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文亮言
公司註冊處代替田土廳
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年8月18日

  上星期六,我替明報做了一個講座,我需要一些數據,就是樓市上半年新樓住宅與二手住宅的成交量,當我收到數字時,真的是嚇了一跳,二手樓成交量只得一萬五千多宗,而新樓則不足五千宗,以這個數字,根本養不起三萬幾個物業代理,就算每人在上半年只准做一單成交,仍然有萬多個物業代理未開單,當時,我趕著做PowerPoint ,沒有細心思考,但當我靜下來,發覺二手樓成交量並不能反映真實情況,真正成交應該比一萬五千宗多得多,我估計應該超過二萬,我亦相信很多人唔同意,成交數字在田土廳可以查證,唔通仲有假,當然沒有假,不過,田土廳只能夠反映部分成交,有部份成交要從另外一個部門才可以知道,就是公司註冊處。

  當政府推出辣招BSD時,物業代理行立刻做了一件事,就是將全香港以有限公司持有的物業找出來,並且積極推銷那些物業,因為可以用公司轉讓形式作為物業交易方法,從而可以避免繳付BSD,而田土廳登記仍然是那些公司,不能夠視為物業交易,隨著用這個方法交易的人愈來愈多,尤其是那些買新樓盤的人,由於地產商為他們支付BSD,所以一定會用有限公司購買,而且是每一間有限公司持有一個物業,以後該物業買賣,只要轉讓有限公司便可以,令到以後買家每一位都可以節省高達23%稅款,買賣雙方在議價上有很大空間,物業代理亦樂意做這些樓盤,以後,即使轉讓十次,在田土廳登記仍然只得一次,是最初買入的公司持有,做成成交量下跌,實際成交數字有幾多就不得而知,甚至連最新成交價都唔知,而現在用了公司轉讓做物業交易的人都非常有默契,無論買賣雙方以及物業代理都會保持緘默,令到現在物業市場上的成交量和成交價都未能夠反映真實情況,這是辣招後遺症,政府唔理,大家慢慢就會適應以後物業交易會以公司註冊處代替田土廳。

 
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1. 打工仔 Andy 2016-08-18 10:45:38
所以田土廳数據不準確反影實況了!
2. Jerry 2016-08-18 10:54:55
謝謝博士,又學到野!^^
3. 金樓玉衣 2016-08-18 11:04:21
謝博士, 很有maket sense的分析. 唔該成日話成交量低反映唔到樓市升實況既人入黎學野. 呢d先叫做分析.
4. 小文員 2016-08-18 11:05:39
博士, 呢招路都有人用緊啦, 唔相信會佔樓市成交好多, 你問下有幾多人肯接一間公司, 點知有無隱債風險, 每年又要俾一堆費用維持, 因為係買股份, 按揭可能做唔到 
5. Oscar Lam 2016-08-18 12:34:21
以有限公司转讓股权方式轉讓物業最大的困难是要先成交后才可以找銀行按揭,因此,買家要有充足的資金準備full pay. 此並非人人做得到。
6. Tony lam 2016-08-18 12:38:17
新樓用公司買就肯定係低單位數、回贈即係折扣、睇用乜綽頭比番你、羊毛出在羊身上、其他買家儍嘅咩!

1/4二手用公司交易 ? 咁大比例 ? shell co.轉移都要用資產計厘印、係少好多、但紀錄好清晰、查一下先啦!
7. Oscar Lam 2016-08-18 12:41:24
用此方法,買家連最基本的物業印花税都可以省回。双方各交千份之一股票印花税便可以了。
8. 向引刀‧土著說不 2016-08-18 13:13:26
廣州傻B,香港今日有一個超乎你預算要求的樓盤放售,方便你日後回港在公立醫院睇街症,更加不需要日日對住啲黑心食品坑渠油。

講番個樓盤先,同個業主講下價,話唔定 44 萬買俾你,車位半價都唔得啦,有港樓裝 B 用,網友日後就不會再追迫 B 仔你了。


9. 2011年開始 2016-08-18 13:26:48
律師費比正常買賣貴好多
10. Oscar Lam 2016-08-18 14:10:33
一般以大金額的工商舖或者豪宅以這種模式交易。相对於節省的税金,律師、会计师這些專業费用算是小数目。
11. 又來了 2016-08-18 14:32:47
【文匯報】報導,旺角中心地舖蝕一半沽。核心零售街舖市場出現大幅損手個案,消息指,旺角中心1期地下66號舖,面積約395方呎,新近作價1,300萬元易手,折合呎價32,911元。原業主於2011年以2,640萬元購入,持貨約5年迄今轉手勁蝕一半或1,340萬元。市場人士指,該舖位目前由鞋店以每月約3.2萬元租用,新買家可享回報率近3厘。
12. 香港土著 2016-08-18 14:33:12
8樓,

哈哈... 你繼續自high啦!哩D十九爛gag, 小學年代都覺得低能。

不過, 就算你地幾個輪住出黎唱都冇用, 唔減辣就低成交, 地代繼續坐冷板, 重貨蟹繼續乾等減唔到磅。


13. 香港土著 2016-08-18 14:53:13
同樓上兩位見解相約, 據我觀察, 公司轉讓方式成交宗數唔多, 半年五千機會好微。

細價樓, 冇錢full pay客佔多數, 點賣。

再講, 近年稅局都幾中意跟哩類買賣個案, 唔信可以自己試試。
14. 香港土著 2016-08-18 15:00:47
另一個觀察, 十個公司名揸樓 (住宅) 八個係炒家, 如果真係有半年五千, 即係炒家排隊散貨。
15. 引刀一快 2016-08-18 15:26:54
To 8樓

正喎,呢個盤買咗之後一定借俾你住一個禮拜。
16. 引刀一快 2016-08-18 15:30:42
To 13樓 香港土著兄

大陸有貸款公司專做呢種case,借錢俾人贖契過戶,不過每月3%,交易期一旦拖長咗就好甘。
18. 16樓 廣州傻B 2016-08-18 16:52:13
有咁樣借錢周轉法嘅咩?可能係,除咗傻B唔係。
19. 烏5 2016-08-18 18:32:30
非常少數,用LeeD,風險大,成交煩。買家係好專先得。玩到甘專,而家先入?真係豪宅或商舖先至多D。
20. 引刀一快 2016-08-18 19:00:11
惡趣味。
21. 香港土著 2016-08-19 08:33:50
刀兄,

哩種放數生意都幾得意。 錢平到哩個地步, 真係咩都有人做。