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文亮言
供應急升,樓市表現會如何
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年8月2日

  樓價突然止跌回穩,對於年初講樓價會下跌三成的評論員來說,當然是有所失落,但對於那些預測樓市今年仍然會上升的評論員,不但意氣風發,甚至擴大他們預測上升的幅度至8%,現在距離年底只有五個月,而樓價指數比年初時尚要低3%,即是未來五個月樓價要上升10%才算預測準確,唔係唔得,而是要政府即時減辣以及放寬逆週期措施之外,並且立刻減少供應,令市民知道未來供應量是嚴重不足,才有機會在未來五個月樓價上升一成,但事實上政府正在努力增加供應,將未來三至四年供應量從九萬二提升至九萬三,有消息指出年底這個數字可能會提升至十萬,這將會對樓市造成壓力,稍有風吹草動,跌勢就會一發不可收拾,打算買樓的就要留意,供應急升會令樓價急跌,這是一條樓市的物質不變定律。

  大家千祈唔好以為三款特別印花稅以及逆週期措施是樓市辣招,其實並不盡然,利息比上述兩招辣得多,在英國脫歐之後,市民意識到有一段時間是唔會加息,便放心入市,做成樓價回穩的因素之一,不過,相比供應,尤其是源源不絕的供應量,利息仍然是次一皮,所以,大家又不能不小心樓價在政府無節制供應之下會急速下跌,雖然,地產商是可以因應巿場需要而有節制地推出新樓盤,不過,大家又唔好太過倚賴他們,在以往的做法是如果政府供應不足,他們就惜售,供應太多就會賤賣,倘若他們知道政府不斷提高供應量,要他們惜售就很難,況且,現在市場上仍然有足夠購買力,唔趁機推盤就唔係生意人,從數字顯示,下半年的供應的確多了很多,在這個情況下,樓市微升還可以,在五個月內上升一成就會很困難。

 
 
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1. Tony lam 2016-08-02 12:28:54
唔夠成交量嘅指數唔反影實況、買心頭好成幾個癲價、或者等錢使破底價、即時D童子軍傳媒就起哄、禾雀亂飛唔知買大定細、睇好後市、衹係想投資收租或炒賣嘅、真係不如買地產收租股、起碼 : 免抽水、轉身快、唔困身、免裝修、少囉嗦(照跟呢個零月好過守三年啦)、最重要係留番D位比人上車 !

CY戥得個市好平衡、制住個量、用量維住呢個水平10%內上落、再高市民負擔唔到、低過好難拉得住。
2. Hello Kitty 2016-08-02 13:54:12
政府公佈的供應大部份都是將來預估的數量,而每年實際建成的實際供應是嚴重不足的。

政府的宣傳策略有效還是無效是未知數,但就令我想起二戰時德國宣傳部長『戈培爾』的名言,『當大話講一千次,人們就會相信是真話』。
3. 好友 2016-08-02 15:57:41
供求最終會反映在價格CCL上,這是冇得欺騙的!
4. 市民 2016-08-02 16:12:34
有人竟然話,樓市二十幾年來最健康,以呢個作為特首嘅政績 ! 
這實在令人竊笑不己,一個最缺乏交易嘅市場都稱得上最健康,難怪有人以人人都鬧來證明自己做得好! 香港淪落,何止一葉知秋! 


5. 浪子心聲 2016-08-02 17:11:39
其實未三年9萬2或9萬3供應都是差不多,就箄加到10萬對平均每年的供應量都是差不多,所以香港樓市還是要陰跌兩至三年,如果下任特首能維持香港長遠隱定土地供應,我仍然認為香港樓價有下跌三成的可能性,又其是新界樓, 但不是短期內發生,可能是兩至三年後嘅事,因為要反映9萬3供應的效果需要等待新樓入伙。

陳局長只不過為特首連任做啲事,才出來講下9萬3姐,樓市形勢沒有大不改變,如果地產商做勢令樓市有所上升,如果有件差嘅單位,我覺得是「逢三退一」的好機會,但一定非常差的單位。
6. 初哥 2016-08-02 17:35:22
係人都知一向加息就係樓價向下既原因,以現時既樓價,必須跌30-40%,政府先考慮取消辣招。而美國加息只係推遲小小,傳媒/地產商/地產經紀就同你講唔加息就唔會跌,各大專家既分析話仲會升架,而初次買樓D"傻仔"聽到就鐘個頭入市,真實地產商和地產經紀為左做生意,乜都講得出,因為佢地係唔使負責任。湯生都講過,睇短(3個月)係好難睇,都專登寫篇文出黎睇升(不過只睇3個月升),其實有冇諗過,湯生即係話長遠樓價係會跌架呢?

1998年我買左層樓,樓價180萬,利息供11.5厘,今日利息只係供2厘,樓價已經550萬,我想問大家,現在政府有辣招,未來供應開始多(3年9萬,有機會有更多),經濟差,息口未來有機會慢慢向上調,即550萬呢個單位再有乜野情況底下,樓價會再爆升呢?如果單憑維持低息,係話可以爆升的話,睇怕都係自欺欺人。

我希望湯生以"政府辣招"/未來供應開始多(3年9萬,有機會有更多)/經濟差/息口未來慢慢向上調的情況下,真心分析比大家聽,長遠樓價會掂?
7. Tony lam 2016-08-02 17:59:42
點解居屋唔熱賣呢?真正合資格嘅 !  !  ! 呢個價買咗真係住嘅就好貴、計落又冇乜機會賺到再換樓、隱藏咗資產或有父幹嘅呢?好多又覺得買居屋冇面呀 !
8. 初哥 2 2016-08-02 18:02:15
我希望湯生以"政府辣招"/未來供應是虚數/經濟改善中/息口未來不變的情況下,真心分析比大家聽,長遠樓價會
9. CD ROM 2016-08-02 19:09:08
新樓對樓市有幾大影響???

首先攪清楚邊d人係買家先能做比較中肯既分析... 加上新樓有西半, 亦有西北, 點可以一同分析呢...
10. 烏5 2016-08-02 20:55:41
同意博士,大戶積極推貨觀點。
11. 豆腐佬 2016-08-02 21:38:28
既然湯先生咁講,我都係唔上車住,我少少都輸唔起。
12. 陳X波 2016-08-02 21:51:37
Hello Kitty,

你話嚴重不足,我私人講多一千次給你聽:目前,仍然有很多市民負擔不起私人住宅的樓價,這是客觀事實,亦是我們繼續努力推動土地供應工作的一個很大動力。若要更多市民可以負擔樓價,相信除了樓市調整之外,另一方面要興建更多資助出售房屋。我們很希望在繼續推動土地供應工作的同時,能夠騰出多些土地作資助出售房屋用途。去年,行政長官於《施政報告》裏提出,透過市建局及香港平民屋宇有限公司,就這方面提供協助,這是一些嘗試。整體來說,如果我們的土地供應能夠持續穩定,有更大進展時,可以撥多些土地興建資助出售房屋,這是一個方向。至於樓價方面,影響樓價的因素很多,除了供應之外,亦受到大家心理預期影響。而心理預期也受很多因素影響,包括利率走勢、外圍和內地經濟環境,以及香港本身的經濟和就業環境,變數相當多。我們注意到之前有社會人士曾擔心樓市出現斷崖式的回落;但現在回望,大家知道不存在這種情況。這方面我們會密切留意,工作不能鬆懈。

最後我話比你知,樓價再升既機會係零。
13. 黑馬 2016-08-03 00:07:04

大家不要地產商勢力 此外香港樓市仍然有很多水魚。

樓市今年將有沒有問題。

14. 陳X波 2016-08-03 00:36:41
Hello Kitty,

請你睇1000次我私人講比你聽既說話,相信你會改觀。

最後我話比你知,樓價再升既機會係零,但樓市不會斷崖式的回落,只係會5-10%回落3次,到時取消辣招,就係入市良機,相信係2018年尾
15. 讀者123 2016-08-03 13:09:06
呢排新盤開售几乎都賣出8-9成, 訪問買樓人仕, 他們通常都會講買來自住樓價昇跌都無影響啦, 我聽到火滾, d人自己安慰自己啊, 如果之後跌先買, 咪慳返好多錢, 怎會無影響, 香港剛性需求真係咁強勁, 我本人有少少懷疑。