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文亮言
我對樓市在新辣招後十大預測
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年11月8日

  有行家在新辣招後作出十大預測,有記者問我會不會作出十大預測,我話可以,不過,我不懂政治,對股票亦不大了解,所以,我只會對樓市作出十個預測,但我認為最多只有五個預測準確,即使只有五個,我已經心滿意足。

1. 樓市會在農曆年前,從今次高峰位下跌8至10%,由於中原指數是滯後大約兩個星期,我估計在11月18日,中原指數會到達高峰位,甚至會破歷史高位,之後反覆向下,農曆年前在130至134之間,大家一定以為預測要準確到這個程度,難度一定很高,其實,我在年初時已經作出這個預測,但如果沒有新辣招,預測百分百是不會準確。

2. 未來三個月,二手樓每月成交量比十月份減少一半,因為二手樓業主並沒有沽貨壓力,新樓銷售影響未必很大,因為,地產商是會調整銷售策略,薄利多銷為上策。

3. 初次置業人士雖然倍增,但人數依然不會太多,他們將較集中於二手樓市,初次置業者增加,已經達到政府出招目的,物業投資者將會集中在新樓巿場,視乎地產商的回贈及應變方法。

4. 海航不會撻訂,因為,啟德地皮是他們的橋頭堡,不會輕易放棄。

5. 新辣招會在兩年內再次或者會多次修改,達到劃一5至7%印花稅。

6. 金管局會放寬初次置業者按揭成數,以協助他們上車。

7. 納米樓將會滯銷,地產商將不會大量興建納米樓,已經建好的就會加大優惠去貨。

8. 初次置業者減少對納米樓的需求,無謂浪費非常珍貴的丁權。

9. 非住宅物業價量保持平穩,雖然會有住宅投資者轉而投資非住宅物業,但為數不會太多。

10. 聯繫匯率不會改變,雖然有專家話只要取消聯繫匯率,就可以解決樓市問題,我不知道道理何在,但聯繫匯率一定不會改變。

  另外,有專家話樓市即將進入絕對零度,在攝氏負273度,所有氣體都固體化,不能夠呼吸,樓市進入死亡,我認為冰凍三呎,非一日之寒,新辣招是壓抑了已經擁有物業的人再買樓,但無形中令到未有物業的人容易上車,樓市是會調整,冰河時期都不會出現,更何況進入絕對零度。

 
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1. hifi 2016-11-08 10:25:20
Well noted !Thanks!
2. 舍神 2016-11-08 11:58:54
美國衰退, 零息政策, 香港跟人喝下呢服十全大補春藥! 有乜法子唔罄合合春心動。

我也相信聯繫匯率不會改變! 已是一圖騰,摸不得, 那有人敢去拿屎上身。
到美元轉強, 人民弊貶值時, 死的反正是下面班蟻民。

如果有心變早幾年就應該變,連任志剛都出來說要變.......但既然當年唔變, 即....以後都幾難。香港不是發高燒就係寒氣入骨, 炒賣投機取代勤奮,已是常態。
5. CD ROM 2016-11-08 12:53:06
舍神兄, 無辦法, result-oriented去想, 以普通打工仔而言, 有1-2物業的這3數年來計, 是佢地年薪總和高? 還是資產升值總和高?

這不健康, 但if I can't beat them, I'll better join them.......
6. Matt哥哥1981 2016-11-08 12:54:16
新辣招的確高明,表明上幫有需要置業人仕上車,實質幫發展商散貨,使CY自己立於不敗之地,增加自己連任本錢,令到基層好似受惠又同時得到發展商支持,高招!
7. CD ROM 2016-11-08 12:56:48
博士, 不明白第6點, 今日HKMC也好其他保險也好, 首置8-9成上車真的沒甚難度, 保費打返落30年去供亦不算甚麼負擔呀................
8. 舍神 2016-11-08 13:43:16
當然啦, 我都唔會同錢去鬥氣! 

只是平心而論而已。

香港無自己的貨幣政策, 事事同實際需要對著幹, 夏天飲十全大補湯,冬天飲冰水,
一般市民想唔被迫瘋就難! 我也只是發發up風only! 不必認真!
9. 長洲賓客 2016-11-08 14:30:08
經歷這麼久, 小市民現在是狼來了的心態,因月月年年d專家都說樓市會下跌,但日日月月年年一等再等,眼見自己的首期越來越縮水,可說是越儲越買不起(當初可付首期時不買,現在已買不起),故而家唔理咁多預測。人生有幾多個十年,再等多十年,人地層樓都供滿,你四五十歲才上車,你等到,恐怕你女朋友等不到,人地二三十歲要生B,你重儲緊首期

但不可完成怪責現任政府,現場房屋價格上漲問題不只是香港(TW, SG, CA even CN)都面對有關問題
10. 長洲賓客 2016-11-08 14:37:52
Con'd
如要責怪, 就怪美國佬, 美國佬要救自己經濟, 要全球陪葬
11. 烏5 2016-11-08 15:20:45
睇圖似双頂,應該高位計跌穿35%,如果只跌8一1o%就双底後市再穿高位15-2o%。不過出年供應(現貨)甘大,賭双頂跌穿35%機會大。
12. 狗頭貓 2016-11-08 22:00:53
博士高見
但我估新辣招咁大件理直氣壯既補身又到手既肥豬肉,未必會咁快修改,似拖得就拖三五七年多些
15. 雲在青天水在瓶 2016-11-09 00:23:13
近日姚松炎先生接受訪問時,大談要檢討聯係匯率。聯係匯率對香港樓市的決定性影響,早在07年美國出現次貸危機後,我推論美國極有可能進入減息周期,就已明確指出,曾提出 "聯匯制度下的香港樓市 - 樓價升跌的根本原因"。

姚先生曾在大學任教,其部份資歷:
2005-2006 香港測量師學會 測量師註冊委員會 會員
2007-2009 屋宇署 無阻通道諮詢委員會 非官方委員
可稱得上是樓宇及房屋方面的專家學者。

這就令人奇怪了,作為專家學者,在樓市上升之初,不向政府建言檢討聯係匯率,到現在美元轉強,進入加息周期了,反而提出檢討聯匯制度。如果此時取消聯匯,香港樓市豈非消除了一個導致樓市向下調整的主要因素?

姚先生此時提出檢討聯匯,何其反智!
16. 雲在青天水在瓶 2016-11-09 00:27:53
發表於 2016-9-4 02:20 AM
⋯⋯
未來一段時間內,樓市的走向有兩種可能:
一是完成上述的B浪反彈目標137/140,然後作C浪下跌,目標仍是112/102;
二是再看高一線,反彈至前浪頂146.92左右,然後以雙頂型態下跌,雙頂最小跌幅108,進一步目標102。
⋯⋯
18. 舍神 2016-11-09 02:01:05
乜.........貨幣政策目的係要令樓市向下調整? 取消了便不會調整? 再準確d.......跟美元升值會否調整過深?

扭曲利率下,一個獎勵投機,懲罰勤奮的社會可以繁榮幾奈? 一切只是流沙而已!

地產呢d玩資產升值財富效應的遊戲,說穿了就是翻版丁香狂潮,由借貸透支未來的虛假煩榮。 以香港呢個海島形經濟,既不創匯,只是塘水塘魚遊戲。熱$來發燒, 潮退時先知自己原來赤身露體!

點都好啦, 好天要收埋落雨柴! 
19. Zeitgeist 2016-11-09 07:13:19

8. 初次置業者減少對納米樓的需求,無謂浪費非常珍貴的"丁權"。

"丁權"---Give a like.

20. 阿Q 2016-11-09 08:16:06
政府手上一定有一些内部數據,亦會有國內及國際資金流向香港的敏感資料。上次出辣招,大概跌10%-15%政府已經滿意。所以今次我想政府目標應該差不多,依家環球經濟不佳但政府又出到咁辣,推算到樓市底氣。
21. 引刀一快 2016-11-09 11:11:16
同意樓上,剛剛有個AA俾個大陸筍盤我,睇落好筍兼靚貨,點知一check,原來同樓同價有一堆,只不過通知我嘅係最好果間。

大陸如果冇得再漲,咁南下動力一定會減弱。