主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 33715    回應 : 16
文亮言
香港樓市衰過97
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年5月16日

  人稱大鱷的著名基金經理巴斯Kyle Bass,在拉斯維加斯一個研討會上講香港樓市以free fall形式下跌,仲衰過97,類似情況在過去有不少分析師、基金經理講過,但香港樓市的表現與他們的說話背道而馳,大家都見怪不怪,根本唔會有人提起,所以,久不久就會有分析員講香港樓市會大跌,就算已經講過的都會再講,佢哋唔悶,香港人都覺得悶,這些新聞亦早已不是新聞。
 
  如果一個分析員話香港現時樓市衰過97,只是證明了一件事,就是那人根本不懂得香港物業市場。在97年,一個業主隨隨便便持有幾個物業,負債比率最好的時候亦高達8成,當樓價下跌,那些人的總資產值遠低於他們的欠債,基本上是一個負資產者。那些資不抵債,又唔肯供款的業主,他們的物業最終會被銀行沒收,變成銀主盤在市場上出售,而售價又低於市價,做成骨牌效應,最後樓價大跌七成,到2003年才止跌回穩,如果物業不變成銀主盤,大跌的機會就會減少了很多,現在雖然有負資產出現,不但數量不多,而且那些負資產業主並沒有停止供款,變成銀主盤的數量不多,沒有大量物業被銀主迫售,樓價就不會大跌,這是香港樓市是否會大跌的內在因素,雖然,能夠影響香港樓市大跌亦有其他世界因素,例如利息等,但那些因素除了影響香港之外,亦會影響其他地區,不能夠只說香港樓價會大跌,其他地區平穩,沒有理據的分析,是很難站得住腳,即使巴斯也不例外。

  外國評論員如果講香港樓市會大跌,大多數會以97為例子,但是他們知唔知道,樓市下跌超過一半,在大家記憶中只得97一次,但股市下跌一半就不計其數,講樓市衰過97的巴斯並不是第一個人,亦不會是最後一個人,我覺得今次巴斯攞嚟衰,無形中得罪香港政府以及金管局,如果他的講法是對,即是話香港政府以及金管局冇用,辣招同逆週期措施都不能夠阻樓價飛插下跌,如果說法是錯,香港政府一定會反撃,大鱷都要收山。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

1. 过路人3 2016-05-16 08:49:56
现在是一个大陆人,或公司够胆拥有多个房子。本土香港人现在不像97年一样,大部分都是一套。

但大陆大妈,公司等多数在香港都不只2套房子。所以本地的香港人抗跌能力强,而大妈们就…………
2. 过路人3 2016-05-16 08:56:11
………还有香港人一般都不缺钱,就算加息都能还房贷。

只是大妈们,或公司周转等经常出现问题(政府打击,生意问题等),所以个人认为他们才是让香港有骨牌效应的元凶(假如楼价要大跌的话)
3. Ca1on 2016-05-16 09:08:02
呢條巴斯個基金年初大舉沽空人民幣同中港股市, 應該都揩唔少嘢, 佢梗係要唱返淡啦.
4. 伟恒 2016-05-16 09:38:55
要长时间忍受阴跌也不是一件好受的事情。
5. 引刀一快 2016-05-16 09:43:38
點解睇嚟睇去呢位巴斯咁熟面口嘅?
6. 大部份人不賣樓 2016-05-16 09:58:30
大部份人不賣樓并不代表樓價不會跌。情況就像一隻貨源歸邊的股票,八成股份被人長期持有,哪影響市值的就只有剩下的2成。問題就在於到底買的人多,還是哪2成急沽貨的人多? 還有,樓仍在不停的起,而且比過去十年的平均數都多... 
7. 打工仔 Andy 2016-05-16 10:13:28
现今香港一般業主持樓能力比起97時強好多, 97供樓利息十里真係好辛苦!
今天, 利息就算加也加不到1,2% , 都係叫低息, 供得幾年會還左好多本金, 真係幾好! 哈哈哈!
8. 有關官員應該向這位朋友學習,並致意最崇高的敬禮! 2016-05-16 10:27:08
http://hk.crntt.com/doc/1003/9/0/5/100390546.html?coluid=81&kindid=2298&docid=100390546&mdate=0911123624
曾蔭權難忘美刊批判 《香港已死》長置案頭

http://www.chinareviewnews.com   2007-06-18 07:52:40  


曾蔭權給香港今天的形勢打70分。文匯報圖
  中評社香港6月18日電/香港回歸前兩年,美國《財富》雜誌預言“香港已死”;事隔12年,《時代》周刊以封面故事形式,承認自己的姊妹雜誌《財富》當年錯判香港形勢。更直認今日香港比從前更有活力。  

  一直把《香港已死》這篇報道放在辦公桌上,時刻提醒自己的特首曾蔭權在接受香港文匯報訪問時,對《時代》為香港“平反”感到高興,但也坦言香港不能自滿,全球經濟急速一體化所帶來的挑戰、貧富懸殊差距拉大的警號、人口老化所衍生的醫療社福開支壓力、政制發展持續20年的爭拗不休,凡此種種都不能輕視,當局必須居安思危,未雨綢繆。  

  當然,《時代》也強調今日香港是“晴天有雲”,前景仍受許多不明朗因素影響。曾蔭權對此完全同意﹕“晴天有雲,是給香港打了80分,可說是最高的評價,甚至可能有點過了,我自己才給香港今天的形勢打70分。”曾蔭權不是過慮,而是看到了《時代》周刊可能忽視了的一些潛在問題。  
9. 苦前業主 2016-05-16 10:36:08
美國佬唱衰香港經濟及樓巿,銀紙印多咗,既盛勢美元升值強勁,襯美元升勢橫霸天下大舉掃貨,何錯之有呢?

美國佬呢下資本主義財技,邊個夠佢玩呀?

10. 繁榮香港 2016-05-16 10:56:18
香港人咁勁,未驚過!!!

果D窮鬼美國佬, 之前懶勁, 抄燶樓, 而家仲未驚完JAR
11. Alan Pepper 2016-05-16 11:41:35
J. Kyle Bass is the founder and principal of Hayman Capital Management, L.P., a Dallas-based hedge fund.

Hayman Capital earned 212% in 2007 by shorting subprime mortgages. In the next 8 years, the fund averaged 1.56% annualized. Hayman has gone through its ups and downs, but some of the downs have been significant. Bass' Macro Opportunities Master Fund went down 32% in a single month, April 2012, by which time it had declined 61% in value since its founding in July 2010. Hayman fell more than 6% in the first quarter of 2014, during which the S&P 500 gained 4.4%.[35]

一朝得志,語無倫次。
可能佢好唔掂,比索羅斯收買咗 😅😅
12. 為「三劍俠」乾杯!準備好再來就打實你,你估打得你少呀! 2016-05-16 12:16:58
回顧「三劍俠」對於當年這段重大歷史過程,內心應留下今生都不可磨滅的深深烙印!
2007年06月19日

回歸10年百人誌:任志剛打大鱷「靠智慧不靠運氣」

7,536

0
任志剛堅信當年入市是「冇得揀」。 資料圖片

金融市場雲詭波譎,作為全球任期最長及年薪最高的「央行行長」--金融管理局總裁任志剛的角色身影,就像市場一樣,喧鬧惹火、充滿色彩。他又是目前特區政府內,唯一直接師承殖民地時代而仍然掌管財經事務的重要官員,令他的個人仕途與香港金融發展,扣上不可分割的微妙關係。 記者:劉美儀

回看過去十年,任志剛說最難忘記的始終是金融風暴。對於曾被聯儲局前主席格林斯潘批評、後來「蓋棺定論」獲得平反的98年入市行動,今天回想起來,他形容儘管「心情百般矛盾」,但他仍堅信當時入市是在「冇得揀」下正確而成功的決定。

「居安思危」是為做官宗旨

一直以自由市場信奉者自居的任志剛,自稱師承不干預政策鼻祖的前財爺夏鼎基。回顧30多年官場生涯,任總不止一次經歷本港金融史上的重要關卡,83年面對信心危機港元大幅貶值,港英政府拍板訂立聯繫率。回歸前後,他又直接參與本港金融體系過渡安排的重要決策,97年港元港股被國際炒家夾擊,他與當時財爺曾蔭權及財經事務局局長許仕仁組成的「三劍俠」,在98年8月決定動用過千億元公帑入市,與炒家背水一戰。
經歷過金融風暴,任志剛表示,加倍明白到他經常掛在口邊的道理--居安思危,要「將手放在市場的脈搏上」,洞悉市場發展,做好預防工作。他認為,國際金融在全球化影響下,風險千變萬化,需要加倍管理。回顧入市一役,他說當時早在7月中因內在和外圍市場的壓力,他已感到捍衞市場的需要,入市決定並非一時衝動。
翌年政府成立盈富基金,並於01年完成「回本」大業。任志剛認為,政府是適時將重大危機化為轉機。市場卻認為,政府反敗為勝甚至有錢賺,全賴98年10月對沖基金在俄羅斯損手撤出市場,香港可說是得到幸運之神的眷顧。但任志剛反駁,即使對沖基金有更充足的「彈藥」,他仍深信政府可以擊退大鱷,最重要是當局已掌握炒家狙擊港元的手法,對症下藥自然藥到病除。
對於國際市場當年曾經批評香港的入市行動干預市場,任總似乎未能忘懷,所謂寒天飲水,冷暖自知,往往自己身處危牆之下,才明白箇中苦衷。他說,直至金融風暴波及世界遙遠角落,「人們的觀點才有所改變」。這個「人們」,當然包括德高望重的格老。任總不忘引述格老在2000年7月的總結語說,正因為私營部門應付外來衝擊能力有限,政府的安全網和干預措施不能完全被取代。

讚回歸後金融運作更獨立

回歸前港督根據《英皇制誥》及《皇室訓令》,作出任何涉及影響殖民地貨幣法例的決定前,須先聽取英國政府國務大臣的指示。任志剛稱,回歸後從香港的貨幣與金融體系運作經驗,反映特區政府享有較回歸前更高的自治程度,毋須「甚麼事情都要打電話,發電報到英國」;一國兩制下本港貨幣及金融體系獨立運作的承諾得到體現。
【回歸10年倒數12日】

13. 股票投资人 2016-05-16 12:37:39
大陸資金, 千辛萬苦 出到來香港, 不到最後一步都不會賣出海外資產再返去. 因為國內的投資回報都不好, 如果要靠錢救急都會找國內高利貸, 所以卖香港資產去救大陸的例子不多.


14. CH Chan 2016-05-16 12:53:29

in 1997, there was no support from China, at that time, China private property was just a baby stage...

香港住宅樓價回落,新界細價樓跌幅更明顯,部分趁深圳樓市急升套現的投資者,返港樓執平貨,粉嶺名都有兩房戶,獲沽出羅湖區收租單位的買家,以350萬元購入,低市價近10%,亦有沽出2伙龍崗區單位的投資者,轉以約300餘萬元購入元朗新盤映御收租。

Today, China properties are more expensive than NT Hong Kong properties, that created extremely strong support for those investors to sell China properties and buy back HK.

Water always flow from high ground to low ground. Physics works all the time.  

15. 林師奶 2016-05-16 18:05:27
香港人受了一定的教训,都变得多了悲观,少了胆量,所以很少人真的敢去搏,大家都稳稳阵阵的。

一台麻雀,四个都不想博,不想出宠,打和的机会就比较打。
16. 真真薯片 2016-05-16 20:22:59
講唱跌, bass哥一定及唔上文匯報

日日洗版式狂唱淡, 不過文匯冇乜人睇, 在下都係地產網望下d新聞標題就算