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文亮言
收租業主對市況逆轉是後知後覺
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年12月9日

  有很多人認為,收租業主是非常了解物業市場,因為他們投放了相當多資金,同時,亦為其所擁有物業負上不少債務,物業價值升跌是直接影響他們的個人資產,他們不得不了解物業市場,其實,有那種想法的人是大錯特錯,收租業主是最後一個知道市況的人,如果是順風順水,樓價繼續上升,早知遲知,關係都不會很大,但當市況逆轉,後知後覺就會損失慘重。

  在2003年沙士之後,樓價已經低無可低,樓市的下跌形勢開始逆轉,不少有樓收租業主在財政沒有極度困難之下,突然間將物業賣走,更加向人表示一身鬆晒,我問他們,點解要賣樓,銀行又沒有強迫他們,當時,銀行還有無數銀主盤要處理,對於那些資產仍然是正數,或者是準時還款的人,都不會強行要他們賣樓,那些當時賣樓的人原來經歷過幾年樓價不斷下降,租客交租的情況又不理想,見到有人肯出價買他們的物業,就算賣走之後要補回多少給銀行,他們都會賣,甚至將物業賣給租客,後來我明白,那些業主原來唔知道市況形勢已經逆轉,今日,他們當然後悔。

  最近,有業主見到Burger King結業,而他們收租又不暢順,叫我小心,樓市已經開始向下調整,我同佢講,你知道樓價調整,已經差不多是最後一批人,現在做Sales的人,見到收入減少,做物料供應的人,收數困難,銀行家見到客戶供款脫期,不良貸款增加,知道市況轉壞,已經向有懷疑客戶追數,所以有好天遮外號,而租客大多數都不會欠租,財務愈緊絀的客戶,他們愈不敢欠租,否則,業主追租,就會令到其他債主就會向他們追數,於是業主收不到正確訊息,認為市況仍然良好,直至租客欠租,他們才知道樓市已經轉壞,所以,不能夠說有物業的人唱好樓市,而是他們根本唔知道市況已經逆轉。

 
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1. 新抱仔 2015-12-09 10:38:22
對呀!其實做名牌零售果班早一兩年已感到個市好靜,由於生意關係,我也好早之前已知內地經濟調整中,所以有時業主要租客走左,才知道個市逆轉。
2. Desmond 2015-12-09 10:41:40
這裏的網友業主會好一些,因為有博士預早提醒市況。

3. 向饭民说不 2015-12-09 11:25:30
经济差系全世界性的问题,香港到最近先感觉到,算系福地啦。

希望香港不要台湾化,真系要用爱心发电,将所有基建烂尾。甘就真系屋漏兼逢下雨。

真系唔明白,点解所谓的真普选,最终都系选出基督徒做领袖。
4. 打工仔 Andy 2015-12-09 11:49:39
博士講得好岩, 一般收租佬可能是後知後覺的, 包括小弟, 多謝博士既提醒!
5. 三任特首與地產霸權 2015-12-09 11:52:49
我深深認為香港地產霸權是曾經存在的,所謂地產霸權者即是透過壟斷褫奪了別人的競爭權利,甚至影響到社會的財富分配結構!

  在香港未回歸前香港人作出了一個許願,祈求一個有能耐可以落實一國兩制的特首,讓香港人馬照跑、舞照跳,可以續享97前的太平盛世,避免過共產黨的管治,這個史無前例的制度最後由董建華完成了。過程中,中央及董特首也給了不少空間及忍讓,亦種下了民間隨意批評政府的風氣。

  當然,97回歸衍生政治上的包容,也令財閥得到不少空間,地產霸權當時開始萌芽,但這發生可能是政治現實,更何況,董先生完成了他作為第一任一國兩制的香港特首,更加完成了香港人在97前的許願。

  如果人民是政黨和政客的老細的話,那麼香港人這剛開始當家作主的老闆,似乎並不懂得賞罰分明了。董先生在一片埋怨聲下腳痛下野,而且傳媒及政客也令公眾相信兩件事,一是97年的樓市下跌是因為「八萬五政策」(縱使元凶是金融風暴)!第二是董先生的「有為規劃」令香港萬劫不復!以上兩點的成立,從此成為政治的法則,撇開了公平不說,香港人開始習慣不以事情的真相去批判事情,這老細沉溺在批判下屬的瑕疵!在小處留連,荒廢重點大事情。

  董先生退任後,香港人便開始許第二次願了。當然,他們希望新特首最好愈「無為而治」愈好,供應土地愈審慎愈好!「就將一切交給市場吧!」這的確是香港人當時的心願,好,將一切交給市場,但交到市場等同將一切交到領導市場的既得利益者處了。

  曾蔭權正正是最高民望的特首甚至是官員,當年曾蔭權接任特首上場,香港人不是慶幸有一個「無為」的特首嗎?他的成功基礎正是以上當時的民意!他又怎會輕易走積極有為之路?對他來說,開發愈少風險愈低,地產霸權就在曾蔭權當特首的時候發揚光大,其中不正確實施勾地政策,令土地的供應主導權完全落在發展商手上了。地產霸權的終極保家及罪魁禍首其實是香港人本身。

  2010年後不少人開始醒覺香港已荒廢建設、內耗過渡及競爭力下跌,於是又再許第三個願望,希望有個新的特首可以強硬、不賣賬及可以改變遊戲規則。香港人這個心願又再一次達到,梁振英上場的確不賣賬給地產霸權,更改變了遊戲規則,包括取消了勾地政策、更嚴謹地立法一手規管條例、為市場引入了大量的發展商去打破壟斷。不過,香港人這個老闆仍然是比較喜歡從小處挑剔下屬,而忽略了下屬有沒有做好最重要的工作,梁振英未上場之前已經定形成為了魔鬼,香港地產霸權由盛而衰,傳媒甚至討論區都隻字不提呢!

香港,不斷磋跎歲月。

6. 望東樓 2015-12-09 13:06:06
仲記得早前見到呢度有一個回帖話:加息?so what,我加租。請大家記住正能量。
7. 50/50 2015-12-09 13:34:02
2樓Desmond: 你電腦只上到到這個網?   我相信博士的資訊也是從其他朋友/商會得知.佢唔係先知. 有朋友做SALES的話都會知市況.
業主要租客走左,才知道個市逆轉? 資訊咁發達,就算老一輩唔上網,睇報都知啦!


8. Desmond 2015-12-09 18:27:36
7樓50/50兄,既然你認為這裏的資訊跟外面的差不多,我很奇怪你瀏覽這個網頁期望得到怎麼。
9. 真真薯片 2015-12-09 19:33:09
好一句 加息? So what? 我加租

其實如果租客肯比, 不論加唔加息, 業主都應該加租先啱, 直到冇人租為止

當入伙數字低過需求既時候, 其實真係任佢加, 今年得八千個單位入伙, 租金都要跌, 16年到17年中會有近兩萬個單位入伙, 收租業主既挑戰到時先至開始, 博士今日篇文寫早左起碼一年以上
10. 值得細嚼 2015-12-09 22:34:07
5/F 朋友文章有見地,值得細嚼。
11. 新抱仔 2015-12-09 23:22:54
5/f,
謝謝分享,值得看
12. 50/50 2015-12-10 14:50:48
8樓 Desmond:
我就係東看看西看看才到了裏。
仲有INTERNET冇分內同外面的。博士不時也有獨到見解, 不過你D鞋油太多了。