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文亮言
睇好樓市但對樓市沒有信心
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年11月23日

  政府推出新印花稅來幫助初次置業者上車,我認為政府多此一舉,不少未曾置業的人,並不是他們沒有機會置業,而是他們對樓市沒有信心,多次浪費了上車機會,但他們並不是睇唔好樓市,他們會認為那些賣樓的業主要價太高,令到他們未能上車,他們並不知道,不但他們睇好樓市,賣樓的業主同樣睇好樓市,並且對樓市有信心,所以,要價亦非常進取,如果沒有信心,只憑睇好是不足夠動力入市,要入市上車,一定要睇好兼有信心,才有機會成為業主。

  在政府推出新印花稅之後,獲得不少打算上車人士的掌聲,不過,他們並不是拍掌表揚政府給他們上車機會,而是拍掌慶幸自己並未上車,樓市在新印花稅之下,不但樓價會降低,而且成交量大幅減少,他們可以慢慢睇定才上車,結果是直到政府撤招,他們可能仍未上車,政府出招並沒有增強他們上車信心,反而令他們對樓市前景有所憂慮,對樓市的信心也消失,試問一個睇唔好樓市兼對樓市沒有信心的人,政府有什麼方法令到他們上車,政府出招是白費了,倒不如讓樓市自由浮動,當樓價上升,甚至升至一個不合理階段,那時候,他們不但睇好樓市,並且對樓市非常有信心而入市,官員們是很難了解這個道理。

 
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1. 人在天堂 錢在銀行 2016-11-23 10:16:03
即係事到如今, 呢班冇信心買既人已經係最後既"強勁"購買力,
要買既一早都買左, 唔買既可能係咪冇需要, 或者純粹想發洩嘈下話買唔到

不過咁多件, 呢班人羊群又唔跟,狂升又唔貪, 跌左又唔投機, 仲有咩方法叫佢地入市?
2. 得啖笑 2016-11-23 10:33:15
政府可能用此舉buy time, 只想中原指數不創新高. 等供應到位. 又可能向那些逃跑的人民幣抽水.
3. 鳥5 2016-11-23 10:41:53
Holding power 先係關鍵 ,專家都幫5到D乜,其他只係相對價格(相對平同貴)。。
4. 占士 2016-11-23 10:43:02

有朋友說,在政府預之下,樓價會升得比較慢,但同樣地,它也難以升到最高點,因此,也比較難以暴跌,如果從統計學的觀點看,它會flatten the curve。所以,如果政府不去預樓價,它會升得較快,也跌很較急。

政府推出新印花稅好似是幫助初次置業者上車,其實是想令到樓市的波幅不要那麼大,如果有人願意交15%印花稅,政府稅收又可以增加,穩定了樓市,也是政府的功勞,再加上在處理2位“小學雞”事件上,又得到阿爺的讚賞,CY連任就無形中增加了籌碼,所以有朋友預測CY連任成功應該不像特朗普當選那樣被認為是“黑天鵝”事件了!

6. 老年新症 2016-11-23 11:59:26
樓市爆煲重要條件是:

應該買樓的人固然買了,連不應該買的人也買了!
7. 兩餐一宿 2016-11-23 12:42:28
我不是要包拗頸,不過小弟四年前買樓時是已經考慮了會有機會下跌。因當時的人已經話樓價太高。不過有自住需要,都唔理得咁多。

總之當時預咗樓價有機會跌10至20%,而自己都仲供得到樓,唔會俾銀行Call loan,咁 就算啦…感恩這幾年是賺了住啦!

一句到尾,睇升也好睇跌也好,自己計清楚條數,做足心理準備就最好!不能心存僥倖,又怨天尤人...
8. Tony lam 2016-11-23 12:59:21
香港樓市一向投資主導大過需求主導、煙花到尾最璀燦、有隊就跟安心D、排到時係最後果浸、撈底呢 ? 底時老散個個震過貓王、難揾食安全感就冇哂、揸住多少計住都頂到下、四圍唔見排隊、單泡點敢落注、驚輸埋就GG。

升得太高一跌時動量太大、幾好力都頂唔住、而家夠哂高嘞、呢幾年埋枱嘅基本上都食得辣、再加辣分流D客仔先係正路、食得更辣就玩大碼、剛需果D就可以食平D、撑住樓市唔上唔落最穩陣。

占士兄    早就認為CY連任冇懸念、習大大喜歡硬橋硬馬 !  除非佢自己唔肯撈啦!
9. 自我陶醉 2016-11-23 13:07:07
很同意兩餐一宿兄的見解,買樓自住起碼要符合三個條件:
1. 買得起
2. 供得起
3. 輸得起

缺乏信心,就是輸不起的表現,既然輸不起,又何必要去賭樓市的升跌,所謂勉強冇幸福,基本上,傍人說什麼都同樣是多此一舉。

10. 打工仔 Andy 2016-11-23 13:14:43
兩餐兄 

講得好 !
11. 打工仔 Andy 2016-11-23 13:17:23
自醉兄

的確係,買得起, 供得起, 輸得起, 什麼時候都可以買!

12. 浪子心聲 2016-11-23 13:24:45
政府推出的「新印花稅」點睇都唔係「多此一舉」,湯博士都講過新稅是修補DSD的細價樓低稅漏洞,有助解決納米樓問題;同意四樓占士兄的觀點,有人願意交15%印花稅,政府稅收又可以增加,穩定樓市,多方好處怎會是「多此一舉」呢?

今次特首決定推出「新印花稅」,應是「司馬昭之心,路人皆知」,他怎能讓樓價在破頂的情況下參加競選連任。

我話今次推出新印花稅是「壞心做好事」就真,新稅修補DSD漏洞,增加稅務收入,多利而少害!
13. 狗頭貓 2016-11-23 14:16:05
辣招稅是成本,就算地產商硬頂,最後都算入成本,而最最後都是成本轉歸消費者.
14. 井 2016-11-23 15:18:37

當年入稟阻上市 轉眼11年 領展預言應驗 盧少蘭:大家看到了


「出來打官司,當然會相信有錢人,誰會相信我們這些窮鬼……」現年78歲的公屋居民盧少蘭,12年前以司法覆核挑戰領匯(已改名領展)上市的「合法性」,當日她形容此舉等同「賤賣」公共資產,卻被指摘「阻人發達」。後天便是領展上市11周年,如今「預言應驗」,盧婆婆未有站在一旁「剝花生」,雙腿雖不及當天靈活,就算要坐輪椅,仍堅持上街繼續為基層發聲。

明報記者 李詠珊

其他報道:轟港獨自決者無知 馮煒光:2047是香港資本主義制度屆滿年限

「一個董建華,一取回香港,馬上就賣(資產),基層的生活才會這樣辛苦!」盧婆婆身軀瘦削,聲線卻依舊如當天說要「敲佢(董建華)個老虎頭」一樣鏗鏘。本周日(20日),她坐輪椅參與遊行爭取全民退休保障,向記者憶述當年反領匯的因由。

2004年,政府把部分屋邨商場、街市與停車場變賣,套現320億元,成立「領匯房地產投資信託基金」,於12月招股,吸引逾51萬散戶認購。當年67歲的盧婆婆獨居公屋,領綜援過活,閒時關心基層需要,七一會上街,擔心政府賣掉公屋商場和停車場後,大商家不會做低下階層的生意,基層也會消費不起,令她成為反領匯上市的主角,指領匯上市違反《房屋條例》,與另一公屋居民馬基召提出司法覆核。

想當年:大家都話我阻人發達

公屋街市外判管理、商場翻新後小店被大幅加租、公屋車位被賣斷、社福機構無法租地方……這些事近年頻頻上演,盧婆婆說至今關心領展的新聞,「現時大家看到領展如何慢慢(把資產)切來賣,令到我們這些小市民死……初初出來(打官司),(大家)都話我阻住佢哋發達」。

盧婆婆當年上訴再上訴,政府曾去信終審法院要求縮短其上訴時間,惟法院堅持原判,領展上市一度被擱置,時任特首董建華回應時批評有人「不顧香港的利益」。

今日,港人見到盧婆婆當年的「預言」逐一「應驗」。當年協助盧婆婆打官司的前黃大仙區議員陶君行說﹕「當市民以為資產私有化必然有更好的服務質素時,政府應該知道提高商場或街市的檔次,已不能服務當區居民,亦會帶來價格壟斷。」

2005年7月,終審法院判盧婆婆敗訴,認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」有關設施,而沒規定房委會須擁有這些設施。當年11月25日,領匯正式掛牌上市。陶君行說,當年盧婆婆已明白,私人市場只講成本效益,會令地區規劃失衡。

鄭經翰:盧婆婆欠一個公道

時任立法會議員鄭經翰,當年與梁國雄及陳偉業支持盧婆婆打官司,陳更曾在立法會動議擱置領匯上市,議案在建制派及民主黨反對下不獲通過。鄭經翰嘆說,「公屋商場本身目的就是不一樣」,可惜當時部分市民「財迷心竅」,罔顧基層權益,傳媒亦一面倒「圍剿」盧婆婆,實欠她一個公道。事已至此,如今領展股價已升4倍(見表),他認為政府回購既非易事,亦不能解決問題,「政府賣了什麼,就應建回什麼」。

新民黨立法會議員容海恩今日將在立法會提出動議辯論,促請競爭事務委員盡快調查領展有否違反《競爭條例》,並促請政府於各區設臨時墟市,及在社區設施不足的地區建公營街市,增加居民選擇。中大市場學系教授冼日明稱,當年公營機構沒營商經驗,房委會其後又停售居屋,令資金有限,才會變賣資產。他指政府應引以為鑑,未來不應再售公共資產。

15. 引刀一快 2016-11-23 15:49:42
我嘅預言,一樣會中。
16. 引刀一快 2016-11-23 16:02:41
1. 買得起
2. 供得起
3. 輸得起

基本上,已經涵蓋剛需論所有,當然冇問題。

不過,好多人並不了解自己,話唔怕跌,其實係未體驗過樓價跌,亦有好多人搞唔清咩係怕執輸,同輸得起。

真真正正試過樓價大跌而輕鬆自若嘅人,就有資格話唔怕跌嘞。
17. 向飯民說不 2016-11-23 16:26:05
啊井,基本上是一個左棍。可能你不知道領匯未上市之前商場的情況。不過你可以去看看政府經營的銅鑼灣,北角等等街市,你就知道政府經營其實非常無效率。
當年那些商場賣的東西不便宜,而且質量差。快餐也不便宜。其實政府除了幫商戶,小市民無乜得益。
阿井嘴裡鬧共產黨,但是心裡最親共。
19. 這就是文化 2016-11-23 17:00:32
【on.cc東網專訊】日本再有名校爆出輪姦醜聞,千葉大學醫學院三名男生,涉嫌灌醉一名女同學後,把她帶到食店的女廁內輪姦,其後更帶返寓所再逞獸慾。三名男生周一被捕,校方就事件道歉。 

事發於今年9月下旬,三名20多歲的醫科生在當地一間食店,與一名年齡相若的女生聚會,把對方灌醉後假裝照顧她,即場帶到廁所內施暴。他們其後更「意猶未盡」,帶到其中一名男生的家中再輪姦女生。受害人事後報警,警方以涉嫌輪姦致傷拘捕三人,但卻未有公開他們的姓名,被批評「隨心所好、大事化小」。 

千葉大學昨日召開記者會,理事長渡邊誠等人鞠躬道歉;又表示會就事件檢討改進。日本多間名校今年屢傳醜聞,東京大學今年5月亦發生類似的輪姦案,5名男生被捕;慶應大學9月也傳出一群男生灌醉女生後「
20. 自我陶醉 2016-11-23 17:20:43
引刀兄,

我幾時都話你勁喇,我之前引用價值投資之父對投資同投機嘅定義:

An investment operation is one which, upon thorough analysis promises safety of principal and an adequate return. Operations not meeting these requirements are speculative.

Benjamin Graham - The Intelligent Investor

中文意思大約係“那些通過深入詳細分析,確保本金安全和獲取足夠合理
利潤”, 才算是真正投資行為,否則一切都屬於投機活動,所以那些唔在乎分析嘅高風險投機決策,就不學也吧了。

你嘅金句中:
“住,係剛需
賺錢,係剛需中嘅剛需
唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需”

所談的賺錢就係利潤,唔想蝕錢就係保本,完全同股神的老師說法不謀而合,真了不起。

其實無論投資定賭博,都冇人想輸,所以做足分析才入市是首要一步,不過投資總會有風險,世上那會有必賺的投資,無論機會有幾細,總是有機會輸的,問題是你輸唔輸得起,輸得起的人,就算分析出錯還有番身機會,若是輸不起的話,那問題就大得多了。

所以,怕唔怕輸和輸唔輸得起,是兩個不同概念。就算是股神都有看錯股的一刻,Wells Fargo這家銀行一直是股神愛股,最近也被揭發業績造錯,股價大跌,輸得起的,依然可以再番身,輸唔起就當然一舖清袋了。 如果怕輸,要零風險,立於不敗之地,唯一方法就只有唔好賭或唔好投資了,因為不賭是贏錢呀嘛。
21. 井 2016-11-23 17:32:57

【短期內中國難成「世界一哥」】
【學者:除了有點錢還有甚麼有吸引力】

美國退出 TPP(跨太平洋夥伴關係協議),會令人聯想中國會將取代美國成亞太地區「一哥」。

學者指,短期內中國難以取代美國的地位,「這個社會制度、價值觀、有霧霾、食品安全,老百姓都不停地向外移民,軟實力不足。」

有內地學者認為,特朗普表明會和各國進行雙邊貿易談判,意味著他會提高中國的進口關稅,長遠中國經濟必定受到衝擊。

22. 井 2016-11-23 17:36:15
政府經營的銅鑼灣,北角等等街市,你就知道政府經營其實非常無效率。

街市唔係領匯經營呀,係食環處管,,,你係咪想笑死我?
23. 井 2016-11-23 17:37:32
向飯去下政府街市,仲有20蚊飯呀,點解呢?因為唔似領匯狂加租囉!
24. 井 2016-11-23 17:39:42
而且質量差。快餐也不便宜?

好多好野食,去下街市食下個邊既海鮮啦,,你入左好多領匯股票?
記住而家領匯出售哂香港物業,比下一位買家係好高明,因為領匯唔睇好香港物業市場
25. 井 2016-11-23 17:42:45

新民黨容海恩在立法會提出動議,要求競爭事務委員會盡快調查領展有否違反《競爭條例》的規定,以及設立臨時墟市,為各區居民提供領展以外的選擇。她批評領展缺乏競爭,大幅加租令市民生活百上加斤。食物及衛生局長高永文說,明白部分市民認為現時領展管理的街市價格高,認同即使商業營運亦應兼顧社會責任,不應單以商業決定為依歸,忽略社會持份者的需求。

公民黨郭家麒建議,由政府購回領展出售的街市或商場,再低價租給小商戶。運輸及房屋局長張炳良重申,回購領展不符合公眾利益及審慎理財,指即使政府購入領展基金的單位,都有可能將租金價格推高,令第三者得益,質疑是慷公帑之慨。

26. 井 2016-11-23 17:44:09

新民黨容海恩在立法會提出動議,要求競爭事務委員會盡快調查領展有否違反《競爭條例》的規定,以及設立臨時墟市,為各區居民提供領展以外的選擇。她批評領展缺乏競爭,大幅加租令市民生活百上加斤。食物及衛生局長高永文說,明白部分市民認為現時領展管理的街市價格高,認同即使商業營運亦應兼顧社會責任,不應單以商業決定為依歸,忽略社會持份者的需求。

公民黨郭家麒建議,由政府購回領展出售的街市或商場,再低價租給小商戶。運輸及房屋局長張炳良重申,回購領展不符合公眾利益及審慎理財,指即使政府購入領展基金的單位,都有可能將租金價格推高,令第三者得益,質疑是慷公帑之慨。

27. 井 2016-11-23 17:44:36
新民黨立法會議員容海恩今日在立法會大會提出議員議案,指領展以追求最大回報為目的,罔顧基層市民的負擔能力及生活需要,要求競爭事務委員會調查領展有否違反《競爭條例》,並促請政府於各區設臨時墟市,並於社區設施不足的地區興建公營街市及新型綜合市政大樓,制衡領展獨大局面。

提出修正案的自由黨批發及零售界議員邵家輝表示會支持原動議,並促請政府加快發展新市鎮、增加零售業用地。邵又指,領展商舖租金貴,小商戶被逼走,基層市民「買嘢貴」,生活困苦,認為政府應撥地發展零售業。惟政府每每打算規劃新市鎮時,就會有人指出會破壞環境,擔心海馬等海洋生物受影響,邵家輝反問現時30萬人輪候上公屋,到底是「海馬游水緊要,定等緊上樓嘅朋友緊要?」

民主黨議員尹兆堅則批評領展有出售商舖予「炒家」的情況,又拆售停車場及街市,認為房委會有責任監管,令領展不能隨意出售資產及服務,形容監察領展是否違規拆售資產。
28. 向飯民說不 2016-11-23 18:03:44
啊井,都知道食環的街市效率,由領匯管理更加好。甘點解仲反領匯。
特浪普上玩保護,就讓他玩。中國繼續整合亞洲市場。贏面是屬於中國的。

29. 向飯民說不 2016-11-23 18:06:09
阿井,點解你好巴打安倍甘驚青,怕無tpp,就是因為無美國加入,你主子難以同大陸競爭。
30. 井 2016-11-23 20:57:02
迫走小商戶,記住公屋商場原意,係比低下階層生活水平,而唔係比班炒家,炒鋪炒停車場
32. 引刀一快 2016-11-23 23:44:05
100%同意井兄,乜都貴爆,基層會不穩,係必然嘅事。社會走向文明,第一個要消除嘅就係獨善其身心態。
34. 奇妙 2016-11-27 16:59:47
年青人買不到樓,其實樓宇供求失衡只是煙幕。主要原因是現屆政府無法提供機會為年輕人能賺取比外來競爭者更多,以賺得物業。反之奇妙提供少不更事的年長或年輕人吵鬥的土壤。哇哈哈!