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文亮言
並不是預言,是未發生的事實
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年5月11日

  最近我寫了一篇文章,講及負資產數目到今年九月時就會有機會突破一萬宗,有評論員質疑,我今次的預言是否準確,我有小小意見,我講的並不是預言,只是未發生的事實,到今年九月,負資產數目可能只得九千八百多宗,或者會有聲音說我的預測不準確,好似我在去年預測細價樓會在半年內爆煲,只不過遲了一個月,就被人嘲笑,其實,當時我並沒有預測,我只是講出了未發生的事實,不過,時間上未能掌握到百分百準確。

  今次我對負資產的預測比較簡單,在樓價從高峰下跌10%,基本上是不會出現負資產,但跌超過一成之後,負資產就開始出現,每下跌一個百分點,負資產就會相應增加,樓市即使下跌緩慢,負資產都會急劇上升,有一發不可收拾之勢,而且,數目不會下降,直至樓價調頭回升,雖然,負資產數字將會相當驚人,但殺傷力不大,只要業主繼續供款,避免負資產變成銀主盤,如果是這樣的話,即使負資產超過一萬,大家亦毋需恐慌。

  況且,現在的負資產與過往不同,以前持有負資產的人,他們持有資產總數價值遠遠低於負債,換句話說,他們是負資產者,但現在持有個別負資產物些業的人,他們亦可能持有一些不是負資產物業,甚至現金,股票,債券等,基本上可以隨時清還負資產物業欠債,不過,只要他們準時還款,銀行亦不會要他們立刻清還欠款,所以,即使出現一萬個負資產,亦毋需擔心,除非,那些持有負資產物業的人準備放棄,這又另當別論。

 
 
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1. LYC 2016-05-11 09:12:40
好,負資產急升,政府可以有藉口放寬按揭!
現在個樓價已升番晒,新盤入票量反映需求強勁,向偶客將炒爆鄰近2手樓。
加上放寬在望,相信爆上火星只是遲早的事而已!
2. 引刀一快 2016-05-11 09:41:08
LYC兄

句句都矛盾,又點說服人落疉呢,不如三行字分開地方發表喇。
4. 我是資產階級 2016-05-11 10:13:39
十分欣賞YLC的分析能力,無產階級爛泥就由得佢吧!盡管樓價下跌20%,他亦是屙尿都冇力,只會單單打打畀負面說話你聽嘅啫!
5. 香港土著 2016-05-11 10:24:19
刀兄,願者上釣嘛。大俠贊佢有時都幾有point架,不過要分開一個一個point獨立睇囉。
6. 睇死你得把口,滿足於蜑家雞塘邊鶴,只是冇錢買! 2016-05-11 10:41:07

荃灣綠楊2房零議價 460萬售

經濟日報經濟日報 – 3時前
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  • 荃灣綠楊新邨低層兩房,不設睇樓情況下獲用家承接。(資料圖片)檢視相片

    荃灣綠楊新邨低層兩房,不設睇樓情況下獲用家承接。(資料圖片)

  • 荃灣綠楊2房零議價 460萬售檢視相片

    荃灣綠楊2房零議價 460萬售

【經濟日報專訊】平價盤源被吸納後,荃灣綠楊新邨低層兩房戶,於不設睇樓情況下,獲用家以460萬元承接。同時屋苑3房戶亦以600萬元沽,屬本年高位。

445呎低層 呎售10337

上述綠楊新邨兩房戶,為K座低層06室,實用面積445平方呎,叫價460萬元,已屬當時屋苑樓價最平盤源,單位正有租客居住,不設睇樓。由於合買家預算,即時以460萬元,零議價情況下購入單位,交吉後作自住用途,實用呎價10,337元。原業主2012年以300萬元購入單位,持貨4年,轉手獲利160萬元,升值53%。

過去同面積低層戶,成交價曾低見430萬元,部分1樓單位造價,更跌穿400萬元水平。中原地產分區營業經理林經略表示,上述成交K座單位,距荃灣港鐵站出入口最遠,加上不設睇樓,以460萬元沽出,亦屬近日好價。

高層3房戶 600萬易手

同時,屋苑C座高層3房戶,實用面積582平方呎,以600萬元沽出,為本年3房價首次重上600萬元水平,較本年3房造價低位約550萬元,回升約9%,實用呎價10,309元,新買家為外區用家。

林經略續指,4月份綠楊新邨錄7宗成交,屬本年較多成交月份,平價盤沽出後,現兩房入場價回升至470萬元,全屋苑可即時睇樓的匙盤,只有5條,屬本年最少,另5月份暫錄約3宗買賣。

事實上,綠楊新邨位於荃灣港鐵站上蓋,向來由用家主導,故交投量一向不多,每月平均不過10宗,呎價相對平穩。根據EPRC經濟地產庫顯示,屋苑樓價高峰期為2015年8月份,平均呎價11,964元,相比於屋苑新近呎價約10,600元,跌幅約11.4%,較中原城市領先指數新界西區指數,最新高位下跌約12.7%為少。

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7. 路人甲 2016-05-11 10:55:54

在我個人立場, 不管是FULL PAY 抑或借足9成按揭, 只要買入價比巿價跌了, 
就算是負資產!!

現時, 一般的係以借資額度來量度, 即係, 你借了9成, 只要跌超過1成的, 才算負資產這個資格!
大概是被影響的人主要係'百業之母' 即係銀行;否則業主蝕係業主的事.

在我作為業主來看, 我並不完同認同. 即使您只借3成, 層樓1千萬買, 即係你拿了7百萬出來.
只要層樓跌到得6百萬, 才算負資產嗎? 跌了10% =900萬, 你1千萬入, 其實已經負啦! 不過銀行則未入肉, 所以唔當係負資產!
因為佢只借了3成出來, 300萬, 層樓佢仍然未蝕本(如果收樓計)
是不是要咁理解?

大概, 業主只可以視為 ''蝕本貨'' 吧了?! 哈哈!
因為你蝕本與銀行無關......
8. SHUN 2016-05-11 11:21:29
新盤好多地代入票就講成好多人買?白痴廢物托到無哂花招喇…………負資產嘅人多少都係自己貪心、信你地D杏家橙亂吹、抵死!
9. 真真薯片 2016-05-11 12:09:30
海嘯都有一萬宗負支產, 當年樓價跌15%左右, 其實因果應該調轉, 係樓價跌15%, 所以有一萬宗負支產 
10. LYC 2016-05-11 13:00:47
http://www.manyw.com/mobile/essay_cont_iphone_z7.php?sid=27&rid=30850&type=n&width0=360
邊會有經紀入票架,傻傻地!
政府辣椒目的係去槓桿減借貸,鞏固樓市,唔想樓市下跌,所以貨源已全部落入強者手中,冇得跌,只可以一直升,一路穿銀河系,上升趨勢將會維持100-200年或以上!
現在目的已經達到,好快會放寬做野去谷樓市爆上,好友GoGoGo,發達lu
11. 羊毛 2016-05-11 13:02:39
#7 路人甲兄

概念不同吧, equity vs. asset value, owing vs. loss, floating vs. realized loss. 如用賺蝕概念計算, 個人認為要計埋買入物業總代價會準確一點。

始終輸到得返條底褲, 總好過輸到仲欠人幾條底褲啊
12. logical error 2016-05-11 14:07:17
This LYC simply logical error, there is really someone supporting him? Or it is himself?
13. Tony lam 2016-05-11 14:43:20
冇咗L君/公公咁逗趣、呢度冇咁熱鬧㗎  !  留客之道梗要有D 味精先得嘅。
14. to 12 2016-05-11 14:51:35

長河大俠好支持LYC的, 話佢有point.

至於長河大俠同LYC是否同一人就不得而知了. 

不過, 一個連判斷一個人既分析力都無既人, 在此論壇真係只有一人了. 


15. 路人甲 2016-05-11 15:06:57

蝕左就係蝕左. 即使唔使被銀行CALL LOAN, 準時供樓就好, 也是蝕左.
只係心裡上舒服一點而已.
實際上沒有啥分別.

至於OWING 與及 LOSS, 兩者之間, 在乎呢筆錢係邊個度?
OWING的係銀行的(蝕入)肉 (這條數坊間最在乎!)
LOSS的係業主的.

即使FULL PAID 業主自己也心裡明白係賺,係蝕.
戇佬數計是也!
16. Ed 2016-05-11 16:46:53

"並不是預言,是未發生的事實"

This topic is just so cool, I like it! I did not means I like this situation happened, just the topic name.

That means Dr. Tong has confidence that his prediction will not be 90% but 100% correct.

17. SHUN 2016-05-11 16:49:08
边有經紀入票、哈哈…………笑左、不過你條托市怪又錯唔哂、因為有D所謂經紀、跟本就未有牌、爛仔係新盤打交爭生意大家見過未?果班人有幾多有牌?係有客簽訂文件交易時、先有個有牌地代出面!
18. SHUN 2016-05-11 16:51:52
托市發水入票仲係新招咩…………痴L線!
19. 事實 2016-05-11 17:31:21
事實係跌這麼少已經這麼多負資產,可見這些業主都是沒有實力強行上車之徒。這些人拿一成首期都已經出盡所有力了,不像這裡的師兄擁有無數物業,樓市再下跌對他們所造成的心理影響可見何其之大。

加上經濟環境只有更差 ,現在只是秋天就是說冬天就在前面。這些人已經用盡力氣上車,如果遇上失業率上升,工作給掉了,請問物業如何守下去? 哪些人常說業主防守力強,他們大不了不賣自己的物業,難道防守力強的業主可以幫這些人供樓嗎?
20. 無言 2016-05-11 17:31:24
樓市同經濟,政治,買入賣出者心理因素互動

1)樓市升跌,有兩極意見。但無論睇升同跌,都同經濟同政治有莫大關係吧?我諗無人否定。現在全球實體經濟互相影嚮下令互相拖累。窮鬥窮,衰鬥衰。所以有誰夠胆講未來兩三年經濟會好。經濟唔好,必定削弱消費者購買意欲同能力,徐非係有無限金錢者例外。

有人説,經濟差,低息咪一路可持續,咪接近無息借錢?,係,個人估10年内利息都唔會大升。但利息低仍要還錢,記住,係低負擔(成伴),不是唔使還。既然要還,咪又要睇經濟好壞。咁大家覺得未來三年全球經濟好定壞,呢度自行判斷啦。

又有人說,,現在熱錢泛濫!錢多不怕跌。呢個當然啦。正如四位打麻雀,原先枱面注碼共一仟。但打打下,其中一位輸到近乎清檔,咪篤住手指先,,又打打下,另一位又一樣,又篤手指.......去到後期,賭注由一仟變為十萬。四位驚覺,,嘩,呢塲麻將點結數,一係焗打,一係反枱唔認數,當無打過。反枱唔認數,即多咗出來九萬九仟咪即時消失...而原本個一仟,咪邊個拳頭硬拎埋。咁結局可想而知!(呢D咪政治)。熱錢不可靠也,,遲早要結數。

又有人話,樓市係必須品,唔買都要租,唔通訓街。啱,但要加上“消費”呢兩個字。凡用錢購買的東西,就係消費品。咁就要睇價錢同負擔能力......飯無錢時都食小D....住無錢時咪住小D....再唔係兩條友住六佰呎,變返六條友住八佰呎或更小,又乜唔得。所以樓價不是必昇。

買賣樓宇,基本上投資期十年計,計唔掂數或者無信心,何必要硬去....人輸錢因為面子,面子永遠影響决定,心理質素。也。唔夠本錢(心理同銀兩),真係無謂硬去,三思。別人赚錢,人地叻仔兼有運,無須羨慕!最緊要自己盤數。
21. LYC 2016-05-11 20:11:18
22. 黑馬 2016-05-11 20:20:22

朋友,事實係,樓價僅僅平均下降12%,多少負資產可以不理。無論如何,有人接我們貨就可以了。

23. 金融危機 2016-05-11 20:27:35

08年金融危機衝擊下,樓市下調成半都未見有豪宅變銀主盤,為何今天樓市亦大約下跌成半,富豪反而這次守唔住,博士真的要深入研究一下!
24. 黑馬 2016-05-11 22:24:18

守唔守得住,不論豪宅定細價樓,是個別業主問題。有賺有失,沒必要太認真。

25. To 23/F 2016-05-12 11:57:51
細價富豪, 豪宅爆煲 ma, 真富豪, 真豪宅, 即 +x 果 D, 點會爆?