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文亮言
一萬個銀主盤隨時出現
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月11日

  我去年初發表「細價樓爆煲論」,當中曾經提及有一萬二千宗四按物業,將會在三年內演變成為一萬個銀主盤,立刻被人口誅筆伐,財務公司的人話,四按物業連一百個都沒有,不過,就沒有提及三年內會不會有一萬個銀主盤,而我們大家理解四按物業有分岐,他們認為一個物業同時揹四個按揭才可以說四按,而我認為一個物業按了四次就是四按,金管局做了公証人,向銀行頒佈指引,銀行所做的物業按揭之中,不容許有二按存在,沒有二按,何來會有四按,除非,所有按揭均由財務公司提供,指引一出,我的勝算減低,但幾多按只不過是「因」,物業是否會變成銀主盤才是「果」,究竟,三年內會不會出現過一萬個銀主盤。

  這個問題就沒有人質疑我,因為,在物業變成銀主盤之前,首先會被釘契,在香港,就算欠管理費都可以釘契,而被釘了契的物業仍然可以買賣,只要買家願意承擔上述責任,如果只牽涉金錢,在完成買賣交易的時候,雙方律師樓會對數,將有關費用從成交價扣除,當時,我胸有成竹,因為被釘契物業已經超過一萬個,原則上,變成銀主盤只不過是時間問題,三年是很足夠。
  2015年,雖然不足二千幾個釘契物業被消耗,其中,大多數是以銀主盤被出售,但到年底,累積釘契物業剛剛超過一萬五千個,今個月將會有五百個以銀主盤被出售,而且,釘契物業會愈來愈多,被出售銀主盤亦一樣,2016年底之前,一定會出現超過一萬個銀主盤,嚴格來說,一萬個銀主盤可以隨時出現,只要那些釘契的人要求就可以。

  在過去幾年,樓價不斷上升,那些被釘契物業並不急於變成銀主盤被出售,因為,樓價與欠債之間尚有水位,財務公司可以享受高息直至爆煲為止,如今,樓市轉勢,樓價急速下跌,財務公司話契弟走得摩,立刻將釘契物業變成銀主盤,三年內一萬個銀主盤,其實,掌握內情的人,就知道我是非常保守。

 
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1. 引刀一快 2016-01-11 08:27:41
沙發
2. 引刀一快 2016-01-11 08:28:48
財務公司可以享受高息直至爆煲為止 ”

好可怕。
3. 引刀一快 2016-01-11 08:32:26
大量降價銀主盤上市,衍生負資産個案,呢個係後續。
4. 蕭峰 2016-01-11 08:40:18
沙發。

其實銀主盤和需求量一樣,都是話有/冇就有/冇。


5. 無奈 2016-01-11 08:42:07
今天早上報導,嘉湖成交雙位數,價跌達20%,細價樓守不住。
6. 無奈 2016-01-11 08:49:03
4樓蕭大俠,搶沙發要先註冊啊。
7. 樓市初哥 2016-01-11 09:01:16

湯博士:  早晨!  我是樓市初哥,不明白銀主盤與其他非銀主盤有何分別。是否銀主盤一定會低市價出售?  如果是低價出售,豈不是買平樓的大好機會?  那些覺得樓價貴的人是否會入市買平貨? 

博士可否化少少時間分析銀主盤與其他非銀主盤的分別!

8. 我無知 2016-01-11 09:02:35
請問沙發是何解?
9. 蕭峰 2016-01-11 09:08:20
to 無奈兄,我以為可以沙發,哪知道提交後,才坐四樓,引刀兄太快了😂
10. 引刀一快 2016-01-11 09:15:39
To 7樓 樓市初哥兄


節錄自Ronald兄『衷心致謝(二)轉角.下行  』一文

先行解釋,每月土地註冊處都會登記數百宗法庭的物業頒發(俗稱釘契),一般的物業頒令,如《維修令》、《清拆令》、《分居呈請》不一定造成短期會以低價轉讓的壓力,但一些如:
SEALED COPY : ORDER  XXXXXXXXX CARD CO LTD PLAINTIFF 欠咭數;
OUTSTANDING MANAGEMENT FEES 欠管理費;
ORDER OF CLAIMS TRIBUNAL 錢債令 ;
WINDING-UP ORDER 清盤令;
BANKRUPTCY ORDER 破產令;
CHARGING ORDER: NOTICE TO SHOW CAUSE 押記令:通知提交理由 (收樓進行中
THE OFFICIAL RECEIVER & TRUSTEE OF THE PROPERTY OF XXX 收樓。|
為了劃分,暫給它名稱「非一般物業頒令」。


一旦執行,就係銀主盤。
11. 引刀一快 2016-01-11 09:18:52
To 8樓 無知兄

網絡語言,論壇專用,意指搶到第一位。

典故不雅,但年代久遠,現今使用已經無傷大雅。


12. 真真薯片 2016-01-11 09:20:06
細價樓爆煲論終於接近戲玉

本來, 發展商應該想囤貨, 等購買力累積先一次過賣樓, 如果有一萬個銀主盤等賣, 形勢就完全唔同, 發展商囤貨, 購買力將會盡入二手樓市, 如果股市再爆鑊, 發展商今年可以唔洗賣一手樓
13. 引刀一快 2016-01-11 09:20:54
To 9樓 蕭峰兄

話明引刀一快,唔快唔頂癮(引)!
14. 無奈 2016-01-11 09:23:20
蕭兄,引刀一快可解為快刀手。所以呢,坐沙發可遇不可求。
15. Ca1on 2016-01-11 09:35:12
財務公司呢啲吸血鬼, 引啲單支低質舊樓冇還錢能力嘅業主落搭, 呢啲低質物業如果遇上市況唔就, 唔好講跌價, 連市都冇, 到時財仔食咗人層樓有冇著數呢?
16. 十郎 2016-01-11 09:35:59


      今日又......滿缸紅.



   

      
17. 蕭峰 2016-01-11 09:39:15
引刀兄、無奈兄,其實每朝早已經形成習慣,等博士更新文章,以後爭取再快d,坐沙發😅😅
18. 蕭峰 2016-01-11 09:46:38
真真兄,我看今年股市不勁爆,已經偷笑。a股週不時爆下,根源在於經濟差,但政府需要牛市,於是谷出一個牛市,但本身並無牛市基礎,所以說,牛市根基不穩,稍稍風吹草動,就爆一煲。現下各種不利因素慢慢顯現,利好因素就幾乎耗盡,我個人是對a股無信心,但a股差,必將拖累港股。


19. 朗晴 2016-01-11 09:49:29
無奈兄,我覺得依家樓市開始築底多D,橫㣔至暑假前後慢上.
20. 十郎 2016-01-11 09:49:58


      有人炒燶野

      近期有很多貴價樓蝕讓,  或者劈價讓,  這些富貴樓,  多數來自生意人.

      我聞到廚師炒燶野.


21. Tony lam 2016-01-11 10:24:56
大勢我諗好多人睇到、關鍵係賭癮難頂、舊年頭我話388百五樓下可瞓身、到297時我一次走哂、重口臭留言唔走就等座艇啦,當1113拆後七十幾時、同老友吹水時口多話實跌到50零、當時個個窒我、最蠢早輪50零時為證自己英明買多少、今日計Hi咗2成、慶幸係一路忍手冇加注、執行岸上觀涛原則、先至赢間廠輸粒糖、結論係人都有賭瘾。
22. Tony lam 2016-01-11 10:29:46
補一句、千祈咪怕醜!
23. 十郎 2016-01-11 10:30:55


      博士唔駛担心,  剛需尚未浦頭.


24. 路人甲 2016-01-11 10:40:14

輸錢皆因贏錢起; 行歪路皆因之前走得太順暢, 低估了風險!

炒濃左, 又借幾個轉返嚟, 其實, 多數(不可以說100%,這樣不公平) 都係一個 [ 貪 ] 字!
心存僥倖, 以複式拱捍來贏晒全世界的心態!

太陽底下無新事, 根本就係貪婪的人, 與斬草不除根, 春風吹又生的境像一樣,
見過鬼怕黑的人會躱,但後面的人湧上前來又再試下, 自我中心澎湃, 自己與別不同而累事!

其實, 唔炒埋身, 自住物業跌也好, 正常供款, 不二按, 努力工作, 樓價跌又如何?
都可以當作數字遊戲, 情況會好多了; 
起碼(相對論),自我感覺良好些!
25. LYC 2016-01-11 10:40:22
博士繼續誇大都好嘅,嚇下啲冇實力業主沽貨,等啲貨落入強者手中,政府亦會放寬按揭。
上年租金只不過跌了1-2%,住房需求有目共賭
睹!
26. 打工仔 Andy 2016-01-11 10:41:08
最緊要係市場可以快速消化!
27. 十郎 2016-01-11 10:52:41


      搞錯咗,  係 "剛需" 未瞓醒.  (註 : 剛需係個人名.)


28. AH-HO 2016-01-11 10:55:50
其實有無數字銀主盤比普通正常的盤會折讓幾多呢?而這些折讓,是不是反映了接手銀主盤的麻煩以及費用呢?
29. 無奈 2016-01-11 11:21:53
19樓朗晴兄,咁快築底?我未準備好啊?
30. Ronald 2016-01-11 11:33:49
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31. Ronald 2016-01-11 12:22:51
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32. 神算 2016-01-11 14:04:32
樓上天字派如果未補地價嘅單位都幾複雜。
33. 多嘴 2016-01-11 14:22:11
網主,樓上天字派嗰邊係悲情城市,可唔可以抽起先計,搞到條數咁大嚇死人咩
34. 神祈小子 2016-01-11 15:00:19
雖然之前對三年內演變成一萬個銀主盤的講法有些保留,但過往幾年的樓價升幅,已減低很多人的警覺性,向財仔愈借愈多,急劇的樓市轉彎,銀主盤數字上一定不少,真要拭目以待。

 


35. 收買佬 2016-01-11 15:07:40
嗰時係度話過好多財仔唔用按揭契注冊,而改用告票形式注冊。同埋有d 係按咗有限公司d 股份去當,無直接按層樓,所以d legal charge實際上可能會被你地係land search見的更勁。
36. 望東樓 2016-01-11 15:08:58
多謝Ronold兄,你比倒個ballpark number相信對各樓市牛與熊都非常有用。想信俾你搵到呢潮嘅風眼,不過可惜無獎。
37. middle middle class 2016-01-11 15:14:58
博士厲害,但 Ronald 兄也厲厲害!  睇到頭都暈  :)

我覺得長江及新地正在等機會出絕招。
38. Ronald 2016-01-11 16:30:45

to 33f 多嘴

抽得天字派, 咁兆字派悅字派青字派抽唔抽? 點抽?

39. 望東樓 2016-01-11 16:35:00
各位觀眾,一周人仔息口啱啱成緊22%。祝大家好運。
40. 喂喂 2016-01-11 16:42:48

網主出手,淡友暫時領先,個球證打埋一份,唔多公平啫???
41. on.cc居屋跌價逾30% 2016-01-11 16:56:51

首宗新白居二入市 170萬元購兆麟苑

01月11日(一) 16:30
  • 東網電視
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    【on.cc東網專訊】 市場錄首宗新白居二入市個案,市區申請人親身「搶證」開頭單。祥益胡志偉稱,成交單位為屯門兆麟苑C座低層8室,實用面積401方呎,去年9月中以240萬元放盤,一個月後減至215萬元,隨市況回落,本月叫價再減至170萬元,新白居二客見機不可失,今早親身到房委會取購買證,下午即到屯門搶盤,第二市場價約170萬元購入單位,實用呎價4,239元,料為新白居二首宗入市個案。據了解,去年同類單位叫價普遍達250萬元,同類單位去年8月第二市場最高成交價達246.5萬元,約4個多月跌價逾30%。

    42. 無奈 2016-01-11 17:46:51
    吾數啦,數到不記得,暈!
    43. Jiak 2016-01-11 20:48:04
    銀主盤散貨未到價照賣
    太陽報 – 5時前

    “忠誠拍賣總經理鄭世傑指出,美孚新邨第一次暫停拍賣是出於技術問題,而愛華大廈收回後經過與銀主溝通,認為最後一口價可以接受,故即時重推,以現市況而言成交價合理。他續稱,兩個銀主盤是昨到場人士主要目標,並預期銀主盤量將會續增。紀惠集團行政總裁湯文亮早前預期,本港三年內會出現多達1萬個銀主盤。”

    哈哈
    44. 引刀一快 2016-01-12 07:08:33

    徇眾大大要求,是次活動訂立截止日期,具體程序如下

    本年度1月、4月、7月、10月,四個整月爲投票日,其餘日子爲討論時段。

    各論者在每個投票月份均可改變立場,順應市況變化,表達睇法。

    本活動無比賽成分,亦不設輸贏,旨在加強本年度樓市走向討論縱深度,希望大家踴躍參與。
    45. 一帶一路9UP 2016-01-12 10:57:56
    觀乎呢幾日 
    阿爺已經由托住股巿+滙巿 
    去到半放棄股巿 任由佢跌 
    而滙巿 就要力托 
    好似尋日咁 夾高CNH個拆息同個價 黎迫做空者平倉 
    CNY響國內拆息就基本平隱 
    不過應該唔會好似97年任一招咁 拆高利息會帶黎重大傷害 (國內企業借離岸資金唔多) 
    不過佢咁玩法 個貨幣仲有咩信用可言 
    國內資本帳又唔開放比外資 離岸又任你舞 
    最後可能會大幅減慢人民幣國際化