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文亮言
物業市場上的磨穿蓆
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年3月22日

  我有個老友個朵好響,叫摸王,有一日佢話百思不得其解,點解在過去十幾二十年,摸入摸出物業不下一千個,帳面好似賺好多,但埋單計數,又唔係咁多,我同摸王講,佢俾那些物業代理搵老襯,美其名話買賺錢,其實,買賣是有連貫性,買入價高於以前的賣出價,即是蝕錢,如果唔係澳門長大,唔會明白當中道理,那些不停買賣的人,就好似賭場裡面的磨穿蓆,是必輸三大人物之一,我相信到此,很多人仍然不明白,但巴伐洛克汽車工作者明白,什麼是巴伐洛克,其實是BMW。

  今年,BMW取錄試中,出了一條題目,有一個人,8元買入一件物件,9元賣出,10元再買入,11元賣出。問:那人賺了多少錢,1元抑或是2元,99%答錯,如果閣下答對,一定唔會做炒家。政府如果知道炒家賺咁少錢,仲要出招打撃,炒家的確有多少無奈,而且,樓價永遠上升,最多都是賺少一些,但倘若樓價下跌,而這種事又一定會發生,到時候便損失慘重,所以,曾蔭權的SSD,美其名是打擊炒家,其實是唔准他們做磨穿席,是救了他們,炒家們應該感恩。

  當大家以為物業市場已經沒有炒家而疏於防範,其實,炒家已經另起爐竈,而且靜靜地入侵物業市場,細價樓樓價緩緩上升,已經到了一般市民負擔不起程度,但政府並不見有短期成交,認為沒有人炒樓,市場上的成交都是剛性需求,其實,不少炒家早已入飽貨,等待政府在輿論壓力之下撤銷SSD,就算政府唔撤,極其量是等三年,到時候,炒家就會趁高出貨,那些在過去幾年以高價搶入市的年輕人就慘了,因為在炒家及地產商出貨之下,供應必定會大幅增加,樓價就會大跌,結果雖然對剛上車的年輕人不利,但亦可以證明,就算在物業市場,唔做磨穿蓆的話,不但勝算大,勝利果實亦比那些炒炒賣賣的炒家大得多。

 
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1. 西門吹雪 2016-03-22 09:51:25
哪個人輸左$1~ 
咁簡單~~嘻嘻~~
2. Michael 2016-03-22 09:58:24
賺少一元加交易费和時間值用在買賣。
3. 窮人 2016-03-22 10:06:42
計埋雜費, 應該唔只蝕1蚊... ...哈哈


咁諗法, 既得利益者就好明顯, 全世界都做左傻仔
風險就自己承擔, 錢就俾佢地億億聲不斷吸走,
而家仲要話食唔飽... ...

其實唔洗取消咩政府稅, 科技已經可以取消此中介成本... ...唉
4. k 2016-03-22 10:13:14
oh... interesting, my answer is $1 profit, haha.....西門whats ur calculation ? thanks
5. 西門吹雪 2016-03-22 10:24:34
回K兄
因為佢既錢會少左購買力,錢多左2蚊,但係購買力少左1蚊~
如果件貨跌返到$9蚊,佢先賺$2...
中間未計交易成本,手續費等,題目無講係不用計的,哈哈
6. Guess 2016-03-22 10:24:51

Interesting question.

Total Capital = $9

Final Return = $11

Profit = $11-$9 = $2

Have I missed something if profit =$1?

7. 蕭峰 2016-03-22 10:36:39
如果8元買入,11元賣出,賺3元,依家賺2元,故虧蝕1元。

8. Guess 2016-03-22 10:39:58

但少賺1元並不等同虧蝕1元。


9. k 2016-03-22 10:56:36
ok, this is my calculation, assume no trading cost

case 1) B@ $8, and S@ $9,  --->$1 profit
            = now total have $9, right?

case 2) B@$10, and S@ $11, (as already have $9 from case 1, then need $1 extra)
            $9+$1, total $10 to buy ($1 cost from borrow)
            then sell it @$11, ---> $1 profit, but need return $1 cost, so this trade actually is $0 profit

case 1 + case 2 = $1 profit + $0 = total $1 profit

correct me if wrong 


10. Desmond 2016-03-22 11:03:17
過條BMW試題太淺了吧,但好像仍有網友想不通。
11. 蕭峰 2016-03-22 11:07:56
博士:「買賣是有連貫性,買入價高於以前的賣出價,即是蝕錢」
12. 西門吹雪 2016-03-22 11:10:37
哈哈~大俠11樓引用個句先係重點~~所以答案應該係$1吧~~而且,問題係:那人賺了多少錢,1元抑或是2元? 我答負一是肯定錯了~~

不過我覺得我既解釋都幾好,哈哈 (跌左落地拿返D沙先)
13. 神算 2016-03-22 11:11:43
問題係買賣增加蝕價,呢種高買高賣策略,市一回就蝕入肉。
14. 路人甲 2016-03-22 11:12:44

蝕左一蚊, 因為TOTAL升了3蚊; 而這個TRANSACTION只賺了2蚊雞.
再者, 過程裡的佣金或成本都未計, 雖然每個一買一賣本身都要使費... 果D唔識同佢計, 
哈哈哈!!
15. 鳥5 2016-03-22 11:27:36
CY既理念係長冶久安既房屋政策,長遠係講公平機會,5係講公平结果。2者有分别。。打擊投資5係佢既理念。。否則已經出左租管。。之於细價數,特別.套房租金已去到5至6o@,同公屋供應期有关。。套房晸大既競爭对手。。至於其他细價,兢争对手就係居屋供應。。D果就係曾生扮5知,誤導各位的。。。因為佢既理念係做好份工。。。過莊後就关人。。。心地5好呀
16. k 2016-03-22 11:30:48
oh...l got it......its about the position buy and hold from $8 to $11, instead of 2 single trade, thanks!
17. Guess 2016-03-22 11:39:02
The best way to look at it is to see the difference between net return and net invest.  It does not matter how many buy/sell transactions you made in between.
18. 鳥5 2016-03-22 11:43:21
大陸已經開左好年地產市塲,边D人吹緊水作大。。盤数點計,地產係D乜,點玩法佢現家叻過香港人,扮5知啫。。。梁生背後有冇影之手幫佢。。。D世界冇咁多馫人(包括曾生)
19. Like 2016-03-22 11:46:48
抄家,AA,同地產商都等緊撤辣吧!

撤銷SSD, 供應必定會大幅增加,樓價就會大跌,結果雖然對剛上車的年輕人不利

如果政府唔撤辣,樓價就會大跌,对各方都有利,Right?

看來,博士並不支持緊撤辣吧!
20. 鳥5 2016-03-22 11:49:48
人在山中不見林,當見山中不在林
21. 望東樓 2016-03-22 12:02:51
通常我諗係左手賣俾右手,即係搭棚。
22. 蕭峰 2016-03-22 12:10:50
博士一早話唔會撤辣,只說可能會放寬逆週期。

23. 引刀一快 2016-03-22 14:04:02
弊,我點計都係兩蚊,因爲淡友上11蚊就開始睇淡,收手唔玩㗎喇。

假設手上有$9,攞$8買貨,剩$1.

賣到$9,貼埋手上$1,用$10再買貨.
(能用$10再買,前提係手上有$1剩,精粹在此,勸喻大家唔好去得咁盡。)

賣到$11,$9變$11,停手,呵呵呵呵
24. 鳥5 2016-03-22 14:05:35
PK啦四叔話坐左好多貨,樓價跌3成見底。政府要平買平賣,就要入外勞(如以前玫瑰園計劃),或者要平地價(驚嚇一下D新既潪在投地对手),不過陳德霖又唔太識什麼成本價?佢米隨時米叫D銀行估價小心攞。。米既佢遲D先水。。。5知四叔好心做壞事。。。隨時米做左反效果
25. 鳥5 2016-03-22 14:10:19
四叔仲比埋人睇我坐左好多貨。高位走5到。。。基金佬計佢股價要大D折扣攞。。
26. 鳥5 2016-03-22 14:24:11
如果特首係曾生會扮春入外勞,董生會驚,平地賣。CY佢應該5會賴野。繼續打死位(供求)
27. 數學老師 2016-03-22 14:54:19
正確答案係 2蚊!
第一個交易賺1蚊,第二個交易賺1蚊。
如果有潛在手續費或利息,咁再另計。n
28. 占士 2016-03-22 15:26:53

剛剛見到一位讀小學的男孩,叫小明。我問他:

有一個人,8元買入一件物件,9元賣出,10元再買入,11元賣出。問:那人賺了多少錢,1元抑或是2.

小明想了一下回答:1元!

我說: 可否列式計算給叔叔看?

於是他就列了如下算式:賺$=(9-8)+(9-10)+(11-10)=1-1+1=1元)

我又問:

另一個人,8元買入一件對象,9元賣出,10元再買入,11元賣出, …………………n元再買入,n+1元賣出。問:那人賺了多少錢

小明又想了一下回答:還是1元!

算式如下:賺$=(9-8)+(9-10)+(11-10)+ ……… ((n-1)-n) + ((n+1)-n)=1-1+1 ……-1+1= 1元)

我說: 小明真聰明,以後有時間再和你玩數學遊戲!

29. Alan Pepper 2016-03-22 16:53:46
Sorry, I think as a business, the correct answer should be $2 total. Made $1 on the first sale, and made $2 on the second sale. Simple as that.

However, I don't think 博士 means just a simple business of selling consumables. Let's say the person "MUST" buy and hold that same unit for $12 indefinitely, then instead of only paying $8 initially for it, he paid $10-$1=$9, that makes the person $1 "worse off" than purchasing @ $8.

So it's not just a "business" question where a person or company is interested in turnover, but an "investment" question rather. 

An other way to put it is, we must include "time" in the equation. If the unit appreciates $1 per year, and the person bought it in 2010 for $8, sell it for $9 in 2011, buys it for $10 in 2012 and sell it for $12 in 2013. Compared to, for example the person can purchase 1 unit for $8 in 2010, but sell it for $8.1 in a week, but can do this repeatedly every week, who will be better / worse off??? 

The first is an investment scenario, and the second is a business scenario.

BTW, I don't think BMW really made that question for interview, hehe, just my opinion...
30. Alan Pepper 2016-03-22 17:10:32

C觀點 - 施永青 網上寓言 騎士與龍

在互聯網上看到一個新版的寓言故事,覺得挺有象徵意義,稍作改動後,以饗讀者: 
騎士望着龍的眼睛,覺得這下要糟糕了。
「你居然要殺我!」龍生氣地說。
龍跺跺腳,尾巴掃斷了一棵樹。騎士哆嗦了一下。
「你是龍啊。」騎士想了半天,才回應說。
「你居然跑到我家裡來殺我!這太過分了。」
騎士握着劍,心裡有點不安,按說不是應該先打一場再說嘛。
「設定就是這樣啊。」騎士說。「你是惡龍,你搶走了寶藏──你搶走了公主!」「是啊,設定就是這樣,之所以有龍就是為了搶公主嘛。」龍說。「我知道啊。」你去皇宮領了任務,你要搶回公主,與她結婚,然後老國王退位,讓你當下一任國王。」
「是啊。」騎士說。手上的劍好像變重了。
「但這個設定真有意義嗎?」龍說。「你想想。」
騎士努力地想,但是沒想出哪裡不合理。
「你沒有見過公主。」龍說。
「沒有。」騎士說。
「沒有管理國家經驗。」龍說。
「沒有……」騎士說。
「你不知道與公主結婚會不會幸福。」
騎士點頭。
「你不知道這個國家的財政狀況。不知道大臣們的派系。不知道傳統。不了解文化。你連臨時居留證也沒有。」
騎士想了想,點點頭。
「你連個MBA都沒有讀過。給你個國家,你能治理好嗎?」
騎士挺起胸膛剛想說點甚麼,但發現聲音像是離家出走了。
「你憑着一腔熱血,帶着一匹乾巴巴的馬,還有一柄爛劍,穿着一套破盔甲,就想來殺我─一頭三十尺高,能噴出一千二百度火燄的黑龍,你自己說,你是不是傻。」
騎士想着,想着。龍輕蔑地從鼻孔裡噴了一股黑煙。
就算你最後殺了我,國王真的會履行諾言──這種情況比龍還罕見。就算你同公主結了婚,這種包辦式的婚姻會幸福嗎?
騎士愈聽下去,愈覺得有道理。
「管理國家可不容易,搞不好你踩了哪個有勢力人士的尾巴,說不定哪天喝了一杯酒就死了。」
騎士點點頭,這種事情他也聽說過。
「回去想想吧年輕人,想明白了再來吧。」
騎士費勁地才說出謝謝,隨即拔腳離開。
龍回到山洞,公主慵懶地從錦緞大床上撐起半身。「親愛的,誰呀?」
「又一個少不更事卻想拯救世人的熱血青年。」龍說。(原文是:「又一個輟學創業的。」)

31. 唔好計一兩呅利潤先: 2016-03-22 17:16:56
喱次恐襲後,歐洲唔加大量寬都唔得喇,中國就座岸觀潮,買定花生啤酒睇花燈,雖不至於你之所失,成為我之所得,但是睇死你在談判桌上痾尿都無力。
32. 引刀一快 2016-03-22 17:38:49
To 28樓 占士兄

小明一定係讀神輝嘅高材生,哈哈哈哈 
33. 占士 2016-03-22 18:50:34

我很榮幸地告訴大家:小明被BMW錄取了!!原因在此!

34. 占士 2016-03-22 18:54:12

刀兄,您說得對!小明真是高才生呀!哈哈哈哈哈。。。。。

35. 鳥5 2016-03-22 19:30:00
普京先係D次最大利益者,欧盟係輸家,美國就平(有利亦害)大陸佬有D利益佢5敢揾,不過而話跟大監子貨幣掛扣。。睇走勢多左主動權。。。

36. 鳥5 2016-03-22 19:48:49
點解CY揾大陸幫解公约,突然又話轉方法,甘大家而家開始明難民公约,欧洲都啞仔食黃連。。CY真係幫香港人做野War。

37. 70後小弟 2016-03-22 22:47:06
寶馬公司可能聘請了最聰明的人才,可是,今天的寶馬公司,就像當年的Nokia,面對嚴峻的考驗。
未來汽車的幾個發展方向,寶馬都落後了幾個年代。
1)電動化方面,寶馬i3電動車,加速力,續航力,相比來自美國的競爭對手,簡直是笑話
2)自動化方面, Google 已經開發了無人駕駛汽車,車上沒有司機,至於Tesla的自動駕駛系統已經能在香港的公路使用,小弟曾經在上水,利用自動駕駛,成功開車至九龍,在自動化上,寶馬交白卷了,要開發這些系統,沒有多年研究實戰,難以推出
3)網絡化多媒體整合方面,Tesla 的巨大touch panel, 非常好玩,未來,apple更會進入戰場,到時汽車的操作,跟iPhone高度整合,年輕人將愛不釋手,寶馬在這方面,又是落後很多

如果他們不想步Nokia後塵,只能進行大幅度的改革
38. 長治久安 2016-03-22 22:55:01
大家有冇發覺最終贏家就是像博士這種,長期持有,不買不賣而不斷收租幾十年的人。所以計我話政府如果要真正達到成效,首先要對公司恃貨的正真炒長線炒家趕绝,每年額外收取由公司恃貨的特別稅。
現在打擊的只是小市民及香港的經濟。經濟再差就政局不穩。
39. 蓄芳待來年 2016-03-23 03:58:24
嘩,樓上位仁兄,咁都得?我都發覺係呀,不如直接d吖,將李生們批鬥成地主,將佢哋份身家分俾所有小市民吖,佢哋好多不動產都係物業黎㗎,簡直死罪難饒!
買樓收租搵食都要罸,不如再直接d,沒收哂全港所有業主嘅單位,由政府重新分配俾小市民咪仲好?驚吾公平?抽簽咪得囉,話唔定我哋有機會抽到淺水灣呀,使乜抽稅咁煩呢?抽簽好過抽稅啦!
「現在打擊的只是小市民及香港的經濟」,邊個打撃?博士呢d收租佬?係就要拉佢去跪玻璃、坐牛棚了。你有冇紅領巾?有就借條俾我呀,唔該哂!
40. 引刀一快 2016-03-23 07:23:01
占士兄

睇怕你唔知神輝係乜。
41. 引刀一快 2016-03-23 07:26:19
占士兄

另一個人,8元買入一件對象,9元賣出,10元再買入,11元賣出, …………………n元再買入,n+1元賣出。問:那人賺了多少錢 

小明又想了一下回答:還是1元!

算式如下:賺$=(9-8)+(9-10)+(11-10)+ ……… ((n-1)-n) + ((n+1)-n)=1-1+1 ……-1+1= 1元)

我說:小明真聰明,以後有時間再和你玩數學遊戲!

湯先生係真嘅高才,而小明係神輝,區別就係呢part,咪講我知睇唔明呀。
42. 數學問題想不通 2016-03-23 10:03:00

小弟不才,還是想不通湯博士那個數學問題。

前提是:

如果是期貨工具,賣出==short。例如,先買一張黃金合約(看好),現在平倉=沽出一張,不再持任何倉。如果轉為看淡,就沽2張,淨倉為沽1張。

如果買賣是比喻樓市。

買出就是賣走物業,不再持有,不存在金融期貨式的沽空機制。

賣出=平掉好倉,而就算看淡,沒有沽空機制,最多不買。

 

博士:「買賣是有連貫性,買入價高於以前的賣出價,即是蝕錢」

 

那麼看來是有沽空的工具才可以有連貫性

即是$=(9-8)+(9-10)+(11-10)=1-1+1=1(元)

 

如果好像樓市不存在沽空機制

計算$=(9-8)+(11-10)=2()

(不計算手續費,雜費。)

 

相對一開始買入@8元,到11元賣出,賺錢3元。

最多是賺少了1元,未至於蝕1元。

43. Alan Pepper 2016-03-23 10:13:32

BMW公司面試題


一個人,花8元買隻雞。9元賣出去。10元買回來。11元再賣出去。請問他賺了多錢?


A:賺2元。


B:不賺不賠。


C:虧2元。


D:賺了38元又4隻雞。


E:賺l元。


回答A‧2元的人,邏輯與數學都對,適合當消費者與投資大眾,不錄取。


回答B‧不賺不賠,與回答賺3元的人,主觀且易忽略細節,不錄取。


回答D‧38元又4隻雞的人,適合當學者或官員,不適合在企業,不錄取。


回答E‧l元者,很有成本與經營概念,恭喜你,列為備取/後補名單。


回答C‧2元者(或少賺2元),恭喜你!優先錄取.面試成功!


原因:8元買進,本可11元賣出,賺3元的,經過幾次交易卻只賺l元,等於少賺了2元!

----------------------------

這只是個笑話,但答案我不同意。因為沒有時間及 holding power concept. 因為做生意,如果等產品升值至 N 次,咁永遠都唔會賣出去。世界上沒有生意可以只買不賣,除非產品可以自生價值,位於租金或利息。這是投資,並非做生意。最多只可以說比 $8 $11 賣的賺少了 $1


譬如說,如果本來有$100,花8元買隻雞。9元賣出去。10元買回來。11元再賣出去。最後你會有$102,答案是你一定賺了 $2,但比$8 $11 賣的 $103 賺少了 $1


又或者咁,如果你 $8 買件嘢,每年都可以升 $1,但係賣出去只能賺 $0.1。咁打死都唔會賣出去。但係如果我可以無限次買賣,咁我會盡力將貨品一年買賣一千次甚至一萬次,賺取更多利潤,這是做生意。


李超人頭馬都話,做發展商最重要係貨如輪轉,唔係等升值。但李超人亦有收租物業,例如酒店,商場及商業大廈,因為回報比較吸引,但這是投資。


相反會德豐就係超級投資者,發展項目比較少,不喜歡貨如輪轉的例子。


各取所需,計返條數適合自己能力才對的。

44. Alan Pepper 2016-03-23 10:17:37
啊 ,博士都係超級投資者,差不多只買不賣的 :P
45. 引刀一快 2016-03-23 11:12:37
Alan Pepper兄

對呢個問題不必認真,認真你就俾人咗搵笨,呢個問題唔存在N次延伸㗎!
46. 引刀一快 2016-03-23 11:17:43
又或者咁,如果你 $8 買件嘢,每年都可以升 $1,但係賣出去只能賺 $0.1。咁打死都唔會賣出去。但係如果我可以無限次買賣,咁我會盡力將貨品一年買賣一千次甚至一萬次,賺取更多利潤,這是做生意。 ”

你已經中咗喇,冇人頒獎咁解啫。
47. 占士 2016-03-23 11:21:06

刀兄, 我不認為小明是神輝,他就算不是高才都是高材。他只是用簡單的數學列式表達:就算是在大牛市,炒家不斷地賺咁少錢

48. 引刀一快 2016-03-23 11:23:14
小明當然係神輝喇。你講身材個“材”呀?
49. 占士 2016-03-23 11:38:10

“高才生”和“高材生”

 

前者是指有天生的聰明或天賦,後者是有突出的成績和作為,“高才生”有可能考試的時候成績並不好,比如韓寒。“高材生”一定是成績優異的,比如全校第一。

 

“高材生”不一定多聰明,不一定多有天賦,但一定是經過努力取得成績的,有已經成“材”的意思;  “高才生”是已經顯示出了聰明才智或天賦的,但也許還沒有取得突出的成績,還沒有做出突出的事蹟。  “高才生”一定有“才”,但還沒有成“材”;“高材生”也許有“才”也許無“才”,但畢竟已經成“材”。

50. 占士 2016-03-23 11:42:07

刀兄, 您是不是神輝的校友?

51. 引刀一快 2016-03-23 11:43:15
我都唔識小明嘅,呵呵呵
52. 小讀者 2016-03-23 13:50:24
"回答C‧2元者(或少賺2元),恭喜你!優先錄取.面試成功!"

以此邏輯, 應該答 "虧200元或更多".  原因是, 既然每次交易都會賺1元, 那應該不斷增加交易次數啊!
53. Alan Pepper 2016-03-23 14:13:10

手痕啫 😁😁

54. 亞Q 2016-03-23 15:34:42
現在才知道李超人原來是全世界最蠢的人!這麼多年來他起的樓一間也不賣的話,現在他擁有的房產可以令他賺更多的錢。
55. 引刀一快 2016-03-23 19:21:04
高!
56. 沙田第一城 2016-03-23 20:46:56
4叔 自資出過本傳記,話 "如果" 當年屯起 沙田第一城 D單位 唔賣,佢會更有錢.
57. 爭產案 2016-03-23 20:49:14
小甜甜當年搞爭產案,無乜點賣樓,變相屯咗一大批樓.所以係死之前有幾百億身家.
58. 引刀一快 2016-03-24 02:44:50
哇哇哇!高見喎!咁點解依傢仲有發展商賣樓嘅?


59. 某地產商 2016-03-24 04:01:45
某 陳姓 地產商 咪屯樓唔賣,捭人話佢係地產霸權囉.
60. 引刀一快 2016-03-24 12:03:23
咁,點解得佢一個咁“醒目”嘅?