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文亮言
理大講詞(1)
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月21日

  今日,我在理工大學有一個長達兩小時演講,我已寫了一篇大約一萬字,名為「香港物業市場之昨日,今日,明日」講詞,將會在文亮言發放,直至完畢。

  「香港物業市場之昨日,今日,明日」(#01)
 
  有人同我講,我這條題目是否將香港過去幾十年物業市場內發生的事再講一次,然後借古鑑今,再替明日物業市場做一個預測,我話唔係,我主要是講過往的房屋政策如何影響現在樓市,如果當時的房屋政策作出某些修訂,今日樓市可能唔需要用辣招,而今日我們的房屋政策又怎樣影響未來樓市,如果政府在房屋政策上作出一些修訂,未來樓市狀況一定會比現在為佳,所以,我今次講題用上了昨日,今日,明日。
 
  “昨日,講失敗,從中汲取教訓”
 
  1)凌亂不堪的婚姻制度

  1997年回歸,在回歸之前,英國政府為香港物業市場做了一個世紀末風情,當時物業市場,好似一個凌亂不堪的婚姻制度,何謂凌亂不堪,大家試想一想,一個男人可以合法有幾個已婚老婆,而一個女人又可以合法有幾個已婚老公,是否夠凌亂,而政府又因應有幾多對夫婦,所生的子女而制定出一系列的房屋政策、教育政策,最後結果,一定是供過於求。當時,在物業市場,一個業主只要付出訂金之後,就可以合法擁有物業,幾多個都得,亦可以自由轉讓那些物業,而一個物業又可以同時被幾個業主合法擁有,令到政府收到錯誤訊息,認為土地樓宇的需求量大,要不斷開拓土地來滿足市場需求,地產商高價投地,大量興建房屋,到最後,一定是供過於求,令到樓價大跌,總括來說,歸咎於香港地產市場的凌亂婚姻制度。我寫的時候都覺得很凌亂,如果各位唔知道香港物業市場當時怎樣運作,現在都很凌亂。

 
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1. doraedog 2015-11-21 10:17:42
感謝博士!
2. 打工仔 Andy 2015-11-21 11:39:54
現在樓市真的十分十分𠗕亂, 真的需求? 假的需求? 或是想借樓市賺錢的需求? 

期待博士的分析! 謝謝! 
3. Small Potato 2015-11-21 14:11:24
博士,很有趣的話題,可以旁聽嗎?
4. 中產求生隊長 2015-11-21 17:23:09
感謝博士無私分享,可以出埋博士後論文。
我個人覺得丁屋政策令政府失去大量土地的主導權,也製造出一大班不事生產,既得利益的特權人士,提意博士將丁屋政策的失誤加入內容,讓我們一眾平民得知,也可以警醒一下政府。
5. 愛新覺羅 2015-11-22 00:21:15
丁權似唔似八旗子弟
6. QDod 2015-11-22 01:18:37
如果有專家同你講,因為segment唔同,客路唔同,購買力唔同,因此豪宅唔會冧但細價樓會冧的話,我可以話比你聽佢一定呃狗你。


當然係邏輯上或學術上係有可能,即係話呢家有錢佬就個個好發,發到豬西咁,所以豪宅唔止有支持,而且仲可能會有升幅,之不過細價樓係因為對大眾market,你唔好問點解總之呢家有錢佬普遍都好L掂,但平民百性就仆晒街個個都食二手飯,係一個咁極端的環境下大家都要放樓求售,但求一死,而有錢佬好勁,有錢係手係要等到淘大跌番到幾十萬一間咁,然后就成幢買落黎,中間就算跌到百幾萬二百萬,有錢,係都唔會執平貨的,所以係一個咁極端的情況下,係無錯的,豪宅係唔會冧但細價樓會冧。


不過我認為市場係某程度上係理性的,即係話假設你係銀行,呢家你見到細價樓仆晒街,一方面我諗都會收遮,所有按揭業務都會變得好保守,而我指"所有"的意思,其實係包括左豪宅以及細價樓?喂講真,你話無跌姐,點知下一步跌唔跌啊,睇住細價樓估價已經回落,公司炒緊人,有乜理由反而豪宅生意會大膽進取,咪玩啦?再者,我有好難諗到一個現像係,香港失業率大幅上升,好多老細走路,好似沙屎咁,日日都話炒人的時間,然後咁样的情況下,普遍老細會特別好景得黎,仲會係大市咁仆街的環境下好多人仲大舊大舊錢去買豪宅?唔通有錢果D人真係傻撚左?傻撚到有跳樓貨唔要,有子彈楂手又唔要 ,死都要谷番落去幾千幻幾億的樓咁样?咪玩啦兄弟。


又有人話加息個市會冧,先唔討論呢一點係咪成立先,但點解加息又會只係隊死細價樓而唔係豪宅呢?當然合理的解釋一定係話細價樓對於平民的負擔能力有好大影響,而對有錢佬就無所謂,話之呢家我借幾千幻幾億,加1厘一年都係講緊幾廿幻息口有限數,沒問題,咁對細價樓又係咪咁仆街絕殺先?


之前都計過類似的野,不過我都唔厭煩再計多次,當一個普通市民欠銀行300幻,30年還的話下表係佢要面對的每月供款:


@2.15 = 11314
@3.15 = 12892
@4.15 = 14583
@5.15 = 16380


一早講過你老美能夠加一厘息的話我諗佢死都未到你死,係少於一厘的情況下,每月都係供多1578元,而對於一個有錢佬睇的細價樓的業主,就算有壓力測試的情況下,佢係認為一個細價樓的業主可能因為比多1578元就會仆街。也許我誤會左,又或者佢認為係會加兩厘息,即係比多3269元的話,細價樓業主就會係咁先,那怕你過左壓力測試搵緊4皮野一個月,你老婆又搵緊3幾皮,你手頭仲有幾十幻應急錢呢D,通通唔撚計,離地咪就係呢隻。


再睇番今時今日的政策,所有野都傾斜去幫助買細價樓的情況下,就算最近市淡左都好,只係其實D人等待所謂的冧市而無再講,但其實冧市並沒有來,要冧的話豪宅更無可能獨善其身,能夠有咁样定論的人,應該都係果D係扒房鋸住扒食住龍蝦的人,去討論呢家面包鋪的包食唔食得飽人的行為。


個人認為細價樓所吹的淡風將會係明年小陽春前完結,想上車的人請記得盡力搵平盤,否則下一個升浪又係會令你追唔切。