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文亮言
無法理解的負資產重現
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年2月2日

  上星期五,金管局宣布,負資產消失超過一年之後重現,總數有95個,不少評論員掉以輕心,認為只得95個負資產,而且,這些大多數是因為銀行向職員提供九成按揭而得到的問題,甚至可以歸納為銀行內部問題,根本不值得評論,我認為這是一葉知秋,在去年第四季,業界不少人認為樓市仍然是風平浪靜,而事實上樓價指數雖然下跌,亦只不過比最高峰下跌了6%,根本唔會出現負資產,好似2014年第三季只出現一單還說得過去,有95個負資產實在是太多,而且,我相信這只不過是開始,今年第一季,將不會少過500宗,第二季將會超越1,000宗的警界線。

  今次事件令人覺得撲朔迷離的是樓價指數在去年底與高峰時比較,亦只不過下跌了6至7%,即使銀行職員可以承造九成按揭,都唔應該出現負資產,而且在一季內有沒有95個銀行職員申請九成按揭都是一個疑問,就算是銀行內部,都不是那麼容易批出九成按揭,尤其是一些即將被離職的職員,如果不是離職,即使物業價格下降,只要仍然有供款,都不會歸納為負資產個案,雖然金管局話負資產來自銀行職員貸款,我認為這只是部分,不過,不會是按揭證券公司,因為壓力測試甚為嚴謹,我認為負資產重現,香港的房屋政策應該負上一部分責任。

  除了銀行職員,按揭證券公司,那些買了資助房屋的人,在政府希望人人能夠做業主的計劃下,房屋政策凌駕金管局監管按揭貸款制度下,亦很容易取得九成按揭,這些人根本不能通過壓力測試,在入伙後根本沒有能力供款,在銀行給予三個月的寬限期後收樓,在資不抵債下,負資產個案才會出現,嚴格來說,第四季是反映第三季的個案,當時,樓價指數還在創新高,理論上是沒有可能出現,這是一個暫時未能夠解釋現象。不過,無論如何,負資產出現,對樓市是一個大警號,亦確認金管局這幾年的逆週期措施是行對了路,那些負資產個案是在逆週期措施不能發揮作用的情況下出現,如果沒有逆週期措施,負資產數字是不敢想象。

 
 
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1. CD ROM 2016-02-02 09:44:30
博士是指白居二嗎?
2. 打工仔 Andy 2016-02-02 09:53:15
90%按揭買樓跟本不理性!
3. 向饭民说不 2016-02-02 10:10:59
不是說細價樓爆煲嗎?點解會無法理解負資產出現。
4. 凝風 2016-02-02 10:35:51
一手樓有些二按或以上承做5%首期已經首當期衝,有些仲要未收樓。
如果是首置九成由銀行借出,我相信不是這一班人。

打工兄~你太富有了
90%按揭買樓根本不理性<===就算9成上車,2.15%左右,可以將閒資投資其他穩健產品做息差套利。
問題閒資同流動資金有幾多,即係財務穩健性~
係我有閒錢就唔會俾錢銀先啦~
5. 羊毛 2016-02-02 11:01:48
十同認同那些負資產個案屬於銀行內部問題,銀行比借款的staff 更清楚免壓測及高槓桿買樓的風險。

聽說有些銀行職員可低息借10成或月薪的100倍mortgage,depends 那些staff plan 係幾時入市,否則跌1% 已經負資產。
6. 真真薯片 2016-02-02 11:03:20
博士再次作出預測, 龍門相當細(第一季500, 第二季1000), 大家mark定calandar!
7. 凝風 2016-02-02 11:09:26
To 5樓,

"聽說有些銀行職員可低息借10成或月薪的100倍mortgage,depends 那些staff plan 係幾時入市,否則跌1% 已經負資產。"<===係有封頂的

大多數超低息俾STAFF係100萬封頂,100萬以外跟正常RATE,同樣要壓測。
來源:朋友做過幾家銀行,OFFER大同小異
8. 西門吹雪 2016-02-02 12:26:38
吾怪得之我聽過9x年有細銀行員工比自己老闆call loan. 個個月一出糧自動扣起供樓,咁都要比人call…原來係因為佢地可以借得特別大…
9. 凝風 2016-02-02 12:43:00
吹雪兄~

唔係借得特別大,係借頭100萬特別平。(仲有附加限制幾多年不可離職),壓測人人平等,無得借特別大,重點係自己公司估價足唔足,自己人估足D,你可以當比一般人借大少少~
但一離職打回原形~
10. 西門吹雪 2016-02-02 12:51:42
Oh~風師兄,我冇睇你之前個回應。博士話銀行向員工提供9成按麻,我以為因為咁,所以銀行員工可以借大d咋。其實我对銀行員工呢方面冇咩認識架,所以當然以你既資料為準啦,哈。
11. 凝風 2016-02-02 12:57:26
吹雪兄~

唔好咁講,我都係分享下~
我好多朋友都拿佢OFFER同我研究,我先知點操作。
尼D PLAN原意係俾SALES TEAM留人用,唔係優待所有職員,最主要係銀行SALES太多過檔。
要留人,就要俾著數,尼D銀行好常見,係市場其實佔好少數。
間間都要限佢唔可以2-3年內離職~
12. Tony lam 2016-02-02 12:58:14
咁多辣招最有用就係要落重part先比玩、冇得雞仔注博大毛、覺得唔妥都焗頂、冇得爭先恐後鬥快散水、大家都焗頂時、客觀咪眾志成城、好難比人玩散囉!
13. 神祈小子 2016-02-02 13:23:37
高成數按揭與樓市下跌,兩者同事發生出現負資產一點也不奇怪,如果業主仍照舊供款有什麼好驚?難道會有銀行追收差價或其他問題?

 


14. CD ROM 2016-02-02 15:34:55
有師兄分享過係無斷供既情況下, 被銀行要求補差價的............

大家真不能不防...
15. 真真薯片 2016-02-02 19:37:36
銀行員工可以借多d, 離職打回原形, 咁轉工咪要補差價?
16. 占士 2016-02-02 19:40:20