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文亮言
高成數按揭的風險
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年12月24日

  現在地產商推出高成數按揭已經成為新常態,有年輕朋友同我講,終於等到今日,可以用低至一成樓價便可以置業,而且還不需要經過什麼入息審查,壓力測試,很快就可以做業主,我並不是想潑他們冷水,但用十分一價錢,擁有一個物業,很大機會是暫時性,樓價稍為下跌一成,他們所擁有的物業已經煙消雲散,再跌,他們便是一個負資產者,暫時性業主,做不做也罷,現在問任何一個人,他們都會肯定說樓市正在調整,只不過沒有一個肯定幅度,如果採取正常按揭,就算樓價下跌兩三成,只要守得到,總會有回升的一日,但對於一個負資產者而言,他們的想法絕不一樣。

  在1997年之後,超過十萬個業主變成負資產者,他們當中不少自動放棄,任由物業給銀行沒收,其實,銀行是沒有強行沒收他們的物業,只要繼續供款,甚至只還利息,不還本金,銀行都讓業主繼續持有物業,但不少業主見到物業根本資不抵債,他們在有能力的情況下都選擇放棄物業,到今日,大部份物業已經大幅超前當日的價值,那些已經放棄的業主當然自怨自艾,認為時不予他們,但那些人有沒有想過,當日如果不是採用高按揭成數,他們是不會那麼容易放棄,因為即使是資不抵債,如果當日採取九成,七成,五成按揭是有分別,採取五成按揭的是不會那麼輕易放棄,採取九成按揭的態度就完全不同,地產商亦明知道那些採取高成數按揭買家是有機會在樓價稍為下跌便會放棄,他們仍然甘願冒這個風險,大家便可以理解到樓市嚴峻情況,不過,富貴險中求,不少曾經採用高成數的業主,今日擁有不少資產,但他們有一個共通點,就是他們認為樓市上升時才會採取,絕非好似現在,大家確認樓市下跌才採用,逆勢而行,很容易變成一個負資產者。

 
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1. 蕭峰 2015-12-24 09:03:22
近日仍有唔少agent push 我買高價一手新樓,因為新樓可以八-九成按。佢地做事唔睇你需要,只是希望可以賺多d佣,一味push。真係好懷疑依家地代質素。
2. 自我陶醉 2015-12-24 09:11:29
好文章!  中肯和有警惕性,很值得沒經歷過97的年青人深思。
3. 打工仔 Andy 2015-12-24 09:20:26
無最少三成首期, 跟本不應買樓! 否則可以後果嚴重!
記得有個朋友同我講, 97果時親眼見過對面單位被銀行拍门收樓!
4. 望東樓 2015-12-24 10:10:38
我大約01-02年左近睇過一個入門E仔。裡面啲傢俬係大到同間屋格格不入嘅。好明顯係佢哋係走咗個大E,跟住大E搬細E,再走細E。唔知佢哋下一站搬咗去邊。
5. 西門吹雪 2015-12-24 10:17:58

唉~其實高成數按揭亦有其可取之道GA~~如果做按保,唔係借財仔,加埋定息就更好~~

先唔講做咩鬼而家先買樓,假設你一定要買。比方說你有5成首期,但做足9成按揭,另外個4成可以買入公用股收息,中電就有4厘以上,可以賺息差。萬一失業了,樓價跌了,供款就可以靠賣掉一些股份支付,立於不敗之地了。相反,如果做5成按揭,失業了,樓價跌了無法加按,就被逼要賣樓了。

不過,如果你儲左廿年先夠一成首期個D就真係唔好諗住LA。

6. 神祈小子 2015-12-24 10:24:07
樓市下跌加埋高成數按揭,當中參與者的心情起伏得勁過過山車,一成的血汗錢轉眼成灰甚至負資產,身心都好傷。反而真想上車者真的等多陣。
7. 自我陶醉 2015-12-24 10:33:25
Simon1兄唔係冇道理,不過,美國開始加息週期,所有套息資產都會有壓力,油價現在低水平,如果反彈對通脹有壓力,到時有機會雙跌。
8. 西門吹雪 2015-12-24 10:50:55

自醉兄其實一D都唔醉,反而係最清醒0個個~~哈

無錯~如果加息加到巴巴聲,靠收息既公用股係會插下水。不過,經驗話我地知,公用股既調整幅度很有限,而且多數會數年內回升。而且今日既美國好難加息加到巴巴聲。

如果還是害怕既話,可以借出來做定期,付多少息差就可以買多個保險了。

不過都係個句LA,咁既市況都仲去買,就算FULL PAY都要睇路LA 哈哈

9. 自我陶醉 2015-12-24 11:01:51
回Simon1兄,小弟不太明白借出來做定期的意思,定期利息怎麼會比按揭息高?
10. 打工仔 Andy 2015-12-24 11:04:22
Simon 兄

自醉兄從來都無醉過, 哈哈哈!
11. 西門吹雪 2015-12-24 11:09:03

回自醉兄~

借出來比少少息差成本,用以保險之用。因為過冬需要玩金流。

假設最壊情況樓市跌多了,到時想再加按就難了~~

12. 自我陶醉 2015-12-24 11:13:56
明白了,謝Simon1兄! 


13. 凝風 2015-12-24 12:08:03

最少三成首期 <==唔靠唔到父母既人,要儲幾耐呢?

400萬....三成首期120萬,已經唔好講其他稅、佣錢

尼個城市都悲哀

其實點解星加坡可以做得咁好,有無得借鏡,求分享
14. 真真薯片 2015-12-24 15:09:02
西門兄既方法係有道理, 不過實行唔易, 好多人坐住舊錢或股票好易不明不白咁輸左/洗左/借左比人/唔見左, 所以放晒落層樓就最安全, 當然高手就另計

如果真係高手, 100萬買內銀股, 然後做有貨short call, 每件收10-15%回報基本上風險唔大, 不過都係知易行難, 要高手先做到啦
15. 西門吹雪 2015-12-24 15:36:44
真真兄所言甚是。

而家內銀四倍幾pe, 10-15%short call,好易吾小心賣鬼左。雖然有價賺,但d錢到時又吾知點洗,哈。如果short call 最好價外多d,拾5-8% 好啦。
16. Duncan 2015-12-24 15:45:15
小市民買菜都格價, 買樓此等大事卻不想清楚, 發展商二按到九成, 是為了幫助年青人置業嗎? 我想到一個形容, 棉裡藏刀, 他日還不了錢變銀主盤, 發展商都可能收不足借出二按的部份, 但他們角度, 都只是賺少了

假設起樓成本30蚊, 賣出是100蚊, 銀行借出60蚊給業主, 發展商借多30蚊給業主,  即是發展商成本大約是30+30= 60蚊, 最後如果成為銀主盤, 賣出後只夠還一按給銀行, 而發展商收不回30蚊二按, 結果只是業主破產, 發展商何樂而不為, 賺盡和賺少了的分別吧

17. 西門吹雪 2015-12-24 15:45:32
其實我話借大d,心入面都係做呢d。不過盲好們連公用股都吾敢買,覺得樓竟然仲比中电港燈都要安全,你同佢講期權?留反淡氣吧啦 xDDD
18. 滿記 2015-12-24 15:52:24
記得讀書時,人囗只五百萬。現在已七百多萬,樓市無人買,都要租啦。你覺得可以睇得好淡嗎?
每年供應有多少?
19. CD ROM 2015-12-24 16:37:06
之前經過d新盤, agent實過來話, 1成首期必批............... 請記住, 魔鬼在細節...............
20. CD ROM 2015-12-24 16:41:27
回#13 凝風

如果你講既係首置自住, 30萬首期, 30年供, 月供萬中, 難在那裡??? 


21. 真真薯片 2015-12-24 18:02:50
西門兄,

做short call當然做遠d, 收2, 3%夠啦, 但係同一批貨個個月收2, 3%, 其實都幾和味嫁, 但係真係去做既人, 又少之有少
22. 老餅 2015-12-24 21:53:21
薯片兄,你所講的SHORT CALL,是如何操作呢?可否詳細告知,Thx.
23. 安多安多 2015-12-24 22:22:51
唔係好明~點解9成就會易放棄 

採取五成按揭的是不會那麼輕易放棄,採取九成按揭的態度就完全不同採取高成數按揭買家是有機會在樓價稍為下跌便會放棄

<<<  放棄左就咩事都沒? 個後生今年上車的話. 入左伙都係背住一身債 . 放棄唔放棄都係都係一身債, 點會唔挑那X頂硬上? 

唔通真係破產7年又一條好漢. ? 

24. 西門吹雪 2015-12-24 23:51:08
老餅兄,如不介意小弟代答吧
Short call 就係沽空認購期權。在有貨之下沽空價外期權相等於我要在某個比現價高既位置沽走手上既貨。如果價到就成功沽貨加賺期權金,但失去了股票升高於合約價既利潤。如果價吾到,就不需沽走手上既貨,但仍白白袋了期權金。

例子,939現價5.43,我們可以沽空5.5既認購期權(2016年1月到期,現價0.112),大约就是2% 既月利潤了。不過,月回報2-3%太容易会賣走了手上既貨。吾想咁樣,可以沽空較價外既call。同樣以939為例,沽空5.75既call 就可以有大约0.77%既月回報,冇咁易賣掉手上既貨。

之前亦同自醉兄討論過冇貨想接貨時亦可以用short put。單邊既call put buy sell 已經有此功用,不同既期權組合千變萬化。例如在有些少貨時沽空馬鞍式組合,就可以進可攻退可守,吾進吾退就2面賺期權金,哈哈
25. 兩餐一宿 2015-12-25 08:52:46
"如果還是害怕既話,可以借出來做定期,付多少息差就可以買多個保險了。"

想請教Simon 兄,借出來做定期的意思是怎樣? 如果同放在mortgage link 戶口比較,哪一個做法好一點?
26. 西門吹雪 2015-12-25 10:15:35
做mortgage link 比做定期好,連息差都吾駛蝕,但吾係間間行有。
其作用就是備用現金。經驗告訴我們,大銀行即使你負資產,按時供款都吾会call loan。四成既備用現金已經立於不敗之地。相反,而家吾借,等到跌多了,想借都沒法了,到時若咁啱失業,問你點算。prepare for the worst.
27. 兩餐一宿 2015-12-25 12:09:24
謝謝Simon兄詳細回答! 

這樣安排是進可攻,退可守!
不過最重要都係自己不要手痕,亂用D錢...
28. 老餅 2015-12-25 13:07:31
謝謝Simon兄的回複,我地D老坑要慢慢了解一下希望搵到餐茶,Anyway, Many Thanks.
29. 真真薯片 2015-12-26 22:20:56
西門兄解釋得好, 在下只補充一點, 有貨short put要贏既關鍵係一開始批貨要買得平, 例如2個幾買3988, 一年息已經7-8%, 再做埋short put, 一個月收0.5%, 即係一年又收多6%, 計埋息, 就真係冇得輸啦
30. 老餅 2015-12-27 12:29:41
謝謝薯片兄及simon兄,另我曾在某銀行做過trade(我不太懂),是#6837及2628,低過定價就接貨高過就收錢,定三個月做約二十萬貨,一個月後對方投降收得約1900蚊銀行收近千元費用我實得幾百元,這又是什麼trade?謝謝候复.
32. 細價樓劈價成交速報 2015-12-28 10:55:11
中原區達鴻表示,新近錄劈價沽出的擎天半島5座中層A室,實用面積620方呎,建築面積836方呎,屬2房間隔,向東南望內園景。今年中,業主放盤叫價1,430萬元,其後一直堅持1,300萬元水平,自8月股災後,市場氣氛轉弱,業主開始調低叫價至聖誕假期前夕的1,100萬元,最後累積減410萬元,終以1,020萬沽出,實用呎價16,452元,創下今年以來擎天半島銀碼新低紀錄。原業主於2009年以835萬元買入單位,賬面賺185萬元,升僅22%。

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根據估價, 每層差價約 6萬, 今年8月, 41樓成 $1450
相差 21層 ~= 130萬

即係 8 月時, 成交單位市價約 $1320萬
現成 $1020, 平左 ~23%
33. 高成數按揭的風險 2015-12-28 11:04:49
對於中大價樓, 比細價樓風險更大

細價樓本身已經可以經 HKMC, 申請高達 8-9成, 一按, 年息 H+1.7 CAP 2.15%

中大價樓, 原本只可借 5 成, 發展商一按 8-9成, 息率頭3年已經比一般銀行高, 3年後如果轉不回到一般銀行, 更要捱高達 P or P-1 息. 3年後可能會有一大批中大價樓被迫轉售 / 成為銀主盤.

我一個月前都被發展商8成一按吸引, 走左去睇 Robinson 80. 諗住 400萬首期就可住 2000萬樓, 首 3 年 3% pa, 之後 P-1. 但一計數, 唔掂, 剩係利息成本, 一個月要 $46K, 加埋管理費 $50K. 但果度租, 我上網搵, 叫緊 43K.
34. 真真薯片 2015-12-28 12:30:12
大價樓正常黎講業主應該底厚, 有大量門路借錢, 一個月供4,5皮係閒事, 相當於公司請多兩個同事而已

不過有冇個體房個頭唔夠大但係純粹因為樓市升而炒大價樓, 其實本身唔具備“有錢佬底厚”既條件就做左大價根業主呢?果d大價樓就比較牙煙啦
35. to 34/F 2015-12-28 13:27:35
我正正就係個頭唔夠大, 想死充果 D. 一般月入十鬆萬中產.

400萬首期借 1600萬, 供 6萬幾, 比 5萬息, 我係比得起的, 但係真係已經好博, 冇險可守可言.

但一聽到係 Robinson road 80, 就覺得好 high. 諗住比少少首期就住到西半豪宅, 幾威下.

發現商就係想吸引我地 E D 貪冒虛榮的小中產.

可想而知, 係幾咁危險.
36. Peter Pan 2015-12-28 18:05:47

To 26/F Simon兄, 及各位師兄,

Simon兄說"做mortgage link 比做定期好,連息差都吾駛蝕,但吾係間間行有"

本人與父親共持有一物業(幾年供滿). 正想做加按買自住樓, 問過有關銀行的 mortgage link account , 但有最高存款限制, 只能做loan amount 一半. 因此加按套現是有一半是牽涉利息成本. 本人想請教, 應該趁現在樓價未大幅下跌時加按套現等待入市良機, 其間付些微利息支出; 還是看中合適荀盤決定要買時才加按套現?


37. 自我陶醉 2015-12-28 19:19:56
30樓 老餅兄

股票同期權在銀行做,賺到到畀佢食哂!  搵大型證券行問問價,包你有驚喜。  期權風險主要來自槓桿,如果有錢接貨先short put, 有貨先short call, 做好風險管理,期權的確係好嘅投資。有咩好得過,等靚價入貨,都仲有人畀錢你洗,哈哈!
38. 呱呱叫 2015-12-28 20:00:12
所有都有週期,樓價回少少就呱呱叫
39. 西門吹雪 2015-12-28 22:49:40
Peter pan 兄
現在借可借大d。大市底部好難估,如果借大左,又早左入都好危險下。所以我一直話係防守用的。借左來再買,就一定要好有信心同決心才可
40. 老餅 2015-12-29 01:08:12
謝謝陶醉兄回复,其實我買賣股票都在証券公司,但你說的期權我未做過而銀行職員推介就幫下佢跑數,但真係佢賺個份仲多過我,我再了解一下再去股票行做trade,謝謝.
41. 困惑人 2015-12-29 01:12:35

向各位高人請教:

本人及先生50歲沒有子女,住私樓仍有按揭。在大圍有一間三房未補地價但已供滿的居屋,

樓齡19 (美松苑只需搭10分鐘綠色小巴便到大圍港鐵站),現由長輩居住。

困惑: 1) 這間居屋值不值得補地價,長期持有?

就算要賣也要等長輩頤養天年之後才可。

2) 現在樓市高,補地價約需150(綠表市值350) ,可同時申請貸款,供30年。扣除補地價餘數便放入ML, 等待市跌時,加上蓄儲如有能力便再購細價樓收租。居屋日後便可出租及做逆按揭,因不打算自住。

3) 若等樓市跌,補地價金額便下降,但不知等到何時及跌幾多,值不值得等

因怕年紀越大便越難做按揭,銀行是否批貸款及年期又幾長?

若不批,便需要用蓄儲作補地價之用

還是有更好的方法?

請各位仁兄賜教,感激不盡