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文亮言
負資產出現確認樓市早已下跌
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年2月11日

  在過去幾年,就算樓價上升,銀主盤都不時會出現,但負資產就絕無僅有,從2013年最後一季起的四個季度,負資產的數字是零,在此之前一季,亦只不過得一單,有部份人亦以負資產作為樓市寒暑表,只要負資產不出現,或者是數量不大,代表樓市是沒有危險,不能夠說是錯,但危機感不足,當負資產再度出現,表示樓價已經下跌了超過一成,因為香港仍然有部份人,例如銀行職員,是可以取得九成按揭,雖然不公平,但可以成為探熱針,負資產早些出現,令人早些提高警覺。

  今次突然有95宗負資產出現,數量上作為其實已經很多,不過,仍然有人認為,95宗相比過百萬私人樓宇,實在不算什麼一回事,與2003年超十萬宗負資產個案,95宗實在毋需大驚小怪,其實,如果在四月份公佈2016年第一季有95宗負資產,這會令人比較易接受,但今年首季已經確認,即是去年第四季,樓價已經下跌超過一成,但切勿忘記,去年第三季,樓價還在創新高,第四季已經下跌超過一成,毋怪一般人不會接受。

  其實,樓價已經下跌了一段時間,不過,樓價指數並沒有反映出來,並且不斷以創新高形式出現,令人誤會樓市仍在上升而追入市,今日,負資產出現,那些人很快就要回歸現實,樓價的確已經下跌,而且跌幅並沒有真正被反映出來,如果借貸太多,就必須及早解決。

  我不是太明白,樓價指數的作用是告訴市民樓價的市值,從過去一年來看,年底比年初時還有3%升幅,而期間升幅從未超過10%,更加從未下跌,現在突然間有95宗負資產個案,老實說,一般人都不知道從哪裡冒出來,金管局說是銀行對職員的貸款,其實,這種貸款的批核甚嚴,而且設有上限,理論上不會變成負資產,除非,當時銀行對物業估價過高,現在銀行將估值大幅下調,而且是相當急速,所以便會出現負資產,嚴格來說,銀行是要負上部份責任。

 
 
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1. 打工仔 Andy 2016-02-11 09:15:39
沙發!
2. 望東樓 2016-02-11 09:18:23
博士早,銀行嘅職工房貸係用貸款不得超過月薪幾多倍,但而家息口咁平,應該冇乜人會用。
3. 凝風 2016-02-11 10:41:51
恭喜發財~
祝大家身體健康、財源滾滾、和氣生財~

早前有講過,銀行估得太足價(太進取)...又咁唔好彩上年上車...
咁都好正常既~
4. SHUN 2016-02-11 10:43:49
恭喜發財!祝願所有睇淡樓市老友身體健康、心想事成、果班托市怪買乜衰乜、得番個桔。因為佢地誤導市民入市…………跟著就負資產。恒生指數剛又大跌、D樓点會好?賤賣樓救股是常識吧!
5. 真真薯片 2016-02-11 10:45:13
股市咁既款, 對萬衆期待既小陽春係一個打擊
6. 蕭峰 2016-02-11 11:20:53
博士去年樓市下滑後就講過,沒有小陽春,無奈市面上好多聲音都話有小陽春,包括d大牌。依家春節過左,先係一片聲音話冇,咁既磚家,唔該佢地冇出來啦!


7. 真真薯片 2016-02-11 11:59:18
不過都有唔少人話過完年發展商會積極推盤, 在下一直懷疑到底發展商會真係劈價推盤定係囤住貨先, 始終止蝕係要勇氣

美元大跌, 人仔升返, 後市隨時反高潮, 樓市淡友不能掉以輕心
8. 幸運小記者 2016-02-11 12:03:49
真心敬佩湯博士,那班廢地代,今天才說「無小陽春」


業界轉軚估無小陽春
(東方) 2016年2月11日
農曆新年長假期間,適逢外圍股市連日下跌,今日港股復市勢遭重挫,準買家即使見勁劈盤亦未敢貿然入市,令十大屋苑年初一至三僅天水圍嘉湖山莊錄約1宗買賣,連同過去周六、日計亦只得約4宗成交,與新盤交投量料同屬歷年新春期間低位徘徊。原先看好樓市有「成交小陽春」的代理,在預期將爆發第三波股災下,亦轉軚估計今年無論價、量都不會出現小陽春。

外圍股市不穩,中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑稱,受外圍股災「壓過年」影響,預期本港第三波股災將至,買家入市意欲大減,相信會抱持觀望心態,未敢入市。他早前預期今年樓市在買賣層面會有小陽春,但近日已改變睇法,認為今年春節交投淡靜與去年不同,現時即使業主降價,買家亦不願入市,故今年無論價、量均難現小陽春。

股市不穩累交投減

投資者亦一面倒看淡後市,另類物業投資者伍冠流表示,外圍股市顯著下跌,估計本港股市今日開市亦一定跌,看來樓市小陽春不可能出現,估計除了樓價會跌外,成交量亦會減少,而且情況更會持續下去。

資深投資者鄭躬洪亦稱,樓市往年新春至三月期間乍現小陽春,但相信今年不會出現,因股市不穩、樓市回落,現時已人心惶惶,預期交投及樓價均會進一步下挫。

事實上,今年初一至三假期交投慘不忍睹,二手方面,十大屋苑只錄1宗成交,而一四年與一五年的初一至三分別錄1宗與2宗,交投屬同期低位徘徊。

中原黃建津表示,嘉湖山莊麗湖居1座中層F室兩房戶,實用面積442方呎,減價20萬元,於猴年以290萬元售出,實用呎價6,561元。該屋苑售價再穿「三球」。該行指出,連同過去周六、日,十大屋苑亦只有4宗成交,其中7個屋苑未聞交投。

樓市吹淡風,最近不乏減價個案,該行林龍南稱,北角寶馬山花園7座低層B室勁劈255萬元,終以825萬元售出,售價跌穿一三年三月同類成交水平。該行柳發利稱,馬鞍山翠擁華庭8座高層E室減價40萬元,以550萬元易手,實用呎價9,946元。該行陳焯偉表示,奧運站君滙港6座中層E室兩房戶,實用面積621方呎,僅以698萬元售出,創同類單位近一年新低。

盛薈揸五年蝕住走

中原林旭樂稱,大圍盛薈3座中層NC室,實用面積784方呎,原叫價898萬元,議價後減價28萬元,以870萬元沽出,實用呎價11,097元,單位約5年貶值約7萬元。世紀21北山嚴智贇表示,大坑尚巒高層C室,實用面積265方呎,以545萬元連租約售出,單位三年升值8%。

新盤方面,即使有不少發展商提供新春優惠,但一手市場初一至初三僅錄數宗成交,料亦為歷年同期低位,其中長沙灣海柏匯錄得成交。

雖然樓市轉淡,不過多間代理行均指,農曆新年開單利是按年變化不大。美聯住宅部行政總裁布少明表示,年初一至三共派出約5萬元開單利是,主要來自租務成交,佔20多宗,另6宗為二手買賣成交。

中原指,年初一至三共派出28封開單利是,共涉約9.8萬元,當中租務成交佔約一半,另亦涉3宗一手成交。利嘉閣亦派出4萬至5萬元開單利是,二手買賣及租務各佔十餘宗,按年略為增加。
9. Tony lam 2016-02-11 12:23:25
否極泰來係今年寫照、辣招換到時間、供應已經排隊上場、冇洗再搶住上車、水浸銀行、貴利冇望、冇條件冧檔、買咗貴口嘢亦冇咁震鷄、剛需者可睇餸食飯、炒家計落冇乜大利、租金回順、守貨有機會貼水、唔值得猛火落鑊大炒、大家回歸正常呼吸、習大大今年就大局已定、入咗直路、將會係大立嘅一年。
10. 真真薯片 2016-02-11 12:54:23
過完年先講過完年有冇小陽春, 咁都做到亞太區總栽, 唯一解釋係佢老闆講乜佢就講乜, 博士自己就係老闆, 層次當然唔同
11. 引刀一快 2016-02-11 13:57:58
其實有一個好重要嘅問題,2003年係97年爆煲后六年,十萬負資産係累計個案,已經累積咗六年。

今日95宗,三年後呢?六年後呢?

一年前我与某網友公開打賭牙鉸嘅一萬宗負資産累計個案,開始聞到味。
12. 望東樓 2016-02-11 14:30:57
刀兄,以過去幾年嘅成交,要冧到一萬有啲難度。不過代理话有個別成交價去返三年前就有啲心寒。
13. 引刀一快 2016-02-11 14:52:04
東樓兄

只要湯先生爆煲論男女主角,二按同多按都記錄在案的話,一萬唔算多。
14. 引刀一快 2016-02-11 14:58:12
東樓兄

個別成交價去返三年前”,明顯大部份都係鎖定利潤,係剛需論第二階段。

如果經濟情况持續,唔想蝕錢嘅人會空群而出,畢竟,由賺轉蝕唔係個個都處之泰然。
15. 真真薯片 2016-02-11 15:16:52
刀兄,

蝕既定義應該係銀行估價低過買入價, 而銀行估價有滯後, 有冇數據睇到民生樓平均銀行估價起勢對比成交量同成交價去計算有幾多民生樓業主跌入“蝕錢”範圍而變成“二度剛需”?
16. LYC 2016-02-11 15:52:18
17. Tony lam 2016-02-11 16:24:13
年初二整單咁嘅嘢、CY領正牌揸硬、使多少橫手名正言順、施政更少制肘、如果捉到用神更即時提升民望、CY要識食糊呀 !
18. LYC 2016-02-11 17:10:42