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文亮言
樓市會不會進入絕對零度
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年11月9日

  一向以來,物業代理界老行尊最多是以冰河時期來形容樓市,但物業代理界對冰河時期解釋與物業投資界是有分别,即使樓價高企,但成交量低就是物業代理界的冰河時期,物業投資界不會以冰河時期來形容有價冇市,反之,就算成交量龐大,但樓價下跌,投資者損失慘重,仍然是他們的冰河時期,不過,一般人見樓市淡靜,就以為是地產行業冰河時期,這是一個美麗的誤會。

  有人問我什麼情況比冰河時期更加冷清,我唔知道,最近,有專家在政府修改雙印花稅之後,認為樓市即將進入絕對零度,話樓市是冰河時期,我相信沒有人不了解,但以絕對零度來形容樓市,應該不會有太多人同意,因為絕對零度是攝氏負273度,所有氣體都變成固體,冰冷程度比冰河時期更甚,小學生都應該知道常識,而專家話樓市進入絕對零度,即是樓市死寂,絕對沒有生氣。

  很多人或者不會明白,政府在修訂的雙印花稅推出之後,並没有立竿見影,二手物業市場,業主仍然需要一些時間適應而暫時不會減價,成交的確減少,但新樓銷售情況依然不俗,就算物業代理界都不會話是冰河時期,既然如此,又怎能夠話樓市進入絕對零度,其實,要非常行內的人才知道箇中原因,在政府修訂雙印花稅之前,地產商為推銷新樓盤絞盡腦汁,各項的付款辦法都有機會出現,代理界笑那些付款辦法為呼吸Plan,即是有呼吸都可以買樓,以絕對零度來形容樓市,即是話樓市沒有氣體,想呼吸也不可以,那些新樓盤的呼吸Plan也不能起作用,新樓銷情將會死寂,所以,以絕對零度來形容樓市,我認為是有需要解釋一下,不過,修訂的雙印花稅是否真的會令樓市死寂,這點我並不同意,仍然有很多初次置業者準備入市,我認為樓市將會由一個投資市場轉型為一個自住需求市場,無論成交量或者成交價都會下跌,但樓市不會進入絕對零度。

 
 
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1. Tony lam 2016-11-09 10:09:27
集中精神、預備執嘢 !
2. 十郎 2016-11-09 10:20:07


      9.35開機,股市升70點,9.55分,股市跌500點。


3. 井 2016-11-09 10:23:57

1. 美國經濟在總統大選後將陷於困境,股票市場急瀉,經濟表現下滑。美國一直隱藏經濟危機的問題,在11月10日至29日間及其後,市場表現下挫和失業率上升。

2. 強風暴雨和洪水將衝擊烏拉圭;同時,有一猛烈颱風將於2016年11月1日至12日期間吹襲該國,造成破壞和傷亡。

3. 颶風將於2016年11月5日至29日期間吹襲加勒比海、墨西哥和美國,引發洪水和強風。

4. 美國總統選舉結果創造了一個大驚喜,選舉過後,為美國帶來改變和危機,市場表現下滑,並引發大型政治醜聞,牽涉多個政府機關;政府隱瞞了多種問題,包括銀行財政狀況亮起紅燈、失業率上升和股票市場疲弱。

5. 美國經濟於大選後將陷於困境,股票市場下瀉,部分政府機構牽涉大型政治醜聞。

6. 每年有數以百萬計的兒童因污染問題而死亡,如果全球環境保護組織在未來四年內不採取任何行動,死亡數字將進一步上升,並達至失控的局面。

希望以上的預測是錯誤的,但這是從預知夢中看見的事。
朱瑟里諾教授



特朗普WIN,USA經濟會出事,大陸同香港?
4. tonylam 2016-11-09 10:27:45
公得就中國赢,牳勝就美國輸!
5. tonylam 2016-11-09 10:29:49
冇洗震雞,睇住浪嚟沖!
6. 井 2016-11-09 10:35:28

美國總統大選後將可能發生金融海嘯。

「在總統競選期間,無人講及金融危機問題。」
雷曼兄弟機構倒閉(曾於2007年作出預測)至今還不到十年時間,新一輪金融海嘯正在蘊釀,而美國政府一直隱瞞有關問題。
朱瑟里諾稱,中國經濟剎車、油價急瀉和富裕國家實施負利率等現象,是新一輪經濟危機來襲的警號,破壞力或比2008年的更大。
「我從預知夢看見,金融市場將面臨一連串的挑戰,令我回憶起2008年金融危機。美國大規模的金融海嘯距離我們越來越近,政府在總統選舉期間一直隱瞞有關經濟危機的問題。」
美國現任財政部長 Jacob Lew 形容,這個比喻並非誇大,危險性或更高。
朱瑟里諾說:「希望能透過我這個預言,給予大眾一個重要的信息,為未來做點準備。」
有部分經濟學家認為我們的經濟就如英國財政大臣歐思邦(George Osborne)於2016年初已受到威脅,估計新一輪危機即將來臨,與朱瑟里諾於2016年1月1日所預測的無異。
究竟是什麼因素為全球經濟帶來那麼多的不穩定性呢?同時,這些混亂卻影響著像巴西般正在處理內憂的國家。朱瑟里諾肯定地說,那些因素就是多國的國家危機,它們包括巴西、阿根廷、委內瑞拉、中國、日本、南韓、法國、德國、意大利、西班牙、葡萄牙、希臘(難以償還外債)、印度、還有斯堪地那維亞國家。
朱瑟里諾認為全球經濟正面臨一場大風暴,並觸發大型海嘯!
那些困難源於中國經濟步伐減慢和其物價的影響。從2016年初,上海股票市場動盪增強了外界質疑中國經濟可能減慢且出現了「硬著陸」的情況。
索羅斯曾以2008年作比對,說出亞洲巨人中國的經濟存在不穩定性。他續稱,中國遇上很大的適應問題,它正努力尋求一個新增長模式。

《石油和利率》
2016年,每桶石油價格下跌至$30也增添了市場不明朗因素。
首先,由於市場需求疲弱,自2014年起,產品銷售累跌70%;其次是工業繁盛時期推動了一系列新的投資項目和可供替代的石油來源,結果造成石油供過於求的情況。
朱瑟里諾稱,問題在於商業機構跟其債權人如何受到新價格水平影響;舉例說,美國頁岩氣生產商現正經歷財困,部分銀行的經濟狀況已亮起紅燈。在未來數月,經濟市場持續不穩。為了使總統大選得以順利進行,美國政府將隱瞞有關問題,讓金融海嘯在大選後出現。巴西和阿根庭政府也採取相同的做法,美化眼前的環境。
第三個導致市場不穩定的因素是部分國家為保障自身安全及其金融機構之存款而實施的負利率政策。朱瑟里諾解釋,負利率緊縮了銀行的盈利,使其出現嚴重問題;又例如多間汽車生產公司已逐步裁減員工,並關閉分支公司。
「國際股票市場將會動盪且受創,情況有如英國脫歐,除影響歐盟本身,還刺激其他成員國進行公投脫歐,對全球經濟造成負面影響。又如蘇格蘭也將舉行公投。」
「真相是我們從未遇見有那麼多國家同時實施負利率政策,這是一種新的現象。所以未來是充滿不穩定性的。」
聯邦儲備局宣稱,為了面對全球經濟逆境,對各國實施的負利率政策持開放態度,藉此刺激市場並計劃在2016年加息。

《經濟增長放緩》
世界銀行組織對全球經濟增長感到悲觀,並將今年全球經濟增長預測從3.2%修訂為2.9%。朱瑟里諾認為即使全球經濟環境變得複雜,也不意味著會出現爆破的情況。然而,各國領袖應該理解到只要沿著這一個方向採取若干措施便能避免這種情況。但是,美國政府顯然是為了維護總統大選的利益而姑息和美化現存的危機。舉一個例子,沙特阿拉伯被游說削減石油生產,以恢復市場穩定。
關於巴西外部動盪可能加劇的影響,我們似乎找到一些共識,是由於內部因素(如政治危機)導致國家經濟增長、恢復困難,需要付出更大的努力才能回復。
當前全球以南的經濟放緩情況與2008年的危機有很大不同,即使新興市場吸引了投資者的注意力,但投資者再不能在發達國家賺錢。
朱瑟里諾稱,今時今日的新一輪全球危機,暫未使我們的經濟爆破,但可能引發大規模貶值,影響出入口貨物價格(跟隨國際市場),加劇通貨膨脹。

應屆美國總統即將面對一場金融海嘯,這危機將於2016年末至2018年間為美國帶來嚴重影響。希望以上的預測只不過是場夢吧!

7. 十郎 2016-11-09 10:46:12


      殺完熊,再殺牛。好痛呀!
8. Tony lam 2016-11-09 10:52:50
美國已病入膏肓、邊個得都冇得動大手術、捱得一日得一日、唔會斷氣、最緊要自己座穩執生、留番餘力、現代資訊流通咁快、可以吹到真假難分、全球攬埋一舊、爆親冇人着數、幾大鑊都冇咁易比佢爆、捱可以捱到海枯石爛。
9. 引刀一快 2016-11-09 10:56:02
契弟琳琳今朝蟹咗,哈哈哈
10. 十郎 2016-11-09 11:24:27


      網友話辣完再升,越辣越升。師奶有一樽四川麻辣等你,一定益你!

11. Tony lam 2016-11-09 11:26:46
hearsay實墊底、人地噏嚟嚇鬼、自己就真係嚇死、好似釋法反民講到未日咁、我就話阿爺唔想玩香港D儍仔、既然冇得幻想不如直接解你知、好過比反民嘈嘈閉折騰一輪、最後原來結果早定、呢方面反民就衰格唔老實、明知輸硬仲老點D黃衛兵去做炮灰、阿爺就厚道好多嘞 !


傻刀   你真係心地唔好、輸贏都冇你分時、咪咁惡毒啦!幾時出手教你都唔識啦! 
12. 向引刀‧土著說不 2016-11-09 11:26:53
廣燦屌絲鬼追捧希拉里,睇怕哩次又係『眼光獨到』輸到底褲都冇埋!

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML3&id=48429#top
8. 向引刀‧土著說不 2016-10-23 16:18:05

希拉利可能大熱倒灶(23 Oct 2016)

2016年11月8日美國總統大選,屆時將會選出美國第45任總統。根據美國主流傳媒報道,希拉利佔壓倒性優勢,不勝無歸。但細心分析,希拉利可能大熱倒灶。理由有三:-

井哥仔,Post啲歐美經濟「新一輪金融海嘯正在蘊釀」實情係歐美經濟越衰,中港經濟就越好,唔信就睇住應唔應驗。

全國山河一片紅:
14. 引刀一快 2016-11-09 11:38:52
契弟琳琳,一買即蟹。
15. Tony lam 2016-11-09 14:23:22
美國佬成日唱中國係黑店、但佢又幫趁最多、擺明冇阿爺唔得、咁都唔明就真係要驗下智商、傻侵座正時一定同阿爺攬頭攬頸、之前噏乜 ? 會有包袱·會怕醜咩?有結果時先係大茶飯、各自修行啦!  

閹咗嘅美國佬就一定唔喜歡、但絕唔介意咸濕、玩女人、同儍侵有啦嘅女性乜料、心照啦!克嬸笑到咁奸假、美國佬點會蠢到冇感覺、儍侵上位單保會整幾劑偉哥、先聲奪人。

儍刀  閹咗係會心理不平衡、但心術不正就唔好啦!唔好再搬乜嘢耶穌基督嘞、真係會陀衰家㗎  !
16. 引刀一快 2016-11-09 14:33:48
哈哈哈,睇你寫乜就知道你契弟琳琳做咗亞洲艇王喇!
17. 向引刀‧土著說不 2016-11-09 14:49:13
廣燦屌絲鬼 『明智過人』預測嗰樣衰嗰樣!跟佢意見反方向行,肯定冇錯。

特郎普當選中美關係不一定差,希拉莉當選肯定衰!歐美民調不可信,呃傻B無知廣燦真係好有效。

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML3&type=&com=&id=48563
11. 引刀一快 2016-10-30 04:11:37
我就希望希拉里贏嘞,異性相吸,我地習大大向來充滿原始雄性本能,希拉里登基做美利堅女皇同佢惺惺相惜,將來世界就風調雨順。
http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML3&type=&com=&id=48620
1. 引刀一快 2016-11-01 10:18:00
冷血女魔頭決戰風流騎呢拐,美利堅奇葩選舉,有買趁手!

上天保佑,希望球王比利及時出手祝福希拉里,實乃地球萬民之福。
18. 引刀一快 2016-11-09 14:57:01
所以咪就係話你低B囉,“希望”同“預測”都唔識分,講正話,還是講反話又唔識分,難得你夠膽貼出嚟。
19. 向引刀‧土著說不 2016-11-09 15:25:00
廣燦屌絲鬼“希望”同“預測”都係傻B所思所想,傻B“希望”落空,就話自己"講反話",人家"唔識分"喎,冇料扮四條的廣燦。
20. 引刀一快 2016-11-09 16:06:03
你咁乖貼埋出嚟,人地有眼睇架嘛。


21. 十郎 2016-11-09 16:20:37


      今朝早在東網新聞,看到兩則報導。1-----中高檔食肆死寂,講述中環蘇豪區的士丹頓街同依利近街食肆,一路西遷,原因生意下跌三成,租金比較昂貴。2-----因為人民幣貶值,深圳多左香港人去消費,主要是按摩。更有人趁貶值上去置業。

      第一則,早幾個月前,樓價尚在下跌,有人出來大喊叫政府催谷樓價,減辣,救經濟,否則經濟下滑,這條罪政府擔當不起,幸好政府變左聾耳陳。我心想,谷樓價點樣救經濟?如果得就全世界谷樓價喇!樓價升業主就加租,店主唯一可做是加價,租租就慳d去交租,大家有什麼得著?現在事實就擺在眼前。我個人認為,零售共消費的金錢,大部分去左供樓,大家在為樓忙,供樓人在間接上欠左大地產商錢。各位唔同意,冇所謂,我地繼續。

      第二則,我睇完,O晒咀,在留言版好多網友話,大媽驚人民幣貶值,衝出來搶樓,香港人掉轉返去買樓??!!唔係化!!位置大兜亂??我要好好想下!好好學習下!!


22. Tony lam 2016-11-09 16:37:56
詐儍扮懵馬跑出、台型即時有紋有路、未過終點大家都係估估下、最爽係想佢跑出就跑出、老友牙骹餐、起碼食到月尾。

唔想哂命、艇仔就有條、真係攞嚟遊同座嘅、儍刀…話時話乜精華你都啜夠啦!幾時肯喺阿爺褲襠底捐番出嚟 ?
23. 十郎 2016-11-09 18:04:09


      我覺得當奴侵唔恐怖,佢之前講d野,係up下躇,現在最驚唔知邊個,幾時篤爆個波。
唔好話我成日幸災樂禍,一爆起來,包括我都冇好日子過。兄難同弟難。

24. tonylam 2016-11-09 18:08:04
打天下時要夠爛仔,乜招都敢用、目標係但求赢,得天下後自然會諗点座江山、講法度做貴族㗎啦!
25. 向引刀‧土著說不 2016-11-09 18:23:19

美國大選“黑天鵝”事件特朗普當選,正是買入好時機。回顧歷史,總統大選之後的11~12月份收益明顯高於9~10月。


首先,總統陣營改換黨派時,大選日後存在反彈機會。


第二,類似改換政黨時,投資者對於未知恐懼風險偏好下降,但隨著新總統上任後的政策溝通和實踐打消疑慮,行情迎來更大幅度的反彈。


第三,風險指標顯示市場正在反映大選的影響,一旦風險釋放行情有望迎來反彈。

26. 引刀一快 2016-11-09 20:33:25
契弟琳琳輸錢發爛渣,哈哈哈
27. LYC 2016-11-09 21:07:21
28. 向引刀‧土著說不 2016-11-09 21:27:09
LYC, 另一則東網新聞是這樣表述,睇怕你做AA都幾難開到單!
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161109/bkn-20161109155526985-1109_00842_001.html

施永青:資金流入港樓或增加 好難跌

11月09日(三) 15:55
施永青(右三)

【on.cc東網專訊】 中原集團主席兼總裁施永青表示,特朗普當選,資金會流出股市及債市,但他預期特朗普選舉時過激言論未必真會實行,當選後料會考慮實利,美國與中國關係有機會改善,市場急劇下降情況未必如想像般嚴重。

他認為,世界不穩會令資金流入金屮市及實物資產市場,香港物業一向受投資者偏好,短期市況未必咁差,交投減少主因政府加辣,但始終阻擋不到資金流入,預期內地資金會持續流入香港樓市。

他指出,資金流入香港樓市可能更會增加,樓價下跌難度好高,樓市可能觀望1、2季時間,樓價最多下跌3至5%,市場發現樓價「跌唔落」,便會恢復入市熱情,料明年第二季樓價有機會反彈。

他強調,現時香港樓市不反映經濟等情況,而是反映投資者偏好,樓市與普通用家購買力已脫節。

29. LYC 2016-11-10 10:57:12
C生的預測一向唔準,你post 佢的廢話有什麼意義呢,現在成交價不斷回落,俾我講中晒,你是否揸重貨,現在驚唔知是否應該食糊先呢,有糊唔食,後悔莫及啊!
30. 同意 2016-11-10 11:15:03
對,請不要再post 施生d野,如果博士係細價樓爆煲之父,施生絶對係牆頭草之神,見到佢個名已經可以確定篇文章唔需要傷神睇
31. 向引刀‧土著說不 2016-11-10 12:00:48
29 - 30樓意見非常合理,最理想就是按照C生的方法逆向思維,沽晒兩位所有家產揸CASH過埋下半世!

LYC, 是否揸重貨都唔會搵你哩類無厘正面的AA放盤。
32. 自我陶醉 2016-11-10 12:07:39
LYC, 人哋一片苦心想用C 老闆嘅預測做明燈,加強你信心呀嘛,咁都唔領情,哈哈!
33. LYC 2016-11-10 13:20:41
說不兄無意中透露了正在搵相熟經紀放盤求售,我諗你要劈深啲才有承接啦,早些少聽我講咪好囉,係都要唔見一百幾十個才開心!
現在租金都不斷回落當中,啲人成日話剛性需求,2手冇盤,這些都只不過是欺騙啲傻仔高位接貨,希望說不兄冇奶野啦!
現在樓宇根本已冇投資價值,說不兄,睇路行!
34. 引刀一快 2016-11-10 13:38:17
LYC

何謂“剛性需求”?好多時,只係“剛剛有性需求”,扑完嘢就唔駛搵屋架喇。


35. 向飯民說不 2016-11-10 13:56:54
引刀,毒果今日酸溜溜报道。黄丝无狗粮,我地可以安居啦。
36. 246 2016-11-10 14:10:21
死啦,信邊個好呢?汪生睇完數據話租金在上升軌中,而LYC 就話不斷回落中。一個從來誠實的大老闆和一個在前線開單的AA, 邊個準?