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文亮言
香港樓市現在及未來狀況以及下行風險
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年12月8日

  昨日去了港台電視部錄影,節目名稱叫「左右紅藍綠」,已經於昨日下午一點在無線電視,以及下午三點在亞洲電視播出,以下就是我準備的稿件。

  影響香港樓市四大因素,供應,利息,經濟環境以及辣招,前三樣都已經由極好開始轉壞,政府亦表明不會放寬辣招,我估計,未來樓市下行機會相當高,由於有物業的人負債比率不高,即使樓價下跌,幅度亦不會太深,整體不會超過兩成,但細價樓跌幅比較深,因為以往升幅過大,中型住宅則會微跌,豪宅就會保持平穩,超級豪宅可能還會有升幅。

  在上星期五,美國就業數據表現出色,道指大升,這與過往不同,美國市民憂慮出色的就業數據會導致加息,道指會大跌,今次大升,表示美國經濟環境上佳,美國人接受加息。美國加息,香港就要跟隨,但我們的經濟環境正在轉壞,加息對於那些供樓的人,將會是一個沉重負擔,更不幸的是,在過去七年低息期,香港的經濟環境不俗,低息可以令買物業的人願意接受較低回報,無形中將物業價值提高,當美國加息,香港人就要回歸現實,不能夠接受低回報物業,在租金下跌,回報提升的情況下,物業唯有減值,結果就是樓價下跌,現在,大家只是討論加息與否,沒有人肯定加息上限,假若加3%,一個借了500萬買物業的人,每月的供款就要多8,000元,在經濟下行,加息一定對樓價有負面影響。

  過往,樓價升的另外一個理由是供應不足,但自從政府暫停勾地,並且以招標替代,已經有不少地皮落入不同地產商,那些中小型地產商在投得土地後會立刻開發,希望資金與利潤盡快回籠,供應不足暫時成為過去,而政府又擔保在未來三至四年提供土地可以興建八萬六單位,在供應充裕,而經濟環境不佳,需求減少的情況下,樓價將會下跌,這是事實。

  大家見到市面上的空置舖位多了很多,就知道經濟環境的確轉壞,不過,仍然有人說一雞死,一雞鳴,那些舖位很快便再有人租用,而現實就是三雞死,才會有一雞鳴,空置的舖位將會愈來愈多,表示失業率將會上升,而那些借錢買物業的人,如果他們不幸失業,有機會要出售他們的物業,唔希望見到的供應量都會出現。至於辣招,政府是不會取消,現在只希望放寬按揭,就算樓價下跌,都不至於硬著陸。