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文亮言
非正式的銀主盤
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月3日

      近日市面上有很多劈價盤,而且劈得不明不白,最初的時候,有睇好樓市的人認為有人做市,但始終找不到真憑實據,不過就愈找愈明,那些劈價盤都是貨真價實,業主與買家的名字都有登記,於是,又有人質疑是否私相授受,因為那些劈價盤從來沒在市場上出現過,更加替那些賣家唔抵,認為他們被人搵笨,如果我說,那些劈價盤是銀主盤,就沒有人質疑,因為,很多人都知道,銀主盤是大幅低於市價,如果認同這個事實,就會知道那些劈價盤雖然沒有銀主盤之名,卻有銀主盤之實,是非正式的銀主盤。

      嚴格來說,銀主盤比非正式銀主盤優勝,因為銀主盤是被沒收的物業,應該不用付BSD,直至將物業賣走,新買家才要付,銀主就算在三年內賣走,亦毋需付SSD,但那些非正式銀主盤,其實就是財務公司替欠債人的物業搵一個買家,那人若非初次置業,就要付DSD,或者BSD,在買入之後,就要鎖死三年,否則就得付SSD,但又沒有人擔保樓價在三年內下跌不超過三成,財務公司將所有不利因素集中,當出售那些非正式銀主盤時,就會出現較大折讓,不知內情的人見到,就會話有人劈價,我相信在不久之後,那些非正式銀主盤會愈來愈多,因為,財務公司在樓價上升時,不斷加額給欠債人,現在樓價下跌,他們便反其道而行,急急忙忙要求欠債人還款,最後做成骨牌效應,樓價應該進一步下跌,以二手細價樓為甚,如果要買平樓,這些非正式銀主盤亦是一個不錯選擇。

 
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1. 舍神 2016-01-03 09:10:07
[那些劈價盤從來沒在市場上出現過
...這些非正式銀主盤亦是一個不錯選擇]

一如斬倉, 自已搵人接埋貨的話.........點到大家做不錯選擇?
2. 新抱仔 2016-01-03 09:57:45
可能要問相熟經紀才找到
3. Desmond 2016-01-03 10:44:41
老師指數現時的算法是剔除了一些最高和最低的成交價,所以有些低價的非銀主盤是沒有算在指數內。
4. 西門吹雪 2016-01-03 11:21:10
沒在市場出現過,咁我地呢d吾識人既人點買,哈。

之前博士話有d無登記既多重按揭,其實我當時吾係幾信。但係而家咁多枱底交易既賤價盤,真係吾到你吾信…
5. 真真薯片 2016-01-03 12:02:02
銀行估價未向下調, 財仔劈價盤未公開賣就極速掃走

依家既跌市, 可能只係圍內跌市, 要先消化晒圍內購買力, 先至跌出枱面, 亦有可能未跌出枱面就反彈, 用家依然買唔到平樓

可見銀行, 發展商, 業主, 財仔仍然相信樓市會反彈, 樓市要真跌, 似乎仲需要多一個觸發點
6. LYC 2016-01-03 12:17:39
即是博士已經讚成現在去鋤價掃貨,怎樣可以知道這些盤呢
7. 股榮 2016-01-03 12:33:47

趣BLOGBLOG:港樓去「勢」 - 股榮 

港樓去勢 跌3成係基本步! 

中原樓價指數(CCL)去年埋單升2.6%,是連續七年上升。觀察到近一個月劈價個案迭增,有理由相信,二手樓價2015年已轉勢,由升轉跌,CCL去年微升只屬滯後反應而已。無論股市或樓市,真正可以於最高位沽、最低位撈只是鳳毛麟角,分辨出勝負關鍵的,取決於能否看清一個「勢」字。


■樓市已經出現轉勢訊號,問題只是跌多少。 

英文有句把「勢」形容得非常貼切。The trend is your friend,until the end when it bends。在投資市場,一成不變做好友或淡友,總有一天你總會中,但能否無限注等到尾卻難說了。轉軚無罪,順勢有理,只有掌握到形勢發展,順着這個勢頭伺機行動,相信市場的規律,方稱得上高手。

人民幣2005年滙改後一直升值,不計2009年微貶不足0.1%,至2013年已升足37%。2014年貶值2.5%,就是人幣轉勢年。

去年中人幣惡意貶值,市場對貶值預期加深,最終全年累貶4.4%。無論總理李克強、人行周小川甚至是本港財金官員企出來,高呼人幣沒大貶空間,但內地資金瘋狂流走既成事實,人幣只會續跌難升,到目前為止,大部份企業未有為手上巨額人民幣作出減值預備,為今年的全年業績,構成一定程度的困擾。

2014是人幣的轉勢年,2015就是樓市的轉勢年。CCL自2008年底低見56.7,至去年9月中旬於146.9見頂,升幅達到1.6倍,亦可謂完成今回升市的周期。近七年升浪,靠的是低息環境、租金回報及供應預期。上月聯儲局落實加息,撐起港樓的最大因素隨之消失,港息遲加,但唔會唔加,今年港樓會進入去泡沫的過程。過去數年支持樓價喪升的租金,自第三季後見頂急降,昔日加得最癲的細價樓,租金也回得最急。當各藍籌屋苑租金回到兩、三年前,剛性需求勁、建築費貴致樓價難跌的理論,已經靠不住腳。

樓市現轉勢訊號,問題是跌多少。去年10月股榮估調整約兩成,當時未解釋背後邏輯,待勢已轉,套用波浪理論中的神奇數字解讀,會更為充份。神奇數字是預測未來高低位的工具,有關理論大家可網上搜尋,在此不贅。一個升浪的回吐幅度,最常見的是0.236、0.382、0.5及0.618。以08年CCL自56.7升至今年9月146.9為整個升浪,回吐0.236,CCL見125.6,即意味由高位跌14.5%。如回吐0.382、0.5及0.618,CCL會見112.5、100.2及91.2,較去年高位調整23%、32%及38%。


原先以為今次跌浪以「陰、乾、慢」進行,但觀乎近月成交的下跌幅度及深度,有需要修訂。兩成是最樂觀預測,三成是今次基本步,而四成恐怕是人為因素。新一份施政報告1月中出爐,作為梁振英競逐連任前的最後一份功課,樓市政策會是報告重中之重。2012年7月CY正式上任,當時CCL約為103點,跌返至上述水平,CCL剛好要由高位跌三成。

當八間大學的校監居然叫人不用捐錢予大學;就算一直強調毋須撤辣的梁振英,今明兩年如突然轉軚減辣也毋須意外,隨之而來的,是供應暴增、通街平盤、樓價崩潰式下滑。2014年的濠賭、人民幣及零售齊齊見頂,2015年慘淡收場,誰敢保證港樓今年能逆勢而行。新一年以我的座右銘作結:Hope for the best,but prepare for the worst。



8. 包租佬 2016-01-03 12:58:06
最近落區找相熟地代吹下水,大埔,沙中,奧運站。同一答案,現時不可入貨,一六年會向下插,插幾多冇人知,而家就算業主急放都冇話個個盤有承接。
9. 包租佬 2016-01-03 12:58:58
最近落區找相熟地代吹下水,大埔,沙中,奧運站。同一答案,現時不可入貨,一六年會向下插,插幾多冇人知,而家就算業主急放都冇話個個盤有承接。
10. 包租佬 2016-01-03 13:34:30
補充一點,我感覺到現時嘅購買力己經被透支!因為1,舊年身邊很多年青人按耐唔住內心嘅沖動及恐懼,己經係最高峰六月至八九月入咗市。2,我最近睇咗幾個減價盤,如果放係半年前簡直係超筍盤,但而家就冇晒承接力。
11. 望東樓 2016-01-03 13:52:04
買咗大袋花生,等睇場實元朗大戰生蟲雞。
12. 引刀一快 2016-01-03 14:06:14
超低價暗銀主盤有人承接,證明情况未算壞,如果呢類筍嘢都要賣廣告嘅時侯,樓市冧出面。

13. 包租佬 2016-01-03 14:27:37
而家入貨唔可以睇銀行估價,銀行按揭部話,網上估價唔作得準。必須親自上銀行估價,因為而家變化可以好大嘅,新界樓會向下調得快啲。睇來新界樓危危乎!
14. 真真薯片 2016-01-03 14:41:04
同意引刀兄所言 目前樓市未冧出面

趺市有兩種, 一種係購買力被摧毀既趺市, 另一種係購買力仍在, 不過因為預期會趺一齊唔買既趺市

暫時仍然係後者, 大量購買力其實仍然存在, 雖然市道轉差, 但係睇假期市道, 本地消費力仍在, 依家既情況係做本土生意既老闆覺得差左, 但係大部份月入三四五萬既白領市民未受影響, 呢批購買力如果出山, 應該可以係CCL 120穩住樓市

令人擔心係發展商係2015年擠住牙膏咁浪住個價黍賣, 結果都賣剩成五千個貨尾, 2016年劈定唔劈? 對後市影響極大

另一個更加冇得估既因素係2016中國經濟/股市/政治同人民幣有冇大爆鑊, 2015中國股市同人民幣已經爆左一鑊, 如果再爆, 亦對樓市有無法估計既巨大影響
15. 自我陶醉 2016-01-03 15:17:57
薯片兄,千祈唔好對CCL120咁有信心,呢個位捱唔捱得過第三季都成問題!
16. 引刀一快 2016-01-03 17:03:52
自我陶醉兄

你覺得年底可唔可以保住CCL118?
17. 真真薯片 2016-01-03 17:11:39
啱啱睇到新閒, 太古城又劈左, 呎價萬二

其實中價樓要四成首期, 即係閒閒地要300萬, 係超難搵到人買, 依家袋住300萬現金買樓既人議價力極大, 反而中價樓承接力仲弱

至於細價樓, 袋住100萬左右等買樓既人應該唔少, 唔睇CCL, 學政府講, 每個單位跌夠100萬, 應該會有支持, 前提係經濟股市冇大變
18. 真真薯片 2016-01-03 17:33:16
自醉兄, 引刀兄, 

由於CCL有延遲, 以呢兩三星期走勢睇, 一月底穿唔穿130都成疑問

話說當年一個屋苑只要有一個創新高成交, 所有業主立即封盤反價, 業主夠齊心, 全城缺盤用家冇得揀, 唯有追價, 於是成交價好似燒炮竹咁上

依家情況調轉, 一開始有零星劈價, 業主認為係“個別事件”, 繼續封盤, 或者賣轉租, 本來, 如果業主齊心守得夠耐, 用家購買力累積, 總有一日業主係可以反敗為勝, 上兩次辣招就係業主同發展商聯手守贏用家

今次同上兩次唔同, 係市場已經有5000個價尾, 全部佣高價低, 用家去買3房. 地代一定sell高佣一手貨先, 二手全面捱打, 要改變呢個形勢, 睇怕要等一手清緊大半貨尾, 又冇平既大型一手盤再推, 購買力再次“冇得揀”, 二手樓價先可以回穩
19. 自我陶醉 2016-01-03 17:42:24
回16樓 引刀兄,

我15樓都講得好白囉喎,仲要問?  早排我同樓神講過,今次調整如果唔低過110,我都當佢贏,呵呵!
20. 真真薯片 2016-01-03 17:45:19
自醉兄, 邊個係樓神?
21. 引刀一快 2016-01-03 17:47:04
自我陶醉兄

我係call你去投票咋!
22. 引刀一快 2016-01-03 17:50:46
真真薯片兄

5000個貨尾,未算最大威脅,如果新盤續開銷情唔好,散戶走貨冇乜分寸架。
23. 自我陶醉 2016-01-03 18:09:37
薯片兄, 樓神係邊個其實冇咩所謂,四圍都係。

引刀兄,你好似漏咗截止日期喎!
24. 引刀一快 2016-01-03 18:34:19
咪就係2017年年頭囉。
25. 老餅 2016-01-03 18:35:00
薯片兄說得對,2016年經濟先至係一個大問題,個勢睇黎今年經濟都不會比舊年好,大家都攬住舊錢以防萬一,萬一被裁都有錢頂住,我擔心樓价再跌,做9成按揭個D被裁員要斬倉到時真係骨牌效應.
26. 真真薯片 2016-01-03 19:19:11
更正一下, 5000個貨尾, 全部高佣係真, 全部平價就應該唔係, 不過當中確有一批係比二手樓平, 果批貨唔走清, 二手價都幾難反彈

購買力係會累積既, 亦會消失, 正常低成交會累積購買力, 經濟差會消滅購買力, 當中人仔同股市走勢非常關鍵

CCL120畢竟係13-14年磨左成年, 照計點都有d承托力, 如果大力插穿120, 相信已經發生意料之外既大事, 在下唔識估底
27. LYC 2016-01-03 20:05:06
成交量已經開始上升,低位已有承接,想大跌,no way!
28. 打工仔 Andy 2016-01-03 20:22:36
LYC 兄

我睇法都一樣, 小弟身邊的朋友都準備好了!
29. 財仔2按出事實錄 2016-01-03 21:35:14
君臨天下:內地客SSD未過照掟 最少蝕360萬
九龍站君臨天下一手貨慘變「坐艇貨」,連辣招稅蝕賣。消息指,君臨天下1座高層複式戶,實用面積1,825方呎,2014年10月由恒隆(101)以約5,936萬元連兩個車位賣出,呎價32,526元,有指買家為內地客。即使單位仍未過額外印花稅(SSD)的三年期,內地客仍照掟貨,放盤約一個月,原叫價6,880萬元,現減至6,300萬元,勁減580萬元,若計及SSD及其他使費,料實蝕約360萬元。

資料顯示,單位由恒生承造一按,去年3月再向私人財務機構承按

天璽:高層戶減價400萬 代理:「唔理賺蝕志在出貨」
天璽皇鑽璽高層三房戶,實用面積935方呎,2013年10月新地(016)以約3,213萬元賣出,由一名報住同區凱旋門朝日閣、持中國護照的內地客透過公司持有,半年前市場放售,嗌價3,800萬元,現減至3,400萬元,蝕使費最少370萬元也賣不出。
30. 真真薯片 2016-01-03 22:51:10
有一個現象比較奇怪, 豪宅按爆蝕賣新聞, 幾乎都係大陸業主, 但係在下記憶所及, 大陸人買豪宅係full pay, 深圳樓明明仲創新高

Full pay又係佢, 創新高又係佢, 按爆蝕讓又係佢, 到底係咩一回事?
31. CCL120??? 2016-01-03 22:56:51
Link:http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=25421322&extra=page%3D1
【on.cc東網專訊】 發展局局長陳茂波在網誌中表示,上周三公布2015至16年度第4季度賣地計劃,來自政府賣地和鐵路物業發展項目的私人房屋土地供應,預計可供興建約2,650個單位。連同首3季的情況,綜合全年多個土地供應來源,包括來自政府賣地(9,720個單位)、5個鐵路物業發展項目(包括政府的元朗西鐵站項目)(7,440個單位)、巿建局(1,060個單位),以及來自私人發展及重建項目(截至11月底:2,070個單位),預計2015至16年度的私人房屋土地供應量約20,300個單位,超過在年初訂下19,000個單位目標。
去年7月和9月,他跟大家分享了一些私人住宅物業巿場的數據,並提醒有意置業的巿民應當倍加留神,小心衡量風險,量力而為。過去兩個多月,住宅物業巿場有較明顯的回軟跡象,去年11月私人住宅的售價指數和租金指數,較9月份的歷史高峰回落約4.1%和2.1%。
另一方面,現時本港住宅整體成交量,仍徘徊於1997年以來的低位,11月的成交量進一步下跌至只有約2,800宗,去年首11個月的整體成交量只有約51,900宗,比前年同期下跌約5,800宗,更遠低於本港兩個樓巿高峰期1997年 (約172,700宗) 和2010年 (約135,800宗) 的水平。
至於本港未來新住宅單位的供應量,將繼續維持在近10年來的高水平,根據去年9月公布的數字,未來3至4年的潛在一手樓供應量將達到86,000個單位,當中近7成都是實用面積低於70平方米的中小型單位。此外,一批已完成補地價或即將完成招標程序的土地,亦可額外提供9,700個單位。
32. 成交量已經開始上升???? 2016-01-04 06:31:36
http://www.28hse.com/news/20160104/28680/
33. 成交量已經開始上升!!!! 2016-01-04 09:57:45

【now新聞台】元旦連周末三日假期,十大屋苑成交量回升。

美聯指,元旦及過去周末十大屋苑錄得13宗成交,分別來自五個屋苑,包括太古城、美孚新邨、沙田第一城、嘉湖山莊及荃灣中心,當中8宗在周末成交。相比上周末,只有嘉湖山莊唯一成交,大幅上升。

美聯表示,二手市場現減風,個別業主急於放盤而將叫價下調,但相信只屬少數,二手交投將會在低位徘徊。

而中原地產在元旦三日假期,有14宗成交,單是周末就有8宗成交,是九星期以來最高。