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文亮言
政府跟著矛盾去出招
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年11月27日

         現在樓市形勢,在供應增加,利息趨升,成交價出現兩極化之下,唔應該會有人話形勢大好,不過,在銀行水浸,國內購買力湧至情況下,不少已有物業的人唔介意付雙印花稅,或者地產商願意替他們付,做成樓價上升,中原指數破頂是指日可待的事,倘若指數破頂,對於官員來說是一個侮辱,出招出了那麼多年,又出了那麼多辣招,樓價指數依然破頂,不是侮辱又是什麼,要制止樓價指數繼續上升甚至破頂,最好治標辦法就是繼續出招,不過,就要師出有名,否則就會受到市民評撃。
       官員話,SSD壓抑了炒賣需求,BSD壓抑了外來需求,DSD就壓不住投資需求,在上一季物業買賣,有2,600單交易要付DSD,即是買樓的人早已有物業,那些有物業的人買樓,間接剝奪了初次置業者上車機會,不過,這亦是政府出招的機會,於是以令到初次置業者可以上車為理由堆出新印花稅,已有物業的人,無論他們再買任何類型的住宅單位,都劃一付15%新印花稅,官員們認為他們一定得不少來自初次置業者的掌聲,其實不然,因為大多數初次置業者都非常謹慎,否則,又不用等到現在還未置業,他們知道供應即將大幅增加,利息向上,絕不是置業的好時機,而且政府出招,或多或少都會令到樓價下跌,政府拉停所有有能力置業的人讓他們上車,與叫他們去送死又有什麼分別,所以,他們拒絕接受政府好意,不過,就希望新招可以令到樓價下跌,才是他們上車好機會,當官員見到新印花稅雖然令到樓價下跌,但成交量大減,沒有多少人願意上車,他們才知道,原來跟著矛盾去出招。

 
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1. 井 2016-11-27 21:22:35

周日寫了《美元大時代陰乾香港》,fb上見到不少留言,在此補充自己的睇法。主觀認為,美國下一輪加息周期,固然因為經濟見復蘇勢頭,條件許可(通脹升溫、失業率跌),但最重要原因,加息是要為美元強勢打下強心針,為早年的QE埋單。

QE是放水,美元大時代就是收水。美元強勢回歸,環境資金重新湧入美國,其實是收回全球的「水」,間接令自身的資金成本減低。全球債息急升、債價急回,就是美元大時代的第一波,萬億計債市資金回流至美股,令美股迭創新高。

第二波就是外匯市場起風浪,人仔、亞幣、以至歐元日圓都呈跌勢,未加息,熱錢已先行一步拆倉流向美金,一旦落實加息,美元對全球貨幣的息差會進一步擴闊,資金流向美國將加快,而其他國家貨幣,貶值速度只會更急。

每一次金融危機,說穿了就是流動性危機(Liquidity Risk)。一國貨幣/股市/樓市只有沽、沒有買,自然引來大鱷狙擊沽空圖利,加劇市場波動及恐慌。97金融風暴,港元受狙擊,港股急跌之際、樓價亦急回,一個很明顯的指標:銀行同業拆息(HIBOR)急速扯高。本港一個月HIBOR 97年10月下旬曾高見十厘樓上,成為A1頭條。而同日有銀行收水,收緊樓按以及加按息至10.25厘(最優惠利率加1.5厘)。

一個月HIBOR由今年5月低位0.19厘,半年間倍升至目前的0.38厘,與1月份有炒家興風作浪時高見0.39厘相距不遠。當然,現水平與07年及08年一個月HIBOR曾見5厘、97年更高見十厘樓上,談不上甚麼「恐慌」,大家亦質疑目前的經濟情況、外圍環境如何能與當年相提並論。但97年7月前後,當年市民何曾想過宏觀環境會如此急速變化。

理論是死,但市場是活,且變化極快。現階段,不要自亂陣腳,亦不宜胡亂轉移資產配置,避免投機炒作。12月留意住拆息水平,如繼續不尋常飆升,港元弱勢再現,大家更要做好防風措施。

股榮
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2. 浪子心聲 2016-11-27 23:08:54
我不認同現時政府是跟著矛盾去出招,現實是未來幾個月係「跟著特首選舉形勢去出招」。

如果不是特首選舉將近,我認為政府不會加辣,因為明知未來房屋供應不斷增加,半年後供應就到位,樓價難維持高位,基本上不需加辣;但發展商在這幾個選舉敏感月份點會減價吖,就算賣唔出都唔會減,更有可能加價托高個市,誓要破CCL147頂給特首看一看。 

今次加辣係有可能做成當供應到位時會辣過輪,到時樓價要調整大啲囉,或者政府減辣快手啲囉! 無事嘅,香港業主借貸不高,樓市跌兩三成傷痛啲人不會太多,不會對經濟產生太嚴重衝擊,香港好快又從新開始向好發展,但高地價年代就正式結束,你醒咗未?

3. 狗頭貓 2016-11-28 00:14:04
香港業主出名好欺負,辣招其實會削減物業價值,只應權宜短暫使用.辣招前買樓人士,甚或買地發展商,都以香港奉行一貫低稅率共識作長線考慮,現今辣招苛稅取消無期,是否應補償賣出辣招前樓宇人士的損失?
4. 浪子心聲 2016-11-28 00:38:55
狗頭貓兄,過去一年,政府日日同市民講,未來三四年有9萬2私樓供應,那些投資者還急急入市,高價買納米樓,就算政府今次唔加辣,未來都會有損失啦!唔通又要政府補償損失呀? 
5. 井 2016-11-28 01:06:24

內地暴力強拆事件無日無之,港商亦無法倖免。港人鄭太在深圳南山區開設水泥廠17年,本月1日遭數百特警、公安、城管和警察包圍,挖掘機駛入強拆廠房。鄭太兩位兒子因為反抗遭公安帶走,以妨害公務罪刑事拘留,至今逾三星期未獲釋。香港警方拒絕透露兩港人情況,僅稱與境外執法部門保持緊密聯繫和合作,不評論個別個案。

鄭太1999年在深圳南山區長源村白石嶺工業區開設興發水泥製品廠,佔地超過1萬平方米。24歲長子鄭杰舜、22歲次子鄭杰發在廠房任職。今年5月南山區政府以興建「國際教育合作園」為由,在白石嶺工業區開始強拆收地,鄭太規模較小的一號廠率先被強拆,6月底起二號廠被停水、停電。鄭太其後數個月向不同部門申訴,要求賠償後才遷拆。

11月1日清晨逾300位特警、城管和公安突襲包圍二號廠,驅趕工人離開,不准取回財物,旋即開動挖土機等大型機械強拆廠房。鄭杰舜、鄭杰發趕到現場,要求政府人員停手並出示文件。鄭杰舜的女朋友汪小姐亦在場,她憶述:「佢哋冇講過嘢,個個政府人員都係抬高個頭,同我哋講話上頭批我哋落嚟拆嘅。」

長子鄭杰舜登上一架大型鏟車,阻止正在強拆的挖土機,次子鄭杰發則被10多人包圍,事後遭電棍制服。鄭太收到消息後,與家人從香港趕到現場爭論,鄭太的姐姐被打倒在地下。最終全家被強行抬上警車帶走,汪小姐想起仍有餘悸,「我哋受傷嘅唔畀call白車、夾硬叫我哋錄口供。」

深圳公安局在錄口供後拒絕釋放鄭杰舜和鄭杰發,指兩人涉嫌妨害公務罪,羈押在深圳南山區看守所至今逾三周,家人不准會見,僅律師探望過一次。鄭太提起兒子被拘留忍不住落淚,「我到大陸求政府(釋放)又求唔到,我嚟香港求。自己個仔先20幾歲,畀公安人員打,邊個唔心痛啊?我而家東奔西跑,夜晚提到個仔,我一個人係床到喊。」

根據中港雙方的通報機制,公安部通報單位須向香港警方通報,對涉嫌犯罪的港人採取刑事強制措施的情況。警方回覆查詢時,無交代兩名港人現況,僅稱不評論個別個案,警方與境外執法部門保持緊密聯繫和合作。入境處指接獲當事人家屬求助後,透過特區駐北京辦事處及駐粵經濟貿易辦事處跟進事件。家屬指入境處代為聯絡公安,對方以未定罪為由拒絕通報,亦無透露拘留時間。 

民主黨區議員袁海文收到鄭太求助,他批評港府角色被動,通報機制失效,「通報機制係希望保障雙方人民係一國兩制、唔同司法制度下人身權利,而家兩位鄭生連基本被探訪權利都係被剝奪,我覺得港府要嚴肅檢討,捍衛返香港人權益。」


7. Desmond 2016-11-28 01:11:07
早幾年發展商買的偽豪宅,到現在二手成交樓價嚴重跑輸大市,而現在發展商買的納樓,過幾年後也會有這個情況。
8. 引刀一快 2016-11-28 04:45:04
浪子心聲兄

CY講明可以用郊野公園的話,就照本賣,即係話明推冧樓市。呢樣嘢,一定係已經得到中央首肯。

咁如果,突然傾掂填海呢?


9. 鳥5 2016-11-28 12:02:43
CY c y團隊 玩緊借力打力 再破頂價印花稅 發展商靈代客比稅都唔减價 策略,結局就係政府Good咗水, 公屋上車三年排到五年 ,都唔改變三年政策 ,你話排唔到,佢就借勢(民意)收地。 什麼改變棕地,郊野公園土地政策,人造島計。畫。。走勢係樓價(實質供應前)未跌前,大家越玩越大。。。
10. 鳥5 2016-11-28 12:02:44
CY c y團隊 玩緊借力打力 再破頂價印花稅 發展商靈代客比稅都唔减價 策略,結局就係政府Good咗水, 公屋上車三年排到五年 ,都唔改變三年政策 ,你話排唔到,佢就借勢(民意)收地。 什麼改變棕地,郊野公園土地政策,人造島計。畫。。走勢係樓價(實質供應前)未跌前,大家越玩越大。。。
11. 鳥5 2016-11-28 12:12:19
最後係 樓價再升 政府就會錢多地更多 主導權歸邊 你明唔明?
12. 浪子心聲 2016-11-28 12:18:03
引刀兄:
CY啲嘢聽吓算啦!不要認真,香港何需以成本價賣樓吖? 可行性不高;香港住房問題只需緊持穩定土地供應政策,問題慢慢就會解決,何用這麼多花招呢? 
13. 向飯民說不 2016-11-28 13:32:00
今年的真正黑天鵝應該是689被踢下台。
親西方的政客連政治道德也不顧,搬了前港督來香港說三道四。中央也該看到眼裡。真系難以相信其他國家可以容許外國人來造勢。
14. 井 2016-11-28 16:23:04
https://www.youtube.com/watch?v=Wh-44s-94aQ 

我再講講人民幣的情況。人民幣由11月頭的6.75跌到6.95,之後回升一點。嚴格來講,這個月已跌了3%。有人話這不是人民幣跌,而是美元上升。這也是事實的一部分。問題是其他亞洲貨幣以4-5%下跌,歐羅也是。我反而要問為何人民幣下跌得比較少。其實是因為人民幣仍有人托住,而其他貨幣一跌便跌了4-5%,那是因為沒有人托市,很快便找到一個真正的價值,而人民幣就不知,因為大陸一直用外匯去托,也用行政措施限制。 

貨幣下跌也有再下跌的風險,因為有人怕於是拋售。如果政府不托的話,賣到一點,因為價值太低,於是也不作拋售,這也是一般會出現的情況。亞洲金融風暴時最惡劣的跌了30%。但這不會無限量地下跌,下跌到一個水平,大家都會不再賣,而開始買入。最初下跌,大家會恐慌,但之後會覺得反彈而買入。而人民幣因為有行政措施限制,令人不知有多大的拋售壓力。它的危險就在這裏……
15. 井 2016-11-28 16:25:53


買啦,買多D,100呎賣400萬先合理,升呀,,,全民仆街個時,記住今日一齊升呀

16. 引刀一快 2016-11-28 18:47:22
浪子心聲兄

CY呢招,高過以前85000,一出即刻有二手盤排山倒海出嚟,供應量馬上到位,基層全體膜拜,連淡友都感受到誠意,早就唔係“需唔需要成本價賣樓”嘅問題。
17. 浪子心聲 2016-11-28 19:32:11
引刀兄:

現在CY係「跟著特首選舉而說話」,點信得過吖!佢宜家講就「天下無敵」,呃吓啲市民,如果佢連任,什麼郊野公園起樓、就照本賣,就會變成「有心無力」啦。

18. 我始終學得Cy 會落馬 2016-11-28 20:06:31
但唔代表中央會讓步
19. 香港土著 2016-11-28 22:02:16
郊野公園起樓成本賣…… 其實,哩招喺完全改變地產業遊戲規則,後患無窮,就算我睇淡都唔認同咁做。
20. 引刀一快 2016-11-28 22:23:49
我比較關心嘅係郊野公園,最好就係搞個似樣嘅填海計劃,無需預先張揚照本賣,規劃有50萬單位的話,樓價馬上穩定下跌,社會撕裂會修復。
21. ddkkmmcc 2016-11-28 23:08:46
之前唔係吹過話大嶼山東面填左佢, 可以住多70萬人咩?