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文亮言
壓冧樓市的最大因素
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年10月5日

  有網友叫我講一個因素可以壓冧樓市,只准講一個,我毫不猶豫話供應,雖然利息,經濟環境,需求減少都可以壓冧樓市,但那些都會循序漸進,不會即時壓冧樓市,如果大家知道供應會大幅增加,本來打算買樓的人都唔敢買,賣樓的業主又會割價求售,樓市即時會下跌,不過,我當時認為這只是理論,以香港地產商的理性同默契,供應大量增加是不會發生。

  我錯了,有消息指出第四季供應量會達到一萬二千個單位,差不多是前三季總和,而新樓銷售情況已經去到強弩之末,如果第四季供應量比前三季任何一季還要少一些,樓價是可以維持,如果道聽塗說的供應量是真的,的確大事不妙,購買力一定會被炒到反底,地產商會用盡所有方法推銷手上未完成單位,有人會話,既然單位還未完成,還有三十個月才交樓,地產商毋需這樣心急,我相信地產商知道供應量將會大增,今日唔賣樓,明日可能要減價促銷,甚至會有大量貨尾留低,雖然,我話供應是壓冧樓市最大因素,但如果供應不是突然增加,在大家有防備之下,影響還是有限,如果第四季供應量真的是大幅增加至一萬二千個單位,是不是突如其來,我的確很難肯定。

 
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1. Tony lam 2016-10-05 08:53:08
點解政府一味桶D黃蜂窩、唔惡作嘅地就唔攪佢、特登要粒粒皆辛苦、解釋咗現成又易唧嘅上水貴族波地、唔收番起樓嘅背後考慮、就係怕大水衝倒龍皇廟。
2. Desmond 2016-10-05 09:11:09
為了推動成交,發展商創意無限,提供新樓先住後付,成交期長達12年,香港這些賣樓方式都是創世界先河。
3. LYC 2016-10-05 09:17:34
新盤將會開賣,發展商繼續訂價進取,到時銷情慘淡,大家才醒覺這個價位已經冇承接力了。
新盤源源不絕,加息升溫,最近入貨將即時坐艇,唯有同自己講自住樓有買貴冇買錯或者收幾年租慢慢追回樓價呢!
4. Tony lam 2016-10-05 09:17:48
高度重視放大反民聲音、謙卑而歇盡全力說服反對力量、留下破綻比對方覺得勝卷在握、令佢死咬不放永不放棄、客觀地將供應拖延責任卸比對手、689有料 !

現實上香港地產一冧、即失去動力、地產唔好景時、香港會點  ?  睇番都唔係太耐之前嘅事 !

689對定錯 ?  表面係唔討好、但飢餓營銷先矜貴 !
5. 向飯民說不 2016-10-05 09:28:04
令一个原因就是颜色革命,乌克兰和俄罗斯就是例子。
有资产的你,要感恩689,感恩解放军,颜色革命先无在香港发生。
6. 烏5 2016-10-05 09:45:05
現貨才是关健,租金如是,見到棺材果滴眼淚才是真。。不過好似出年年中先到
7. 井 2016-10-05 09:59:27
https://youtu.be/HfSDP-XUPK8

老蕭講左大陸樓市會仆街的答案
10. 謝謝指教7FN3 2016-10-05 10:34:17
看供需!祇看供應是偏頗,還看需求,從租務市場着眼,租金上升求盤者眾,空置率低,即有能力消化。大量供應又不是現貨,是三十個月的期貨。華懋向來惜售,但越賣越貴,賣遲幾年好賺過重覆不斷建築和出售。賣樓花與賣現貨是經營手法各自不同,過往的經驗是早買好過遲買,被嚇倒的人驚下驚下已過十年,敢買的人已打算再買多一件!始終都是要多謝這類明燈嚇走部分買家。
11. 凝風 2016-10-05 10:51:09
壓冧樓市的最大因素===> 我會答失業率

8:2定律 = 8成既錢係2成既人手上
2成有錢人唔需驚無錢,即係有8成人,有可能無左份工會點!?
就算有積蓄乾頂,又維持頭家,你供緊樓,頂到幾耐?
好快會搵到工,可能人工大不如前。
財政能力弱點,跟住就賣樓,就到博士講既供應,當然一手供應,還會有二手供應。

而家市況,好多企業出盈警,做到生意賺唔到錢。中小企又死一堆,聽到好多老闆睇住租約死頂緊。

量化寬鬆已去到盡頭了,負利率風起吹起。
中國去庫存政策,增加民債。
大家睇到大勢,投資者睇路了。
12. 香港土著 2016-10-05 10:54:43
向飯,

顏色革命力量又黎喇... 快D買樓, 幫手撐住樓價, 唔好比美帝得逞!


13. 金樓玉衣 2016-10-05 11:20:55

to 7井    

小朋友, 老蕭一向口裹說不, 身體很誠實.

小朋友, 你今次交左學費, 下次要醒目d la. 知嗎?


口講睇淡樓市 老蕭3,800萬買豪宅                     

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160927/19782918

老蕭蕭若元與蕭定一兩父子之前話唔睇好樓市,呢幾個月卻一齊入市買豪宅,似係另一個「口裏說不,身體卻很誠實」嘅例子。
蕭定一今年中接受傳媒訪問時話,佢同爸爸睇法相近,唔睇好本港樓市,但佢為咗子女住得舒服啲,先至斥資1.5億元,買入西半山新盤殷然頂層複式戶。
唔通蕭若元又係想住得舒服啲?位於東半山肇輝台嘅詩濤花園,土地註冊處顯示,新近有個高層單位以3,800萬元成交,登記顯示,買家係蕭若元。單位實用面積達2,189呎,實呎1.7萬元。


喺自住單位樓下

詩濤花園上世紀80年代落成,出名實用,實用率逾九成,間隔四平八正好用。聽聞,蕭若元一直住喺呢幢豪宅,今次買入嘅單位,正正喺自住單位樓下。
單位對開嘅景觀好唔好就見仁見智,雖然前望跑馬地至渣甸山一帶景色,而且詩濤花園旁邊有一條樓梯可通往皇后大道東,幾分鐘就到灣仔,但物業居高臨下俯瞰全墳景,都算壯闊。
蕭若元𠵱家住緊嘅單位係2007年以佢老婆名義,斥資2,000萬元買入,家陣3,800萬元買樓下單位,可以話相隔9年,樓價大升約九成。話唔定,蕭若元已經對樓市前景改觀,所以先至把握機會入市掃貨喎。

14. 浪子心聲 2016-10-05 14:27:47
To 13樓金縷兄:

蕭先生所買的是「真豪宅」,問題不大。

現時及未來的大量供應是新界或假豪宅的劏房單位,明年中當這些供應到位時,樓價有較大的調整是非常合理。
15. 金樓玉衣 2016-10-05 14:43:53

to 14. 浪子心聲

我同意劏房單位有較大的調整是非常合理, 因為我都唔明果d 單位點住, 老實, 劏房單位就算跌7成我亦不會買, 亦唔會覺得奇怪, 原因同劏場變死場一場.

但要明白, 土地資源有限而且是寶貴的, 浪費左起劏房單位, 市場又少左一d正常單位供應. 最後, 正常單位只會更值錢. 你諗下, 如果有一日旺角有一半鋪劏細左再以高價賣出去, 但細到做唔到生意, 結果最終跌7, 但剩番個一半正常鋪既鋪價會唔會跟跌? 定係因為唔夠正常鋪供應, 結果更值錢? 我估是後者.


16. 井 2016-10-05 14:50:02
老蕭講緊大陸樓
18. 井 2016-10-05 14:56:23
四叔幾時死
19. 毫宅 2016-10-05 14:59:02
笑死人 香港毫宅
重差過公屋質素 包層外皮
國王的新衣
你買緊咩野

重申 香港人不是很有錢 而是全球量化寬鬆後人人都覺得多錢左 量化寬鬆肯定會完結
即係美國收成的日子



20. 真真薯片 2016-10-05 15:40:04
在下唔會因人廢言, 今次火星人講得有道理由

新盤高溢價攞缺乏承接, 代表果口價係維持唔到, 問題係當受歡迎既屋苑式兩房新盤開返萬三到萬五蚊呎黎賣, 又有冇承接呢?要試過先知

打頭陣係麗新tko新盤, 不過麗新賣樓功力似乎一般, 如果係新地雷霆操刀, 應該可以賣個滿堂紅, 延續樓市強勢, 但係由麗新上就好難講
21. 蕭峰 2016-10-05 16:02:36
大陸這一輪樓市井噴,完全係地方政府去庫存所為,但已經去到強弩之末,雖然近期政策開始收緊,但後繼無力,可憐民眾,又係墊屍底。

投資世界,風高浪急啊!
22. 向引刀‧土著說不 2016-10-05 16:41:17
內地城市推出收緊售樓政策發生在十萬八千里外,跟香港人似乎沒半點關係。惟想深一層,面對超低利率,渴望為資金謀出路者多不勝數,大陸限購不等於在香港限購,只要國內貨幣政策一直寬鬆下去,結果你懂的!

內地樓價再創新高,9月百城住宅價格指數連續14個月「雙漲」,按月上升2.8%,按年則上漲16.6%,升幅更擴散至二三線城市,升幅榜的頭五位依次為鄭州(單月上升9%)、無錫、常州、崑山和珠海。

樓市熱火朝天,政府加強調控力度,只過去一周已有9個城市推出收緊政策。限購、增加首期比例、增加供應等三管齊下,這些方法會否奏效?木宰羊,但要阻止樓價上漲其實很簡單,方法從一個百年前的故事說起。


經濟學大師海耶克(Hayek)在其著作Hayek on Hayek中寫了一個有關前輩學者的故事。上世紀20年代初,奧地利面對空前的惡性通脹危機,政府束手無策,遂向經濟學大師米塞斯(Mises)求救。米塞斯微微一笑,請來訪的官員半夜12時在政府印刷廠前會面,到時候他便會提供對付通脹的錦囊妙計。

政府高官最初有點不以為然,但最終也同意赴約。至半夜,高官和隨員急不及待問早已到場的米塞斯有何妙計,米塞斯二話不說就問︰「有沒有聽到印鈔機不停滾動的聲音?只要關掉這些嘈吵的印鈔機,通脹便會自然回落!」奧國政府聽從忠告,嚴控貨幣供應,惡性通脹也隨之結束。

內地樓價過去1年多急漲,主因不是居民收入急升,而是市場充裕資金追逐有限資產,樓價遂覺醒而一飛衝天!

A股去年第三季急跌,加上今年首季環球股市急挫,引發內地推出極為寬鬆貨幣政策。內地首季的新增貸款量甚至較2009年首季金融海嘯時還要高【圖】。好處是身處危急之際的經濟終於喘定,副作用則是資產泡沫隨之膨脹。

郝承林:董事长说了不算行长说了才算

慌和貪婪再推高樓價

經濟下行及產能過剩,投資機會減少,好的企業不願意增加債務,銀行也不願輕易貸款。實體經濟無法吸收流動性,資金惟有在不同資產間四處亂竄。既然股市不旺,資金便進入樓市。樓價初升,本不一定會成為泡沫,但不同持份者的暗許或推波助瀾,結果讓樓價出現不斷自我實現式的上升。

「麵包」價上升,「麵粉」價自也跟着上漲。地價上升,賣地收入增加,地方政府自也希望地王頻頻出現。內地本缺乏投資產品,樓價上漲自然吸引民眾的積蓄追逐;銀行本已缺乏放心的貸款項目,按揭一般相對較安全,加上上頭催促要將資金貸出,銀行自然樂意放行。樓價地價愈是互創新高,民眾愈是擔心趕不上升浪的尾班車而紛紛入市,結果恐慌和貪婪再次推動樓價上升!

這個遊戲要待市場上的購買力消耗殆盡才會完結嗎?不一定。限購有用嗎?治標不治本。既然地產狂潮幾由流動性充裕引起,要判斷樓價去向,還是要看貨幣政策還會否一直寬鬆下去!


貨幣政策隨時轉向收緊

央行年初為何天量放水,因為其時中外經濟好像快要崩潰。現在呢?A股重上3000點,港股也靠近24000點,反倒是樓價快要與天比高。那麼你認為央行接下來會繼續放寬,還是收緊貨幣政策?樓價地產商說了不算,央行說了才算。

貨幣政策轉向收緊會對樓市和股市有什麼影響?細心回想2011年便可知大概了。

23. 井 2016-10-05 17:11:29
小朋友,唔夠講就講人小朋友是不是對?
24. 向引刀‧土著說不 2016-10-05 17:46:18
睇一下小朋友喜歡做乜嘢:

儲錢為乜:後生仔旅行大過天 買樓變次選

10月05日(三) 15:31
  • 1/3

    【on.cc東網專訊】 香港樓奴多,唔少成功人士都叫年輕人平時節省開支,少啲去旅行,早日上車。大新銀行(02356)最新調查就發現,香港年輕人並唔係「月光族」,有60%的受訪者有儲蓄習慣,但年輕人儲錢最大目標就係去旅行或者工作假期;儲錢畀首期買樓只係排第3位。

    究竟年輕人儲錢的目標係乜?調查發現,53%人儲錢為咗旅遊或工作假期,32%為了買心頭好(即手機、手袋及相機等),而目標儲錢預備首期上車的年輕人有31%。

    依數據看,去旅行或者工作假期,大比數拋離其他儲蓄目標,似乎對年輕人嚟講,享受人生比做業主更加有吸引力。

    值得留意的是,調查發現有62%受訪者,對達成儲蓄目標的信心偏低。事實上,要儲錢去旅行或者買心頭好都唔係難事,相信令年輕人信心偏低的主因都係買樓啦。

    是次調查對象為400名22至39歲在職人士,扣除住屋、其他日常開支及個人消費,受訪者平均只剩收入的22%。

    25. Buu1004 2016-10-05 18:07:42
    在盲搶地政策下,供應短至中期必增,但三至五年後,何來地方再可發展?又吾填海又吾問亞爺攞地,樓市儲備用乾下又會再爆過!

    26. 向引刀‧土著說不 2016-10-05 18:28:59
    井兄,你要送『祝福』俾喱班朋友呀!政府做事必須得到他們的背書才可行。

    黃龍坑納入東涌規劃 環團關注

    【本報訊】城市規劃委員會昨日討論《東涌市中心地區分區計劃大綱草圖》,位於逸東邨東南面的河岸區黃龍坑首次被納入該區大綱圖,雖然規劃署建議列為「自然保育區」,但環保團體擔心大嶼山正急速發展之際,該河岸區恐成傾倒泥頭地點,出現先破壞後發展的情況,要求規劃署為黃龍坑制訂「發展審批地區圖」,一旦出現破壞迹象,部門可即時採取執管行動。

    27. 浪子心聲 2016-10-05 18:44:18
    井兄 和 向引刀-土著說不兄,

    希望你們不要再貼報紙全文好嗎?
    這麼多長報紙文章和這麼大的圖,令到版面很難閱讀。

    加條「超連結」(Hyper Link) 就足夠啦!

    希望你們多多合作!
    28. 向引刀‧土著說不 2016-10-05 19:36:27
    27/F, Who the devil do you think you are?

    菲總統稱不再尊重美「奧巴馬落地獄」


    29. Sam 2016-10-05 21:27:11
    大跌市係因為資金流出
    30. 雲在青天水在瓶 2016-10-06 00:00:07
    現在樓市的基本因素在於:
    美國進入加息周期;
    香港新樓供應經過政府幾年的努力,逐漸增加;
    中國經濟放緩、通脹回落。
    樣樣都對香港樓市產生負面影響。

    有人講美國加息遙遙無期。的確,美國在利率政策上進退兩難。不加息,難以將以往幾年量寛的資金回籠,一旦出現問題,很可能引發超級通脹。加息,又怕影響剛剛复蘇的經濟,特別是影響出口貿易,把剛有起色的經濟打回原形。但無論如何,加息已經開始啟動,不同的是加息的進度和幅度。如果貨幣政策處理不妥,很可能令美國經濟進入滯脹。

    正是這種加又不能,不加又不可的困境,令美國對加息舉棋不定。盡管幅度不至太大,但加上供應增加和中國通脹放緩的合力,足以引發香港樓市的中期調整。
    32. 引刀一快 2016-10-10 21:03:57
    人家老蕭大把錢,相連屋千金難買!富豪買相連屋又點可以作爲例子?

    我咁窮都喺2013年買咗間相連屋喇,根本同樓市看好看淡冇多大關係。