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文亮言
2016年樓市—遠近高低各不同
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月1日

  每年都會用一句話來預測樓市,今年比較難,因為我認為樓市不會整體性發展,大中小型物業,甲乙丙級寫字樓,一二三線舖位,連同工廈等,各有不同表現,很多時候,就算精於物業投資的人都很難掌握得到,所以,我用「遠近高低各不同」作為2016年樓市預測,這句話是出自一位行完盧山的人所寫,全文是「橫看成嶺側成峰,遠近高低各不同,不知盧山真面目,只緣身在此山中」,希望大家可以從中得到啓發,配合個人的投資需求,此為致勝之道。

中原指數 — 大致上會急跌至120點,然後橫行,配合政府政策,經濟環境再作出調整,不過,向下機會比較大,全年會跌10至15%。

細價樓   —   很多人唔鍾意聽,但跌勢持續,就算全年指數升,細價樓都會跌,大約15至20%,主要是因為銀主盤拖累。

中價樓   —   大部份業主借貸非常低,毋需要賣樓,但豪宅太貴,要再上一步也很艱難, 樓價會保持平穩。

偽豪宅   —   那些在以前爲國內人士而設,地點不佳以及實用率低的偽豪宅,有可能因為投資失誤,被國內業主放棄,樓價將進一步下跌,跌幅應該低於細價樓。

超豪宅   —   基本上不屬於地產,屬高消費品,在需求不斷增加,供應有限,應有不俗升幅。

舖位    —   零售市場將會由集中國內人士,轉回本土消費,我相信,現在除了一線舖位會下跌之外, 其他大至穩定,但租金就會持續向下,跌幅大約10至15%。

辣招    —   雖然社會上有很多聲音要求政府撤招,但我相信唔會,樓價跌幾多都唔會,今年更加唔會,不過,金管局可能放寬逆週期措施,銀行可以放寬按揭,但銀行又未必夠膽。

  市場上亦有很多有需要,又有資金,而亦有準備買樓的人,當樓價下跌到120點,或者一個合理水平,成交量會大增,樓價亦在此穩定下來,有意買樓的人不要猶疑,我估計,今年二手樓成交量大約在四萬八,年初的時候比較少,下半年就會急升,今年大家留意樓市,首先就要留意成交量。

 
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1. AH-HO 2016-01-01 09:39:41
沙發,祝大家新年快樂,投資路上一路順風。
2. DSY 2016-01-01 10:15:41
祝博士和各位網友2016身體健康,步步高升,心想事成,萬事如意!也希望細價樓就算爆也不要太犀利,上不了車不會死,負資產會死。昨日印刷商年關自殺的新聞真的令人難受!利申:無中小單位在手,所有持有單位都是大型單位

一直有個疑問,博士一直說細價樓爆煲,為什麼肯定不會傳染到中價樓大價樓呢?要知道,人的恐慌是會傳染的,特別是全世界都在預言香港樓市爆破。


3. 中價樓和偽豪宅 2016-01-01 11:21:52
中價樓和偽豪宅點鑑定?請指教?
4. 新抱仔 2016-01-01 11:23:53
謝謝博士!  對我們非常有幫助, 尤其是我家正想買多一間給細妹的時候, 看來我們會再等一等.

祝大家萬事如意, 新年快樂! ^^

5. Oscar Lam 2016-01-01 13:04:53
有能力、有計劃購入自住樓的朋友們,機會到了!在樓市下跌10-15%後,今年你們可以慢慢選,慢慢講價。

祝大家在新的一年裡心想事成,成功購入理想的安樂窩!


6. 多謝湯博士 2016-01-01 14:26:42
藉此新年元旦、祝博士新年快樂、身體健康!

由2015年1月份開始,有幸閱讀博士每天發文,
賞心悅目、獲益良多、感受到正能量在散發。

博士見解精緻獨特,從不嘩眾取寵、
前瞻性的預測早而準、彈無虛發。
堪稱 精英專家中的 專家 !!!

盼望博士繼續發文、造福普羅大眾、謝謝 !


7. 多謝湯博士 2016-01-01 14:28:09
藉此新年元旦、祝博士新年快樂、身體健康!

由2015年1月份開始,有幸閱讀博士每天發文,
賞心悅目、獲益良多、感受到正能量在散發。

博士見解精緻獨特,從不嘩眾取寵、
前瞻性的預測早而準、彈無虛發。
堪稱 精英專家中的 專家 !!!

盼望博士繼續發文、造福普羅大眾、謝謝 !


8. big-nature 2016-01-01 14:34:27
都算係好預測!

9. 雲在青天水在瓶 2016-01-01 17:19:14
無獨有偶,中原網站的樓市分析,也見有這麼一段: 

⋯⋯中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,樓價調整12週,CCL首次跌穿第一個支持位136點,但調整尚未結束,料會下試120點第二個支持位,預計整個調整中樓價將會下調約一成半水平。⋯⋯




請看上圖的軌跡,上一個浪頂是2013年3月之123.66,120只是在見123.66後,回落時調整區間內的中位約數。圖表理論上,前浪頂突破後,回落時就會成為調整時的支持位。所以無論怎麼看,也看不出120是支持位,不知黃生如何慧眼識圖?記得美聯劉嘉輝在09底至10年初時講過樓市會見雙頂,結果樓市指數在經過前浪頂73.98時,頭也不回,絕塵而去。

所以,地產業內中人,或許經驗老道,許或直覺敏感。但是論數據的計算和推測,連圖表初哥都不如!而他們發表的所謂樓市分析和預測,只能是煞有介事的唬弄。
10. 真真薯片 2016-01-01 17:27:02
多謝博士一開年就比貼士, 仲要分門別類比得好詳細!

在下都係覺得2016最大不確定數係一手樓, 潛在供應二萬五加五千即係三萬個單位, 過去幾年年頭估供應同年底賣單都係六折, 如果今年都打六折, 即係新算可以賣萬八個左右, 加埋博士估二手樓成交四萬八, 今年地代咪開單開到停唔到手?
11. 比比 2016-01-01 18:10:36
雲在青天水在瓶師兄
樓市是否如你說見2017年可見指數170呢?
1661暴升暴跌又暴升,還可買嗎?
請師兄指點小妹!🙇
12. 路人 2016-01-01 18:16:42
大家可否列出香港知名的「偽豪宅」?

13. 路上 2016-01-01 18:21:37
這些算「偽豪宅」嗎 ?
大圍名城
大圍盛薈
屯門星堤
荃灣皇壁
九龍城御.豪門
大角咀帝峰皇殿
洪水橋泉薈
Queen's Cube
THE ICON
14. 真真薯片 2016-01-01 19:43:12
話時話, 市區兩房盤, 以前300零萬炒到依家600幾萬, 算係細價樓定中價樓?
15. David 2016-01-01 19:57:25
博士的預測總是合乎常理;相反,那一大堆成日馬後炮,車大炮的所謂評論員,一字一墨無常識。
16. 樓市新手 2016-01-01 22:22:35
我個人覺得銀行估價沒有跟隨大市下跌之勢回落。我鎖定了幾個單位,並定期為那些單位估價。儘管在那些屋苑的其他單位有低價成交,但只有那成交的單位被下調估價而那些我鎖定單位的估價並没有下調⋯⋯
17. abc12345 2016-01-01 22:51:24
段估 : 因為仍是牛市,CCL 100週SMA 超強支持,現為132.74,
就算短暫破了,很快便重返其上,時間大約在本月底。
到二月……诲阔天空,年底見 160 !  Yeah !
18. 真真薯片 2016-01-01 23:23:14
新手兄有料到, 大銀行估價同大發展商推一手策略, 都會對後市非常關鍵, 而呢兩樣大因素, 可能就掌握係幾十個人手裡面

所以成日講市場機制自動調節, 其實係廢話
19. 神祈小子 2016-01-02 13:35:47
多謝博士的提點,也預祝各人身心愉快,家宅平安。
20. LYC 2016-01-02 15:21:13
2手業主個價開始企硬,發展商一手貨尾亦慢慢善價而沽。買家開始入市,後市點走,可想而知。
21. Bosco 2016-01-02 22:00:06
回樓上13

荃灣汀九皇壁不算偽豪宅吧,青山公路背山面海,東南/正南坐向,無公屋全私樓。雖然不算一線豪宅區,但二線,中高產區絕對公道。比大角咀土瓜灣九龍城好多了。