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文亮言
銀行點解要減息兼提高估價
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年10月4日

  最近各大銀行紛紛減息,有部份銀行更加提高物業估價,唔需要問任何人,大家都知道銀行這樣做是希望爭取多些生意,但這並不是一個真正答案,因為減息是會降低銀行利潤,而提高估價,就會增加風險,一向以來,如果不是客戶強烈要求,銀行是不會主動減息,估價更加不用說,估價只會不足,不會超額,今次銀行減息兼提高估價,目的是不希望流失現有客戶,因為全部銀行將會面對一個非常強勁敵人,不得不做足準備,甚至要主動出擊。

  我相信銀行是收到情報,知道有財務公司將會為客戶提供高達九成按揭,一般人認為是為初次置業人士而設,但銀行高層知道,那些需要九成按揭才可以上車的人,財力是很薄弱,稍有風吹草動,他們可能會放棄按在財務公司的物業,損失最大將會是財務公司,所以,上車人士並不是他們的目標,與項莊舞劍一樣,銀行的現存客戶才是財務公司的目標,所以,銀行家不能不想盡辦法留住客戶,減息兼提高估價是最基本做法。

  不少有物業按在銀行的業主,即使在過去幾年清還了不少本金,兼物業有某個程度升值,但礙於金管局所限,他們最多只能取得估價三至四成貸款額,不少業主都缺乏資金運用,但是他們不敢向財務公司借錢,否則,銀行會立刻要求他們清還所有按揭貸款,現在,財務公司可以為上車客戶提供P-2%的低息貸款,那些缺乏資金運用業主有可能將按在銀行物業轉按到財務公司,他們不會要求九成貸款,我估計,七成已經是他們的極限,在商言商,財務公司一定樂於接受,因為比那些採取九成按揭上車客穩陣得多,銀行家了解財務公司做法,為求客戶不會流失,優惠將會陸續有來。

 
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1. 真真薯片 2016-10-04 09:27:50
由銀行轉按去財仔??
2. LYC 2016-10-04 09:50:19
轉按去財仔套現加碼掃貨,不過只是小數。
現在係北水源源不絕買起港樓!有啲港人恐慌性跟買,可惜他們看不見龐大的新盤將會剎到!
3. 向引刀‧土著說不 2016-10-04 10:08:01

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20161004/00204_001.html#

大銀行已出盡乃力搶奪樓按生意,財仔不可能會成為主流,只是極少數手緊業主借款週轉就有可能。

今年樓按滙豐爭稱王

港銀按揭業務競爭激烈,滙豐銀行近月急起直追,積極調低H按按息搶客,其今年首九個月現樓按揭業務表現,已追貼一哥中國銀行香港(02388),兩者差距收窄至83宗。分析料滙豐囊括今年現樓及樓花按揭一哥的機會增加。

滙豐銀行近月積極調低H按按息搶客,首九個月已追貼一哥中銀香港。(資料圖片)

中銀香港近年積極搶佔按揭業務,過去四年均穩奪現樓按揭一哥地位,惟滙豐最近加緊攻勢,連番下調H按按息及貸款門檻,挑戰中銀香港今年全年一哥地位。據中原按揭經紀研究部數據,以單月計,滙豐已連續三個月穩企現樓按揭一哥地位,其九月份市佔率按月升2.8個百分點至25.3%,而中銀香港則排名第二,九月份市佔率為20%。

首9月現樓按揭縮24%

中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳指,今年首九個月累積現樓按揭登記有47,600宗,按年減少24.8%,當中排名第一位的中銀香港佔9,473宗,第二位的滙豐則佔9,390宗,兩者的差距收窄至83宗。

在樓花按揭方面,今年首九個月樓花按揭登記宗數有3,970宗,按年減少51.1%。滙豐以924宗暫時稱冠,其市佔率為23.3%,第二位的渣打銀行(香港)有869宗,市佔率為21.9%,與滙豐差距僅55宗。中銀香港則以792宗排名第三,其市佔率為19.9%。王美鳳預計,滙豐囊括今年現樓及樓花按揭一哥的勝算增加。

頻減息降門檻搶市佔

事實上,滙豐近月緊隨中銀香港調低H按按息的步伐,擺明為搶客而來。如中銀香港在今年八月底,率先減按息至H加1.4厘後,翌日滙豐隨即將按息減至H加1.4厘,門檻為1,000萬元貸款額的一手物業,以看齊中銀香港。

至今年九月初,滙豐及中銀香港更開闢細價樓的戰線,雙雙將最低H加1.4厘按息的一手及二手物業貸款門檻降低,其中兩行均將新盤按揭的貸款額要求,由最初1,000萬元大幅降至200萬元。

4. Eclipse*~ 2016-10-04 10:18:20
頭先去獅子銀行網頁㩒吓估價,真係升咗... 

5. 烏5 2016-10-04 10:26:45
有部份資金係借日元,買入港元相闋資產,條數有D復雜,如早年日資財仔,因為低息,十分低賭。
6. Alan Pepper 2016-10-04 11:04:49
一邊搶客,一邊保留客戶,正常

還有,銀行可能預料未來幾年會加息,蝕頭賺尾,尤其是係啲現金充足嘅銀行(特別係中資),資金成本等於0。佢而家估高你物業,已經有機會估到了未來兩年的升幅,兩年後你再轉案也未必咁容易,

就算估高你兩成,變相借六成俾你,都係好安全,好橋(不過唔知有冇後遺症)。

相反本地銀行慢幾拍,資金成本亦未夠低,都好難做 
7. 向引刀‧土著說不 2016-10-04 11:05:11

【新聞點評】倫敦市長查外國業主

財經新聞 – 5時前
倫敦市長查外國業主

英國倫敦像香港一樣樓價瘋漲,當地新任市長簡世德(Sadiq Khan)備受壓力,除了「粒粒皆辛苦」搵地建屋之外,日前再出奇招,揚言將對該市住宅業主身份展開「有史以來最深入調查」,主要針對外國人買樓情況。然而,此舉未必為了「趕絕外國買家」,而是要借助經濟學的價格彈性(price elasticity)理論,確保在促進樓市平衡之餘,政府又能盡量多收稅,用作興建資助房屋和公共設施。

中國土豪炒貴樓惹民怨

根據英國土地註冊局的住宅價格指數(HPI),倫敦樓價在近十年升了110%;與之相比,香港中原樓市指數同期上漲了149%。若撇除倫敦市郊,單計市區部分,當地樓價漲幅其實與香港不遑多讓。

隨着樓價飆升,倫敦年輕人和打工仔跟香港人同病相憐,面對住屋難之痛,不少人被迫搬離倫敦,移居樓價較低的鄰近小城市,然後每日花兩三小時坐車往返倫敦上下班。這亦像香港一樣,很多倫敦人歸咎於「外地人炒貴晒啲樓」,而他們口中的外地人,10年前主要是中東油國富豪,近年則以中國土豪(包括內地和香港)佔大多數。

例如據《衞報》報道,泰晤士河畔Vauxhall區兩年前有一個豪宅樓盤開售,共有214個單位,當中大部分買家均透過隱藏身份的離岸公司持有。據該報調查,這樓盤超過三分之二的業主為外國人,而且並非個別例子,卻是當地豪宅樓盤的普遍現象。最令人擔心的是,隨着英鎊滙價持續下挫(昨再瀉逾1%),對於持有美元或人民幣人士,猶如「英國樓變相減價」,勢必吸引更多外國豪客入市;相反賺取英鎊薪酬的本土打工仔,購買力同步貶值,只能眼白白看着樓價(以英鎊計算)愈飆愈高,以及愈來愈多住宅被外國人買下。

加國卑詩省辣招見效

針對這問題,今年5月上任的簡世德不得不出招,此前已承諾每年增建8萬個住宅單位,包括資助房屋及私樓(當地去年建屋量僅2.4萬個),又說會確保他任內新建的住宅當中,至少35%是普羅大眾負擔得起。他另一奇招是在上星期宣布,將針對當地住宅業主身份展開「前所未有的、有史以來最深入和全面的調查」,藉之掌握外國人在倫敦買樓的具體情況,以及跟樓價飛升的關係。簡世德坦言,倫敦當局目前對此了解不足,故未能制訂相應政策。

同樣面對外國豪客湧入買樓的加拿大卑詩省,已於今年6月進行同類調查,結果發現在列治文市區買樓的業主,接近15%並非加拿大國民或永久居民。有趣的是,6月份在當地買樓的260名外國買家,多達234名為中國人。完成調查後,當地政府隨即出招,自8月起規定外國人買樓必須繳付相當於樓價15%的額外稅款,結果當月外國人買樓個案銳減近九成。

然而,英國現時已有針對外國人在當地置業的額外稅項,包括最高達28%的資本增值稅(賣樓時獲得的賬面利潤須被抽稅),卻仍無阻外國人買樓狂潮。因此簡世德今次進行全面調查,尤其是查清離岸公司持有人身份後,若發現外國業主比率高過原本估計,便可能會「加辣」開徵更多稅項。

不過,此舉未必為了「趕絕外國買家」,畢竟水至清則無魚。何況就像香港「加辣」又「加辣」之後,非本地人買樓除了承受最高20%額外印花稅(SSD),還須多繳15%買家印花稅(BSD),內地客買樓個案一度銳減,但後來已逐步回升,現時豪宅成交的內地買家佔比仍高達三成。可見很多豪客充滿霸氣,不會因區區稅款而卻步。

價格彈性賺最多好處

經濟學有「價格彈性」理論,主要關乎供應商如何「賺到盡」,例如一項產品若加價,每宗交易可賺利潤無疑增加,卻同時會令客戶減少,可能得不償失。因此若想「賺到盡」,便須了解所有客戶的價格彈性,知道加價到哪個水平可賺最多,又不會令太多客戶流失。簡世德今次進行的研究,便有助了解外國買樓客的價格彈性,例如他或會發現,若開徵30%額外稅款,便會令約一半外國人卻步,可空出更多單位讓本土居民購買;同時仍有半數外國豪客繼續買樓,而他們會為庫房進貢可觀稅款,能用於政府的建屋及發展大計。

各地政府對於非本地買樓客都又愛又恨,他們既可進貢庫房及促進經濟,卻又會「炒貴啲樓」影響民生。所以最佳對策是根據「價格彈性」,務求從外地買樓客身上獲取最多好處,同時令害處減到最低。所謂有調查才有發言權,大前提當然是像倫敦和卑詩省,對外地人買樓情況進行全面調查,港府或也值得參考。

8. Eclipse*~ 2016-10-04 11:24:19
不過估價未上返上年咁勇又係真嘅... 
10. 報紙 2016-10-04 11:27:20
唔好成日貼報紙
今時今日 用報紙資訊黎分析市場就真係恭喜你
11. LYC 2016-10-04 11:30:25
銀行做唔到估高2成。轉按只能轉5-6成,所以銀行轉按套現掃貨唔可行 。
現在冇盤只因全部人睇升,當形勢有變,就唔係咁講啦。
12. 井 2016-10-04 11:36:52
大學講師住劏房:怎儲錢都上不到樓! 

租金、樓價高企下,近年連傳統的中產精英,如律師、醫生、大學講師也要屈居劏房。擁有牛津大學碩士學歷,在港大經濟金融學院擔任助理講師,阮穎嫻是很多人眼中高學歷的典型中產。不過面對香港高昂的租金和樓價,她迫不得以都要入住劏房,否則就無法應對生活開支。而她身邊的朋友,即使是大律師、博士級講師都是住在劏房,更有人冒險住在工廈。 

「香港土地資源不足,住劏房是一個選擇。」現居於100多平方呎劏房單位的阮穎嫻如是說。當然是沒有辦法中的選擇:「不是每個年輕人都習慣與家人同住,搬出去成本又好高。如果想住市區,又不想與人合租,基本上只可選擇劏房。」 
4年前阮穎嫻從牛津大學畢業回港找居所,由西營盤找到旺角、太子,足足花了一個月,總共看了30多間劏房。印象最深是在西營盤大學區一間僅得80平方呎的劏房竟叫租8000元,最後她在油尖旺區找到現在這個1劏4的單位,月租6000多元。 

機會成本大 置業上流夢碎 
不過她慨嘆,香港市區細單位的供應實在太少,很多人除了負擔不起正常單位的租金外,也有更多人負擔不起每日奔波數小時。「以我自己為例,沒有精神的話,工作效率就近乎零。現在住在九龍,回港大上班只要三四十分鐘。」 

阮穎嫻坦言,曾經也有過上流的願景,覺得只要一直努力工作,將來就能夠置業。不過眼見近年樓價不斷升,她苦笑指自己已經夢醒:「樓市根本不會跌,就算怎樣儲錢都無用。我覺得香港今日的樓價徹底地改變了我們這一代人的想法,買樓的機會成本太大了。」 

政府令居住水平跌20年 
阮穎嫻經常在報章、網上平台撰文討論房屋政策,亦曾為團結香港基金撰寫土地及房屋研究報告,住在劏房,對香港的土地問題有最切身的感受:「劏房的環境肯定不理想,窗戶太小,而且很嘈吵。」香港人愈住愈細,環境也愈住愈差,她批評,歸根究柢是政府多年來的房屋政策做得太差,「令整體居住水平下跌了20年。」 

她曾撰文批評,政府給予的選擇不夠,只有瞓街、住得遠、住劏房,住工廈劏房的人當然知道較危險,但房屋供應不夠,人命低賤,打擊劏房或嚴厲規管,只會帶來反效果。短期之計反而是以誘因鼓勵住宅改建劏房,為劏房單位制訂指引,嚴格規管消防、安全及衛生等問題,合規格就不打擊。當市面有大量劏房供應,自然會靚、租又平。 
13. 井 2016-10-04 11:43:43
[img]http://static01.hket.com/res/v3/image/content/1510000/1514247/4f0dd423e278819229f086d37227df94_1024.jpg[/img] 
中紀委監察部旗下刊物《中國紀檢監察雜誌》,在最新一期(10月1日)刊出評論文章,談及國際輿論怎樣評價中共總書記習近平「督師」的反腐工作,當中不僅引述美國《華爾街日報》及英國《金融時報》等外國主流媒體的報道,也引用了香港《成報》點評。此舉引起輿論關注。 

《中國紀檢監察雜誌》這篇題為《中國共產黨正風反腐的世界迴響》的文章,署名新華社國際部評論室副主任吳黎明,全文長2600多字,主要談及外國媒體對中國廉政工作的看法。其中直指,「放眼國(境)外主流媒體對中國的報道,除了點讚經濟崛起,正風反腐是其少有的不帶偏見、深受讚歎的領域」。 

引《成報》標題:反貪反腐絕不姑息 

文章引述美國《華爾街日報》網站2014年1月報道說,習近平發起正風反腐行動時,人們並沒有想到會產生這麼大的影響。習近平的行動雷霆萬鈞,2013年前9個月就有超過10.8萬名官員因腐敗被查辦。「此舉令奢侈品和豪華宴會支出明顯下降」。
14. 井 2016-10-04 11:44:07
評論文章接下來又引用英國《金融時報》指,「中共領導人稱反腐敗為『關係黨和國家生死存亡』的鬥爭,習近平的努力被證明十分認真和持久」。此外又轉述新加坡《聯合早報》及《南華早報》等文章標題,指稱「體現出海外媒體對中國共產黨反腐敗決心深信不疑」。