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文亮言
究竟有幾多負資產
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年5月3日

  金管局公佈負資產數字由去年第四季95宗急升至今年首季1,432宗,並揚言數字並不驚人,不過,金管局所公佈的負資產數字全部來自銀行向職員的貸款或者那些買按揭保險的人,高成數按揭令那些物業在樓市稍為調整,就已經變成負資產,而上述兩點所提供的負資產數字,其實是相當輕微,在物業市場上,有不少人用高成數借貸買物業,而那些人要付的利息遠比向銀行或者按揭保險公司所付的為高,這亦加快了那些物業變成負資產的速度,我們沒有一個準確的數字,不過,大家可以胡亂猜測一番。

  那些未能成功向按揭保險公司申請高成數按揭的買家,他們大多數不會罷休,其實,他們亦毋需罷休,因為當他們被按揭保險公司拒絕時,立即變成財務公司的貴賓,八九成按揭沒有問題,不過利息就要高一些,但如果買家相信樓價可以無止境向上,多付利息是非常值得,我們沒有但按揭保險公司有這方面的數字,我相信每年被拒絕的數字是多於成功申請的數字,而且,有不少買家根本不敢搵按揭保險公司,理論上,數字是相當驚人,不過,這還未完。

  受到政府鼓勵的資助房屋買家,例如白居二,居屋等買家,政府可能為人為到底,協助他們上車,所以,那些人很容易獲得八九成按揭,誰不知政府好心做壞事,送了那些人去做炮灰,這方面的數字比較容易找到,只要查核到去年有幾多人用高成數按揭買居屋,他們大多數已經是負資產者。

  有人話,那些在去年買了新樓的人,雖然仍未入伙,但有不少已經是負資產,我認為還不能計算他們,那些未形成的資產怎麼會是負資產,待新樓入伙時才計算,這樣比較公道。

  最大的負資產族群還未出現,就是那些以自己擁有物業向財務公司借了錢的人,如果樓價停止上升,以財務公司高昂的利息,那些人的物業變成負資產只不過是指日可待,數字當然是很難查證,用不計其數來形容就最恰當。

 
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2. Tony lam 2016-05-03 11:24:18
實升到打穿大氣層 ? 咁洗乜喊驚咁要减辣  ?  D貴口貨走唔甩辣到標冷汗哩!借盡貴利收租點夠供、睇長D都震過貓王、政府響口大把貨跟尾、變成後有追兵、唯有下有冇下家接個砂炮啦!

香港人冇買樓唔洗瞓天橋底嘅 ! 置業安居都係想安穩啫、怕執輸唔睇自己力水就上車、上咗車唔係過咗骨、要供㗎 ! 到時就要閉氣、呼吸都係壓力。

冇跟尾衹係諗住升穿大氣層就散水 ?  呢D係賭  ! 咁就祝君好運 ! 落咗注有時間、不妨巡下天橋底睇位、兩手準備先至係博殺嘅正道。

而家亙聯網資訊咁發達、山卡啦都知價錢、冇咁多老襯啦!做買賣一定要實惠、唔好懷念·盲官黑帝·果時打做嘅繁榮、冇咗通街偏財時嘅暴利嘞!舖/寫字樓租金自然會合理D、老實做生意、香港實有運行嘅 !
3. SHUN 2016-05-03 12:36:11
咦?…………D大好友走哂去边?筆者令到呢班托市怪唔知点回應?
4. 望東樓 2016-05-03 13:12:04
另一個大家要留意嘅係大部份發展商提供嘅一按頭兩年息口無敵,之後就。。。。

5. 十郎 2016-05-03 13:18:40


      呢次,諸葛亮都難救。


6. Peter Pan 2016-05-03 13:57:19

2/F Tony Lam 今次講的夠中肯做買賣一定要實惠、唔好懷念·盲官黑帝·果時打做嘅繁榮、冇咗通街偏財時嘅暴利嘞!舖/寫字樓租金自然會合理D、老實做生意、香港實有運行嘅 !"

D大業主下下謀取暴利, 加租加到離普, 趕絕小商戶, 香港經濟點會有運行? 現在應該回歸正路,租金回落才會提供一個合理的營商環境 刺激經濟及消費。

7. 十郎 2016-05-03 14:31:40


      我曾經盤算過,如果將供滿的自住樓,再按後,將金錢買多層(B樓)租給別人,這樣就是要供兩層樓,若然形勢逆轉,就是兩層樓一齊跌價,我有冇支持力?最好的打算是賣B樓,可以填數而全身而退,最壞的是兩樓全失,諗諗下都震。

      之前我提過,加按買多層,即是股市炒 Margin,股市 Margin 係最危險,最易死亡的行為,網友話係賭槓桿,股票輸大錢,大部份同 Margin 有關。有人取笑股票人唔識樓市,其實兩種都是投資行為,二而為一的道理。

      道理就是要‘持盈保泰’,財富係積聚來的。忘記是否由前財政司講過,‘我們不是要睇搵到幾多錢,係要睇‘剩’到幾多錢’。


8. 路人AAA 2016-05-03 14:38:59

一手領頭增優惠,超高成數按揭,購買力都走去買一手了,二手如何抵擋?

加上個別業主面對負資產 & 財仔逼賣,這些盤就只能割價求售了... 說甚麼業主防守力強?! 防守力強尚且要自求多褔,難道他們還能夠幫防守力弱的業主供樓不成?!!

9. 2011年開始 2016-05-03 15:07:37
起多D商場做大個餅會吾會好D?
10. Drop 2016-05-03 15:09:10
I think the little raise of flat price is completed now~ CCL is much slower than the actual happening. Now the market price is reached a short term peak which should reflect in CCL in 3 weeks later. However, what is in front? It is another drop due to the increase of supply! The supply of house is very little in 2015, still can trigger the market turn over. The supply in 2016/2017 is much more, the another round of dropping is just ahead!!
11. Peter Pan 2016-05-03 15:30:59

樓上:

仲起多d商場?現在連d舊日既旺場都做唔起,旺角都不再旺啊。現在不是要做大個餅, 是要想想如何轉型啊。


12. Peter Pan 2016-05-03 15:33:28
13. 2011年開始 2016-05-03 17:02:07
做大個餅同轉型可以同時進行嘛!
14. 浪子心聲 2016-05-03 17:13:10
多謝湯博土分享負資產形勢,博士是財務公司內行人,分析非常有水準,令人對「港式次揭」的發展有一定瞭解。

要畀個讚先得!!

15. 行過 2016-05-03 17:33:06
博士之前才說嗰啲話樓市大跌3成嘅人根本唔識樓市,現在講嘅負資產係連7成都比唔到辣招後入市嗰批,咁呢批人當初為什麼買樓?佢哋變負資產根本係疚由自取,無人迫佢哋買,今日佢攪唔掂就唔好叫全個香港救佢。
16. 行過 2016-05-03 17:40:54
博士嘅細價樓論所述樓價下跌是由大量銀主盤出現帶動,現在市場並沒有很多銀主盤,因此我認為博士所言細價樓還未出現他口中的爆煲情況,除非博士對其細價樓爆煲論的源頭有更正,否則樓價應該還會爆煲式下跌。
17. 真真薯片 2016-05-03 17:42:18
真正負資產, 尤其係涉及財仔晚負資產, 難有正確數字

而從賣樓既沽壓去睇, 又唔似好多人需要shot sell, 一係負資產比想像中少, 一係就負資產既人仲忍得到供得起層樓+負債, 所以未洗賣樓住
18. Tony lam 2016-05-03 17:52:26
樓市又唔覺會插水、始終低息生咗好多平錢、衹係升穿地球會成災難、發燒引咗好多冇水友想博大毛、而家賭樓如果升少過兩成都輸。

正路勤力揾一輪、夠銀咪上車、但呢幾年班時代青少年、見炒樓好似實揾大銀、未識扎馬都嘈住要上擂臺、但通常都一面血抬走!

辣招逆週期正係對衝低息平錢做成嘅瘋狂、政府保持樓價平穩下調、等勤力嘅人循序累積財富上車啦!
19. 行過 2016-05-03 18:10:06
政府嘅辣招救左好多人,當年推出時就係因為個價已經太離地,出招叫人等下先唔好買住,但人人當佢無到,仲話政府阻佢發達。而家嗰班違規買樓要二按三按最後出現負資產實在與人無尤。
20. Tony lam 2016-05-03 18:14:00
發展商財力雄厚、好信用又借到大把平錢、佢地受埋按揭都係多條橋散貨啫、D貨成本同賣價對本對利、話名借100比你實際成本係50、比咗D首期又buffer咗部份成本、好過去唔到貨、成績表惡睇。
21. 黑馬 2016-05-03 18:26:04
朋友,不要忘了,現在大陸計劃經濟想看到香港失業率高企很難 -- 很難 !!
22. LYC 2016-05-03 19:30:09
自己冇能力買樓,就幻想業主冇能力供樓;自己窮到燶,就以為其他人同你一樣咁窮!
淡友真係傻得暈巡!創新高,老友!

http://paper.hket.com/article/1418646/%E7%89%9B%E6%B1%A0%E7%81%A3%E5%98%89%E5%B3%B0%E8%87%BA%20%E7%B6%A0%E8%A1%A83%E6%88%BF500%E8%90%AC%E7%A0%B4%E9%A0%82
23. 浪子心聲 2016-05-03 19:41:52
我睇香港經濟當然有下行趨勢,但不會差得很利害,主因是自由行政策改變,來港內地客減少,令旅遊和零售業受到一定影響,因而舖租大幅下跌,對做生意商人亦有利,租金成本大減,生意可能好做好多!

黑馬兄亦講得好,現在香港的經濟有能是「阿爺」操作中的計劃經濟,來港內地客數量絕對可以由阿爺決定多少,香港經濟太差味放多啲人若嚟囉,過去經濟好到產生矛盾,味減堇D囉。所以經濟不會太差,失業率會上升,但不會很高。




24. Tony lam 2016-05-03 21:37:44
腰得太應添、 唔洗咁氣急敗壞嘅 !  開口就窮鬼、唔買樓就咒人實瞓橋底、 有錢佬好少比人激到咁㗎、啱嘅、少人幫趁、捱到一味吞清口水!扮買咗好多樓 ?  越冇料越sea food 。
25. 黑馬 2016-05-03 23:28:57
我們只看到第一輪負資產 沒有太多意義影響
26. 黑馬 2016-05-03 23:37:27

香港人出名靈活,而且香港仍有利用價值,10個上海也比不上一個香港。

27. 哪來的自信? 2016-05-04 04:14:05
10個上海也比不上一個香港,哪來的自信?!

大陸就是想香港差,差到貼地時先用神之手拯救你,到時你當佢神咁拜仲有咩矛盾?簡單易明的道理。
28. 樓上 2016-05-04 06:56:11
又是在洗人腦袋,就算你幾叻幾勁,但你搞港獨,請問你在同中國切割後怎樣賺取外匯,請教教香港人
29. Taiwaner 2016-05-04 09:30:27
香港政治已經進入dead lock的階段, 有些議員反對又不提出對策,為反對而反對, 這點才是影響香港經濟的最大主因,而經濟是影響樓價最大的因素,所以未來的幾年香港的房價實在不會太好~
30. kts 2016-05-04 09:51:51
最近偶像咁少 post,有d掛住佢添, hahaha....😂😂😂🙈🙈🙈
31. LYC 2016-05-04 11:33:26
K股神,好勁喎,上個月兩萬點叫沽,話等結算未算輸,守了千幾點,仲差幾百點番家鄉囉,死守真係掂喎,不過4月結算已經瞓低咗!
你21500個時大叫加倉掃貨,現在坐又坐千幾點,成日坐艇,搞呀,你究竟點樣搵錢交租架,不如同大家分享下啦,一齊跟你學下野,搵食都好啊!
你炒野長期靠坐艇都仲未死,勁,唔好咁自私,收收埋埋,大家一齊跟你發達GoGoGo啊!
現在無晒盤,租金好快爆上火星啦,希望你今次隻可以快啲上岸啦! 唉,我好擔心你無錢交租,被業主趕走,無家可歸啊!
32. kts 2016-05-04 13:20:11
見到偶像真開心,以為你反左火星添、都話你睇d又吾睇d, 又吾記得得自己講過d乜,你之前仲識得話我傻,俾人挾一千點仲加倉,其實一條簡單數,拉反個平均價,沽個位又点會仲系20xxx? 不過同你解釋你都吾會明,同埋期指系可以轉倉架,知吾知系乜?
不過有樣野你又講得啱,holding power 夠,真系可以座贏反黎,呢樣叫座盤交易,不過你都未必明, 如果你明都吾會將d基本術語掉轉理解😂😂😂
Btw, 你今年開左單未?做乜成日都吾答我?我很關心你的😆😆😆
33. kts 2016-05-04 13:28:43
解釋埋俾你聽勒,費時你吾知自己錯喺邊,同客吹水俾人笑🙈🙈🙈
如果沽倉底,人地話"加倉",即系再沽多d, 而並非你所理解嘅掃貨買上,反之亦然!
34. 西門吹雪 2016-05-04 14:06:44

K兄~如果你"加倉"係指增持淡倉,請務必小心~~

我估跌多最多幾日,好難跌多好多架~~小心小心

哈哈~~賺少D買個安心啦~~呢個時候做淡倉係偷雞架JA~~雖然我都有做,賺多少少我都走了~~因住偷雞唔倒蝕揸米呀~~小小分享~不喜勿怪~

35. kts 2016-05-04 14:10:49
西門兄,thx, 加倉系講緊2星期前,同自醉兄嘅一段對話,而家平緊🤐🤐🤐
36. 西門吹雪 2016-05-04 14:15:41

K兄果然高手~~加油加油~~

:>

37. kts 2016-05-04 14:25:19
西門兄,呢行邊有高手,只有講holding power, 個倉吾系個人先可以咁玩,話曬俾人挾成千點架😂😂😂
38. LYC 2016-05-04 16:10:07
傻仔,坐千五點還沾沾自喜,係我就當日兩萬點時買上啦,21600時反手沽啦!加倉掃上現在話係淡倉,當時唔講,又係一個馬後炮股神囉,吹水唔抹嘴,抹嘴on居居,哈哈!
39. kts 2016-05-04 16:21:10
偶像,你自己搵反個post黎睇la, 一早講左沽倉加倉,你自己吾識當人冇講😂😂😂

俾你識得好似樓上咁講,世界冇窮人啦,真系吾知邊個馬后炮😂😂😂

不過我真心睇完你以上回覆后笑左, 呢個亦系我長期支持你嘅原因😂😂😂😂😂
40. 神算 2016-05-04 23:29:59
樓上,我認同果位少年澳洲樓神話LYC喺呢度有道理㗎,LYC 有度好,就係佢始終貫徹佢嘅火星論,都好似啲XX波論。
41. 旁觀者 2016-05-05 14:00:20
樓上唔怪得整日比人罵.正一攪屎棍.
42. 神算 2016-05-05 17:41:15
哈哈樓上,露出馬腳啦喂!
43. 引刀一快 2016-05-06 15:20:54
LYC兄好厲害,樓就長相廝守,股就兩嘢即走。

睇嚟佢股市搵得多D喎。
44. 貔貅 2016-05-10 23:24:23
多謝湯博土分享