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文亮言
樓市的主動權
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年3月31日

  有老友話我預測樓市,基本上與其他分析員不同,但又很奇怪,我的預測又大多數準確,問我有什麼心得。我根本沒有心得,預測樓市只要跟著大方向走,誰有主動權,樓市的升跌是由他們話事,如果預測時不理會主動權,甚至企圖以預測影響主動權的決定,到最後都是失敗居多。

  一般人認為樓市的主動權是在業主手裡,如果能夠影響業主持貨意慾,就可以影響樓市升跌,我只是局部同意,但只有擁有多個物業的業主才有主動權,影響樓市升跌,那些只有一個自住單位業主,根本冇權影響樓市,如果他們賣走自住單位,那與賭博無分別,絕對唔值得鼓勵,就算有言論影響業主的持貨意慾,數量都不會太多,所以,樓市的主動權並不在業主手裡。

  有人話政府擁有樓市主動權,現在以辣招以及逆週期措施來管治樓市,還不是擁有主動權,說話沒有錯,不過,這是不健康,不務實的主動權,只可以說是權宜之計,待供應充足,政府就應該將主動權回歸巿場,如果永遠要控制樓市,這不是一個成功政府的做法。

  我認為樓市主動權是浮動,不過,大多數時間是有需要買樓的人持有,物業代理亦知道,所以,去年不斷以創新高來吸引市民上車,但奈何有一個副作用,就是同時令業主心雄,要價亦不斷創新高,上車的市民負擔不起,惟有暫時擱置上車計劃,令二手樓成交量慘不忍睹。去年成績令到物業代理認為主動權在業主手裡,於是預測樓市會下跌最少三成,企圖令業主賣樓,但物業代理可能唔知道,香港的業主,除了有少部分向財務公司超額借錢之外,其他都是持貨力甚強,很難要他們賣樓,若果要成交量回升,倒不如希望那些打算買樓的人付諸行動,因為,現在樓市的主動權就是在那些人手裡。

 
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1. 路人甲 2016-03-31 10:32:15

博士 早晨!!

對呀, 現在持貨者的HOLDING POWER基本上都好强. 也見慣風浪, 部份可能被綁住, 部份可能根本唔等CASH用, 也沒有任何誘因令他們願意賣出來. 講得衰D, 賣一件少一件. 

雖然話可以買番入嚟, 但係成本昂貴, 不單STAMP FEE; 還有新盤也是貴管理費, 尺寸細, 計實用也是比舊的貴些. 吸引力不太大.

現在欲入貨的人, 尤其年青人, 想的係, '' 跌多D!!" 呢一句魔咒, 可能WORK, 可能唔WORK, 仲反彈的話,, 情況可不樂觀啊!! 到時又MISS 左CHANCE:((
再跌多都無用, 因為得個' 蛋' (等)字, 遲遲唔甩手......

我相信目前情況仍然持續一段時間, 因為準買家多數在觀望中.

2. 路人甲 2016-03-31 10:33:40

打錯字, 對不起, 

係 '' 遲遲未郁手'' (買入)
3. 打工仔 Andy 2016-03-31 10:58:00
樓市主動權可以話每個人都有, 即係買或不買, 賣或不賣!
4. 窮人 2016-03-31 11:02:54
做咩都好, 而家政策市(無炒賣), 求買既人多係用家,

另外,換樓既人少, 唯有向第一次置業既年輕人埋手,

不過又要賺盡, 希望有人接棒... ...



所以, 只有傻仔用盡, 才有正常日子可以過,

不過, 又唔洗灰心, 現今年輕人多有父母蔭, 又未經歷83/97,
是充滿希望既新生兒, 仲有排食

6. 122 2016-03-31 11:24:14
有錢就有主導權
7. 向饭民说不 2016-03-31 11:33:01
楼上,呵呵,典型的坐食山崩。废青选政客。一代差过一代。在18层地狱下,一层跌下一层。这是选票政治的问题。永不超生。
8. 廢青 2016-03-31 12:08:39
經常批評別人是廢青究竟自己有何本事的廢物
9. One Punch Man 2016-03-31 12:52:48

http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/wealth/propertyanalysis/38469

汪敦敬先生

我們的生活,日益充斥著虚假、也日益被偏見所蠶食。 

  一直以來,我也不認為去年10月開始的「劈價潮」是樓市的結構性改變,樓價不會拾級而下,只是作深度的微調。到了今天,我的看法絲毫沒有改變,準買家更加要好好掌握今次深度微調的谷底區,以免在調整過後,市場得到進一步的鞏固,買到此刻低價的機會將更微了! 

  我去年曾用「爆煲症候群」去形容公眾因過度期望而引起的異常反應,觀點絕非針對提出「爆煲論」的學者及其卓見,而是形容群眾對相關學說的不尋常期望衍生成交淡靜,但這卻改變不了市場的結構,因為群眾認為消費情緒帶來的静市是真跌市,故不會在市場微調後把握機會入市!因此,「爆煲症候群」(或者樓市哈囉喂)並不能讓更多人上車置業,既改變不了社會的財富結構,更加不會產生財富轉移! 

  梁振英上場雖然改變了香港「地產霸權」的格局,但是無論良性或惡性,政府與發展商之間的角力根本未完,仍持續著!筆者認為樓市上落起跌本是平常事,甚至是好事,但現在是太多人脫離了現實去評估樓市,發展商會將樓花恐慌性拋售!?你認為香港兩位首富會「好唔掂」要蝕讓樓花?劈價?互相踐踏?將經營多年的地皮以賤價去成全新一代的「上車傳奇」? 

  在發展商來說,香港政府已做得太多了,大量增加競爭對手、取消了勾地、發水,也實施了《一手樓花銷售條例》,再加上了樓市辣招令購買力大減,但收樓「落釘」的成本卻大增,梁振英上場的確令地產霸權的利潤由「厚切」變成了「薄切」。 

  最近有投資老友破口大罵:「梁振英呢條傻佬!」 

  「梁振英用樓市辣招鎖死了我們有樓人仕的購買力,也大量增加土地,我們損失了不少機會,得益是誰人!?得益的是下一代的年輕人,但現在的年輕人卻偏偏最反對佢,做如此笨的事,正傻佬。」 

  年輕人不單不喜歡梁先生,更沒有掌握樓市辣招製造的入市機會,樓市辣招並沒有為首次上車置業的人士提高門檻,當人均入息中位數字($16,200)已可令一對年輕夫婦相加的收入可以買到340萬或以下的物業的時候,即可以通過到壓力測試及入息比率,而現在340萬以下私樓也愈來愈多,在屯門區二手市場340萬以下的樓盤現在有500個,其中私樓有296個,包括補地價的居屋及公屋有204個,年輕人難置業已非能力問題,而是是否願意付出艱苦代價的問題。 

  「爆煲症候群」最後成為人們互相情緒影響的局面,傳媒也曾經過分入局,最初時是偏向報導劈價成交而忽略報導市場新高的成交,但當有一天,我見到空置率創新低居然成為群眾認為樓市凶兆的時候,傳媒已令市場氣氛「向上阻力大,向下壓力重」了。 

  現在市場的實況是,按揭減息戰!美國的加息謊言,竟然仍然被世人當是金科玉律,評論家仍然是圍繞著加息去團團轉。 

  在全民唱淡的壓力下,樓市是否可長期下調?不對!樓市真相會由最基礎處甦醒,最後市場由租務成交量增加,跟著帶動最基礎購買力,由二三線屋苑回暖,最後才在一線屋苑反映出來,是為「炒底市」!過去農曆新年反映的小陽春正是由此而來,但是因為小陽春的初期是「旺量不旺價」,所以有人誤認為是「假陽春」,其實有關指數反映的非真下跌,只是購買力下游先選擇較平的檔次而已,水無常形,樓市無絕對固定的法則,炒底市是先旺量後旺價,其實量的增加怎會對市場沒有影響?起碼,最平的單位無法聚積,樓價就不可能繼續拾級而下,而購買力成交了較平單位後,次一級的檔次在缺貨下,價格最後也是會向上的。

  還有一些現實,大家都要面對的,就是環球量化貨幣之下,如果樓價不正例上升的話,其實可能等於市民的財富被蒸發,甚至乎會進入通縮,樓價作合理調整很應該,但過分調整其實已令經濟本體傷害。 

  還有一個現實,大家必須要明白,就是宏觀調控,包括香港政府的樓市辣招,目的不是要樓價跌,而是去槓桿,即是說要市場借得少,減少去到一個程度,如果樓市是鞏固及低借貸的,政府甚至乎會歡迎樓價合理上升啊!

10. Ann 2016-03-31 13:13:29
點解我問博士數據幾多自住幾多唔係都會比人delete嘅?YH
11. Koichi Fuyumi 2016-03-31 13:43:53

請教一下博士和各位專家,大家眼中現時市況算是熊市開始還是牛市中的回調呢?

小弟留意到各位專家所言,如樓市真的只回三成然後再反彈,即是比較相信現在樓市還在牛市?是次跌市只算深度調整。

還是現在言之尚早,在回調三成之後如格局無變(各國放水),將會回升,只算牛市調整。如出現黑天鵝,將會再急跌,完成熊市一期?


12. 向冇口德的飯民說禮貌 2016-03-31 13:48:15
一個年紀都唔細嘅阿伯(其實由你字里行間看到),你曾經也年青過,還有你現在嘅兒子,是否也是廢青!
咁冇口德,邊有資格係度說三道四!

13. DSY 2016-03-31 14:35:05

9

你朋友說的也是我一直疑問的,689傻嗎?全香港人都傻,689也絕對不傻!確認連任or even不能連任之後,自然會見分曉!以德報怨?

所以現在真的是難得的上車/換貨機會,拿拿拿我不勸任何人買樓,我講緊自己做乜姐。基本上我以正常開價15%落票,so far無業主肯收!

14. Ann 2016-03-31 15:33:37
11樓,博士前日文章提到現在是年青人入市嘅時間,因為已見底,但昨日又話據佢估計香港會有次按危機,即會大跌,財務收樓還債,我都想知係升定跌。
15. CD ROM 2016-03-31 15:43:59
年青人, 上車的主動權到手了, 你們的準備又如何???

請不要再為上不了車找籍口, 汪生以下呢段妙絕:

當人均入息中位數字($16,200)已可令一對年輕夫婦相加的收入可以買到340萬或以下的物業的時候,即可以通過到壓力測試及入息比率,而現在340萬以下私樓也愈來愈多,在屯門區二手市場340萬以下的樓盤現在有500個,其中私樓有296個,包括補地價的居屋及公屋有204個,年輕人難置業已非能力問題,而是是否願意付出艱苦代價的問題。
16. 狗頭貓 2016-03-31 17:30:34

我覺得以前的港英政府,不單樓市,甚麽事也掌握主動權。高地價政策,精英制,低稅自由港,政治冷感,一手導引香港成最Top城市之一。

現在政府的主動權不自由了, 去投資移民, 福利化,壓地價樓價,大學工廠化,政治化,主動權移到基層,人人樂此不疲,要社會大翻覆似的。

當年文化大革命,主動權也由長官意志轉移到激昂的市民,甚麽事也推倒重來。當權者真應想想未來的香港會是怎樣的,要甚麽,如何做到,如何引導,畢竟有主動權也不代表懂得運用。


17. 鳥5 2016-03-31 20:49:12

政府並沒有真實的主動櫂。有綫,有遊戲規則。但冇件六呀!D實貨要7年羅,出年年先有羅。。。今日真係做5到乜羅。。。打需只係減少高位受害人數之war,銀行負責表靚D之war。星架波,都左2O年先可以政府打莊。7成置業。香港而家约一百萬業主乍。。。
18. 鳥5 2016-03-31 20:53:30
我都係覺得以頂圓地頂既熊市。深水區向出年年尾後見。。今年玩5過

22. 舍神 2016-04-01 02:43:16

升市時一般人叫seller market, 跌就買家市埸! 誰是因, 誰是果, 定互為因果... 有時我都分不清了!

 

經濟學的供求論.....在現今科學方法的照妖鏡下, 不單不科學, 更是一套套邏輯....邏輯上的恆真式(恆真句); 邏輯上廢話謬誤的一種,因為是always true, 無從否定, 咁即係廢話。 升因需求增加 (供應相對減少), 反之亦然! 要知"成交"永遠, 絕對對等, Seller永遠有另一 buyer先有成交。在股市,強者是越沽越升,反之是越買越跌! 反之弱者是越買越升 (越升越買?), 越賣越跌!

 

所以"主動權" "升跌市" 是否有關, 是否真有所謂 seller/buying market.....我都好混亂! 由此觀之, 我的確比較欣賞Nash game theory一點, 買賣只一埸博奕。

23. 引刀一快 2016-04-03 15:01:25
舍神兄

有深度。