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文亮言
由創新高價到劈價
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月19日

  在我去年二月寫「細價樓爆煲論」時,絕對沒有想到出現現在情況,當時,細價樓樓價屢創新高,有部份呎價已經貼近豪宅,那些擁有一層細價樓業主相當意氣風發,沒有些少危機感,只認為是理所當然,難道他們不知道政府已經非常努力增加細價樓供應,例如那些限呎樓,而地產商,尤其是那些新進的中小型地產商所建的樓宇,大多數是小型單位,在供應增加之下,樓價一定會受壓,但最令大家想不到的就是去年的創新高價與今年的劈價,在不足一年,甚至在半年內下跌了三分一,我唔知道去年以創新高價買樓的人有什麼感想,又點解他們在財力不足情況下,願意出創新高價買入並非優質單位,這是一個值得探討問題。

  當時,那些打算買樓的人不但恐懼,擔心買唔到樓而樓價又再飆升,於是慌了,見到市場上有放盤便立刻追價,誰不知那些放盤的人,有不少只得一個單位,放盤只不過是試價,取得高價後心裡便安慰一些,根本沒有打算賣樓,有人到價後便反價,到最後都不會賣,偶然有一些業主願意高價出讓,那些打算買樓的人見機不可失,就算創新高價都會買,其實,如果他們當時有認真考慮,便會知道要一個業主將自住單位出售,一定要付出高昂溢價,今日,那些在去年以創新高價買樓的業主當然是心傷,但將物業賣走的業主又不見得很好,如果他們將賣樓所得金錢投放在金融市場,今日,與那個買了他的物業的人情況不相伯仲,他一樣會很後悔將自住物業賣走。

  只是幾個月就時移世易,當不少專家仍然懷疑政府是否能夠提供足夠供應量,三至四年內提供八萬六個單位只不是假大空的時候,地產商已經減價促銷,售價比同區二手樓還要低,與此同時,銀行降低估價,財務公司發難,迫債仔賣樓還債,劈價盤出現,而兩者有三四成差距是因為創新高價是非賣品,而劈價則是必賣品,在未來一兩年,必賣品當道,供應增加,樓價將會繼續下跌,大家千祈唔好埋怨政府,官員們一早已經提出三至四年內有八萬六個單位供應,是那些急於買樓的人唔相信,而且,他們以行動表示,今日,就與人無尤。

 
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1. 望東樓 2016-01-19 08:30:17
博士早,請問『但最令大家想不到的就是去年的創新高價與今年的劈價,在不足一年,甚至在半年內下跌了三分一』在那?

創新高價是非賣品,而劈價則是必賣品』應景!
2. 打工仔 Andy 2016-01-19 08:33:13
沙發!
3. 無奈 2016-01-19 09:08:10
工行兄,沙發在8:29分出現
4. 無奈 2016-01-19 09:17:38
應該是工仔兄,是日已滿額,明天請早。
5. 凝風 2016-01-19 11:09:52
用"創新高"比"今年的劈價",強烈對比好似唔係太公道~

"創新高"視為同區同級呎價最高成交為創新高,大多是當區較優質單位才有人願意高溢價買~
"劈價"視為低於同區同級市價呎價成交(一定程度低於),劈價可能質素較差單位、等錢洗~
兩者區別完全不一樣~
"財力不足情況下,願意出創新高價買入並非優質單位" <==真係要睇睇咩盤

早前都提及"特殊成交價",兩者都係極端例(同時是少數),博士得出33.33%是怎比較呢。

6. Ca1on 2016-01-19 11:18:26
愚以為, 好視乎今次會否出現97/98式金融風暴的情況, 如果情況未去到咁壞, 咁今次個浪死嘅只會係偏遠地區, 劣質樓盤, 迷你單位, 即係若非無得揀否則無人想買嘅貨. 但如果整體經濟出事, 當然唔會咁簡單.
7. Desmond 2016-01-19 11:47:45
3樓無奈兄,我想你是太記掛手上的工行股票,所以寫錯了。
8. 神祈小子 2016-01-19 12:04:20
人的恐懼(驚買不到樓)導致非理性的出現,呎價無論如何高(細價樓呎價貼近豪宅)也要入市,又上了寶貴的一課,多謝博士!

 


9. 真真薯片 2016-01-19 12:29:16
去年創新高同今年劈價其實都係少數, 分別在於上年業主同買價都相信創新高價係市價, 今年劈價只有買家同被逼賣樓既業主信係市價, 90%以上冇壓力賣樓既業主仍然認為劈價成交係個別例子, 自己個盤並冇跌價
10. 老C 2016-01-19 12:32:15
施永青<am730>

上周五公布的,反映香港二手市場樓價走勢的中原城市領先指數,已跌至134.41點,按周跌1.05%,跌幅明顯擴大。這個指數其實已連跌了九個星期,期間共跌了5.4%。如果連同之前的跌幅,這個指數已從去年9月份的高位146.92點下跌了8.5%。跌勢看來已經形成,市場的心態已經逆轉。

很可惜,特區政府似乎對市勢的轉變敏感度不足。當市場已開始擔心樓價的跌勢可能失控的時候,特區政府卻還在擔心樓價很快又會掉頭上升,堅持拒絕檢討之前訂定的遏抑樓市的干預措施。若然政府未能及時醒覺,香港可能需要再付一次比八萬五還要更沉重的代價。
同類的代價,董建華年代已付過一次。當時,亞洲金融風暴已令香港的樓市出現根本性的改變,已由牛市變成熊市,但政府仍堅持八萬五的每年建屋目標不變,結果跌勢一發不可收拾,樓價先後跌了七成,跌勢持續了六年,大量小業主變成了負資產,社會失去了消費意欲與投資能力,通縮的惡性循環令經濟久久沒法跳出困境。希望梁振英政府不要重蹈覆轍。
其實,眼前的形勢遠比亞洲金融風暴年代惡劣。當年,受影響的主要是中國以外的亞太地區,中國的經濟卻依然動力十足,對香港多少有點裨益。但今次卻遇著中國的經濟開始出現下行的壓力,而歐洲與日本更是一池死水,QE了這麼久都未見有復甦跡象。即使是最有苗頭的美國,現在亦開始擔心,未必可以獨善其身。
以2016年頭半個月金融市場的表現來看,市場的根基看來極之不穩固,小小波動就很快會產生蝴蝶效應,投資者已信心動搖,連原先形勢最好的美國,股市也一跌再跌。道瓊斯指數已跌破一萬六千點。市場瀰漫著一片悲觀情緒。
美國的經濟好轉,原先就是靠QE的偉哥效應換來的,基礎並不鞏固。若然股市下跌,很容易產生負面的連鎖反應。美國的企業大都已面向全球,當全球的經濟受惠於美元充斥時,這些企業就能盈利。但現在美元開始回流美國,世界將轉向不景,美國企業亦很難維持原有的盈利水平,股價下跌在所難免。
現在看來,聯儲局真是不應該加息。把美元引回美國有甚麼好呢?美國根本不需要這麼多的美元。美元是國際貨幣,流回美國只會凸顯一國發行太多貨幣的弊端,令美國經濟百病叢生。
以現時全球股市的表現來看,聰明錢已預期世界的經濟要走下坡。現時油價已跌破30美元一桶,這是否意味著世界可能要走向通縮?在這種大環境下,香港的樓市真是易跌難升。
中原城市領先指數,嚴格來說並非真正領先市場,它只是比差餉物業估價署的樓價指數領先罷了。上周五發表的指數,所反映的其實只是去年12月21日至27日的市況,還未反映今年初全球股市大跌的悲觀情緒。因此可以預期,隨後公布的指數,跌幅將會進一步擴大。政府應及時根據新的形勢修訂抑市策略,出手太遲會錯失時機。因為,一旦市場出現非理性恐懼,局勢就不易扭轉。
11. 無奈 2016-01-19 12:33:40
7樓D兄,係喎,要留意下工行見底未先
12. 望東樓 2016-01-19 13:20:48
【on.cc東網專訊】 本月新一批白表可購買免補價單位(新白居二)的買家入市,居屋第二市場樓價亦顯著回落。樂富居屋富強苑兩房戶,居二價僅售269.5萬元,重返2014年初價位,呎價較去年高位更大跌約30%。

原來係佢。
13. 十郎 2016-01-19 14:39:47


      詩人的文章,  主題是促請政府減辣,  祇是為私利同行業出發,  正如有論者謂,  樓價急升,  引起成交量急跌,  認為一部份原因,  是AA催谷所致,  可謂 " 自食其果 ".

      撇開世界環境不論,  單從香港就業,  貿易,  外匯,  零售,  樣樣趨跌,  直是四面楚歌,  兵臨城下,  一招減辣,  就可以挽狂瀾于既倒嗎 ?  愚以為,  香港需要 " 終極一跌 ",  才可以鳳凰從生.

      如果政府一見下跌就減辣,  好容易給人的印象是,  政府維護富人(業主)的利益,  維護炒家的利益,  這樣,  如果我是租客,  我都要求出租管啊.  有智者說辣招已經有効阻止,  一些實力不足者上車,  救得一個得一個,  愚以為,  現在不適宜減辣.


14. 人生無常 2016-01-19 16:01:10
半年前來呢到,見到大部分都係好友,但當時我已經說中國廠家生意好差,中國經濟在15年初已明顯下滑,只是數字上未反映,半年幾後,大家開始睇到D壓力,但我可以講,來緊兩年都未好得返, 大陸經濟差,港幣跟美國升值,加息.香港 內部經濟下滑,講再多唧剛需都無意思,我一直講,剛需根本係可以隨時改變,有錢係手一件事,但夠膽色加上睇得準時機出手先有用.如果大部份人夠膽色同睇得準位入巿,呢個世界就唔會得果幾個投資之神啦, 大部份人都係升時睇升,跌怕未跌夠. 所以追入容易,低位買一定少人,所以跌開無咁快停.有錢係手唧投資者/用家以添油戰術咁消耗左D購買力,係無辦法拉起多左供應量下的樓價.所以做唔到買家怕蝕底唧哄搶效果,只是越賣越低同成交慢慢減少. 唔賣樓果D有實力業主都影響唔到樓價唔跌,佢地唔恐慌只會令跌勢轉慢,反而吸引唔到太多人出來搶便宜貨,做唔到個勢出小陽春或反彈.  我一直講樓價2017年中見真章.到時再睇樓巿方向定對策.但我估會比而家便兩成以上. 去回09/10年左右.現在現金為王最有利.
15. To 13F 2016-01-19 16:03:33
不能同意更多. 一睇就知. C生太自私了
16. Ca1on 2016-01-19 16:28:16
辣招作為政府干預樓市的基本政策, 不能因為樓價下跌些少就減辣. 對比下中國大陸, 大鑼大鼓推出溶斷機制, 點知不到三天就因為股市受狙擊而取消, 朝令夕改, 成何體統!
17. Tony lam 2016-01-19 16:30:20
老C近排壓力大咗、D文章跟住都跌volt、我估一减辣價即企硬、呢两年嘅儍氣過咗嘞!D友冷靜番好多、價唔跌就唔落疊、不如任佢free fall、而家唔同97、過程中大把大力士出嚟執貨、包落唔到地、唔會撻到攤攤腰嘅!睇呢排回多少已經多咗買賣、地代最緊要有買賣、理得個市升定跌。
18. Tony lam 2016-01-19 17:37:14
打乓乒波、如果睇住個波仔嚟接、實會波過咗你先識郁拍、要睇對手点郁或者叫手影、你自會本能就揮拍接到、慢波時隊定拍係前面等亦會接到雞手鴨腳、投資亦一樣,用自己本能或者叫sense、關鍵点係感覺唔舒服時就賭少舖、投資唔洗鋪鋪買嘅,抽水都好甘㗎!