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文亮言
銀行公會是否存在
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月6日

  有老友同我講,在農曆新年之後,他與銀行家聚會,十次有八次被銀行家要求向金管局反映,現在對於商業貸款要求甚嚴,尤其是那些有物業的商人,經過一輪計算之後,比冇物業的更難借錢,我老友絕對明白,因為他也受到影響,但佢更加不明白,點解銀行家要求他向金管局反映,他有一條問題唔敢問,恐怕得罪銀行家,以後就很難借錢,於是問我,銀行公會是否存在,如果銀行業經營有困難,應該由銀行公會出頭向金管局或者政府反映,冇理由是由客戶向金管局反映,萬一金管局問銀行家經營是否有困難,而銀行家答不是,只是客戶經營不善,財政出現問題,銀行當然不會借錢俾一些有問題客戶,咁樣,走去金管局的人就大碌,他其實是知道銀行公會是存在,而且由各大發鈔銀行輪流擔任主席,他其實是想問,銀行公會是否只是聯誼性質,不會為會員爭取權益,這條問題的確難答,而且又會得罪很多人,我都是不表態。

  在爭取放寬逆週期措施這件事,我已經做了醜人,在金管局推出逆週期措施初期,我已經同物業代理講,如果按揭成數收得太緊,有物業的人很難借錢買樓,他們會損失很多生意,他們回答是我很難借錢,其他人沒有問題,是我個人問題,當時我想,如果我難借錢,有99%的人比我更艱難,物業代理沒有危機感,我亦不便表態,立刻逢三退一,將一些表現不太理想的物業出售,準備過寒冬。

  銀行從來不會為逆週期措施擔心,收緊按揭絕對不會影響他們的生意,因為就算不能直接借錢給按揭客戶,可以借給財務公司,而由他們再借錢俾銀行客戶,甚至用相同的物業作抵押,更加可以收取高利息,點解要投訴,金管局收唔到正確訊息,認為逆週期措施力度不夠,於是由逆一推到逆七,直至唔准銀行俾財務公司,效果立見,銀行要減息爭生意,大家就明白。銀行公會當然明白,不過,他們不敢向金管局反映,否則,總裁問主席點解唔一早講,搞到金管局要出到逆七,主席一於知知為不知就最好。

 
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1. 40G. 2016-04-06 09:25:37
Good
2. 望東樓 2016-04-06 09:51:19
代理哥話最大鑊係要提交入息證明。有錢哥最識係搵錢、最唔識係納稅。你話點搞?
3. 自我陶醉 2016-04-06 09:51:27
銀行不願放貸是全球性問題,不是香港獨有,資產價值被貨幣政策扭曲,風險比回報大,銀行自然不願借,歐洲現在負利率銀行也不願放水,何況香港。現在香港評級展望被下調,他們更加不敢亂來。

其實,銀行要繞過金管局的貸款上限不是沒辦法,只要在物業估值上動動腦筋便可,所以癲市時大部份物業的估價都是估凸的,只要借款人能過壓便可以,何須驚動金管局。

4. 蕭峰 2016-04-06 10:05:33
笑死!

銀行依家係被政府綑綁,不知幾想放債。請問美國加息後hk銀行跟左沒?依家係銀行水浸,東亞已經退出H+1.6搶客了!

獅子銀行一向用戴德梁行估價,你叫戴德梁行估多d啦!


5. 自我陶醉 2016-04-06 10:09:35
唔知有咩咁好笑呢?

銀行有錢,只想借畀佢想借嘅人,但住住嗰啲係最唔想借嗰啲。

如果你去叫人估高啲,人哋梗係會當你傻㗎喇,仲洗問!  哈哈哈!
6. 打工仔 Andy 2016-04-06 10:14:14
我地持有物業, 以為自已身家豐厚, 但銀行角度, 每一個按揭都是對銀行的債項, 即使借好少成數!
7. 自我陶醉 2016-04-06 10:16:08
物業抵押貸款正正係最穩陣的貸款? 

笑死! 睇下幾時喇!


8. 蕭峰 2016-04-06 10:19:03
啱啱相反,銀行正是將錢輪轉才能生錢的生意,如果唔放貸,點生錢?而物業抵押貸款正正係最穩陣的貸款之一,因為一般小業主唔到山窮水盡,係唔係放棄物業既。



9. 蕭峰 2016-04-06 10:21:31
「銀行要繞過金管局的貸款上限不是沒辦法,只要在物業估值上動動腦筋便可」

係你話係估值上動腦筋哦,我話你聽呢條路行唔通哦!

11. 枼孤城 2016-04-06 10:48:41
有物業的, 比沒有物業的更難借錢, 生意難做。
12. 西門吹雪 2016-04-06 13:23:00
簫大俠同自醉兄所講既野其實冇乜大contradiction, 點解講到好似对立咁。XDDD
13. 自我陶醉 2016-04-06 13:53:03
西門兄

咪係囉! 所以我都唔明有咩好笑。 嘿嘿!
14. Ann 2016-04-06 13:58:41
有實力嘅商業客比條clean line佢都得,利息都無規定,唔超過法定利率上限就得,可能係銀行唔想傷你老友個心,咪咁同佢講,叫佢問金管局。
15. 惜緣 2016-04-06 14:02:13
以前有句說話,登天難,求人更難;
現在應改寫為,求人難,按揭更難。
16. 引刀一快 2016-04-06 14:04:21
一講曹操,曹操就到!
17. 引刀一快 2016-04-06 14:07:27
原來湯先生呢段時間逢三退一,唔知我屋企個老闆幾時批准我賣屋呢,叫佢睇睇呢篇博文先!
18. 蕭峰 2016-04-06 14:57:19
西門兄,

陶醉兄講緊「銀行不願放貸」,我講緊銀行好想放貸哦!

19. CD ROM 2016-04-06 15:27:09
刀兄, 博士退一係發生係 "在金管局推出逆週期措施初期" , 你唔好攪錯左宜家先來退wor
20. 西門吹雪 2016-04-06 18:08:38
蕭兄。銀行多錢,很想放貸比没風險的人是對的(例如自住又過到壓測的人),銀行不想放貸給高風險的投資亦是对的(例如有很多物業,而且有財務困難的人)。當中沒有矛盾
21. 蕭峰 2016-04-06 18:52:35
西門兄,

並不是銀行不願放貸,而是港府逆週期措施令他們可放貸的人少左好多。但呢d人係未真係冇能力供樓?又未必哦,首期爭半成都爭好遠喔!點解依家一手賣的好,二手就麻麻,就因為發展商提供多d按揭,幫人上車嘛!

22. 西門吹雪 2016-04-06 19:05:16
蕭大俠,你21說的是对的。但同20亦冇矛盾

你留心看看自醉兄所說,佢無話銀行吾想借比有實力又過到壓測既人。佢係話銀行不願借給風險比回報大的客人。佢亦有話銀行估大d借多d比供樓既人,這暗示了银行很喜歡借給有实力既業主,只是受措施所限不能借得多,而有實力既業主亦未必会借多而已。
23. 蕭峰 2016-04-06 19:25:42
西門兄,

也許是我理解錯誤,我再讀原文(變成閱讀理解d爭論),佢開宗名義話「銀行不願放貸是全球性問題」,我只想講,最少hk銀行係水浸,只是礙於金管局逆週期借唔出啫。

24. CDROM 2016-04-06 21:25:01
西門兄, 自醉兄今次立論以偏蓋全概念模糊好難幫佢兜wor...
"銀行不願放貸是全球性問題" <- 呢句可以話對亦都可以話錯
首先銀行放貸業務應該有3大範籌:按揭,商業貸款,個人貸款
從自醉兄既回應,我既理解係佢只針對按揭放貸業務,你覺得係咪先?
係的話佢既言論同蕭大俠確係矛盾的,自醉兄認為銀行一來不願借按揭,二來即使能夠繞過金管局政策都不願借按揭。在下認為2樣都錯了。
現在世界主要城市都有類似金管局既政策限制銀行按揭放貸。點解?因為唔限制既話銀行多多都借!
請代入銀行放數既角色,點解銀行多多都借?因為自住樓係優質抵押(點都唔會跌至零,自醉兄請問仲有邊樣抵押品比樓更優質呢?),出租樓收入比搞生意既收入更有保證。
假設一個優質既中小企公司商業貸款同一個過唔到3%壓測既普通上車客按揭貸款申請,而銀行又有辨法繞過金管局政策去放數,你估銀行想放俾邊個多D?

就算自醉兄係泛指"按揭,商業貸款,個人貸款","銀行不願放貸是全球性問題"都係錯。
因為正確來說銀行只係不願放商業貸款,全世界銀行都係咁。商業貸款風險不嬲都高尤其經濟不景之下,除左百年老號如長實之外銀行血本無回歸既機會相當高,
就算肯借利息都會提高以cover 個 risk。
呢樣野係令全部印銀紙既國家都頭痕既地方,因為實體經濟極需要商業貸款,放咁多水俾銀行佢都唔借錢俾實體經濟咁個經濟惡性循環下只會越來越差, 所以d人話印銀紙救唔到經濟就係呢度吊詭...

25. 歷史長河 2016-04-06 22:44:34
物業抵押貸款當然喺最優質貸款,如果銀行唔想借,又何須勞駕金管局連出7輪逆週期措施來規管?如果不是最低風險貸款,為何可以如此低息?又為何可以一借30年?

這也正是物業做為優質資產的特性之一。

不過我唔知借錢炒 Margin 息率幾多,期限如何。
26. 自我陶醉 2016-04-06 23:24:29
CDROM兄

銀行貸款主要分兩類:有抵押貸款,同冇抵押貸款,按揭屬於有抵押貸款的一種,可以是企業,亦可以是個人貸款,銀行借貸與否,以有抵押貸款來說,視乎抵押品價值、質素、風險,以及個人、企業的財務狀況,還款能力。

邊樣抵押品比物業更優質?
我用美國國債,投資級別債券,大型保險公司的保證回報投資產品全都可做抵押,條件絕對唔差過物業按揭。  以我最近做的為例,一份保證回報三厘半以上的投資保險產品,銀行為我提供投資額七成的備用信貸額,以年息一厘九借回七成,按日計息。

如果你係銀行,你又認為港樓安全,定係美國國債安全?


27. CDROM 2016-04-07 00:22:27
自醉兄,美國國債都係優質抵押品,小弟唔係專業銀行家唔識比較兩者 :-(

不過由於小弟都係樓市塔利班故此俾著我係銀行的話我既判斷係港樓比美國國債安全, haha
美國債務違約唔係不可能的,視乎佢再借幾多錢同埋會唔會自殺式加息...其實以現今美國國債規模正常要還本利還清已不可能,爭在佢幾時連息都還唔起時會唔會發爛渣全部債務唔認帳.....咁到時就美國國債變成廢紙而港樓都仲有價值了。


28. 蕭峰 2016-04-07 00:53:44
「一份保證回報三厘半以上的投資保險產品,銀行為我提供投資額七成的備用信貸額,以年息一厘九借回七成,按日計息。」

請問可以借期幾耐?銀行會否借30年期?

獅子銀行成日寄d廣告俾我,唔洗抵押都有xx萬應錢,都係1.9%年息,週轉咋嘛。

29. 西門吹雪 2016-04-07 06:41:33
回24cd兄
我見簫兄同自醉兄好像很對立似的,所以想打個圓埸啫。哈哈
30. 自我陶醉 2016-04-07 07:34:42
原來有人連咩係備用信貸額同一般定額還款嘅私人貸款都唔識分!  無言。呵呵!

31. 自我陶醉 2016-04-07 07:45:58
CDROM兄

美元係任佢自己印,印幾多都得。美國爆煲,唔係冇錢畀息咁簡單,係美元將會變成廢紙。

如果你都覺得美債有違約風險,你更應該將港元同港元資產換成外幣,否則都一樣等變廢紙,除非脫鈎。到時利息亦都會升到冇可能負擔嘅水平。樓價又會點?

32. 蕭峰 2016-04-07 08:02:55
我只是話你知,連冇抵押個人貸款,依家都可以做到年息1.9%。



33. 自我陶醉 2016-04-07 08:28:06
係? 咁一兩千萬借唔借到? 可唔可以還息唔還本? 有錢又可唔可以提早還唔洗畀息?  還完又可唔可以隨時再借?
34. 負利率 2016-04-07 08:47:32
北歐宜家玩利率, 住宅 藝術品 樣樣都炒到天價......
35. CDROM 2016-04-07 09:33:34
回31樓自醉兄
暫時為止美國印銀紙都係跟買債規模,當然唔排除佢以後乜都唔跟狂印令美元變廢紙,呢個都好有可能係美元既終局,不過呢件事既發生對債仔應該係好事wor。
曆史上一個亂印銀紙既貨幣保守估計會眨100甚至過萬倍,當佢最少100倍,到時原來一萬蚊既市價租金變成一百萬一個月,不過按揭額係不變,咁可能一兩個月就還得晒本金la wor...
惡性通漲跟隨既高息我就唔知大約幾高,估佢去到100%啦,2mil 既按揭一年利息2mil, 一個月還20萬左右。
到時大家既人工都應該係原來既100倍,原本2皮到時就2mil 一個月,應該該頂到有餘啦,頂到2個月仲full paid 埋層樓添。 
所以有樓者在美元變廢紙時仍然係贏家。
有樓者會輸既應該係發生戰爭既時候了,人口大減有樓冇人租,或者俾人沒收資產,我諗地主最怕呢味野
36. 自我陶醉 2016-04-07 10:23:19
CDROM兄果然係樓市塔利班,哈哈! 到時有幾多銀行、公司要倒閉? 有幾多人交唔起租? 仲未計你租樓死約未完,仲收緊舊租,但還錢係用新利率。 你都識講,借錢嗰個着數哂,你估有冇銀行借錢畀人買樓,唔追你還都已經執到喇! 就算層樓值十億廢紙又如何? 到時你保得住份兩mil嘅工先算喇!
37. 蕭峰 2016-04-07 10:38:45
通脹係慢慢發生既,都唔會係一個月內發生,又點會突然間利率暴升100倍?

btw,都話左你未買過樓啦,果然,再俾多小小tpis你,依家按揭利率係有ceiling 架!even突然通漲100倍,業主按揭利率已經鎖定啦!哈哈!

38. LYC 粉絲 2016-04-07 10:47:04
回大俠

我們不應再使用“論太監”之道理了。

39. LYC 2016-04-07 10:47:29
個短炒王邊有能力同銀行借錢買樓,晒氣,9成9短炒輸到連首期都冇啦。樓都未買過就亂吹買樓會冇命,說3道4,想其他本來買得起樓的人陪葬,唉,你咁做,到老個時咪仲多人同你爭住霸好位。捐人害己啊!
40. CDROM 2016-04-07 10:58:19
自醉兄小弟經常胡思亂想各種極端情況下如何自處, 其實呢個情境(一個月內銀紙眨值100倍)都有想象過...
當時死約在身又唔想違法其實好簡單, 咪照合約賠償lor.
當佢咁黑仔眨值前簽左一年生一年死約租金1萬啦, 一個月後銀紙眨值100倍, 我賠足12個月12萬.
下個月收番市價100萬咁一個月我都淨賺88萬啦.我諗到時唔會有業主真係硬食12個月死約掛?
之後簽既約當然唔可以有死約啦, 全生約每個月review 一次租金 :-)
租客失業都係一個問題, 不過查番google 德國一戰後著名既惡性通漲 - 馬克5年內眨值5000億倍, 情況最壞時失業率都係不足30%. 咁代表左你既租客有7成機會仲有工做交到租, 其實幾穩陣的...

蕭大俠其實H plan 個ceiling 係跟個P, 而P 係一個變數.
當P 去到100時 H/P plan 既實際利率都差唔多到100%的
41. 珍惜香港 2016-04-07 11:51:08
珍惜香港

銀行想唔想放貸?當然想啦!最好有幾多,放幾多。印咗嘅錢,借唔到出去,喺因為政府、央行嘅政策,而唔喺銀行唔想放。

所以,全球性問題,唔喺銀行唔願意放貸,而喺政府、央行,又要印錢,又唔俾銀行放出去實體經濟度。呢個矛盾,喺嚟自環球經濟新常態,政府為咗「埋單」放水,而唔喺為咗「發展」放水

放貸,喺銀行嘅核心業務。保險、投資,只喺因為放貸生意,又薄利,又唔俾多銷,咁就惟有搶埋嚟做。但呢啲嘢,唔喺銀行獨有,而喺要同保險公司、證券行競爭,於是,銀行就為保險、投資,提供高成數、低息借貸,吸引客戶之餘,又可以放多啲水出去,幫助經營困難嘅核心業務,可謂一舉兩得。

保險、投資,可以提供到高成數、低息借貸,唔喺因為呢啲嘢隱陣,而喺因為監管較鬆啫

從銀行嘅角度睇,究竟邊樣抵押品,隱陣啲?其實,銀行,都只喺商業機構,政府、央行政策之下,就喺商業決定。所以呢樣嘢,只要問一個問題就知:如果冇監管嘅話,銀行會點?
42. 引刀一快 2016-04-07 12:19:36
銀行當然唔會喺任何時候都想借錢喇,講銀行幾時都想借錢岀嚟,先至係以偏概全,依傢大陸樓市嘅情况就係明顯例子,樓市好就猛批按揭,樓市危險就唔批,國家要去庫存都不一定鬆口,之前仲出現過批咗都唔放水。
43. 珍惜香港 2016-04-08 02:46:28
珍惜香港TO:42/F 引刀一快

我諗要分清楚,喺銀行唔想批,定喺國家唔俾批

內地銀行放貸嘅做法,可能要引刀兄多作分享啦!

至於香港,我喺過來人,97 前後、金融風暴、沙士,我都有入貨,無論樓市升定喺跌,銀行對按揭生意,都一樣咁進取,全無分別。我多次提及,N 間銀行做九成按揭,就算最差嘅沙士果陣,都一樣喺常態。當時,我喺負資產,但仍然可以九成按揭買樓。銀行嘅態度喺,你有冇其他物業,佢唔想知,亦叫你唔好話佢知

就算近呢半年,樓價回調,全城唱淡,講到好似沙士重臨咁,啲銀行,咪一樣照打按揭戰,鬥低息搶客!
44. 自我陶醉 2016-04-08 08:56:51
珍兄真厲害,97前後都會N間銀行借九成你買樓,你又知唔知,95年11月香港已經正式立例銀行只能借7成? 不如睇睇任志剛09年呢篇7成按揭嘅文章先:

http://www.hkma.gov.hk/chi/publications-and-research/reference-materials/viewpoint/20090604.shtml


從QE之後,全世界政府(包括歐美中)都在擔心銀行體系嘅錢無辦法入到實體經濟,竟然變成政府唔畀啲錢入實體經濟?

http://www.cnbc.com/2013/11/11/the-problem-with-fed-qe-banks-just-arent-lending.html

淨係中國都唔知講過N萬次要將銀行嘅錢引進實體經濟視為重要目標。
 



45. 珍惜香港 2016-04-09 00:50:57
珍惜香港TO:44/F 自我陶醉

另外兩成點借出,使唔使講到明?唔通喺財仔?仲有,唔好唔記得,果陣喺未有正面信貸資料庫

陶醉兄,你話厲害,真喺太言重。對果段時間入過貨嘅人,呢啲喺常識,個個都識,就算唔識,地代都會教你,銀行都會教你。我自己唔喺間間去借九成,不過當時,唔少人都好狼死。

講到 QE,你又信啲官腔?銀行,唔喺善堂,冇政策配合,咪即喺唔俾囉!我講嘅嘢,喺嚟自親身經歷,以及同銀行之間嘅生意來往、交流,唔只喺睇啲媒體、評論、公佈。你睇呢啲嘢,都要留意一下,人地有冇既定立場,有冇乜嘢目的,尤其喺啲鬼佬言論。就好似穆迪咁,鋤香港評級、機管局評級、港鐵評級、匯豐評級,都喺為咗要影響市場,為市場注入佢地想要嘅元素,而我地作為投資者,點可以俾呢啲人亂咁舞?

大如耶倫,咪又喺咁!個市上得急,就吹下加息,個市回番,又話要遲啲,仲話要再 QE 喎!你估佢邊句真?

歸根究底,政府喺為咗「埋單」放水,而唔喺為咗「發展」放水,呢個因,已經奠定咗個結果。擔心啲錢入唔到實體經濟度?引進實體經濟為重要目標?講就好聽,做呢?有冇政策配合?俾到銀行乜嘢誘因?

冇,喺正常嘅!單都未埋,講乜發展?

BY THE WAY,香港嘅金融市場,又有新搞作。俾著以前,我會稱之為,金融扭曲第六波。不過早排,我已經講過,彈弓呢味嘢,扭下扭下,就成常態,已經唔可以再視之為扭曲。

或者可以話:尾班車,就快開啦!
46. 自我陶醉 2016-04-09 09:52:22
珍兄實在唔了解小弟了,小弟唔喜歡憑空想像,亦唔會道聽途說,我每日睇嘅資訊同分析多到你唔信,聽所有嘢都一定會隔隔渣,包括傳媒、政商同喺呢度嘅留言,其實,個個人講嘢都會有自己目的㗎喇,有邊個冇? 實不相瞞,小弟同太太都曾在外資銀行任職,而我哋嘅同事有派到其他國家工作的,轉職的也往往係過隔離銀行,所以對不同銀行嘅內部運作都算略知一二,在本地和regional層面認識嘅人都唔少㗎。

唔知方唔方便問下同閣下打交道,有往來嘅銀行職員係咩層面呢?係咪都主要係啲銷售部門? 其實我覺得只從銷售那裡攞消息,同聽LYC講樓市行情都應該不相伯仲, 一樣係 standard script。 記得當年入銀行時,第一項工作就係改革sales incentive, 同建立sales oriented culture。  因此,我對銀行銷售運作,都會知道些少。 

其實,你作為大客戶,有印象銀行好想借錢出去,係好正常,因為sales嘅工作就係要搵生意,loan, UT, deposit,insurance, 樣樣都有incentive, 試問有邊瓣啲sales唔想做呀? 至於啲貸款過唔過到監管,過唔過到Credit嗰關,當然另作別論。至於你當年用咩銀行,用咩手段避開七成按揭,我都唔想知,不過相信我自己以前啲同事唔會教客做呢啲嘢。如果有發現,肯定係豉椒炒魷。

其實如果你同銀行咁熟,我就有啲奇怪,冇理由你到上年十一月尾,都仲未收到風,香港同環球經濟開始出問題,為何你還會有以下這段留言:

明明香港嘅經濟,冇乜大礙,點解要搞到個社會氣氛,好似沙士重臨咁?

至於你話尾班車就快開,我就有啲唔明,莫非你講嘅係樓市? 唔通班車又係去火星?  你同我都唔同路,你搭嗰班車肯定唔啱我,千祈唔好等我。哈哈哈!

47. 回46陶兄 2016-04-09 10:14:06
多谢分享

你是銀行的守門員,會考慮各層面的風險,但可恨的事,揾大錢的就是球場的前锋,因此你會是樓市淡友,這裡的前锋就是好友了。
48. 歷史長河 2016-04-09 11:24:50
47樓朋友,

點解話別人揾到錢喺可恨的事?請指教。
49. 蕭峰 2016-04-09 12:07:39
陶醉兄,

我相信你「每日睇嘅資訊同分析多到人地唔信」,但正如你講「所有嘢都一定會隔隔渣」,我覺得你渣隔完後做出d結論係有問題。

比如,明明cpi仲升緊,你話係通縮,明明銀行水浸話依家全球銀行都唔想借貸,做出呢d結論,要based on factual data, not just on your imaged data. 
 

50. 十郎 2016-04-09 12:45:18


      水浸唔代表可以亂借,資金不到實體經濟,亦發生在美國,這樣就解釋咗,為甚麼QE咗咁多錢,大經濟都沒有起色。

      做銀行唔係一種穩賺的生意,有呆賬及壞賬,有留意股市,都知道內銀被唱衰,起碼兩年,就是因為預期壞賬超大。近身的,有匯豐同渣打,唔好咁老定。




51. 回48河兄 2016-04-09 12:52:14
很高興能在這裡看到每日的二、三事。
52. LYC 2016-04-09 13:21:39
都唔知樓上啲淡友是否生活在香港。銀行現在減按息去爭最穩陣的按揭生意,每日係人都收幾百個銀行電話哀求客人借錢。淡友究竟講緊乜,銀行唔想借錢出去!?
唔通幻想樓市跌想到傻咗?
53. 歷史長河 2016-04-09 13:32:08
今日看到下面一段話,也許能解釋點解大家對同一事物,同一消息有不同解讀。

大雨過後,有兩種人,一種人抬頭看天,看到的是蔚藍與美麗;一種人低頭看地,看到的是淤泥與絕望。
 
心裡有陽光,雨天也是一種浪漫; 心裡下著雨,晴天也是一種遭罪。」 

當你等到艷陽高照,鮮花遍地時,這世界還有你的機會嗎?
54. 引刀一快 2016-04-09 13:37:04
To  43樓 珍惜香港兄

大陸嘅銀行係唔會批9成按揭嘅,就算樓市幾好都唔會批九成,除非國家隊扠住佢條頸逼佢吐水,更唔會咩市道都一樣手鬆,反過嚟,好多人係睇銀行放水態度做風向標。

其實道理係非常簡單,銀行係爲咗盈利,點會咩時勢都一種態度呢?連阿爺管治嘅銀行都以利益為前提,點解你話香港嘅銀行會爲國爲民捨身成仁?
55. 十郎 2016-04-09 13:37:37


      這裏,我提供一些穩賺的公司,兩燈同兩巴,港鐵。


56. 引刀一快 2016-04-09 13:42:04
To 53樓 長河san

呢種係咪叫做“長河體”?呵呵呵

好奇怪,我晴天雨天看天看地都係一種心情,而且看得遠,天和地通常在同一視綫之內。
57. 引刀一快 2016-04-09 13:49:35
To 47樓 兄台

簡拿華路、卡洛斯、馬斯查蘭奴、沙治奧,搵錢唔少喎,若球隊冇龍門,有MSN都死。

再者,龍門一樣可以射門、射12碼,前鋒俾唔俾用手掂波先?
58. 歷史長河 2016-04-09 13:49:56
弓刁兄一向高瞻遠矚,令人羨慕。
59. 引刀一快 2016-04-09 13:53:02
弓刁兄,仲有成班表弟,引刁、引力、弓力等等,都同引刀一樣咁高瞻遠矚。

仲有冇失散多年嘅表兄弟?長河san可以介紹下。
60. 回57刀兄 2016-04-09 14:06:40
你要用極端例子,你應見過上帝之手,仲值錢。
61. 珍惜香港 2016-04-09 23:43:08
珍惜香港TO:46/F 自我陶醉

其實,呢啲往事,好多物業投資者都知,而我亦唔想寫得太詳細。總之,無論大小銀行,今時今日,都未必跟足哂指引做,就算跟,亦會為客戶諗方法「解決」呢啲問題。至於銀行高層,當然唔會唔知,只不過隻眼開、隻眼閉啫!到有事果陣,咪搵人出嚟祭旗囉!依家都喺咁,何況當年?

金管局,會定期巡查全港各銀行,要佢地提供指定客戶類別嘅資料,同審查銀行有冇對呢啲客戶,作違規交易。有嘅話,就會賦予限期,要銀行修正,又或作出懲處。如果發現灰色地帶,或涉及非個別違規情況、趨勢,就會出公告予所有銀行,並修訂相關指引。所以話,銀行嘅 CEO,真喺唔易做,一方面,要同董事會交代業績,另一方面呢,又唔知幾時,失驚無神會俾金管局,召咗去嘆咖啡

2015 年頭發生嘅,金融扭曲第三波,就喺典型嘅事件,當時都唔知幾多銀行 CEO,嘆過金管局嘅咖啡。呢個第三波,衍生咗連鎖因果效應,令銀行更趨向轉戰羊群,結果觸發 2015 下半年嘅 CALL LOAN 潮。呢單嘢,就正正喺我早前提及過,果兩個大浪。雖然我唔喺銀行中人,但基於自己嘅投資業務性質,响整件事情裡面,我直頭就好似一個現場觀眾咁。

關於你問,我接觸嘅銀行層面,正面交過手嘅,下至前線銷售、行政人員,上至 CEO 對下一把交椅;至於 CEO,亦有通過唔同層次做橋樑,間接交過手。我可以講嘅,就只喺咁多。

其實,就算銀行本身,對香港及環球經濟嘅前景,都喺好模糊,而佢地生意難做,亦唔喺今年嘅事。銀行內部,雖然有經濟研究部門,但俾出嘅結果,只喺資料性居多,而唔喺結論性。邊個夠膽教自己老細做嘢?所以銀行,反而會同我地呢啲客戶收風,問下個前景。

我話,香港嘅經濟,冇乜大礙,亦好過沙士多多聲,的確喺我嘅真實睇法。沙士,喺講緊十幾年前,當時好多嘢,都冇依家咁富足,保障制度,亦喺冇得比。今日,有最低工資,但沙士果陣喺冇喎!咁又見唔見有聲音,話要將呢啲嘢還原?冇嘅話,講乜沙士重臨?講乜衰過沙士?

至於,尾班車之說,自醉兄千祈唔好誤會,我喺話,香港嘅金融市場,唔喺話樓市。不過用「新搞作」嚟形容,又似乎唔太貼切。ANYWAY,依家仲未喺時候解釋,但唔喺話啲乜嘢秘密、內幕,只喺媒體冇大肆報導,芳間亦冇乜人留意。呢度喺公開網站,全地球都睇到,亦唔排除有人,留意緊我嘅言論。反正行內人,都已經收到風,收唔到風嘅,亦唔好關佢地事

應該咁話,我提出,只喺為未來嘅文章鋪路,唔喺要想將件事放大,影響到敏感嘅市場。我嘅原則喺,如果要影響市場,就應該响市場度做嘢,同其他參與者交手,而唔喺以一個,繁體字人身份,通過公開言論,興風作浪。

所以,尾班車之說,响漣漪過後,自有交代
62. 引刀一快 2016-04-10 04:16:19
To 60樓 

咁你又有冇睇過希基逹果招蝎子擺尾呀?哈哈哈哈
63. 自我陶醉 2016-04-10 10:32:54
61樓 珍港兄

銀行唔想借,正正就係對實體經濟不信任,正如你所講銀行薄利多銷,借10單,衰1單都冇着數,當然唔肯借,用歐洲嘅例子係最明顯,歐央行行負利率就係要迫銀行將錢借出去,但銀行點解寧願罸息都唔借?  就係風險大過罸息。上年淨係油企鋼企銀行都蝕唔少,加上當時美國垃圾債違約率不斷上升,美國收水,唔事前做定功夫收緊風險貸款,只會死更多人,所以我一直都叫大家唔好太投機,上年一定要去槓桿。

64. 自我陶醉 2016-04-10 10:41:51
49樓 蕭兄

我幾時講過現在通縮,唔該你搵出嚟畀我睇睇,無謂拗。
65. LYC 2016-04-10 11:04:27
仲好意思死撐,2年前已經評擊博士好叫人買樓,話預期通縮,唔知縮咗去邊呢,2年前買都收了2年租或賺住了2年啦,loan都已還唔少啦!?
自己冇本事買樓就叫人唔好買,仲叫人賣樓tim,何必要咁做呢,捐人不利己啊!
66. 蕭峰 2016-04-10 11:07:14
145. 自我陶醉2016-03-26 11:25:04
收租日日賺,樓價冇得跌,咁都仲唔入市? 係咪傻㗎?今日終於有人同你一枱,係咪好開心呢?

盲好果然係盲,呵呵! 聽過愉景新城未? 仲洗唔洗再數? 做投資唔可以咁懶㗎,自己做吓research喇! 

原來通縮買樓好過揸cash, 真係冇得頂!  咁嘅質素,怪唔得要平均買入。今年入咗市未? 未。 到底係冇吉士定係之前入多咗,現在有心無力呀?  唔怪之得對太監之苦咁在行喇! 哈哈哈!



自己講過d野,你都好快唔記得。
67. 自我陶醉 2016-04-10 11:18:26
真係幾好笑,我嘅留言係回應長河兄話97-03通縮,竟然會被你演繹成現在通縮!  哈哈哈!
68. 蕭峰 2016-04-10 11:53:10
估到你咁講,有興趣翻出個篇文,睇下上下文啦!
69. 自我陶醉 2016-04-10 11:57:50
原來估到,咁睇嚟係刻意扭曲,唔係意外喎! 仲以為因為你鐘意睇我寫嘢多啲,所以睇唔到佢留言㖭! 真係失望:(

你咁得閒,不如你番喇! 哈哈哈!


70. 引刀一快 2016-04-10 12:00:13
青樓老舉想唔想做生意?   ---想

青樓老舉想唔想好生意?   ---梗係想

成街都係痲瘋佬點算呀?   ---審查嚴謹D,寧願做少D生意

伊波拉大爆發!             ---白交租都要暫停營業喇!
71. 引刀一快 2016-04-10 12:05:09
LYC兄

你話人家“自己冇本事買樓就叫人唔好買”,呢點只有喺你身上講得通。

成條天橋,點買呀?哈哈哈哈
72. 歷史長河 2016-04-10 12:14:54
其實有爭議的喺香港銀行對物業抵押貸款的態度這一塊。陶醉兄試圖以銀行對個人貸款進取及對商業貸款保守來反駁似乎未中point. 對於後者,大家也大都持有近似觀點。

陶醉兄如果不能切中議題,似乎為拗而拗。
73. LYC 2016-04-10 12:21:09
短炒王肯定有講過預期通縮,所以一定唔好買樓,否則會冇命喎,現在見冇可能有通縮,就死撐話冇講過,咁自欺欺人又有乜意思呢!
刀兄越來越無聊,越來越冇points,咁你啲粉絲點算呀,老來要同你爭霸橋底靚位啊!
74. 引刀一快 2016-04-10 12:33:41
LYC

你D point呢?

日日好似貼揮春咁,呢度一句升升升,果度一句冇得跌,成個論壇都知道你係乜人。

我嘅point,其它人睇到就夠喇,你咪繼續升升升囉,幾時整招廬山昇龍霸嚟睇下?

我對你呢種托市嘅人嚟講,係督眼督鼻架喇,但係以你又未夠料趕我走吖,你吹呀?呵呵呵
75. 自我陶醉 2016-04-10 12:36:37
長河兄,

第一,我三樓嘅留言只係表達我個人意見,冇打算,亦唔係同緊任何人拗,為拗而拗唔知係咩意思呢?

第二,我做分析,同呢度各位“專家”唔同,因為我嘅分析從來都係先由宏觀睇起,我唔會只用放大鏡,甚至唔會用。

76. 自我陶醉 2016-04-10 13:42:27
引刀兄, 今次樓上個超人有point, 叻番次喇! 我雖然冇話依家通縮,唔代表我覺得嚟緊唔會通縮㗎!
77. 蕭峰 2016-04-10 14:27:14
算罷啦,明明講過「依家買樓等於叫人跳樓」,轉頭唔認都冇法。

都係個句,好奇怪,既然係股市日日賺1000%,又睇唔上眼樓市3-5%年回報,但又日日上來吹水哦,樂此不疲,真係有時間。

78. 歷史長河 2016-04-10 14:32:37
回75樓陶醉兄,

咁即喺你所謂「全球銀行不願放水」只是宏觀現象,至於香港銀行喺點,你唔會用放大鏡去睇?

不過我想這裡大家更關心香港銀行的取態吧?贊比亞銀行點做與我等何幹?
79. 引刀一快 2016-04-10 14:55:05
To 76樓 自我陶醉兄

到通縮出現嘅時候, 呢個超人就變身龜仙人,個頭同通貨一齊縮架嘞!
80. 引刀一快 2016-04-10 15:00:40
長河san

贊比亞對你嚟講就係全世界?原來你鍾意食豉油雞!

所謂全球,亦即大氣候,如果你有香港可以恒久反潮流嘅理據,你又可以講下咯。
81. 讀得書少 2016-04-10 15:45:27
日日都話樓價租金跌跌跌,今期差餉估值比上季又調高咗,一季高過一季超那麼!係政府掠我水定係淡淡酸葡萄扼我?
82. 自我陶醉 2016-04-10 17:36:57
引刀兄, 

人哋覺得只要自己井底氣候唔變,就算外面世界冰河時期都唔關佢事,你吹得佢脹咩!   哈哈哈!

83. 引刀一快 2016-04-10 17:47:29
自我陶醉兄

咁又係喎,井裏面冬暖夏涼,好多人都以爲可以嘆一世架,不過有少少地理常識嘅人都知,如果附近地下水污染、枯竭,井裏面一樣陪埋變質、乾水。
84. 歷史長河 2016-04-10 19:33:49
陶醉兄,可能我哋真喺唔在同一井裡。哈哈