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壓冧樓市的最大因素
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年10月5日
有網友叫我講一個因素可以壓冧樓市，只准講一個，我毫不猶豫話供應，雖然利息，經濟環境，需求減少都可以壓冧樓市，但那些都會循序漸進，不會即時壓冧樓市，如果大家知道供應會大幅增加，本來打算買樓的人都唔敢買，賣樓的業主又會割價求售，樓市即時會下跌，不過，我當時認為這只是理論，以香港地產商的理性同默契，供應大量增加是不會發生。
我錯了，有消息指出第四季供應量會達到一萬二千個單位，差不多是前三季總和，而新樓銷售情況已經去到強弩之末，如果第四季供應量比前三季任何一季還要少一些，樓價是可以維持，如果道聽塗說的供應量是真的，的確大事不妙，購買力一定會被炒到反底，地產商會用盡所有方法推銷手上未完成單位，有人會話，既然單位還未完成，還有三十個月才交樓，地產商毋需這樣心急，我相信地產商知道供應量將會大增，今日唔賣樓，明日可能要減價促銷，甚至會有大量貨尾留低，雖然，我話供應是壓冧樓市最大因素，但如果供應不是突然增加，在大家有防備之下，影響還是有限，如果第四季供應量真的是大幅增加至一萬二千個單位，是不是突如其來，我的確很難肯定。
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1. Tony lam 2016-10-05 08:53:08
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點解政府一味桶D黃蜂窩、唔惡作嘅地就唔攪佢、特登要粒粒皆辛苦、解釋咗現成又易唧嘅上水貴族波地、唔收番起樓嘅背後考慮、就係怕大水衝倒龍皇廟。
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2. Desmond 2016-10-05 09:11:09
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為了推動成交，發展商創意無限，提供新樓先住後付，成交期長達12年，香港這些賣樓方式都是創世界先河。
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3. LYC 2016-10-05 09:17:34
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新盤將會開賣，發展商繼續訂價進取，到時銷情慘淡，大家才醒覺這個價位已經冇承接力了。 新盤源源不絕，加息升溫，最近入貨將即時坐艇，唯有同自己講自住樓有買貴冇買錯或者收幾年租慢慢追回樓價呢！
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4. Tony lam 2016-10-05 09:17:48
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高度重視放大反民聲音、謙卑而歇盡全力說服反對力量、留下破綻比對方覺得勝卷在握、令佢死咬不放永不放棄、客觀地將供應拖延責任卸比對手、689有料 !
現實上香港地產一冧、即失去動力、地產唔好景時、香港會點 ? 睇番都唔係太耐之前嘅事 !
689對定錯 ? 表面係唔討好、但飢餓營銷先矜貴 !
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5. 向飯民說不 2016-10-05 09:28:04
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令一个原因就是颜色革命，乌克兰和俄罗斯就是例子。 有资产的你，要感恩689，感恩解放军，颜色革命先无在香港发生。
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6. 烏5 2016-10-05 09:45:05
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現貨才是关健，租金如是，見到棺材果滴眼淚才是真。。不過好似出年年中先到
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10. 謝謝指教7FN3 2016-10-05 10:34:17
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看供需!祇看供應是偏頗，還看需求，從租務市場着眼，租金上升求盤者眾，空置率低，即有能力消化。大量供應又不是現貨，是三十個月的期貨。華懋向來惜售，但越賣越貴，賣遲幾年好賺過重覆不斷建築和出售。賣樓花與賣現貨是經營手法各自不同，過往的經驗是早買好過遲買，被嚇倒的人驚下驚下已過十年，敢買的人已打算再買多一件!始終都是要多謝這類明燈嚇走部分買家。
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11. 凝風 2016-10-05 10:51:09
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壓冧樓市的最大因素===> 我會答失業率
8:2定律 = 8成既錢係2成既人手上 2成有錢人唔需驚無錢，即係有8成人，有可能無左份工會點！？ 就算有積蓄乾頂，又維持頭家，你供緊樓，頂到幾耐？ 好快會搵到工，可能人工大不如前。 財政能力弱點，跟住就賣樓，就到博士講既供應，當然一手供應，還會有二手供應。
而家市況，好多企業出盈警，做到生意賺唔到錢。中小企又死一堆，聽到好多老闆睇住租約死頂緊。
量化寬鬆已去到盡頭了，負利率風起吹起。 中國去庫存政策，增加民債。 大家睇到大勢，投資者睇路了。
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12. 香港土著 2016-10-05 10:54:43
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向飯,
顏色革命力量又黎喇... 快D買樓, 幫手撐住樓價, 唔好比美帝得逞！
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13. 金樓玉衣 2016-10-05 11:20:55
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to 7井 小朋友, 老蕭一向口裹說不, 身體很誠實. 小朋友, 你今次交左學費, 下次要醒目d la. 知嗎?
口講睇淡樓市 老蕭3,800萬買豪宅 http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160927/19782918 老蕭蕭若元與蕭定一兩父子之前話唔睇好樓市，呢幾個月卻一齊入市買豪宅，似係另一個「口裏說不，身體卻很誠實」嘅例子。
蕭定一今年中接受傳媒訪問時話，佢同爸爸睇法相近，唔睇好本港樓市，但佢為咗子女住得舒服啲，先至斥資1.5億元，買入西半山新盤殷然頂層複式戶。
唔通蕭若元又係想住得舒服啲？位於東半山肇輝台嘅詩濤花園，土地註冊處顯示，新近有個高層單位以3,800萬元成交，登記顯示，買家係蕭若元。單位實用面積達2,189呎，實呎1.7萬元。
喺自住單位樓下詩濤花園上世紀80年代落成，出名實用，實用率逾九成，間隔四平八正好用。聽聞，蕭若元一直住喺呢幢豪宅，今次買入嘅單位，正正喺自住單位樓下。
單位對開嘅景觀好唔好就見仁見智，雖然前望跑馬地至渣甸山一帶景色，而且詩濤花園旁邊有一條樓梯可通往皇后大道東，幾分鐘就到灣仔，但物業居高臨下俯瞰全墳景，都算壯闊。
蕭若元𠵱家住緊嘅單位係2007年以佢老婆名義，斥資2,000萬元買入，家陣3,800萬元買樓下單位，可以話相隔9年，樓價大升約九成。話唔定，蕭若元已經對樓市前景改觀，所以先至把握機會入市掃貨喎。
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14. 浪子心聲 2016-10-05 14:27:47
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To 13樓金縷兄:
蕭先生所買的是「真豪宅」，問題不大。
現時及未來的大量供應是新界或假豪宅的劏房單位，明年中當這些供應到位時，樓價有較大的調整是非常合理。
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15. 金樓玉衣 2016-10-05 14:43:53
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to 14. 浪子心聲 我同意劏房單位有較大的調整是非常合理, 因為我都唔明果d 單位點住, 老實, 劏房單位就算跌7成我亦不會買, 亦唔會覺得奇怪, 原因同劏場變死場一場. 但要明白, 土地資源有限而且是寶貴的, 浪費左起劏房單位, 市場又少左一d正常單位供應. 最後, 正常單位只會更值錢. 你諗下, 如果有一日旺角有一半鋪劏細左再以高價賣出去, 但細到做唔到生意, 結果最終跌7成, 但剩番個一半正常鋪既鋪價會唔會跟跌? 定係因為唔夠正常鋪供應, 結果更值錢? 我估是後者.
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16. 井 2016-10-05 14:50:02
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18. 井 2016-10-05 14:56:23
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四叔幾時死 
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19. 毫宅 2016-10-05 14:59:02
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笑死人 香港毫宅 重差過公屋質素 包層外皮 國王的新衣 你買緊咩野
重申 香港人不是很有錢 而是全球量化寬鬆後人人都覺得多錢左 量化寬鬆肯定會完結 即係美國收成的日子
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20. 真真薯片 2016-10-05 15:40:04
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在下唔會因人廢言, 今次火星人講得有道理由
新盤高溢價攞缺乏承接, 代表果口價係維持唔到, 問題係當受歡迎既屋苑式兩房新盤開返萬三到萬五蚊呎黎賣, 又有冇承接呢？要試過先知
打頭陣係麗新tko新盤, 不過麗新賣樓功力似乎一般, 如果係新地雷霆操刀, 應該可以賣個滿堂紅, 延續樓市強勢, 但係由麗新上就好難講
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21. 蕭峰 2016-10-05 16:02:36
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大陸這一輪樓市井噴，完全係地方政府去庫存所為，但已經去到強弩之末，雖然近期政策開始收緊，但後繼無力，可憐民眾，又係墊屍底。
投資世界，風高浪急啊！
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22. 向引刀‧土著說不 2016-10-05 16:41:17
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內地城市推出收緊售樓政策發生在十萬八千里外，跟香港人似乎沒半點關係。惟想深一層，面對超低利率，渴望為資金謀出路者多不勝數，大陸限購不等於在香港限購，只要國內貨幣政策一直寬鬆下去，結果你懂的！
內地樓價再創新高，9月百城住宅價格指數連續14個月「雙漲」，按月上升2.8%，按年則上漲16.6%，升幅更擴散至二三線城市，升幅榜的頭五位依次為鄭州（單月上升9%）、無錫、常州、崑山和珠海。 樓市熱火朝天，政府加強調控力度，只過去一周已有9個城市推出收緊政策。限購、增加首期比例、增加供應等三管齊下，這些方法會否奏效？木宰羊，但要阻止樓價上漲其實很簡單，方法從一個百年前的故事說起。
經濟學大師海耶克（Hayek）在其著作Hayek on Hayek中寫了一個有關前輩學者的故事。上世紀20年代初，奧地利面對空前的惡性通脹危機，政府束手無策，遂向經濟學大師米塞斯（Mises）求救。米塞斯微微一笑，請來訪的官員半夜12時在政府印刷廠前會面，到時候他便會提供對付通脹的錦囊妙計。
政府高官最初有點不以為然，但最終也同意赴約。至半夜，高官和隨員急不及待問早已到場的米塞斯有何妙計，米塞斯二話不說就問︰「有沒有聽到印鈔機不停滾動的聲音？只要關掉這些嘈吵的印鈔機，通脹便會自然回落！」奧國政府聽從忠告，嚴控貨幣供應，惡性通脹也隨之結束。 內地樓價過去1年多急漲，主因不是居民收入急升，而是市場充裕資金追逐有限資產，樓價遂覺醒而一飛衝天！ A股去年第三季急跌，加上今年首季環球股市急挫，引發內地推出極為寬鬆貨幣政策。內地首季的新增貸款量甚至較2009年首季金融海嘯時還要高【圖】。好處是身處危急之際的經濟終於喘定，副作用則是資產泡沫隨之膨脹。 
恐慌和貪婪再推高樓價 經濟下行及產能過剩，投資機會減少，好的企業不願意增加債務，銀行也不願輕易貸款。實體經濟無法吸收流動性，資金惟有在不同資產間四處亂竄。既然股市不旺，資金便進入樓市。樓價初升，本不一定會成為泡沫，但不同持份者的暗許或推波助瀾，結果讓樓價出現不斷自我實現式的上升。 「麵包」價上升，「麵粉」價自也跟着上漲。地價上升，賣地收入增加，地方政府自也希望地王頻頻出現。內地本缺乏投資產品，樓價上漲自然吸引民眾的積蓄追逐；銀行本已缺乏放心的貸款項目，按揭一般相對較安全，加上上頭催促要將資金貸出，銀行自然樂意放行。樓價地價愈是互創新高，民眾愈是擔心趕不上升浪的尾班車而紛紛入市，結果恐慌和貪婪再次推動樓價上升！ 這個遊戲要待市場上的購買力消耗殆盡才會完結嗎？不一定。限購有用嗎？治標不治本。既然地產狂潮幾由流動性充裕引起，要判斷樓價去向，還是要看貨幣政策還會否一直寬鬆下去！
貨幣政策隨時轉向收緊
央行年初為何天量放水，因為其時中外經濟好像快要崩潰。現在呢？A股重上3000點，港股也靠近24000點，反倒是樓價快要與天比高。那麼你認為央行接下來會繼續放寬，還是收緊貨幣政策？樓價地產商說了不算，央行說了才算。 貨幣政策轉向收緊會對樓市和股市有什麼影響？細心回想2011年便可知大概了。
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23. 井 2016-10-05 17:11:29
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24. 向引刀‧土著說不 2016-10-05 17:46:18
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睇一下小朋友喜歡做乜嘢：
【on.cc東網專訊】 香港樓奴多，唔少成功人士都叫年輕人平時節省開支，少啲去旅行，早日上車。大新銀行(02356 )最新調查就發現，香港年輕人並唔係「月光族」，有60%的受訪者有儲蓄習慣，但年輕人儲錢最大目標就係去旅行或者工作假期；儲錢畀首期買樓只係排第3位。
究竟年輕人儲錢的目標係乜？調查發現，53%人儲錢為咗旅遊或工作假期，32%為了買心頭好（即手機、手袋及相機等），而目標儲錢預備首期上車的年輕人有31%。
依數據看，去旅行或者工作假期，大比數拋離其他儲蓄目標，似乎對年輕人嚟講，享受人生比做業主更加有吸引力。
值得留意的是，調查發現有62%受訪者，對達成儲蓄目標的信心偏低。事實上，要儲錢去旅行或者買心頭好都唔係難事，相信令年輕人信心偏低的主因都係買樓啦。
是次調查對象為400名22至39歲在職人士，扣除住屋、其他日常開支及個人消費，受訪者平均只剩收入的22%。
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25. Buu1004 2016-10-05 18:07:42
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在盲搶地政策下，供應短至中期必增，但三至五年後，何來地方再可發展？又吾填海又吾問亞爺攞地，樓市儲備用乾下又會再爆過！
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26. 向引刀‧土著說不 2016-10-05 18:28:59
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井兄，你要送『祝福』俾喱班朋友呀！政府做事必須得到他們的背書才可行。黃龍坑納入東涌規劃 環團關注【本報訊】城市規劃委員會昨日討論《東涌市中心地區分區計劃大綱草圖》，位於逸東邨東南面的河岸區黃龍坑首次被納入該區大綱圖，雖然規劃署建議列為「自然保育區」，但環保團體擔心大嶼山正急速發展之際，該河岸區恐成傾倒泥頭地點，出現先破壞後發展的情況，要求規劃署為黃龍坑制訂「發展審批地區圖」，一旦出現破壞迹象，部門可即時採取執管行動。
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27. 浪子心聲 2016-10-05 18:44:18
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井兄 和 向引刀－土著說不兄，
希望你們不要再貼報紙全文好嗎?
這麼多長報紙文章和這麼大的圖，令到版面很難閱讀。
加條「超連結」(Hyper Link) 就足夠啦！
希望你們多多合作！
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28. 向引刀‧土著說不 2016-10-05 19:36:27
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27/F, Who the devil do you think you are?
菲總統稱不再尊重美「奧巴馬落地獄」
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29. Sam 2016-10-05 21:27:11
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30. 雲在青天水在瓶 2016-10-06 00:00:07
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現在樓市的基本因素在於：
美國進入加息周期；
香港新樓供應經過政府幾年的努力，逐漸增加；
中國經濟放緩、通脹回落。
樣樣都對香港樓市產生負面影響。
有人講美國加息遙遙無期。的確，美國在利率政策上進退兩難。不加息，難以將以往幾年量寛的資金回籠，一旦出現問題，很可能引發超級通脹。加息，又怕影響剛剛复蘇的經濟，特別是影響出口貿易，把剛有起色的經濟打回原形。但無論如何，加息已經開始啟動，不同的是加息的進度和幅度。如果貨幣政策處理不妥，很可能令美國經濟進入滯脹。
正是這種加又不能，不加又不可的困境，令美國對加息舉棋不定。盡管幅度不至太大，但加上供應增加和中國通脹放緩的合力，足以引發香港樓市的中期調整。
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32. 引刀一快 2016-10-10 21:03:57
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人家老蕭大把錢，相連屋千金難買！富豪買相連屋又點可以作爲例子？
我咁窮都喺2013年買咗間相連屋喇，根本同樓市看好看淡冇多大關係。
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