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文亮言
被翻新的辣招
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年11月7日

  星期五晚,政府在毫無預警之下,由CY做主帥,率領財爺同各位房屋政策高官開記者會,政府唔講,大家都知道是會出新招壓抑樓市,在記者會後,評論話政府食言,財爺曾經講過如果再出招,就要通過立法會,但我又唔覺得政府食言,因為今次並不是出新招,而是對雙印花稅作出了修改,在房地產行業行內人語,這是翻新,所以,毋需通過立法會,就算要通過又如果,即使現在,立法會兵慌馬亂,建制泛民為了人大釋法而劍拔弩張,但如果要出招打撃樓市,即使是翻新辣招,建制泛民一定會暫時放下敵對的態度,為了一個共同的目的而走到一起來了,而壓抑樓價就是他們共同的目的,所以,要通過立法會是絕對沒有難度,倒不如放政府一馬,希望政府在適當時候放寬部分辣招。

  在政府推出雙印花稅的時候,我話政府出錯招,是本末倒置,雙印花稅原意是政府希望可以幫助到那些買細價樓的初次置業者,但結果是給他們引進一些實力雄厚,行事快狠準的物業投資者,因為,樓價愈高,要付的印花稅愈多,所以,他們當中有不少人轉而投資細價樓,不但少付印花稅,而且需求量大,易買易賣,唔需要過招,就已經知道初次置業者不是投資者對手,由於多了很多有實力的物業投資者參與投資,細價樓樓價急升是意料中事,所以,我寫了「細價樓爆煲論」,其實,書名並不正確,應該是「細價樓迫爆煲論」。

  政府今次翻新辣招,可以說是撥亂反正,但亦有其他目的,在記者會中,陳茂波不斷提及供應不但可以達標,甚至超標,但市民好似唔相信,但唔需要太耐,市場就會呈現供應太多的壓力,樓價亦會作出調整,如果政府現在還不警告市民,它日,市民就會怪責政府,另外,由於稅率相同,供應充足,翻新的辣招表示政府不希望地產商建那些納米樓,我個人認為翻新的辣招是可以接受,不過,稅率是稍為高了一些,希望政府能夠在供應充足之下,適當時候減少一些印花稅,達到劃一5%就最好了,我有預感無論CY是否連任,政府會在兩年內降低印花稅。

 
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1. 真真薯片 2016-11-07 08:52:59
樓價要跌幾多政府先會減印花稅?
2. 真真薯片 2016-11-07 08:55:43
話時話, 加辣報發展商封盤, 第四季12000個新盤供應似乎冇希望了
3. LYC 2016-11-07 09:39:49
真兄,CCL 將會在未來6個月至1年先跌一成,因加息,供應上升,辣招打擊地產產業,導致經濟轉差,失業率上升,有發展商守唔到,驚越遲沽越跌,要減價出貨,首置用家不足以掃晒哟貨,部分2手業主都守唔住,有啲選擇獲利沽貨。
4. 香港土著 2016-11-07 09:55:11
其實, 發展商封盤, 唔係惜售, 係唔知點賣, 要從新計計可以貼到幾多錢比買家, 點先可以先去到貨, 同時又要同行家飯局, 傾下點樣可以更有默契, 唔好嚇走晒D羊群......
5. 香港土著 2016-11-07 09:55:26
正路發展, 唔使兩年, 政府就要減辣, 第一部可能係縮短SSD年期。
6. LYC 2016-11-07 10:06:18
醒目資金已把握機會在高位出貨,現在情況凶險,正是CASH IS KING.  大部人仍然覺得辣椒冇用,越辣越升,再過多1-2個月,CCL回落到140以下,就已經後悔莫及!
今次同之前幾次辣椒後的情況完全唔同,可惜羊群每次最終都係要被狼吃掉!
7. 十郎 2016-11-07 10:09:53
  

      小心供股

      供股是在股價尚未殘的時候,如果滙豐得20蚊,供來有seven用。市場大把資金,就最好供股,供股唔係一定窮,收定錢等收購。

8. 真真薯片 2016-11-07 10:18:14
其實香港要賣樓既人主要得三種

1, 發展商
2, 等錢洗業主
3, 賣左新樓要沽舊樓既換樓客

之前買樓既人有

A, 大陸人
B, 買黎收租
C, 首置客

由於地代一向集中招呼A同B, 以前d樓比A, B搶晒, C就轉食火棒羅底燈, 而ABC加埋又遠多過123, 所以樓價座火箭, C買唔到好野就專門幫二手屋苑劣質單個創新高

新辣招專打A同B, A食晒30%稅基本上冇得救, B或者可以用轉名/回贈之類拆招, 睇下發展商拆唔拆得惦了
9. 引刀一快 2016-11-07 10:18:37
蕭峰兄

樂觀D,只要你接受香港慢慢會同大陸同化,咁就冇乜嘢係難受嘅嘞。
10. 蕭峰 2016-11-07 10:27:03
個人感覺,新辣招係政府為禁止市民盲衝衝入市的無奈之舉,係應急。

依家係內地錢湧入,貴小小唔怕,最主要防人仔急貶的風險,所以30%都未必阻止所有內地錢,依家唔係熱錢,係佢地為保值,意義又唔同。

近排同d老友食飯,以前係對短期唔樂觀,依家越來越多人對中期唔樂觀,大家自己小心吧!
11. 屋村師爺陳 2016-11-07 11:18:42
閃辣15%DSD 業主+上車喜訊

15%DSD理性分析
@盤源:巿場上租盤速減。
@一手:發展商無懼,財雄勢大,你哋肯買我肯為你繳稅。
@實力派業主:更無懼,細價樓依然需求殷切。
@優化組合者:如細換大、舊換新、新界換巿區、無會所換會所。似乎他們靜候發展商,等待出擊,但短期仍影響租盤供應。
@欠債業主:屋陳常勸君「賭字頃家產,貪字得個貧」,如果唔係多得呢啲老闆,我哋又點執平貨。玩期指,牛熊証、孖展老闆,本來在高樓價下按盡,手運唔好的話,好容易反艇。屋陳再三奉勸各位攞自住樓賭千萬不可!作為投資者應視他們為良好合作伙伴,您出錢出力救佢,解決佢燃眉之急,佢又賣個好盤比您,何樂而不為,不過記得要挫一挫價啊。
@上車客:仲等?馬上步署這一個跌浪,屋陳唔係神,預知唔到今次跌幾多,係短抑或長跌真係好睇大勢,不過我知小勢必然,政府每次出招都會激起短期作用,如果我叫您而家買,小勢賺咗,但大勢輸咗,屋陳也會心唔安樂,人們總常睇結果,賺左冇嘢講,輸咗實會鬧爆人。所以屋陳而言短期值得一博,如果今日唔開始部署定,個巿跌幾多都唔關您事。

各界因應巿場變化而做法不同
抽幾個講下
一手做法:
1.重新賣樓組合,屋陳諗到如遇手持一間或多於一間的投資客,應會回贈給他們,未必全部但會對巿場起刺激作用,只不過發展商會睇定後巿即大勢,唧牙膏般賣樓,因也要計計荷包有冇水位。

2.另一做法以500萬為例,15D即額外付稅75萬,當發展商承受全部的話,也會想盡辦法起個超級豪華會所由乜乜名師,講個名您哋都唔識,如華倫天奴畢加貝比施設計、路易溫頓蓋倫士、白圖加拉斯已索等等...,這些經名師設計出的超級會所可從管理費中反影出來,比如以前$3尺,而家要$6尺管理費,足足加100%,細數目無人覺,400尺實用單位只係$2400管理費又唔多覺,要想知道樓價可以賣段,但管費不能。

實力派業主做法:
以屯門200全新樓為例,額外多付30萬稅,實力派把三兩層樓盡按,一炮過付稅及付樓價,眼白白比稅局的30萬可分20-30年還,以30年計算每月只需多比$833本金利息未計,如加埋現息P-,我當2.2厘,即利息也不超$500,加起來$1400有找仍然有So!,業主識做只會從租金反映出來,租樓者惟有硬受。

優化客做法:
以九龍一舊樓為例,原業主想套現購東涌新樓,本身自住巿區,因優化住屋需求,套現換好,打算把舊單位收租,變相巿區應多出一個新租盤。但因15d閃出,優化客惟有等待發展商減價。


屋陳主觀入巿係幾時?
上車客!我們要真心多謝財金官出手相助,我們慳了Step1部署嘅氣力,大致樓巿先回十多幾巴仙1x%;
Step2再多1x%的話要睇美選前後的道指指示,無論選出邊個都好,股巿一定有大波動,這是巿場經驗,我們大致上google search下,有邊個選出後唔跌巿就pm我知。
Step3嘅1x%等美國加息時美金升人仔跌,港樓對沖外幣貶值相對作用顯著,前幾個月已po過講過n+1咁多次,曾比人鬧美息減又話升美息加又話升。如果焦點放在估聯儲局今云加唔加息,屋陳前幾個po講過,有80%機會加硬。
由Step1至3加起嚟樓巿會否跌30-40%,屋陳大膽講句「會」,仲會係100%機會「會加息」上一個po在另一論分析過加息機會達80%,等等!未講完,請各位睇埋落去先決定買唔買樓.......,但係由於樓巿已經由巿場主道變成了政策主導,跌40%幾乎係夢想。

點解?
因為.....
1.「15%DSD政府可以慢慢玩」,巿跌時政策放寬,唧牙膏般減辣,起地產商方面學足嘢,所以「好人官」話齋,今次出招唔重架喇。
2.「二手被冰封」,租盤劇減,代理求盤情況湧現,成交少了CCL被拖底,租金急急上升。
3.「新樓樓花期歷史性長」,您用錢買層樓比首期,要供3-4年後先入得伙,頸都長啦。
4.「人口老化,正苦引入移民策。」財金官早一個月講過,唔知話三十年後人口急速老化,大家知會點影響樓巿啦。
5.「起新公屋拖泥帶水」剛需慘輸落後,在此唔多講。

三類投資者心態:
1.投資者手執多間,無咁輕易放賣,賣咗唔會再買益稅比政府。
2.手揸多間享現金流,缺錢洗情況下,只會從手上物業㩒機攞錢,因為息平,就算加息每季0.25一年才1厘,抵呀!
3.手持兩三間,更唔會賣除非好價,否則不會賤賣,「持貨享升值,掟貨等乞食」,人要有進步,這類投資者等緊機會執多間。

屋陳主觀還主觀
如果您係醒目仔識同老闆、同事、稅局、銀行、代理打好關係嘅,大力挫價吧啦!如果呢幾個月執到扺過巿價20%好叻仔架喇,有心上車要留意,12月係聖誕,coming農曆新年比往年早到,這兩個歡喜嘅日字係樓巿傳統嘅淡季,加上美選在聖誕前有結果,道指係一個好重要嘅指標,有些業主因要過年,所以好等錢洗,襯機會出擊啦。

利申:家族及圈子裡本身沒從事地產生意。將來唔敢講,都控制唔到別人

屋陳向部分唔啱聽業主們表歉意請多多包容,志在分享下讓有心人上車。


12. 發展 2016-11-07 11:24:12
加上加息周期開始,可能跌4、5成
14. 十郎 2016-11-07 13:44:29

      一個軟弱的特首,一見到反對聲音,就柔聲軟語,解釋安慰。硬朗者就講出意見,反駁。

      縱容導致君不君,臣不臣。父不父,子不子。

15. 十郎 2016-11-07 14:02:51


      吾爾開希當年見李鵬,穿睡衣(帶埋睡衣佔領天安門廣場),懶在椅子上,冇禮貌到見朋友都唔會咁!

16. 業主 M 2016-11-07 15:28:59
  二手原本巳經缺盤, 現在第二套房仲要加辣
 
 即是巳投資物業就唔會賣啦, 因為再買時要付15% 印花  稅
 
 二手盤更少啦
17. 引刀一快 2016-11-07 16:19:07
To 16樓 業主M

好有LYC風範,不過,冇人搶嘅嘢,係唔會漲,有多嘅時候,就好難保住價。



18. 十郎 2016-11-07 17:25:09


      好!股市升158點,成交600億,證明左係德政,送禮給市民!感謝!

19. 十郎 2016-11-07 17:45:19


      釋法有乜所謂,釋法加暴亂都照升,搵來驚,真係強過潺仔強,果然越辣越好,師奶會比多d你。

20. 十郎 2016-11-07 18:09:41


      香港當奴攪㷫樓市。

      美國當奴買定皇冠(贏九條街),你地攞定d袋裝錢。

21. Mr. Bubble 2016-11-07 20:16:44
辣招一出舖天蓋地既評論,有三點比較少人講想分享下:

1. 下圖係地產股指數,如果股市真係行先過現實情況,而家雖然整體樓價同舊年9月高位差唔多,但地產股股價走勢非常差,係咪代表樓市今次確認到頂?有兩點可以拗既,第一,係地產分類指數包括兩隻內房,中海外同華潤,影響左結果。第二,可以拗發展商要減價賣樓影響佢地盈利即,唔代表樓市到頂。但係,如果一手肯定會劈價賣樓俾市場僅餘既薄弱購買力,二手個價真係可以唔郁?

2. 租金會大升?有人話租金升硬,理據係少左人買樓放租。但佢地無講,之前賣落啲新盤要入伙喇,未來兩季超過一萬個。租緊樓既買家唔駛再租樓,買黎收租既買家又會放租,釋放大量單位。未來幾年持續每年有萬幾個新盤入伙,提供大量租盤。另外,而家唔受辣招影響既上車客繼續買樓,租緊樓既買左唔駛再租。需求同供應一齊減少,係咪升硬真係拭目以待。

3. 辣招形成到頂預期。政府係樓價升到接近舊年高位出手,唔想樓市再破15年9月高位。假如好似啲人所講,跌幾個%又升過,可以預期政府會係果個位再出手,例如進一步收緊按揭,特別係地產商同財仔果啲。幾時先會撤招?只有樓市跌先會撤,升或者橫行辣招會加碼或者繼續。即係話政府已經封左頂,仲以為今次出招同之前幾次一樣只係個別人既主觀願望,話會再升只係唔憤氣既表現。


22. Tony lam 2016-11-07 21:23:52
今日股市表現証實衹要阿爺肯揸硬、投資就有信心、反民湧哂出嚟吹、唔知嘅真係以為香港佢地揸莊、法律由反民定義、真係反民上風時、肯定個個縮注、香港一定靜過沙士、到時大家死哂籠鷄、再一次求阿爺打救啦!

回歸以嚟、阿爺幾時有攪過我地 ?  ?  ? 就哂我地·救過我地就有目共睹 !!!  反民用不斷嘅謊話滲透教育界洗腦、阿爺最衰就係放縱班背後推手、BMW/大田等建制奸細、 重用前朝遺臣  !
23. Tony lam 2016-11-07 21:37:14
李飛嘅講話、完全冇留餘地、  冇彎轉 ! 法庭敢逆意 ? 阿爺點落台、可能嗎?  就算三佰萬人上街、衹會即時冇咗五十年不變、換來一國、反民而家噏乜都係死剩把口 ! 冇得幻想 !