發展商絕對不會有可能推31,000個樓花出市場。因為,截至2013930日,運輸及房屋局之私人住宅一手市場供應統計數字只有72,000個潛在供應量(圖表三)。假設樓盤的建築期為4年,以31,000間的速度推出樓花,我相信去到第3 - 4年後,發展商可能會無貨可賣。

 

作為長策會成員及經常評論樓市的學者,為何關生對住宅市場的數據卻好像十分陌生?對數據的理解好像一知半解。老實說,筆者真的十分懷疑及擔心這個長策會如何為香港房屋政策獻計。

8. 我地要扶貧 2014-01-16 10:21:18

【本報訊】屯門湖景邨垃圾桶陣圍平治房車事件,引發一場「人肉起底」風波。駕駛平治房車的姓陳女事主,不但被指違例泊車後「惡人先告狀」,還被質疑她正申領綜援,為何有多餘錢買靚車,陳婦昨解釋她行動不便,房車是向朋友借。她對在facebook遭網民謾罵,感到無奈。記者:司徒韋桐

前日凌晨駕駛一輛平治房車至屯門湖景邨探望友人的37歲陳婦,其間將車輛停泊在近湖月樓的垃圾站對開,至早上7時返回取車時,發現其平治房車被16個大型垃圾桶重重圍困,車身有多處被刮花受損痕迹,於是報警調查,警方事後列刑事毀壞案處理。
有關報道曝光後即引來網民極大迴響,有網民炮轟她在禁區違例泊車,阻礙倒垃圾工作,反而「惡人先告狀」指摘清潔工不是,之後再揭發她與8歲女兒正申領綜援,網民質疑錢從何來,表明會向社會福利署投訴,要求職員跟進是否有人隱瞞資產。

稱患病不能搭公共交通

面對鋪天蓋地的批評及質疑,陳婦昨接受電話訪問時解釋平治房車並非她所有,因朋友見她患病兩年,近月棄輪椅而以枴杖輔助走路,遂借出平治房車讓她可駕車代步,她指租金與每月車費開支與以前無大分別。「我唔吹得風,睇醫生唔搭得巴士、地鐵,所以成日都要call的士,(揸車)條數都喺番度啦。」
陳婦又坦承自己是單親媽媽,與女兒申領綜援過活,強調用綜援金學車考牌並不犯法;她最近領取綜援金後曾手持鈔票拍照放上facebook,事後被網民群起攻之,她就事件自辯稱:「攞嚟影吓啫,我行得正,企得正,毋須解釋……」她指事件已越描越黑,希望盡快平息風波。
就陳婦駕駛平治房車風波,社會福利署發言人承認曾有人向該署投訴要求署方跟進,署方會嚴謹處理,但基於個人私隱條例,不會就個別個案作出評論。

 

9. to 8 2014-01-16 10:42:20
咁嘅人揸車, 會否對道路使用者構成危險?
10. well done, hk government 2014-01-16 11:21:33
fat pig play circle 
11. 博士粉絲 2014-01-16 11:24:09
博士,請你講下施政報告的政策對樓市有何消極的影響,另外,由於未來十年政府推出47萬個單位,作為喜好物業投資者的我,好不好將住宅的投資轉向寫字樓或工商廈?敬請博士不吝賜教,謝謝!
12. 連墜胎都入埋政府數 2014-01-16 11:31:51

這位基層貴賓嘅思維固然該駡,但奇在居然有NGO派出低級職員幫手組織。明愛嘅管理層,唔該你睇睇你班下屬搞緊邊科啦!

http://hk.news.yahoo.com/video/%E7%84%A1%E5%85%AC%E5%B1%8B%E6%90%9E%E5%88%B0%E5%A2%AE%E8%83%8E-80%E6%88%B6%E8%BF%BD%E8%A8%8E%E6%88%BF%E7%BD%B24%E7%99%BE%E8%90%AC-160000667.html

13. to 12 2014-01-16 11:36:32
佢漏左問特衰正苦攞哩幾年買袋嘅錢.
14. To 13/F 2014-01-16 12:06:54

特衰正苦可能賠唔足有關費用,你知啦,佢地Benz都用,LV嘅condom都會用。


http://www.youtube.com/watch?v=FwjdM9FYJD4
15. CY承諾「一定有得住」- 董生尚未完成的心願 在中央全力支持下 CY一定做得到 加油! 2014-01-16 12:07:06

為增加本港中短期土地供應,政府宣布推出三招覓地,最大影響包括加大全香港的發展密度,除港島中西區、灣仔區、東區及九龍半島因發展密度較高外,其他各區的准許最高住宅用地地積比率均會大幅上調約兩成,當局已就啟德新發展區及屯門東進行初步技術評估,建議可適度增加單位數目及略為放寬高度限制。

消息指,計劃主要針對新建及重建地盤,啟德發展區發展密度將上調兩成,住宅單位將增加六千八百個,寫字樓樓面則增加四十三萬平方米;屯門東掃管笏一幅用地地積比亦將由一點三倍增至三點六倍,新市鎮地積比平均由五倍增至六倍,受影響包括沙田、屯門、將軍澳舊區及荃灣等,但每幅地在發展前都先要經過城市規劃委員會審批。至於港島南區方面,當局擬重建華富邨及放寬該處發展限制,合共增加逾萬公營房屋單位。

改劃作住宅 綠化地佔多

政府亦持續去年改劃用地措施,繼去年將七十幅「政府、機構或社區」和綠化地等改劃作住宅後,今年將加推八十幅用地,即未來五年共有一百五十幅土地改作住宅,共提供二十一萬個單位,當中「政府、機構或社區」用地共有五十七幅,其中二十九幅完成改劃,其餘需要等待城規會審批。

消息指,鑑於去年政府被批改劃的地盤太細,今次建議的土地面積至少有零點五公頃,平均達一至兩公頃,當中以綠化地帶佔最多;其中最受注目的是粉嶺皇后山原預留作高等教育發展的用地,當局決定將其中十三公頃土地改建公營房屋,餘下則發展私樓;另外,白石角一幅預留作擴建科學園的用地亦會改作住宅發展。

16. 亮劍 2014-01-16 14:39:16

其中最受注目的是粉嶺皇后山原預留作高等教育發展的用地,當局決定將其中十三公頃土地改建公營房屋,餘下則發展私樓;另外,白石角一幅預留作擴建科學園的用地亦會改作住宅發展------

有瓦遮頭之後點?

高等教育發展、創新科技係唔係摺埋拒?

然後大家一齊攞低收入津貼?

另一方面華富隔離嘅貝沙灣,可賣成弍萬銀,那麼可起倒成万個豪宅單位嘅地盆,究竟值多少錢?

17. 減辣絕望 樓價冧硬 2014-01-16 15:44:05

港府於施政報告內,提及未來十年提供49萬個住宅單位,即平均每年達4.9萬個。不過,發展商、分析員、物業代理普遍認為,港府短期內難以達標,相信壓抑樓市「辣招」不會「減辣」,預期今年整體住宅樓價會下跌10%。事實上,二手樓市即時有反應,九龍東個別藍籌屋苑業主即時減價約3%放售手上單位。

18. 兆康苑2房155萬售 低市價14% - 樓市只升不跌 神話破滅 2014-01-16 15:54:10

據悉上址放盤僅數天,原開價168萬元,獲業主減價13萬元成交。買家為次批白居二客,於本周一才取得購買證。由於兆康苑樓齡高,大部分單位已補地價,故去年全年僅錄1宗綠表買賣,與上址屬同類中層兩房戶,去年6月份作價194.5萬元,事隔半年跌價兩成

另原定於今天拍賣的天水圍天頌苑綠表單位,提早售出。該屋苑G座中層5室,實用面積854平方呎,屬罕有3房大戶,原今天由拍賣行開價188萬元供競投,據悉,剛以約200餘萬元沽出。另祥益潘鈺恒表示,屯門悅湖山莊14座低層K單位,實用面積431平方呎,亦以160萬元沽出,據悉上址去年10月原開價188萬元,現3度累減15%沽出,實用呎價3,712元。

19. Dice 2014-01-16 16:06:59
十分同意6樓冷面社工
20. 奇怪行為方式 2014-01-16 17:06:41
個政府專係搵值錢既地起公屋, 點解唔張值錢既土地賣左佢, 再係咁錢從何來, 以後全部公屋戶先可以住市區加海景, 用錢買既唔該行遠d. 奇怪
21. Andy 2014-01-16 17:08:37
未來十年"提供"49萬個住宅單位?  佢当起楼、卖楼係砌 Lego?仲有揾地、做基建配套。。。
22. mini 2014-01-16 17:51:16

The attached news shows us that it is too early to raise the interest rates in the coming dates...

31省12月CPI涨幅排行榜出炉 4省物价重回"1时代"

2014年01月16日 08:02   来源:中国经济网   

  中国经济网北京1月16日讯(记者宋雅静)据统计局数据显示,2013年12月,全国CPI同比上张2.5%,全年CPI同比上涨2.6%,低于3.5%的物价调控目标。据中国经济网记者统计数据显示,12月有18省区CPI涨幅超过全国水平,居于“3时代”及以上的有6省区,较11月减少13省,物价在岁末大幅下降。在31省区12月CPI涨幅排行榜中,西藏、海南CPI同比涨4.0%并居榜首,黑龙江、辽宁仅涨1.6%居榜末。值得注意的是,继9月份全国“1时代”终结后,又有4省重回“1时代”。

    31省区2013年12月CPI涨幅排行榜。制表人:宋雅静   

    全国12月CPI同比涨2.5% 全年CPI同比上涨2.6% 

  2013年中国经济增长预期目标为7.5%左右;居民消费价格涨幅3.5%左右。据统计局数据, 2013年12月份,全国CPI同比上涨2.5%,全年CPI累计上涨2.6%,低于3.5%的物价调控目标。据测算,食品价格同比上涨4.1%,居住价格同比上涨2.8%。其中,住房租金价格上涨4.7%。

  12月18省区CPI涨幅超全国水平 仅2成省区处“3时代” 

  中国经济网记者统计汇总了12月31省区的CPI涨幅情况,全国12月CPI同比上涨2.5%,其中18个省区CPI同比涨幅超全国水平。由涨幅高低排序,依次为西藏、海南、天津、湖南、广西、江西、新疆、内蒙古、甘肃、福建、云南、浙江、北京、四川、宁夏、广东、陕西、江苏。其中居于“3时代”及以上的省区较11月减少13个,仅剩6个省区,表示仅2成省区物价上涨水平超过了3%,物价水平在岁末大幅下降。

  西藏、海南CPI同比涨4.0%并居榜首 

  黑龙江、辽宁仅涨1.6%并居榜末 

  在中国经济网记者制作的31省区12月CPI同比涨幅排行榜中,可以清晰的看到,西藏、海南、天津、湖南、广西这5省居前三位,其中西藏、海南CPI同比涨4.0%并居榜首,天津、湖南CPI同比涨3.3 %并居第二,广西CPI同比涨3.2 %居第三。黑龙江、辽宁仅上涨1.6 %,并居全国最末位。

  亮点:已终结数月的物价“1时代”回归 

  据中国经济网地方经济资料库历史数据显示,2013年9月全国所有省区物价“1时代”终结,全国物价涨势明显。而在岁末之时,山东、河北、黑龙江、辽宁4省物价重回“1时代”,另总计有25个省区物价低于“3时代”。

23. to 20 2014-01-16 17:55:19
因為特衰正苦同佢想收買的人都沒有拓荒者精神, 雖然拓荒者精神是歐西民族特別是老美立足世界的基石.
24. 亮劍 2014-01-16 21:15:23

昨天梁振英公布任內的第二份施政報告,有關房屋政策方面,除了重申辣招的成效和催促立法會盡快通過有關條例,再沒有新的遏抑需求措施,改為着重透過增加供應如提升地積比率及改用途有關方法來解決問題,算是有所進步。


梁振英在施政報告裏,說了多個感性故事來增加政策的說服性,當中包括指有一對夫婦,他們有一個3歲女兒,梁問他們會否「追多一個」,獲回應居所太細,如何再生?梁又說有一對夫婦,會一起出街娛樂和飲茶食飯,但因沒有自住單位,晚上要各自回到父母家中睡覺。


梁指以上兩故事,反映香港房屋問題嚴重,而他的目標是要讓人人有樓住,並住得愈來愈好。其實,香港的可住單位總數早已多於家庭總數,要「人人有樓住」,並沒什麼特別的施政困難,重點是港人的租樓或供樓負擔是否偏高。政府固然有責任不讓港人無瓦遮頭,卻不一定要人人買樓,對收入不敷者,便應盡量以興建公屋作支援。


至於要讓港人住得愈來愈好,便要讓換樓機制暢順,尤其要讓私人市場的較大面積單位供應增加,方便市民可藉換樓改善生活,而一些限呎限量地措施,卻與這背道而馳。當市場中大型單位增加,市民可換樓之餘,同時會騰出居住的細單位,令市場的上車盤增,其實有利上車客。


另外,政府的辣招凍結了樓市交投,但樓價不見下跌,換樓活動冰封,那又如何令市民愈來愈住得好?


梁振英又說了另一個故事:一個香港人完成了碩士課程,透過加按物業和借貸,得以到廣西發展他的事業和理想。筆者想回應,如政府打殘樓市,那其他香港人又如何能藉加按來籌集資金,去實現理想?


撰文﹕陸振球 (明報地產版主管)



陸生所言甚是,以我身邊唔少朋友為例,他們家庭總月入5-6萬樓上,自住嗰層樓最少值6球幾,爭銀行一M 樓下,大多供緊H+,手上可以調動嘅資金最少兩球,但就算咁嘅條件,喺呢個3辣招之下都冇權『G〇D』!


首先如果你要先買後賣,去換多二百零呎嘅三房樓,咁最低武力係大約一千萬倒,冇乜人放盤唔在講,有嘅都係連約,就算俾你挖倒有吉嘅單位,那個業主肯平俾你嗎?市價已經算你執倒啦!

到去銀行上會,你會發現因為你有樓喺手,咁唔該攞5百幾個首期出來先講嘢,加上雙重印花稅、佣金、律師及簡約裝修,你冇六百零咪使旨意上呢件嘢,仲要係現金!

先賣後買又如何?因為市淡買家少嘅關係,你一放盤,地代就會疲勞轟炸,日日喃磨喃磨咁同你講,「要低市場一成先放倒,否則唔夠一手爭」,要是你不甘受委屈唔肯平呢,我保證放唔出!到你真的賣出舊居,咁你會發現唔知點解,成個市無曬你想要嘅盤,就算有都係連約,低層向天橋(仲要係行車),垃圾房對上,門口對電梯門(又唔係商業用),再唔係就是殘到核爆掉空成年嗰隻!

你當然想趁市淡壓人價啦,但業主話「我供緊一厘息,唔買請過主」!

而你好想佢幇下口嘅地代,就喺呢一刻加把嘴話:「現在成個區得呢兩個係鎖匙交吉盤咋,你要平帶你去新界睇XXX啦,都係三房,不直差不多⋯⋯」!

25. 中產 2014-01-16 22:53:31

各位中產,我地大部份人夠返工捱到金睛火眼,壓力大到人都顛. 但福利就冇我地份,交稅就有份.真攞命.呢份施政報告我睇到好清楚六個大字:

佢請客,我找數.