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文亮言
怎樣推算負資產數目
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年3月21日

  報導話到負資產數目由去年底95宗到今年二月底有200宗,這全部都是按揭公司公佈的數字,銀行界推算應該有400宗,比去年底激增三倍,其實,銀行界的推算是極不科學,有一個數字,按揭證券公司就最清楚,那些申請按保而又獲得批核,而變成負資產的個案現在有200宗,但那些申請而沒有獲得批核,除非他們沒有買樓,否則的話,就九成九會變成負資產,但是要那些人唔買樓就相當艱難,雖然按揭證券公司唔批核,但不少財務公司早已批核,當那些人被拒絕之後,財務公司的批准文件已經放在他們眼前,只要簽個名,買樓的美夢就會成真,而且利息與按保相若,如果有人認為那些人會拒絕,我覺得他的心理有些問題,就算是我,都一定唔會拒絕,除千多萬謝之外,還會鬧爆那個發表爆煲論的人,醜化財務公司,真的是人渣。

  大家可能唔知道,或者會對按保與財務公司收取大約相同利息有所疑問,其實,財務公司為了吸納生意,第一年利息是會降低很多,而按揭證券公司的利息是包括保費,所以,大家的收費好似差不多,但當樓價下跌時,業主就會發覺當中分別,當物業變成負資產,將物業按在按揭證券公司的業主可以選擇放棄,而毋須負上法律責任,已付出的樓價當然是攞唔返,但按在財務公司的就絕對不同,那些業主不但要付差額,甚至可能會連累擔保人,分別是很大。

 
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1. 苦前業主 2016-03-21 09:02:03
點解朗八咁好賣嘅?
2. 引刀一快 2016-03-21 09:35:20
多謝湯先生分享,不過可能對部份建議唔問價入市嘅好友,諸如LYC之流,作用不大。
3. 西門吹雪 2016-03-21 10:42:48
博士~~仲有D人,就係明知自己申請唔到按保,例如收入不穩定,或者差少少過唔到壓力測試既人都會直接用財仔GA~~舊年有D財仔為在搶生意,利息真係同銀行相約GA。另外有D甚至用私人貸款為名,借錢消費,內裡說穿了仍是用層樓底壓的。這種種隱藏既數字,真係唔知有幾多GA
4. 西門吹雪 2016-03-21 10:44:36
1樓~~朗八一D都唔好賣啊~~
不過,我早說了佢開價幾進取,佢好賣先得人驚。
5. 十郎 2016-03-21 13:01:55


      我的台詞背後,係想講:現在賣,好過六個月後賣。

      (我唔想在前一版留言,㩒來㩒去,唔直接)。
6. 真真薯片 2016-03-21 13:19:12
郎8有900個單位, 依家賣左150個就開始慢銷, 今次真係慢銷, 有排銷
7. 望東樓 2016-03-21 15:33:32
朗屏8 heat map

四百幾萬係元朗買間一房係唔係平真係睇下閣下有幾富貴啦。不過打死我都唔制。
8. 西門吹雪 2016-03-21 15:37:28
大俠~~佢已經唧牙膏咁賣,唧左少少出來都食唔到一半.... 半年前超人賣貴得多,位置仲遠些少,都清左幾Q先開始慢。

至於超幾多倍係發水票來架~~真正有幾多人買先重要~~

尋日我去左荃灣睇,未有耐到已經比班地代圍。唔駛排隊直上示位。


9. 蕭峰 2016-03-21 15:37:48
其實已經唔想多講,只是覺得,同一單新聞,大家解讀竟然爭咁遠!

朗8逆市況下收票1700張,超額4倍,開售即日售出137伙,約佔推出單位4成,至少唔算太差掛?

10. LYC 2016-03-21 16:05:35
幾個淡友圍埋一枱,毫無理據地唱衰經濟,博士都叫可以入市買啦,自己冇錢買要捱貴租就想其他人陪葬。6個月後租金和樓價爆上,睇下你們還有冇心情在這裡吹水,到時咪一殼眼淚,繼續做無殼蝸牛囉,希望到時唔洗越住越細越遠呢!

11. 蕭峰 2016-03-21 16:20:19
頭先上網再詳細睇下朗8去貨,發覺都唔平,兩房去到600幾萬,實用888呎售出1204萬(26F)。大家自己感受。

12. 十郎 2016-03-21 16:22:58


      六個月後爆上,我就改名做 “二鳴” 囉。


13. 十郎 2016-03-21 16:29:17


      又唔係無人錯過!!!!


14. 鳥5 2016-03-21 17:39:58
發展商實力好勁呀,市場上有14000先急吐貨,下年年中先到War,佢...地仲可以玩放租,如service apartment...而家佢地有好多方法頂War,佢地話平。。就真係吹多。。(見)官財先流眼淚。。而家係(聽)官財話流眼淚。。供求要到17年後既事。。呀。。急5到不如5好。睇。。

15. 鳥5 2016-03-21 17:57:25
發展商講果D建築成本5係清水樓既建築成本呀,CY係積師,揾錢就5夠人叻。。不過發展商D底佢比一般人清楚。。呀。。計好自已數。。。冇高地價政策,D支歌仔架啦。。。
16. 十郎 2016-03-21 18:09:21


      有冇人識得翻譯14樓,唔該!


17. LYC 2016-03-21 18:17:26
朗8元朗供應重災區賣到過萬一尺,市區2手樓業主計下自己層樓尺價有乜可能要低過佢呢?現在只不過逆按揭措施搞到等錢洗個班要平賣,賣咗肯定買唔番!
睇下汪生點講啦,老友!股市和美元正在反映緊呢!


18. 四叔无吃药 2016-03-21 18:55:59
突然走出来说跌三成,又不见迎海劈三成?玩边科?
19. 鳥5 2016-03-21 21:37:41
#香港落成單位(空置)最多歴史约19000個(死線),上年約6000,佢地會盡最大努力頂,送乜送乜都5诚價向零售價。(下策)。。。。。要佢地真減。。要到市塲現貨達14000個,之後先佢地内部兢爭臨介點。。

20. 望東樓 2016-03-21 21:42:10
 紀惠集團行政總裁湯文亮稱,近日兩位李先生分別睇淡樓市,看似「倒自己米」,但其實另有目的,就是要確認樓價下跌,由賣樓的說樓價下跌,真實性較地產代理說的更強,當樓價被確認下跌之後,金管局就要履行承諾,要放寬逆周期措施,樓市便會穩定;只要樓價急跌不是「陰乾」,政府應該會放寬逆周期,故樓價再跌15%料已跌夠。
21. 真真薯片 2016-03-21 21:58:02
博士成日話再跌15%, 但係依家已經跌左十幾%, 再跌15%都幾得人驚
22. 鳥5 2016-03-21 22:03:53
金局逆週期政政策係1保障行業體係。非財仔。。2減少負資人數(銀行既資產負債表)5係控制樓價(供求)。。向佢地角度係人均還還款能力约40%,大约08一O9年既樓價,你可以睇佢向早5年前。陳德霖既文章,你大概會知佢而家點諗。。
23. 鳥5 2016-03-21 22:08:23
頂圓地頂之勢,深水區最快向要出年年中之後先見到
24. 鳥5 2016-03-21 22:37:37
http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/speech-speakers/ntlchan/20091214-1.shtml 

 
陳德霖2OO9年12月既文章,。。當時樓價係?睇下。。再去估而家佢谂乜會比較客觀。。

25. 向饭民说不 2016-03-21 23:06:11
香港人自掘坟墓,地产党竟然会包容暴徒。首富都都讲左,没有大陆的support,香港股票跌一半,楼价仲可不可以撑的起好难讲。今年全部实体经济都唔掂,楼价又点会掂。

深圳楼价虽然出现泡沫,但是深圳的方向绝对是正确的,积极的吸引全国人才,吸引高增值产业。虽然可能会调整,但是每次调整,都是吸入的机会。

香港呢?可以保得住二线城市,已经是偷笑啦。记着这是香港的人选择,大陆政府其实是想扶起香港,只是烂泥扶不上壁。
26. 向饭民说不 2016-03-21 23:15:07
前日新闻政府花更改议程,将急需的提前,巫婆大大声讲,那些填海啊等等破坏环境的,就不要谈了。

天啊,看来维港两岸的房子还是要起高D,人口主要还是要住在维港两岸,人口密度又要提高,想深一层,就是不理汽车废气,每天人类的放出的生理气体,都要时间去dispersed。那么多人,放多几次,想到就可怕。

新加波和香港的平均密度是差不多,但是新加波是花园城市,而香港呢?叫石屎森林。

香港的工业环境污染已经减少了很多,现在城市还是那么污染,其实是城市建设,香港台concentrate在维港两岸,维港是天然良港,但是也是因为良港,所以污染空气也不是那么容易跑掉。
27. 如是 2016-03-21 23:15:14
再跌15%,發展商賣樓都賺到笑。$5000 建築成本,有幾多係水份呢?
 
若博到金管局放寬逆周期措施,發展商一定 show hands 盡散,鎖定利潤,資金即時回籠。
28. 引刀一快 2016-03-21 23:24:24
足見陳德霖先生嘅遠見!

4. 日本是另外一個好例子。日本在二次大戰後經濟高速發展,很快便搖身成為工業大國。在80年代末股票和物業巿場非常熾熱,結果形成一個我們在事後都知道的超級大泡沫。但在當時很多人都不警覺,而且將很多不正常、不理性的亢奮現象以「日本奇蹟」來去解釋。但現在大家都明白,「日本奇蹟」幻滅的後果是災難性的。二十年後,日經平均指數還在一萬點徘徊,是當年高峰39,000點的四分之一,日本六個最大城市的平均住宅地價亦只是廿年前的三分之一。當然,日本長時間仍未能復甦的理由亦是因為它受到其他結構性的問題所困擾。

日本有嚴重人口老化問題,呢個問題香港可以輕易解决,但係當年日本無論科技以及文化都處于巔峰時期,絕對亞洲翹楚,直至今時今日輸出産品仍然全部附加值爆錶!咁,今日香港有有咩可以攞得出手?主要都係靠阿爺啫。
29. 真真薯片 2016-03-21 23:34:34
刀兄,

香港係中國既一部份, 香港靠阿爺係好正常, 問題係阿爺又靠咩呢?據聞阿爺連原子筆頭同電腦晶片都整唔到, 仲要從外國入口做組裝. 日本掌握高技術都死得咁慘, 阿爺連技術都未練好, 靠咩?靠印錢?
30. 鳥5 2016-03-21 23:46:10
人均還疑能力係陳德霖既重點。越遲放水,佢既角度就越好。。。控制供求(升降),佢冇能力,佢只能控制減少冇能力輸綫上車。。長遠大家都。。今年GDP得2.5。。大约有1,5左右係基健。。CY幾跟大陸保就業。。出年佢D貨先開始出。。。發展商仲有力頂。。四叔話跌3成。。既係話跌穿3成後。佢地就諗5到,再轉角度睇。。穿3成就真係5好買。。因為佢地既臨介點。。。

31. 引刀一快 2016-03-22 00:13:12
真真薯片兄

呢個就係問題,先講香港,香港要保存對大陸嘅優勢,先至可以繼續成爲掌上明珠。

大陸嘅工業技術低之餘,技術唔配套亦係問題,零星掌握幾種比較高端嘅技術,無法獨當一面,晶圓技術大幅落後於日韓,所以大陸嘅電子嘢唔襟用,近幾年先至叫做及格咋。原子筆粒珠仔祇係比較震撼嘅例子,如果依傢花大錢去研發的話,又係白花錢!冇遠見同自私係文化缺陷,出口大跌要搵新出路唔易。
32. 鳥5 2016-03-22 00:15:57
以數量勝質量,先至乎國情。。同日本仔鬥質量,同欧美日打質量戰,要打不对稱戰。。7O億人既地球,係5會有13億優質位。。。

33. 鳥5 2016-03-22 00:19:32
以數量勝質量,先至乎國情。。同日本仔鬥質量,同欧美日打質量戰,要打不对稱戰術。。已之長攻他人之短,佢重醒你同我。7O億人既地球,係5會有13億優質職位。。。

34. 向饭民说不 2016-03-22 11:28:49
引刀,好多事情不是一个过程,不要看小中国的尖端技术。几年前,美国佬利用科技壁垒阻挡华为进入美国市场,这样先令Alcatel-Lucent 可以继续生存。Alcatel-Lucent是什么公司啊。晶圓技術其实同先进世界已经narrow左好多。只是相差几年,而且已经不是很critical。为什么呢? 从 intel CPU的发展,2010年之前,每几年,其性能都会大跃进,当时主要依靠的生产晶圆的技术大跃进。但是10年之后,虽然出现了几代CPU,但是性能只是有改善,但是不是大跃进了。原子筆粒珠仔,日本有几+年的技术沉淀,也不是那么容易追上,当然如果中国在这方面追上,真系日本佬靠咩生存。

日本现在具有竞争力的只有生产零件。

最后香港从来都是依靠中间人的角色。根本好无技术沉淀。以前做厂,都是人地不要的,高消耗,不环保的产业在香港,先有可能生存。等废青以为自己高人一等。

没有大陆的祝福,香港边有可能成为金融中心。
35. 引刀兄;下列大陸高科技產品,夠先進未呀??? 2016-03-22 13:10:21
中興通訊:下半年提供接近5G極速體驗


中興通訊:下半年提供接近5G極速體驗

03月21日(一) 10:43
  • 【on.cc東網專訊】 據報,在今年的MWC移動世界大會上,中興通訊(00763)憑Pre5G Massive MIMO基站產品獲全球「CTO Choice」大獎。Pre5G就是利用最實用的5G核心技術,不改變終端,在基站上做創新,為用戶提供接近5G的極速體驗。

    中興通訊首席科學家向際鷹表示,舉例說:多個手機完全疊放在一起,如果共用同一頻段,在同一時間、空間內發射信號,信號一定會疊在一起,互相干擾。但是採用了Pre5G Massive MIMO之後,多個手機可互不干擾地在同一時間、頻段、和物理空間內,獨立地達到理論峰值速率。
    這本是一種5G的高超複雜的數學方法,但卻被中興提前五年時間在4G時代實現。雖然Pre5G採用4G終端,但是,其效果已經相當接近於5G的終極目標。
    向際鷹稱,本來要到2020年才能成熟的5G產業,在中國企業的技術貢獻下,可商用時間大幅度提前,2016年下半年就能商用。
    據悉,在4G之後5G之前,先是中興通訊推出了Pre5G,緊接著華為也發布了4.5G。據世界知識產權組織2016年3月16日在日內瓦總部發布的公報,企業專利申請排名方面,華為以3,898件連續第2年位居榜首,美國高通公司和中國的中興通訊分別以2,442件和2,155件位列其後。數據顯示,這是中興通訊連續第6年專利申請量位居全球前3(2010年、2013年居第2,2011、2012年蟬聯第1,2014年第3)。
    而在5G產業鏈的這些先進性技術的貢獻,將會大大提升中國企業在4G時代和5G時代的地位,對於企業經濟效益的拉動也會非常大。

    36. 引刀一快 2016-03-22 14:23:24
    呢樣嘢,暫時係冇用嘅,到有用嘅時侯,人地自然會搞一堆岀嚟。
    37. 向饭民说不 2016-03-22 14:36:02
    引刀,关于通讯科技,以前世界上的龙头大佬Acatel和Lucent 都要躲在美国佬的贸易壁垒之后先可以生存。
    38. 引刀兄: 2016-03-22 14:40:07
    移動通訊科技係今時今日兵家必爭之地,可以講,無論先後,達者為先。為先者可以按照自己的技術能力及規格,去達至制定世界公認的國際標準。原子筆波子,都係留番俾人哋做埋佢啦…!
    39. 引刀一快 2016-03-22 14:49:01
    向飯

    依傢最看重嘅係晶圓製程,人家7納米製程都岀嚟喇,中國幾多?我查都查唔到,咪話我知可以量産14納米呀。

    性能唔係唯一因素,能耗先係主角,同一時期嘅移動處理器,能耗低就有優勢。

    你話“日本现在具有竞争力的只有生产零件。”,我認爲品牌作用仍在。
    40. 向饭民说不 2016-03-22 14:54:41
    引刀,晶圓製程大陆已经追紧上来,其实台积电也感受到压力,挑战。

    原来台积电是台湾政府出钱,找私人管理的公司,在香港,这就是官商勾结。
    41. 引刀一快 2016-03-22 15:01:34
    To 38樓 

    首先,呢D技術依傢唔會真正應用,即係停留喺初步實踐階段,到真係應用嘅時侯,亦祇係賺番自己人錢,外國99%都唔會引進,賺唔到外匯,反而人地D蘋果雪梨手機兼容呢種制式就可以賺中國人嘅錢。

    十多年前中國搞個高清制式,叫EVD,DVD介質有藍光分辨率,如何?中國自己咁多人口都搞佢唔起。

    呢類數學嘢我十幾年前已經聼學校裏面聽到唔少,某某老師研究緊某某勁嘢,聽見都係天才級嘅嘢,中國素來唔缺聰明人,近幾十年嘅文化劣化係致命傷。


    42. 向饭民说不 2016-03-22 15:07:26
    引刀,intel 的最新CPU的制程就是你讲的14nm。不要忘记,intel 的CPU制程是optimize for 它自己的CPU,但是也只是有信心用14nm。只可以话目前低过14nm仍然不成熟。仍然未解决到漏电的问题。
    43. 引刀兄: 2016-03-22 16:13:08
    就用Per5G無線網絡技術嚟講,如果中興技術領先列強對手3-4年,對方亦沒有太多時間及彈藥同你玩落去。換句話說;各國電訊服務供應者亦急於求成地考慮用最快的網速,最平宜的設備,達到提高營運效率及收益,利益就會歸邊。好似微軟咁唯我獨尊,一件獨大,又例如光纖咁,對手可以在可見的將來能找到替代品嗎?如無,諾貝爾獎都耍焗住俾個你!


    44. 晶片技術 2016-03-22 16:53:55
    宜家晶片代工技術 台灣/南韓 晶片公司 威脅到 美國晶片公司.

    所以 INTEL/高通 都開始開放 低階技術 捭 中國晶片公司.

    希望 中國晶片 公司 同 台灣/南韓 晶片公司 係低階產品上面 鬼打鬼 鬥過頭破血流,無精力向美國公司發起挑戰.
    45. David 2016-03-23 09:29:06
    精彩! D留言好精彩