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文亮言
投資者不打算賺的錢尾
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年10月22日

  去年在樓市高峰,中原指數在146點的時候,有很多自認能夠掌握到樓市走勢的人,認為樓價還未到達頂峰,樓市會以井噴形式上升,至2017年,中原指數大約170點的時候就會急劇下跌,而且跌幅將會非常巨大,但仍然強調那是買物業的好時機,我只是很奇怪,既然知道樓市會大跌,點解仲會話買樓好時機,應該反其道而行,叫人賣樓,不過,就叫賣樓的人有心理準備,樓市還會有十幾個%升幅,之後就會大跌,睇到樓市大跌都叫人買樓,即是叫買樓的人去送死,我認為是心術不正,點解,那些人一定持有不少物業,現在又唔捨得賣,希望樓價升到他認為的頂峰時才賣,賣走大部份物業之後就希望樓市大跌,以便他能夠在樓價低價時再買樓,嚴格來說,他們不是預測樓市,而且希望樓市未來的走勢。

  老實說,睇市很準的人我就見得多,但準到以何種形式上升,幾時停止,幾時大跌都講得清清楚楚的人我就未見過,換著是任何一位投資者,知道樓市會大跌,倒不如沽定貨,等樓價跌到七七八八時再入貨,這是一個上限問題,既然知道上限,就要計算投資與回報是否合理,只得十多個%利潤,買入時仲要俾什麼印花稅,七除八扣之後只賺得幾個%,都唔夠買驚風散,而且,還要被SSD鎖死三年,到可以賣得的時候,樓價早已從高峰下跌,現在買入物業就會由賺變蝕,所以,大多數投資者就算知道樓價會繼續上升,但仍然不認為這是入市好時機,現在升幅被視為是錢尾,並不是想賺大錢的物業投資者所要求的。

 
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1. 香港市民 2016-10-22 09:51:08
http://www.2017.org.hk/
8. 向飯民說不 2016-10-22 11:50:56
港楼最大的风险是人民币贬值。当然引刀话短期来会有很多大陆有钱人来香港买楼避险。但是事实上因为港币追随美金升值,影响香港的竞争力。实体经济必定被打击,比如被抹黑的自由行会减少,水货客会减少。楼价下行压力应该更加大。
9. 挟淡倉 2016-10-22 12:42:35
千万不要賣自住樓,會被挾死。
10. QE浪接浪 2016-10-22 12:45:43
中國同美國已經下定決心繼續放水,香港樓價只有一個方向,點唱淡都冇用。
11. 獲 2016-10-22 12:55:33
博士都話,香港樓市獲已開,跌極有限,即係坐和望贏,唔買等幾時
12. 天水圍師奶 2016-10-22 12:59:51
天水圍師奶林太今年年初叫大家買樓,大家有冇聽?
13. 觀眾 2016-10-22 13:01:35
如果無記錯,說2017左右井噴後爆煲的人只是講過現在已經不是買樓投資的時候了!
這人從來只對大眾發放善意的提醒。
14. Sam 2016-10-22 13:05:59
投資法則,魚頭魚尾唔要
16. 群情凶湧 2016-10-22 15:23:48
博士,唔好再打擊我地呢班諗住港樓無得跌既傻硬吧!
19. 浪子心聲 2016-10-22 18:37:15
我當然非常認同湯博士的睇法啦,現階段不是投資者入市的好時間,升幅己到尾聲,大賺的機會不多,除時要蝕。

就算自住或上車,我覺得都可以睇定啲先買,未來供應大增,又有持續性,發展商通常先賣較差的單位和樓盤,所以遲啲可能有更多選擇,和更好單位可選購。

不用心急,最重要係啱用和啱價,負擔得起先好買呀!!
20. 有水放水 2016-10-22 22:21:36
如果香港M3一路上升,香港樓價也只好上升。2008只有6萬億,今年12萬億。2020年好大机会升到15萬億,真系水浸眼眉。
21. 浪子心聲 2016-10-22 23:30:12
To 20樓:

博士講香港樓市升幅可能己到尾聲,美國和中國放水己8年,放水都可能到尾聲!大陸好像諗僅甚樣收水喎?

22. Marie Kwan 2016-10-23 01:50:13
1) 好明顯現在每一個議員公務員,建制又好民主本土又好都針對梁特,都絕不關心樓市爆升,不理市民上樓問題,任由樓價爆升都一定要擺明落CY面,這屆立法會那麼多激進本土,他們只會利用議會玩獨立議題玩政治,君不見宣誓各派已玩到天昏地暗!! 難道大家還期望這班所謂議員會有空間有心處理香港樓價住屋問題? 請問以前有沒有本土+梁振英這個樓市爆升因素? 所以現在最支持CY連任一定係發展商! 又有戲睇,又發政治財!

2) 今次樓價上漲和上幾次的泡沫在政治層面是完全不同,有香港"獨特"的國情。未來四年的立法會只會更加不關心住屋問題,四年樓市升一、二倍是基本消費,因為某派議員們"需要"通過指責超高的樓價和失敗的房策去令廣大市民覺得(由阿爺支持嘅)香港政府有幾"無能"、"腐敗"和"不理人民死活",在這個人為嘅背景之下,泛民本土議員結論就係-----"因此"香港係有幾需要改朝換代,甚至乎自決自立。四年夠玩好多嘢,到你四年后先可以"vote them out"的時候,元朗樓已升到二、三萬一呎了!! 鄉紳們到時一定排隊多謝"豬"議員BB的Backfire!!


3) 政府賣左好多地比內房,真正捉老鼠入米倉,他們財雄勢大,在內地最識玩屯積居奇,唔貴就hold起唔賣,香港業務比例不大,不需靠香港賣樓回籠,所以推盤一定比本地發展商慢,未來供應其實有形無實,數字一堆而已。

4) 
臨近選特首,市場炒家一致睇死梁振英乜都唔敢做,加辣又要過立法會(根本冇可能過),又唔敢得罪地方人仕攞地,唔敢得罪百幾萬業主,唔敢得罪區議員,傑志一事可見一斑。


未來四年新一屆立會議員只會刻意令政府攞地變得愈來愈困難,所以,經過宣誓一役之后,我更相信樓價會因為政治內鬥而變得得更加不合理,二、三年之后,您就會覺得今日樓價其實相當便宜。
23. 有水放水 2016-10-23 08:05:27
QE似吸毒,收水加息講就容易,大陸只會減息同埋人仔有可能明年再跌多5%至10%,同胞為求自保,會進一步買港元資產,包括豪宅同細價樓。歐洲有排亂,蘇格蘭會脫英,所以更加多錢會流入香港,香港銀行明年會有更大的減息壓力。明年港股會升多幾千點,也會利好樓市。
24. 自我陶醉 2016-10-23 11:54:59
這是大戶與散戶操作模式上的分別,大戶在升市水尾只會分段沽貨,再升再沽,沽完再借貨沽,而小戶在水尾會買完再買,再升再買,冇錢再借錢去買,每日叫人快快入市的人,如果不是別有用心的話,相信就是抱著這個一衆散戶都有的贏少當輸的投資心態去叫人入市。

25. 散戶 2016-10-23 12:53:48
不知道博士算不算大戶,不知道博士會不會分段沽貨。歷史將會止於147嗎?

投資有時需要啲想像力
26. 有水放水 2016-10-23 14:56:21
自我陶醉兄,在過去13年的升市中,我有很多同事同朋友一早就沽清离場做租客,實行cash is king, 结果慘被樓市挾淡倉挾了好多年。香港M3從1997不足3萬億,狂升至今年差不多13萬億,而同期祖国M3更狂升差不多100倍。
樓價只不過是反映此一貨幣現象,政府如不控制M3,中原指數破147後,只會是另一波升浪的开始。升浪水尾?印鈔结束?咁肯定?

27. 大戶 2016-10-23 19:29:20
24樓是大戶定係連自住都冇嘅淡散?
31. 自我陶醉 2016-10-24 10:01:03
回26樓

你說得沒錯,既然如此,那為何幾年前不直接將資金放在大陸樓市而繼續留在香港,去等大陸人手指罅留出嚟? 投資人要看的是未來,而你說的數據是過去式,先問問自己這些因素在資產價格上反映了多少? 未來的政策方向又是什麼?

其實多國猛人和政策已給了很清楚的提示,有興趣不妨想想以下問題:

1. 中國已公開承認貨幣政策無法刺激經濟增長,這對未來貨幣政策有何啟示?

2. 歐日近幾次會議,已不如市場所料繼續加碼QE,這代表什麼?

3. 杭州峰會上,習大大的開幕詞提及現在世界經濟已走到自2008年之後的另一個關鍵時刻,這是什麼意思? 

4. 耶倫近期多次提及聯儲局應考慮必要時容許購買債券以外的不同類別資產,到底要買什麼?為何要買?什麼時候買?

5. 各大央行都密密減持美債,這又是為何?

6. 索羅斯第二季資產申報中,公開他做了大量美股短倉,莫非他是無的放矢?

7. 人仔入SDR後為何持續跌破近年新低? 講白啲,中國已是過海神仙,無需再為人仔托市,未來幾年人仔勢必進入貶值刺激經濟的時代,直至經濟有明顯起息為止,那麼人仔未來的購買力是在增加還是在減少?

32. 引刀一快 2016-10-24 10:19:07
一般嚟講,鐘意講印鈔嘅,就唔鐘意提薪水。