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文亮言
從車位看樓市泡沫
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年11月4日

  有年輕朋友同我講,樓市根本沒有泡沫,不少專家經常講樓市泡沫,但又講不出一個所以然,現在,那些專家已經唔再講泡沫,車位的圖片搜尋結果反而話樓市前景秀麗,國內資金不斷湧至,泡沫的事根本不會發生,我對他說,那些專家轉軚,就是樓市有危機的時候,有一些專家一直睇好樓市,到今日,就算他們沒有轉軚,睇法都會保守一些,我便是其中之一,年輕朋友始終不明白,抱著懷疑態度叫我舉例以說明之,什麼是泡沫。


  我知道他在某屋苑以三千元租了一個車位,十年前,車位業主曾經叫他買入,作價五十萬,被年輕朋友拒絕,到了今日,年輕朋友終於用了一百二十萬買了那個車位,如果他唔買繼續租,租金依然是每月三千元,由於低息持續,在租金沒有升幅之下,製造了七十萬泡沫,如果租金按比例上升,他的車位應該月租是七千二百元,如果三千元是市值租金,他的車位依然是五十萬元,七十萬元是泡沫,不過,以現在低息環境,他的車位市值一百二十萬亦是合理,但沒有人能夠肯定低息可以長期持續,利息回升,即是去泡沫化,他的車位價值就會下跌,所以,過去不少專家認為加息樓價就會下跌,但現在他們不彈此調久矣,反而會說,加息?美國怎會有能力加息,在可見的將來都不會加息,老實說,我唔敢同專家拗,他們有一大堆數據在手,我一定會輸,我所講的只不過是一些平日觀察所得細節,以微看宏,將我的見解寫出來,大家要買要賣,各人心目中的尺度都不同,自己會揸主意。

 
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1. 向饭民说不 2016-11-04 11:58:31
最近突然看温哥华的楼价,香港楼价升幅不比温哥华高。
2. 井 2016-11-04 12:53:05
車係香港不是必須品,所以經濟一出事,第一件事就係賣車賣車併
3. 井 2016-11-04 13:05:18
25/10/16 有關人民幣匯率有以下報道
央行副行長易綱:人幣匯率保持基本穩定,不存持續貶值基礎
人幣離岸價跌至6.7877歷史新低
恒生銀行執行董事馮孝忠:「如果不斷貶值,唔通吓吓用外滙儲備頂?」

要保持滙價,樓冇可能咁貴。
要保持樓價,人民幣冇可能咁高。
Mr. Tregunter話:「有中國特色嘅樓市,新盤貨尾減價會俾舊買家圍,所以中國樓市唔可以跌,咁可以跌嘅就只有滙價。」

香港有聯繫匯率作為金鐘罩,罩住嘅係調節匯率嘅話事權。香港跟美元走強,樓價又位處高位,冇法以匯率去調控價值,即係死路一條。

此情此境令我想起,香港的1998-2003

大棋局:中國審判日(完) – Mr. Tregunter
http://s.nextmedia.com/apple/a.php?i=20161025&sec_id=15307&s=0&a=19811025

人幣離岸價跌至6.7877歷史新低
http://s.nextmedia.com/apple/a.php?i=20161025&sec_id=15307&s=0&a=19811298

人民幣貶值懸念不解 中資股陰霾不消
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/580eae63e4b0237852bd2056

圖片來源 : 蘋果日報
9. MSK 2016-11-04 18:59:28
俾博士估中今年中原指數過吾到上年最高位146,不過原因竟然吾係海量供應或加息等等,而係政府突然加辣,下星期一地產股危矣...
10. 向飯民說不 2016-11-04 19:15:47
政府又加大辣椒。但是竟然无人出声。政治问题压过经济问题。
11. 向飯民說不 2016-11-04 19:18:02
9楼,我又不这样想,这几年基本上少了楼换楼。
12. LYC 2016-11-04 19:27:49
應該係我講CCL破唔到頂啊!
今次只是一個觸發點,壞消息接踵而來。
樓市大劑,最近一兩個月入貨的傻仔,將會有排負資產!
13. 浪子心聲 2016-11-04 20:32:07
期望湯博士明天能分析新稅對樓市的沖擊!!
14. 蕭峰 2016-11-04 20:46:21
今晚大地產商冇的訓,唔知會唔會提供15% & 30%稅務優惠呢?


15. 蕭峰 2016-11-04 20:52:31
而四季度有12000個待售單位。

16. 慎用數據 2016-11-04 23:12:48
文章內容所列數据必需緊實,1.十年前市值五十萬,今天應遠高於百二萬。2.市值百二萬的車位是收不到三千元租的。
17. 鳥5 2016-11-05 11:33:29
再過多幾個月 冇人講是否c.y. 連任 大陸維穩 除咗c y意外 根本別無他選 打擊樓價 房地產政策 根本就係c y 幕後大陸 要嘅政策
18. 鳥5 2016-11-05 11:36:53
下屆財政司 應該要換人 曾司長應該係華麗轉身
19. 潛水員 2016-11-05 16:19:22
睇左依個論壇咁耐,發現LYC兄係精神分裂,幾個月前先話樓價上火星gogogo,依排就勁話人傻仔入錯市,係咪傻架
20. to 10/f 2016-11-06 09:18:54
係民生問題壓過經濟問題.
有乜問題?
21. 引刀一快 2016-11-07 08:34:03
To 19樓  潛水員兄

平心而論,LYC兄短綫確係講中咗。
22. 舍神 2016-11-08 22:15:05
是否租金不變,價格上升,多了出來的就係泡沫?

車位比樓難玩之一,係....並不能單睇租金去衡量價值!

早排有個賣了 1300萬的車位(大約罷), 出租一定收唔到幾$$

係...."配套" 的問題!

簡單d講, 係同以前舊屋重建落棺材釘一樣!

只不過今次係玩未來新樓的棺材釘!

因 "國策"使然,有MTR的地方,基本上都 "車位有限"

即使租金回報不一定理想 (暫時),但他朝起釘所費不扉! 

他日接貨的, 買得入, 並不一定可高價賣得出 (連樓賣除外)

One man's meat is another man's poison.