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並不是預言，是未發生的事實
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年5月11日
最近我寫了一篇文章，講及負資產數目到今年九月時就會有機會突破一萬宗，有評論員質疑，我今次的預言是否準確，我有小小意見，我講的並不是預言，只是未發生的事實，到今年九月，負資產數目可能只得九千八百多宗，或者會有聲音說我的預測不準確，好似我在去年預測細價樓會在半年內爆煲，只不過遲了一個月，就被人嘲笑，其實，當時我並沒有預測，我只是講出了未發生的事實，不過，時間上未能掌握到百分百準確。
今次我對負資產的預測比較簡單，在樓價從高峰下跌10%，基本上是不會出現負資產，但跌超過一成之後，負資產就開始出現，每下跌一個百分點，負資產就會相應增加，樓市即使下跌緩慢，負資產都會急劇上升，有一發不可收拾之勢，而且，數目不會下降，直至樓價調頭回升，雖然，負資產數字將會相當驚人，但殺傷力不大，只要業主繼續供款，避免負資產變成銀主盤，如果是這樣的話，即使負資產超過一萬，大家亦毋需恐慌。
況且，現在的負資產與過往不同，以前持有負資產的人，他們持有資產總數價值遠遠低於負債，換句話說，他們是負資產者，但現在持有個別負資產物些業的人，他們亦可能持有一些不是負資產物業，甚至現金，股票，債券等，基本上可以隨時清還負資產物業欠債，不過，只要他們準時還款，銀行亦不會要他們立刻清還欠款，所以，即使出現一萬個負資產，亦毋需擔心，除非，那些持有負資產物業的人準備放棄，這又另當別論。
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1. LYC 2016-05-11 09:12:40
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好，負資產急升，政府可以有藉口放寬按揭！ 現在個樓價已升番晒，新盤入票量反映需求強勁，向偶客將炒爆鄰近2手樓。 加上放寬在望，相信爆上火星只是遲早的事而已！
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2. 引刀一快 2016-05-11 09:41:08
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LYC兄
句句都矛盾，又點說服人落疉呢，不如三行字分開地方發表喇。
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4. 我是資產階級 2016-05-11 10:13:39
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十分欣賞YLC的分析能力，無產階級爛泥就由得佢吧！盡管樓價下跌20%，他亦是屙尿都冇力，只會單單打打畀負面說話你聽嘅啫！
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5. 香港土著 2016-05-11 10:24:19
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刀兄，願者上釣嘛。大俠贊佢有時都幾有point架，不過要分開一個一個point獨立睇囉。
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6. 睇死你得把口，滿足於蜑家雞塘邊鶴，只是冇錢買！ 2016-05-11 10:41:07
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荃灣綠楊2房零議價 460萬售 經濟日報 – 3時前【經濟日報專訊】平價盤源被吸納後，荃灣綠楊新邨低層兩房戶，於不設睇樓情況下，獲用家以460萬元承接。同時屋苑3房戶亦以600萬元沽，屬本年高位。 445呎低層 呎售10337 上述綠楊新邨兩房戶，為K座低層06室，實用面積445平方呎，叫價460萬元，已屬當時屋苑樓價最平盤源，單位正有租客居住，不設睇樓。由於合買家預算，即時以460萬元，零議價情況下購入單位，交吉後作自住用途，實用呎價10,337元。原業主2012年以300萬元購入單位，持貨4年，轉手獲利160萬元，升值53%。 過去同面積低層戶，成交價曾低見430萬元，部分1樓單位造價，更跌穿400萬元水平。中原地產分區營業經理林經略表示，上述成交K座單位，距荃灣港鐵站出入口最遠，加上不設睇樓，以460萬元沽出，亦屬近日好價。 高層3房戶 600萬易手 同時，屋苑C座高層3房戶，實用面積582平方呎，以600萬元沽出，為本年3房價首次重上600萬元水平，較本年3房造價低位約550萬元，回升約9%，實用呎價10,309元，新買家為外區用家。 林經略續指，4月份綠楊新邨錄7宗成交，屬本年較多成交月份，平價盤沽出後，現兩房入場價回升至470萬元，全屋苑可即時睇樓的匙盤，只有5條，屬本年最少，另5月份暫錄約3宗買賣。 事實上，綠楊新邨位於荃灣港鐵站上蓋，向來由用家主導，故交投量一向不多，每月平均不過10宗，呎價相對平穩。根據EPRC經濟地產庫顯示，屋苑樓價高峰期為2015年8月份，平均呎價11,964元，相比於屋苑新近呎價約10,600元，跌幅約11.4%，較中原城市領先指數新界西區指數，最新高位下跌約12.7%為少。 更多經濟日報網站內容, 請登入hket.com 
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7. 路人甲 2016-05-11 10:55:54
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在我個人立場, 不管是FULL PAY 抑或借足9成按揭, 只要買入價比巿價跌了, 就算是負資產!!
現時, 一般的係以借資額度來量度, 即係, 你借了9成, 只要跌超過1成的, 才算負資產這個資格! 大概是被影響的人主要係'百業之母' 即係銀行;否則業主蝕係業主的事.
在我作為業主來看, 我並不完同認同. 即使您只借3成, 層樓1千萬買, 即係你拿了7百萬出來. 只要層樓跌到得6百萬, 才算負資產嗎? 跌了10% =900萬, 你1千萬入, 其實已經負啦! 不過銀行則未入肉, 所以唔當係負資產! 因為佢只借了3成出來, 300萬, 層樓佢仍然未蝕本(如果收樓計) 是不是要咁理解?
大概, 業主只可以視為 ''蝕本貨'' 吧了?! 哈哈! 因為你蝕本與銀行無關......
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8. SHUN 2016-05-11 11:21:29
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新盤好多地代入票就講成好多人買？白痴廢物托到無哂花招喇…………負資產嘅人多少都係自己貪心、信你地D杏家橙亂吹、抵死！
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9. 真真薯片 2016-05-11 12:09:30
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海嘯都有一萬宗負支產, 當年樓價跌15%左右, 其實因果應該調轉, 係樓價跌15%, 所以有一萬宗負支產
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10. LYC 2016-05-11 13:00:47
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11. 羊毛 2016-05-11 13:02:39
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#7 路人甲兄
概念不同吧, equity vs. asset value, owing vs. loss, floating vs. realized loss. 如用賺蝕概念計算, 個人認為要計埋買入物業總代價會準確一點。
始終輸到得返條底褲, 總好過輸到仲欠人幾條底褲啊
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12. logical error 2016-05-11 14:07:17
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This LYC simply logical error, there is really someone supporting him? Or it is himself?
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13. Tony lam 2016-05-11 14:43:20
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冇咗L君/公公咁逗趣、呢度冇咁熱鬧㗎 ! 留客之道梗要有D 味精先得嘅。
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14. to 12 2016-05-11 14:51:35
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長河大俠好支持LYC的, 話佢有point. 至於長河大俠同LYC是否同一人就不得而知了. 不過, 一個連判斷一個人既分析力都無既人, 在此論壇真係只有一人了.
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15. 路人甲 2016-05-11 15:06:57
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蝕左就係蝕左. 即使唔使被銀行CALL LOAN, 準時供樓就好, 也是蝕左. 只係心裡上舒服一點而已. 實際上沒有啥分別.
至於OWING 與及 LOSS, 兩者之間, 在乎呢筆錢係邊個度? OWING的係銀行的(蝕入)肉 (這條數坊間最在乎!) LOSS的係業主的.
即使FULL PAID 業主自己也心裡明白係賺,係蝕. 戇佬數計是也!
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16. Ed 2016-05-11 16:46:53
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"並不是預言，是未發生的事實" This topic is just so cool, I like it! I did not means I like this situation happened, just the topic name. That means Dr. Tong has confidence that his prediction will not be 90% but 100% correct.
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17. SHUN 2016-05-11 16:49:08
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边有經紀入票、哈哈…………笑左、不過你條托市怪又錯唔哂、因為有D所謂經紀、跟本就未有牌、爛仔係新盤打交爭生意大家見過未？果班人有幾多有牌？係有客簽訂文件交易時、先有個有牌地代出面！
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18. SHUN 2016-05-11 16:51:52
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19. 事實 2016-05-11 17:31:21
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事實係跌這麼少已經這麼多負資產，可見這些業主都是沒有實力強行上車之徒。這些人拿一成首期都已經出盡所有力了，不像這裡的師兄擁有無數物業，樓市再下跌對他們所造成的心理影響可見何其之大。
加上經濟環境只有更差 ，現在只是秋天就是說冬天就在前面。這些人已經用盡力氣上車，如果遇上失業率上升，工作給掉了，請問物業如何守下去? 哪些人常說業主防守力強，他們大不了不賣自己的物業，難道防守力強的業主可以幫這些人供樓嗎?
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20. 無言 2016-05-11 17:31:24
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樓市同經濟,政治,買入賣出者心理因素互動
1)樓市升跌,有兩極意見。但無論睇升同跌,都同經濟同政治有莫大關係吧?我諗無人否定。現在全球實體經濟互相影嚮下令互相拖累。窮鬥窮,衰鬥衰。所以有誰夠胆講未來兩三年經濟會好。經濟唔好,必定削弱消費者購買意欲同能力,徐非係有無限金錢者例外。
有人説,經濟差,低息咪一路可持續,咪接近無息借錢?,係,個人估10年内利息都唔會大升。但利息低仍要還錢,記住,係低負擔(成伴),不是唔使還。既然要還,咪又要睇經濟好壞。咁大家覺得未來三年全球經濟好定壞,呢度自行判斷啦。
又有人說,,現在熱錢泛濫!錢多不怕跌。呢個當然啦。正如四位打麻雀,原先枱面注碼共一仟。但打打下,其中一位輸到近乎清檔,咪篤住手指先,,又打打下,另一位又一樣,又篤手指.......去到後期,賭注由一仟變為十萬。四位驚覺,,嘩,呢塲麻將點結數,一係焗打,一係反枱唔認數,當無打過。反枱唔認數,即多咗出來九萬九仟咪即時消失...而原本個一仟,咪邊個拳頭硬拎埋。咁結局可想而知!(呢D咪政治)。熱錢不可靠也,,遲早要結數。
又有人話,樓市係必須品,唔買都要租,唔通訓街。啱,但要加上“消費”呢兩個字。凡用錢購買的東西,就係消費品。咁就要睇價錢同負擔能力......飯無錢時都食小D....住無錢時咪住小D....再唔係兩條友住六佰呎,變返六條友住八佰呎或更小,又乜唔得。所以樓價不是必昇。
買賣樓宇,基本上投資期十年計,計唔掂數或者無信心,何必要硬去....人輸錢因為面子,面子永遠影響决定,心理質素。也。唔夠本錢(心理同銀兩),真係無謂硬去,三思。別人赚錢,人地叻仔兼有運,無須羨慕!最緊要自己盤數。
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21. LYC 2016-05-11 20:11:18
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22. 黑馬 2016-05-11 20:20:22
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朋友，事實係，樓價僅僅平均下降12％，多少負資產可以不理。無論如何，有人接我們貨就可以了。
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23. 金融危機 2016-05-11 20:27:35
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08年金融危機衝擊下，樓市下調成半都未見有豪宅變銀主盤，為何今天樓市亦大約下跌成半，富豪反而這次守唔住，博士真的要深入研究一下！
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24. 黑馬 2016-05-11 22:24:18
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守唔守得住，不論豪宅定細價樓，是個別業主問題。有賺有失，沒必要太認真。
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25. To 23/F 2016-05-12 11:57:51
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細價富豪, 豪宅爆煲 ma, 真富豪, 真豪宅, 即 +x 果 D, 點會爆?
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