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文亮言
香港式的去庫存計劃
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年5月17日

  恆基豪宅突然推出九成半按揭,一般報導都認為恆基想甩貨,為負資產埋下地雷,我覺得是沒有問題,恆基想甩貨當然是事實,但恆基知道,那些豪宅買家並不是沒有能力每月供款,而是暫時沒有足夠首期,如果要等那些買家儲夠首期,可能是十年後的事,因為,在儲首期的時候,同時亦要交租,如果只收少量首期,買家就可以住那個物業,雖然要供分期,但就唔需要交租,這是雙贏的方案,但一定要地產商有足夠實力才可以做得到。

  評論認為只需要付5%首期,只要樓價稍為下跌,物業就會變成負資產,其實,大家千祈唔好俾負資產嚇怕,只要買家有能力及準時供款,即使物業價格低於負債,債主都不會沒收那些物業,亦不會要求業主變賣物業還債,負資產亦會是過渡性質,長遠樓價上升的機會仍遠大於下跌,即使樓價保持平穩,業主的供款有部份是本金,總有一日,物業資產值是大過負債。

  有人話恆基今次兵行險著,我認為是拓荒者,與其任由建成的樓宇風吹雨打,倒不如自製一個去庫存計劃,收少少首期,每月又可以收取供款,而且,能夠買豪宅的人不似買細價樓的那麼衝動,他們早已衡量過自己供款能力,其實,唔買樓都要交租,只要將供款當交租便可以,亦毋需太大考慮,而這個去庫存計劃有一個先決條件,就是買家必須要自住,如果是用作投資,就不符合這個計劃的精神,因為買了樓的人是將供款當作交租,再毋需為了買樓而每月儲錢,這亦是我希望金管局放寬首期成數給予那些只是持有一個物業而又是用作自住的人,如果要儲到足夠首期,無論是細價樓抑或是豪宅,都要一段頗長時間,而期間那些建成的樓宇只能夠曬蓆,對增加供應於事無補。

 
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1. 想請教 2016-05-17 10:11:00

1.一層價值幾佰萬物業的業權可否分成 1千份或更多?

2. 長命契的業權比例是否一定要均等? 比如1:99 ?

請賜教!

2. 佩服 2016-05-17 13:46:49
豪宅變成上車盤都俾博士諗到,除咗佩服之外,冇嘢講,好嘢!
3. 浪子心聲 2016-05-17 14:45:27
今天湯博士文章寫出,地產商在不想減價下如何進一步甩貨的手段,就是提供高成數按揭,這樣可以賺盡樓價,讓不夠首期但有能力每月供款者入市,其結果是一手盤將明顯有增長,但二手市場成交將大幅回落,及後二手樓價亦會有進步下滑。

三個月後,一手市場將這些對現時新盤價沒足夠首期但能每月供款的買家消化後,再新一批新盤就不能不減價促銷,因為到時的二手市價已有明顯下調,到時地產商都會話我們沒減價,只不過是用市價賣樓,但二手市價已下調了。

我個人認為這是樓價軟着陸的過程的一部分,因為今次樓市下跌主因是新盤供應多,地產商明知減價不能促銷,只會越減得多越沒有人買,所以他們只能想盡在不減表價下的促銷方,先提供優惠,然後到現在提供高成數按揭,這招可能是最後一招促銷方法了,賣得幾多得幾多,賣唔去都唔減價,所以每個盤都應有一部分貨尾單位賣唔去。


5. Alan Pepper 2016-05-17 18:38:11
To 1/F

1: 可以,但搵投資者的動作叫眾籌,在香港要攞牌的

2. 如果有 1000 個投資者,冇可能用長命契啦,你問得出就已經有答案
6. Alan Pepper 2016-05-17 19:11:09
To: 2

兩公婆每月俾 6-7 萬租,在香港還有很多人(我起碼識幾個),唔係叫佢地買 1700 尺 4 房,但 1300 尺 3 房,俾多兩萬尚算有着數。有乜問題?

又或者想住大啲,本來賣層800 尺可有800 -1000 萬現金,但買3000萬樓要準備 1600萬,本來不能民改善居住環境,現在可以了,又有乜問題?

不過咁,文章提及的樓又真係嘛嘛地,所以"平"都冇人買。隔離賣 30000 - 60000 尺,佢賣 20000仲要 90%
7. 黑馬 2016-05-17 19:24:38

一個月先去到500件貨。

發展商努力付出一切,賣得就賣,係爭取自己最後的好處,商業世界,沒有問題。

個別業主,守唔守得住,不論豪宅定細價樓,亦係個別業主自己的問題,商業世界,亦沒有問題。

最好發展商再幫幫手,炒高10-15%,等有人接我們最後一批貨就是最好的結果。