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文亮言
理大講詞(4)香港物業市場之昨日,今日,明日
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月24日

  6)   次序錯誤的三辣招

  上任政府為了打擊樓市炒家,於是出招。首先是SSD,額外印花稅,其實應該是賣家印花稅,當政府出招時我話錯,我認為這是樓市下跌時才應該出,當時,很少人認同我,直至今年中國股市急跌,總理暴力救市,准買唔准賣,他們才恍然大悟,因為SSD作用亦是一樣,當時,買入後兩年內賣出要付20%SSD,將供應量鎖死,做成樓價飆升。
 
  C.Y.上場,大部分房屋官員都是一樣,發展局鄭局長下台,麥齊光接任,因為租津事件,陰差陽錯才由陳茂波接任,房屋政策才能有所改動,否則,情況一直會壞落去,但C.Y.上任初期,繼續出招,BSD,DSD連環出,但樓價稍跌即升,在政府推出DSD之後三日,我發表了一篇文章,指樓價飆升實為供應不足所致。文匯報翌日隨即以內頁全版作專題報導,三日後,陳茂波單拖見記者,暫停勾地,以招標代替。當時,我認為大局已定,如果政府土地供應足夠,而又落入不同地產商,樓價將會停止上升,不過,仍然會上升一段時間才調整向下。
 
  如果政府堅決打擊炒樓,何需SSD,直接出BSD、DSD便可以。不過,大家亦不要奢望政府會撤招,連限奶令都不會撤,辣招又怎會撤。

   7)   八百里分麾下灸

  政府打擊樓市,三辣招只是其一,還有金管局的逆週期措施。推出七次,將物業持有人的資金收得很緊,對持有多個物業的投資者而言,特別困難。有官員問我如何應付,我見那位官員的文學水準不俗,於是回應了一句「八百里分麾下灸」,官員明白,這是出自辛棄疾「破陣子」,不過,就唔夠李後主那首「破陣子」出名。我對這首詞與一般人甚至文學研究者的見解不一樣,他們很簡單話,軍隊殺牛火炙而食,八百里是一種牛的名字,好似現在在日本的神戶牛,宮崎牛等,但我認為辛棄疾所講的情況就是一隊騎兵遠征軍,在最初出征每個騎兵都有兩匹戰馬,其中一隻負責運載軍需品,當遠征日久,大約離出發地點八百里,當軍糧缺乏,就會宰殺能力最差的戰馬作軍糧,烹調方法當然是切薄片燒馬肉。

  政府收緊物業按揭,投資者資金緊絀,他們唯有在必要時放棄一些物業,當然是放棄最差的,投資者知道,只有在樓市最好時間才能放棄最差的物業,所以,他們大多數在一年前已經做妥了這個工作,我為此而寫了一本書叫「逢三退一」。現在,差不多全部的物業投資者的借貸比率都非常低,不但安全,而且隨時有反撃能力,政府亦似乎有意放寬逆週期措施。當逆週期措施被正式放寬後,樓市的按揭便會逐漸回復正常,物業投資者的遠征工作亦已經完成,雖然不敢說勝利,但最但限度沒有被殲滅,以前被賣走的物業更顯得有價值。