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文亮言
香港樓市現在及未來狀況以及下行風險
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年12月8日

  昨日去了港台電視部錄影,節目名稱叫「左右紅藍綠」,已經於昨日下午一點在無線電視,以及下午三點在亞洲電視播出,以下就是我準備的稿件。

  影響香港樓市四大因素,供應,利息,經濟環境以及辣招,前三樣都已經由極好開始轉壞,政府亦表明不會放寬辣招,我估計,未來樓市下行機會相當高,由於有物業的人負債比率不高,即使樓價下跌,幅度亦不會太深,整體不會超過兩成,但細價樓跌幅比較深,因為以往升幅過大,中型住宅則會微跌,豪宅就會保持平穩,超級豪宅可能還會有升幅。

  在上星期五,美國就業數據表現出色,道指大升,這與過往不同,美國市民憂慮出色的就業數據會導致加息,道指會大跌,今次大升,表示美國經濟環境上佳,美國人接受加息。美國加息,香港就要跟隨,但我們的經濟環境正在轉壞,加息對於那些供樓的人,將會是一個沉重負擔,更不幸的是,在過去七年低息期,香港的經濟環境不俗,低息可以令買物業的人願意接受較低回報,無形中將物業價值提高,當美國加息,香港人就要回歸現實,不能夠接受低回報物業,在租金下跌,回報提升的情況下,物業唯有減值,結果就是樓價下跌,現在,大家只是討論加息與否,沒有人肯定加息上限,假若加3%,一個借了500萬買物業的人,每月的供款就要多8,000元,在經濟下行,加息一定對樓價有負面影響。

  過往,樓價升的另外一個理由是供應不足,但自從政府暫停勾地,並且以招標替代,已經有不少地皮落入不同地產商,那些中小型地產商在投得土地後會立刻開發,希望資金與利潤盡快回籠,供應不足暫時成為過去,而政府又擔保在未來三至四年提供土地可以興建八萬六單位,在供應充裕,而經濟環境不佳,需求減少的情況下,樓價將會下跌,這是事實。

  大家見到市面上的空置舖位多了很多,就知道經濟環境的確轉壞,不過,仍然有人說一雞死,一雞鳴,那些舖位很快便再有人租用,而現實就是三雞死,才會有一雞鳴,空置的舖位將會愈來愈多,表示失業率將會上升,而那些借錢買物業的人,如果他們不幸失業,有機會要出售他們的物業,唔希望見到的供應量都會出現。至於辣招,政府是不會取消,現在只希望放寬按揭,就算樓價下跌,都不至於硬著陸。

 
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1. 路人皆知 2015-12-08 08:56:46
如果再加上第五個因素「需求」就好了。
2. 石鏡泉 美國怎加息? (08/12/2015 ) 2015-12-08 09:17:13
政•經•頑石不低頭
石鏡泉
經濟日報副社長兼研究部主管、電台財經節目主持人
 
美國怎加息?
08/12/2015



人人都話美儲局會於12月加息,但真會?如加,又怎加?肯定不會月月加,但會否季季加,加到幾時會減?
中國社科院世界經濟與政治研究所研究員孫傑在接受《北京商報》記者採訪時分析指出。「單純就美國自身的情況看,12月加息的概率將在80%以上。非農數據好過預期、失業率穩定、在低油價衝擊下的通脹水平基本接近美聯儲2%的心理目標。」
聯邦基金利率期貨合約暗示,這次會議加息的幾率為79%,而明年3月前再次升息的幾率則降為一半。
上周三,耶倫在華盛頓經濟俱樂部的講話對美國經濟充滿信心,她表示,勞動力持續改善有利於加強通脹回歸2%的目標。她甚至警告稱,推遲加息太久會存在未來突然緊縮的風險,干擾金融市場,甚至將經濟推向衰退,並期待看到美聯儲貨幣政策正常化。耶倫的「警告」被外界解讀為耶倫在加息前釋放的強烈訊號。


環球經濟危機 成最大憂慮


對於耶倫的警告,孫傑進一步解釋說:「如果美聯儲還存在加息最後的憂慮,那會是全球市場,包括美國在內,全球都在警惕『下一次危機』,即便美國復甦情況樂觀,但高負債率仍是不爭的事實,加息拖得愈久愈有可能打破既定的節奏,而節奏過快無論對美國經濟還是全球衝擊都會愈大。」
德意志銀行利率研究全球主管Dominic Konstam在美國於12月,公布11月就業數據前表示:
美聯儲的貨幣政策仍不清晰。而長期自然利率不僅僅是處於「較低」水平,而事實上它是一個負值。美聯儲加息將是一個錯誤的決策。
對於加息帶來的影響,有以下兩種觀點:第一種是美聯儲認可的「傳統」觀點,短期自然利率在零點左右;第二種觀點認為,自然利率是負值。這兩個看法在美儲局內見存在的。
德意志銀行首先給出了美聯儲經濟學家的看法:
第一種觀點認為,短期自然利率在零點左右。因為名義聯邦基金利率非常低,以零為下界,貨幣政策寬鬆,這就是為甚麼勞動力市場能夠快速改善。而通脹率還沒上升,因為它是一個滯後的指標。但某種形式的菲利普斯曲綫(就業與GDP增長關係的研究)還是存在的,所以通脹率最終將會達到2%的目標。按照這一觀點,如果通脹上升,名義經濟增速上漲,名義利率將會上升。即使自然利率沒有變,美聯儲未來至少能夠加息到市場所認為的最終利率,即略低於2.5%,不會對經濟造成嚴重的傷害。如果自然利率上升,那就更好了,市場將會向美聯儲預期的方向移動,最終利率將會在美聯儲3.5%的目標附近。
與美聯儲經濟學家的觀點不同,德銀認為,均衡實際利率低於0,是負值。


債務驟增 美經濟有崩潰風險


現在名義利率比美聯儲認為的要低得多,而自然利率是負值。現在的政策並不太寬鬆,實際上通脹高於其名義利率水平(接近1%)。一些人可能會認為,負債比率暗示了較低的均衡短期利率。例如,若名義增長是3%,債務與GDP的比率是300%,名義利率則約為1%,這時,全部的GDP增速則要用於覆蓋利息成本。
當非傳統的政策(如:量化寬鬆)導致債務增加,一旦美聯儲加息,利率受到衝擊,將會造成經濟崩潰,美聯儲則陷入困境。德銀認為:
在這種情況下,美聯儲加息,實際經濟增速將放緩,原因在於:生產力在充分就業時仍保持疲弱;企業因要付更高的工資,利潤/價格將受到限制。而且,名義增速也會放緩,甚至比實際增速還要慢,因為通脹率會降低到1%或以下的水平。
德銀表示,市場普遍預計美聯儲將加息0.25%,幅度看似很小,但是如果均衡利率處於負值,那麼加息將會損害經濟。
即使加息幅度很小,也可能導致實際聯邦基金利率處在短期實際利率之上,進一步拉低需求。那麼,經濟將會陷入衰退,美聯儲就會很快被迫中止加息。此外,這樣的政策錯誤(加息)或將導致結構性傷害,對均衡實際利率造成進一步下行壓力。在這種情況下,收益曲綫將會變得平坦,直到美聯儲通過降息轉變政策方向。
德銀認為,美聯儲將要做出錯誤的決策,若加息,未來美聯儲不僅僅被迫降息,而且很可能進一步實施量化寬鬆。德銀的這一觀點與高盛此前的觀點相似。


不能單看就業 通脹是關鍵


美聯儲有可能重新購買資產,試圖再次刺激經濟,促使國債收益率進一步降低。德銀過去曾說過,貨幣政策寬鬆的非傳統方式會繼續保持。美聯儲10月FOMC會議紀要證明了這一點。會議紀要稱,一些決策者認為,美聯儲將「審慎地使用額外的政策工具」,原因在於長期均衡實際利率處於較低水平,若未來經濟下滑,很可能單靠降息不足以刺激經濟。
這段文字是給想認真理解美儲局困境的人所知,普羅讀者只用知道,美國加息,不是單看就業人數就做決定的,通脹應才是現在主宰美儲局加息與否的關鍵點。
美聯儲10月27至28日政策會議紀錄反映了這種疑慮。記錄顯示,即使他們為十年來的首次加息作好了準備,幾位美聯儲官員仍認為,如果維持低利率,那麼規劃刺激經濟的其他方法也要「謹慎」。
美聯儲副主席費沙所在立場較傳統的陣營稱,接近長期均值的5%失業率讓他們堅信,通脹將回升至美聯儲的2%目標,尤其是如果油價企穩更是如此。
其他人擔心,全球經濟形勢愈發複雜,其他國家經濟疲弱有可能迅速波及美國,在這種背景下,目前美國經濟形勢並非如往常一樣。他們建議將利率維持在低位,直到美聯儲更好地理解價格預期在經濟嚴重衰退、人口結構變化以及科技突破後是如何形成的,此後再採取行動。
明天才談「自然利率」。
3. 打工仔 Andy 2015-12-08 09:44:40
博士說的是事實, 還有, 當零售業生意繼續下滑, 行内的裁員潮是可以預見的!
4. 新抱仔 2015-12-08 12:18:19
其實很早零售已出問題了.  我果邊d客, 一早已說靜到得人驚,  旗下名店已關了幾間, 及重組架構, 人工也少了3成及cut福利了.  
5. 真真薯片 2015-12-08 12:35:56
天寒地凍最好食熱辣辣中式糖水,加租的滋味卻不好受。《米芝蓮指南香港澳門》今年首度推介街頭小食店,位於佐敦、有40年歷史的「佳佳甜品」榜上有名,因此客似雲來理應高興,但同時引來業主瘋狂加租120%,幸得熟客平價出租同區舖位才得以延續滋味。

佳佳甜品第二代傳人招永鏡接受《都市日報》訪問講述加租搬遷,指獲《米芝蓮》推介後業主要求由現時月租10萬元,加租至22萬。他直斥加幅「離譜」,相當於每月要淨賣11,578碗糖水才夠交租。

因《米芝蓮》而多了「生客」,又因此被逼遷,招想找回相關推介,卻「搵唔到」。他指曾想「不如唔好再做」,但想到這是父親的心血遂努力尋舖,最後幸得一名老顧客以每月9萬元「極友情價」,租出位於寧波街的舖位,現正裝修料農曆新年後可交付。
7. 浪子心聲 2015-12-08 14:00:04
不要太悲觀,博士只說「供應不足暫時成為過去」,樓市走勢還兩年後港府的房屋政策。

三四年後供應不足有可能又回來。
8. 真真薯片 2015-12-08 14:58:55
浪子兄,

在下都留意到呢個關鍵字, 除非經濟出現估佢唔到既突變, 如果只睇供應量, 其實政府已經冇地賣, 捱得過黎緊呢個浪仔港樓又供不應求, 不過, 今年初創超級新高買二手細價樓, 可能要面對三成跌幅, 如果係買黎收租而租唔出, 一個人供兩層樓仲要蝕三成, 仲要加埋息, 係極度難守, 相信呢個就係博士一直警告唔好創新高追細價樓既原因
9. 引刀一快 2015-12-08 15:34:12
預料經濟問題應該唔係“突變”,而係“浮面”,大陸做生意嘅人近兩年都唔買嘢,點解民生問題未爆發,明顯係中間有個好大嘅緩衝,值得研究研究。
10. 真真薯片 2015-12-08 17:28:18
引刀兄, 總之就係有d今日見唔到既經濟問題出現啦
11. 占士 2015-12-08 19:59:09

零售業的寒冬正在來臨!

12. 無知小年 2015-12-09 09:31:21
各位師兄,
想了解一下加息對已做按揭影響
小弟一年前做的按揭係 P-2.75%
P 好似好多好多年都無轉過,想問加息是否P會加?
假設加息1%
P是否會由5%轉到6%?
13. 無知小年 2015-12-09 09:31:50
各位師兄,
想了解一下加息對已做按揭影響
小弟一年前做的按揭係 P-2.75%
P 好似好多好多年都無轉過,想問加息是否P會加?
假設加息1%
P是否會由5%轉到6%?