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文亮言
理大講詞(5)香港物業市場之昨日,今日,明日
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月26日

  8) 死而不僵的物業炒家

  政府雖然出咁多招打擊炒家,不過,炒家就好似百足之蟲,死而不僵。在去年初,我預測樓市在上半年平穩,下半年上升,很多評論員都預測樓價會大跌,老C仲話跌三成。但今年我見供應增加,認為樓市開始下調,並且寫下「細價樓爆煲論」,很多人唔同意,他們認為樓價仍然會上升,同一班人,點解去年睇跌,今年在各項的形勢轉壞之下睇升,這點我不明白。
 
  有一些炒家,與我的見解相同,在政府打擊豪宅市場,他們將資金轉炒細價樓,令到細價樓樓價狂飆,最高的時候有多達五成升幅。政府面對很大的困難,有機會出租管,於是我寫了「細價樓爆煲論」,希望政府暫緩出招,待供應到來,樓價就自然會下跌。
 
  有一些聲音,其實是代炒家發言,希望政府取消SSD,供應立刻可以增加,但由於有BSD,那些炒家不能用有限公司買物業,要用私人名,情願給DSD,所以,政府知道很多物業是落入相同人士手中,亦知道他們是炒家,所以,不能放寬SSD,如果放寬,即是放生那些炒家,亦好彩沒有放寬,否則,現在有迫切性賣樓的人就慘了,有了一班炒家競爭,他們要大劈價才可以賣走物業。

   9)   撐香港,就要打單檔

  在香港對中國的一場世界杯外圍賽,雖然以0:0完場,但大家都可以體驗到香港精神,明知輸都盡力,不過,香港隊亦不是死守,在適當時間會打單擋式進攻,那一場波,香港一定是要打防守,當有機會交俾中鋒,他只得一人,面對國家隊幾個後衛,冇可能單騎直進,最好辦法是打一個單擋,將波回傳後上在空位的隊友,待他可以聳容交前給任何港隊前鋒,就可以構成埋門威脅或者令國家隊犯規。

  打單擋亦可以適用於投資物業上,不少已經有自住物業的人在去年底或今年初買了新樓,我當時寫了一篇文章,提醒那些買了新樓的人最好盡快將自住物業放售,如果新樓仍未入伙,則售後租回,租金可以訂高一些,售價自然會好一些,這種做法就好似足球場上的單擋,將控球權由舊樓轉移至新樓,如果唔賣走舊物業,即是自己隊友爭波,有點狼狽,現在情況比狼狽更壞,因為樓市轉勢,很難將舊物業以銀行的估價脫手,但銀行受制於金管局的逆週期措施,對第二個物業的借貸比率收得很緊,那些人便會面對新樓借唔足,舊樓賣唔郁的問題。在以往,他們可以求助財務公司的短期貸款,現在此路也不通,他們一定會有少少後悔,如果當日有打單擋,今日就無憂。不過,他們當時沒有打單擋,亦是人之常情,當時樓價屢創新高,大家都唔捨得賣樓,或者希望到最後一刻才賣,可以攞到最好的價錢。到現在,他們要賣走舊物業,就一定要劈價,所以,現在不時有一些低價成交,這並不是做市,而是不得不賣,就算他們今日劈價,很多成交價比我建議賣樓時為佳,他們仍然是贏家,所以,毋需對那些劈價大驚小怪,他們只不過拖延到現在才打單擋。 

 
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1. 真真薯片 2015-11-26 10:50:07
政府大收DSD, 的確証明大部份成交, 買家都係投資者, 從呢個角度睇, 如果政府出招係想打擊投者, 但係結果大部份樓盤都被投資者吸納, 政府出DSD算係失敗

另一個角度睇, 大部份DSD成交單位如無意外都會變成租盤, 咁下一個問題係, 到底DSD放租大軍vs剛需租樓大軍, 邊邊人多d?
2. 鄧學士 2015-11-26 18:13:18
我覺得湯博士的爆煲論shift forward咗爆煲既時間
3. 引刀一快 2015-11-26 23:36:49
呢點係各方一致同意嘅。