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文亮言
銀行點解要減息兼提高估價
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年10月4日

  最近各大銀行紛紛減息,有部份銀行更加提高物業估價,唔需要問任何人,大家都知道銀行這樣做是希望爭取多些生意,但這並不是一個真正答案,因為減息是會降低銀行利潤,而提高估價,就會增加風險,一向以來,如果不是客戶強烈要求,銀行是不會主動減息,估價更加不用說,估價只會不足,不會超額,今次銀行減息兼提高估價,目的是不希望流失現有客戶,因為全部銀行將會面對一個非常強勁敵人,不得不做足準備,甚至要主動出擊。

  我相信銀行是收到情報,知道有財務公司將會為客戶提供高達九成按揭,一般人認為是為初次置業人士而設,但銀行高層知道,那些需要九成按揭才可以上車的人,財力是很薄弱,稍有風吹草動,他們可能會放棄按在財務公司的物業,損失最大將會是財務公司,所以,上車人士並不是他們的目標,與項莊舞劍一樣,銀行的現存客戶才是財務公司的目標,所以,銀行家不能不想盡辦法留住客戶,減息兼提高估價是最基本做法。

  不少有物業按在銀行的業主,即使在過去幾年清還了不少本金,兼物業有某個程度升值,但礙於金管局所限,他們最多只能取得估價三至四成貸款額,不少業主都缺乏資金運用,但是他們不敢向財務公司借錢,否則,銀行會立刻要求他們清還所有按揭貸款,現在,財務公司可以為上車客戶提供P-2%的低息貸款,那些缺乏資金運用業主有可能將按在銀行物業轉按到財務公司,他們不會要求九成貸款,我估計,七成已經是他們的極限,在商言商,財務公司一定樂於接受,因為比那些採取九成按揭上車客穩陣得多,銀行家了解財務公司做法,為求客戶不會流失,優惠將會陸續有來。

 
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1. 真真薯片 2016-10-04 09:27:50
由銀行轉按去財仔??
2. LYC 2016-10-04 09:50:19
轉按去財仔套現加碼掃貨,不過只是小數。
現在係北水源源不絕買起港樓!有啲港人恐慌性跟買,可惜他們看不見龐大的新盤將會剎到!
3. 向引刀‧土著說不 2016-10-04 10:08:01

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20161004/00204_001.html#

大銀行已出盡乃力搶奪樓按生意,財仔不可能會成為主流,只是極少數手緊業主借款週轉就有可能。

今年樓按滙豐爭稱王

港銀按揭業務競爭激烈,滙豐銀行近月急起直追,積極調低H按按息搶客,其今年首九個月現樓按揭業務表現,已追貼一哥中國銀行香港(02388),兩者差距收窄至83宗。分析料滙豐囊括今年現樓及樓花按揭一哥的機會增加。

滙豐銀行近月積極調低H按按息搶客,首九個月已追貼一哥中銀香港。(資料圖片)

中銀香港近年積極搶佔按揭業務,過去四年均穩奪現樓按揭一哥地位,惟滙豐最近加緊攻勢,連番下調H按按息及貸款門檻,挑戰中銀香港今年全年一哥地位。據中原按揭經紀研究部數據,以單月計,滙豐已連續三個月穩企現樓按揭一哥地位,其九月份市佔率按月升2.8個百分點至25.3%,而中銀香港則排名第二,九月份市佔率為20%。

首9月現樓按揭縮24%

中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳指,今年首九個月累積現樓按揭登記有47,600宗,按年減少24.8%,當中排名第一位的中銀香港佔9,473宗,第二位的滙豐則佔9,390宗,兩者的差距收窄至83宗。

在樓花按揭方面,今年首九個月樓花按揭登記宗數有3,970宗,按年減少51.1%。滙豐以924宗暫時稱冠,其市佔率為23.3%,第二位的渣打銀行(香港)有869宗,市佔率為21.9%,與滙豐差距僅55宗。中銀香港則以792宗排名第三,其市佔率為19.9%。王美鳳預計,滙豐囊括今年現樓及樓花按揭一哥的勝算增加。

頻減息降門檻搶市佔

事實上,滙豐近月緊隨中銀香港調低H按按息的步伐,擺明為搶客而來。如中銀香港在今年八月底,率先減按息至H加1.4厘後,翌日滙豐隨即將按息減至H加1.4厘,門檻為1,000萬元貸款額的一手物業,以看齊中銀香港。

至今年九月初,滙豐及中銀香港更開闢細價樓的戰線,雙雙將最低H加1.4厘按息的一手及二手物業貸款門檻降低,其中兩行均將新盤按揭的貸款額要求,由最初1,000萬元大幅降至200萬元。

4. Eclipse*~ 2016-10-04 10:18:20
頭先去獅子銀行網頁㩒吓估價,真係升咗... 

5. 烏5 2016-10-04 10:26:45
有部份資金係借日元,買入港元相闋資產,條數有D復雜,如早年日資財仔,因為低息,十分低賭。
6. Alan Pepper 2016-10-04 11:04:49
一邊搶客,一邊保留客戶,正常

還有,銀行可能預料未來幾年會加息,蝕頭賺尾,尤其是係啲現金充足嘅銀行(特別係中資),資金成本等於0。佢而家估高你物業,已經有機會估到了未來兩年的升幅,兩年後你再轉案也未必咁容易,

就算估高你兩成,變相借六成俾你,都係好安全,好橋(不過唔知有冇後遺症)。

相反本地銀行慢幾拍,資金成本亦未夠低,都好難做 
7. 向引刀‧土著說不 2016-10-04 11:05:11

【新聞點評】倫敦市長查外國業主

財經新聞 – 5時前
倫敦市長查外國業主

英國倫敦像香港一樣樓價瘋漲,當地新任市長簡世德(Sadiq Khan)備受壓力,除了「粒粒皆辛苦」搵地建屋之外,日前再出奇招,揚言將對該市住宅業主身份展開「有史以來最深入調查」,主要針對外國人買樓情況。然而,此舉未必為了「趕絕外國買家」,而是要借助經濟學的價格彈性(price elasticity)理論,確保在促進樓市平衡之餘,政府又能盡量多收稅,用作興建資助房屋和公共設施。

中國土豪炒貴樓惹民怨

根據英國土地註冊局的住宅價格指數(HPI),倫敦樓價在近十年升了110%;與之相比,香港中原樓市指數同期上漲了149%。若撇除倫敦市郊,單計市區部分,當地樓價漲幅其實與香港不遑多讓。

隨着樓價飆升,倫敦年輕人和打工仔跟香港人同病相憐,面對住屋難之痛,不少人被迫搬離倫敦,移居樓價較低的鄰近小城市,然後每日花兩三小時坐車往返倫敦上下班。這亦像香港一樣,很多倫敦人歸咎於「外地人炒貴晒啲樓」,而他們口中的外地人,10年前主要是中東油國富豪,近年則以中國土豪(包括內地和香港)佔大多數。

例如據《衞報》報道,泰晤士河畔Vauxhall區兩年前有一個豪宅樓盤開售,共有214個單位,當中大部分買家均透過隱藏身份的離岸公司持有。據該報調查,這樓盤超過三分之二的業主為外國人,而且並非個別例子,卻是當地豪宅樓盤的普遍現象。最令人擔心的是,隨着英鎊滙價持續下挫(昨再瀉逾1%),對於持有美元或人民幣人士,猶如「英國樓變相減價」,勢必吸引更多外國豪客入市;相反賺取英鎊薪酬的本土打工仔,購買力同步貶值,只能眼白白看着樓價(以英鎊計算)愈飆愈高,以及愈來愈多住宅被外國人買下。

加國卑詩省辣招見效

針對這問題,今年5月上任的簡世德不得不出招,此前已承諾每年增建8萬個住宅單位,包括資助房屋及私樓(當地去年建屋量僅2.4萬個),又說會確保他任內新建的住宅當中,至少35%是普羅大眾負擔得起。他另一奇招是在上星期宣布,將針對當地住宅業主身份展開「前所未有的、有史以來最深入和全面的調查」,藉之掌握外國人在倫敦買樓的具體情況,以及跟樓價飛升的關係。簡世德坦言,倫敦當局目前對此了解不足,故未能制訂相應政策。

同樣面對外國豪客湧入買樓的加拿大卑詩省,已於今年6月進行同類調查,結果發現在列治文市區買樓的業主,接近15%並非加拿大國民或永久居民。有趣的是,6月份在當地買樓的260名外國買家,多達234名為中國人。完成調查後,當地政府隨即出招,自8月起規定外國人買樓必須繳付相當於樓價15%的額外稅款,結果當月外國人買樓個案銳減近九成。

然而,英國現時已有針對外國人在當地置業的額外稅項,包括最高達28%的資本增值稅(賣樓時獲得的賬面利潤須被抽稅),卻仍無阻外國人買樓狂潮。因此簡世德今次進行全面調查,尤其是查清離岸公司持有人身份後,若發現外國業主比率高過原本估計,便可能會「加辣」開徵更多稅項。

不過,此舉未必為了「趕絕外國買家」,畢竟水至清則無魚。何況就像香港「加辣」又「加辣」之後,非本地人買樓除了承受最高20%額外印花稅(SSD),還須多繳15%買家印花稅(BSD),內地客買樓個案一度銳減,但後來已逐步回升,現時豪宅成交的內地買家佔比仍高達三成。可見很多豪客充滿霸氣,不會因區區稅款而卻步。

價格彈性賺最多好處

經濟學有「價格彈性」理論,主要關乎供應商如何「賺到盡」,例如一項產品若加價,每宗交易可賺利潤無疑增加,卻同時會令客戶減少,可能得不償失。因此若想「賺到盡」,便須了解所有客戶的價格彈性,知道加價到哪個水平可賺最多,又不會令太多客戶流失。簡世德今次進行的研究,便有助了解外國買樓客的價格彈性,例如他或會發現,若開徵30%額外稅款,便會令約一半外國人卻步,可空出更多單位讓本土居民購買;同時仍有半數外國豪客繼續買樓,而他們會為庫房進貢可觀稅款,能用於政府的建屋及發展大計。

各地政府對於非本地買樓客都又愛又恨,他們既可進貢庫房及促進經濟,卻又會「炒貴啲樓」影響民生。所以最佳對策是根據「價格彈性」,務求從外地買樓客身上獲取最多好處,同時令害處減到最低。所謂有調查才有發言權,大前提當然是像倫敦和卑詩省,對外地人買樓情況進行全面調查,港府或也值得參考。

8. Eclipse*~ 2016-10-04 11:24:19
不過估價未上返上年咁勇又係真嘅... 
10. 報紙 2016-10-04 11:27:20
唔好成日貼報紙
今時今日 用報紙資訊黎分析市場就真係恭喜你
11. LYC 2016-10-04 11:30:25
銀行做唔到估高2成。轉按只能轉5-6成,所以銀行轉按套現掃貨唔可行 。
現在冇盤只因全部人睇升,當形勢有變,就唔係咁講啦。
12. 井 2016-10-04 11:36:52
大學講師住劏房:怎儲錢都上不到樓! 

租金、樓價高企下,近年連傳統的中產精英,如律師、醫生、大學講師也要屈居劏房。擁有牛津大學碩士學歷,在港大經濟金融學院擔任助理講師,阮穎嫻是很多人眼中高學歷的典型中產。不過面對香港高昂的租金和樓價,她迫不得以都要入住劏房,否則就無法應對生活開支。而她身邊的朋友,即使是大律師、博士級講師都是住在劏房,更有人冒險住在工廈。 

「香港土地資源不足,住劏房是一個選擇。」現居於100多平方呎劏房單位的阮穎嫻如是說。當然是沒有辦法中的選擇:「不是每個年輕人都習慣與家人同住,搬出去成本又好高。如果想住市區,又不想與人合租,基本上只可選擇劏房。」 
4年前阮穎嫻從牛津大學畢業回港找居所,由西營盤找到旺角、太子,足足花了一個月,總共看了30多間劏房。印象最深是在西營盤大學區一間僅得80平方呎的劏房竟叫租8000元,最後她在油尖旺區找到現在這個1劏4的單位,月租6000多元。 

機會成本大 置業上流夢碎 
不過她慨嘆,香港市區細單位的供應實在太少,很多人除了負擔不起正常單位的租金外,也有更多人負擔不起每日奔波數小時。「以我自己為例,沒有精神的話,工作效率就近乎零。現在住在九龍,回港大上班只要三四十分鐘。」 

阮穎嫻坦言,曾經也有過上流的願景,覺得只要一直努力工作,將來就能夠置業。不過眼見近年樓價不斷升,她苦笑指自己已經夢醒:「樓市根本不會跌,就算怎樣儲錢都無用。我覺得香港今日的樓價徹底地改變了我們這一代人的想法,買樓的機會成本太大了。」 

政府令居住水平跌20年 
阮穎嫻經常在報章、網上平台撰文討論房屋政策,亦曾為團結香港基金撰寫土地及房屋研究報告,住在劏房,對香港的土地問題有最切身的感受:「劏房的環境肯定不理想,窗戶太小,而且很嘈吵。」香港人愈住愈細,環境也愈住愈差,她批評,歸根究柢是政府多年來的房屋政策做得太差,「令整體居住水平下跌了20年。」 

她曾撰文批評,政府給予的選擇不夠,只有瞓街、住得遠、住劏房,住工廈劏房的人當然知道較危險,但房屋供應不夠,人命低賤,打擊劏房或嚴厲規管,只會帶來反效果。短期之計反而是以誘因鼓勵住宅改建劏房,為劏房單位制訂指引,嚴格規管消防、安全及衛生等問題,合規格就不打擊。當市面有大量劏房供應,自然會靚、租又平。 
13. 井 2016-10-04 11:43:43
[img]http://static01.hket.com/res/v3/image/content/1510000/1514247/4f0dd423e278819229f086d37227df94_1024.jpg[/img] 
中紀委監察部旗下刊物《中國紀檢監察雜誌》,在最新一期(10月1日)刊出評論文章,談及國際輿論怎樣評價中共總書記習近平「督師」的反腐工作,當中不僅引述美國《華爾街日報》及英國《金融時報》等外國主流媒體的報道,也引用了香港《成報》點評。此舉引起輿論關注。 

《中國紀檢監察雜誌》這篇題為《中國共產黨正風反腐的世界迴響》的文章,署名新華社國際部評論室副主任吳黎明,全文長2600多字,主要談及外國媒體對中國廉政工作的看法。其中直指,「放眼國(境)外主流媒體對中國的報道,除了點讚經濟崛起,正風反腐是其少有的不帶偏見、深受讚歎的領域」。 

引《成報》標題:反貪反腐絕不姑息 

文章引述美國《華爾街日報》網站2014年1月報道說,習近平發起正風反腐行動時,人們並沒有想到會產生這麼大的影響。習近平的行動雷霆萬鈞,2013年前9個月就有超過10.8萬名官員因腐敗被查辦。「此舉令奢侈品和豪華宴會支出明顯下降」。
14. 井 2016-10-04 11:44:07
評論文章接下來又引用英國《金融時報》指,「中共領導人稱反腐敗為『關係黨和國家生死存亡』的鬥爭,習近平的努力被證明十分認真和持久」。此外又轉述新加坡《聯合早報》及《南華早報》等文章標題,指稱「體現出海外媒體對中國共產黨反腐敗決心深信不疑」。 

值得注意的是,吳黎明接著也引用了香港《成報》的標題--「這打破『刑不上常委』,證明反貪反腐絕不姑息」。 

中紀委刊物:我們還有什麼好瞻前顧後 

文章最後說,「有作為就有反響。中國共產黨反腐敗給世界留下了深刻的印象,回響一波接一波。外國人都對我們的反腐敗贊不絕口,我們還有什麼好瞻前顧後的呢」? 

由於《成報》自今年8月開始,接連刊出多編文章談及香港政情,並觸及一些中港官員的名字、喊話指中紀委應調查有關官員,引起外界各種忖測。今次中紀委刊物罕有地引用《成報》的標題,是否有玄機、進一步惹來輿論關注。
15. 向引刀‧土著說不 2016-10-04 12:43:02
請問10樓兄,你用什麼工具作為樓市分析,可以更加高章?可否在這裡向大家分享下?
有自己物業住,又使乜嘢你去恭喜呀!

12樓井兄,多謝分享,即係連精英也半天吊,買唔起自住樓啦,收到了,業主們是不會賤賣手頭物業架,真係值得恭喜喇!
16. 浪子心聲 2016-10-04 13:02:50
井兄,

希望你不要再貼報紙全文,你只要貼文章的題目,再加條「超連結」(Hyper Link) 就足夠啦,因為大家只要一按「超連結」就睇到全文,現在你貼這麼多長報紙文章,令到版面很難閱讀。

希望你能多多合作!!
17. 同意 2016-10-04 16:27:01
係呀有幾個勞昨仔經常貼上長編大論的報紙全文
18. 係咁先 2016-10-04 16:32:49
19. 向引刀‧土著說不 2016-10-04 16:41:34
井兄大佬,

你的新聞貼文我好鐘意睇架,而且你貼的文,我多數都有回應架。

你可否將 游蕙禎議員 今天的「扑X搵唔到公園遊樂場讑」轉貼出來,因此本人在內地,上唔到蘋果新聞網,幫下手啦!
20. 只沽不買 2016-10-04 16:43:55
樓價是長期曲線向上
現在樓市短期向上的百份比只有數%
短期下跌風險是大於升市
所以你問下(資深投資者)有沒有在現水平大手買入一手住宅物業呢?

而且發展商的超級溢價往往是沾去了投資者未來升值的利潤 所以一手樓好彩揸十年也只有很少利潤 七除八扣 賺粒糖

依家投資客又上身買一手 又是劇集的開始 大家色目以待





21. 浪子心聲 2016-10-04 17:01:52
分享報紙是無問題,讓我來做一個示範:

【阻止唔到】太古城呎價1.95萬 創今年分層新高

22. 同意 2016-10-04 17:30:34
勞作仔物以類聚坐埋一枱
23. 向引刀‧土著說不 2016-10-04 17:30:37
浪子,你貼太古城把屁咩,人家想睇游BB議員的領導發言吖Ma.
25. 升升升 升多D 2016-10-04 18:15:36
26. Bye 2016-10-04 18:20:47
團結香港基金今日發表第二份土地房屋公共政策研究報告,建議政府推行「補貼置業計劃」,更改現行的補價政策,將補價金額鎖定在買家入住時的水平,讓住戶毋須再追趕樓價升幅。基金會又認為,政府應提供更多機會讓公營房屋住戶置業,故建議日後所有新建公屋均提供置業機會,讓住戶可租可買,亦可先租後買。為增加本港土地供應,基金會繼續支持推展古洞北及粉嶺北、洪水橋和啟德新發展區等大型土地發展計劃,並建議政府著手建立土地儲備,確保土地供應政策一致和持續。
29. 建華 2016-10-04 18:25:32

剛去中聯辦 做點事
31. Eclipse*~ 2016-10-04 21:32:55

我用 Mac, 似乎貼圖有點唔 can...

【新增影片】昨日理工大學舉行論壇,立法會議員劉小麗、游蕙禎、譚文豪與鄭松泰受邀出席。有觀眾問及福利及移民政策相關問題,到游蕙禎回應時,她強調,要改善不能單靠一句口號,「我哋要用自己對手去做出嚟」,而年輕人在一個不斷被縮窄的生存空間,例如大專生畢業後就要償還Grant loan(學生資助計劃),負擔不起在外租住單位,「就算我哋要扑嘢(做愛),都搵唔到房去扑,呢個係好現實嘅問題」。

現場有數位估計並非大專生的女士隨即表示嘩然,有網民留言表示認同游明確指出問題所在,即香港私人空間昂貴令年青一代難以負擔。不過有人評論,認為她身為立法會議員,發言時措辭應文雅一點,例如用「親熱」一詞,「年輕人情到濃時想親熱都冇地方親熱」或會更好。游發言時表示,在移民政策得到落實或單程證審批權被取消前,所有福利政策只會成為外來移民的誘因,而她身為代議士首先就要避免這件事情發生。她認為,社會上的確有很多階層需要幫助,「但最需要幫助,最需要希望,係在座咁多位」,意指一眾大專生即年輕一代,眾人身處一個資源錯配的社會,一直處於被規劃的位置,即使對問題看得很通透,亦沒有權去作出規劃。她指,每一位都應思考一下,憑自己的力量可以做到什麼以參與規劃,亦是她進入議會後的工作。
33. 井 2016-10-04 21:44:38
游小組講係事實,但有d人封建,對性最好唔好講。。。
所以香港性教育落後,令好多未婚媽媽
35. Polical Bias Forum 2016-10-04 22:24:43

劉小麗、游蕙禎、譚文豪與鄭松泰

邀请这些人到论坛已经是政治偏见理大的学生不知道他们正在被组织者洗脑

36. 扑野 2016-10-04 22:53:03
係就係扑野
係扑丁權 有似係計劃緊
37. 咪L当我咩都唔知 你班古惑仔 2016-10-04 22:55:44
38. 井 2016-10-04 23:51:23
結婚買劏房 住久必分

候任立法會議員游蕙禎出席論壇爆Seed,「就算我哋依家想去扑嘢,都搵唔到房去扑,呢個係好現實嘅問題」。才子陶傑就話,會用英文去表達:「The flats are not big enough to place a single bed for a young couple to do usual things other than sleeping」。

土地問題衍生出劏房的盛行,四叔旗下恒地新盤南昌一號,剛出了神則。實用595呎4房單位,房間44呎細過監倉。D室3房單位,實用396呎劏成3房,面積僅37呎,擺完單人床,基本上無晒位。如果南昌一號要搵代言人,游蕙禎及陶傑絕對可以CrossOver。

由董建華牽頭成立的團結香港基金,剛發表新一份房屋政策及土地儲備研究,報告建議不提也罷,但裡面的統計資料卻難得完整,藉此分享一下。

報告提到,香港人的離婚率是全球第三高國家/地區,僅次白俄羅斯及美國。2013年每1,000人就有3.1人離婚,是1991年的三倍。去年離婚的男性及女性,數字分別有9.1萬及18萬人。以房屋類型及租住劃分,租住公屋的佔比達到53%(男)及47%(女),租住私樓的佔比有16%(男)及17%(女),至於買了居屋的佔比為11%(男)及18%(女),最後私樓業主佔比為20%(男)及18%(女)。

婚姻不愉活,居住環境是一大因素。以2014年現存房屋面積中位數資料,公屋單位面積中位數是360呎、居屋是602呎,私樓則是554呎。

兩組數字拍埋一齊,居住面積越細,離婚機會越高的推論表面成立。當然尚有其他因素在內,詳情可睇逾百頁報告。

高樓價下,新婚客逼於無奈將價就呎買劏房,無非想有一個獨立、屬於兩口子的安樂窩。說感情十年如一日,夫婦沒爭拗只是自欺欺人。

試想想,住入南昌一號,一入房can't do anything but sleeping;住入「不能坐的馬桶」新盤,老公老婆踎完廁,要行出廳洗手;住入尚譽163呎開放式,客飯廳連寢室只有55呎,吵大鑊時,你係廳佢係房,都只係三米之距,越想拉遠距離,卻發現你仍站在我隔離,越想保持冷靜,卻困獸鬥怒啤。

結婚買劏房,住久必分。Sad But True。
39. 井 2016-10-05 00:31:02
https://youtu.be/HfSDP-XUPK8

老蕭講左大陸樓市會仆街的答案
41. 好 2016-10-10 10:35:24
繼續講啦。
42. 引刀一快 2016-10-10 18:24:12
To 38樓 井兄

你漏咗幾個好重要好普遍嘅問題冇講:

1,鼻鼾

2,放屁

3,燈光

4,作息時間差異,手機、鬧鐘 

5,私人空間(呢點最重要)