主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 45486    回應 : 67
文亮言
真正的「細價樓爆煲論」
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月17日

  在年初,當我寫「細價樓爆煲論」的時候,有人話我夜郎自大,以財務公司向多按物業的業主追收欠款而做成細價樓爆煲,而事實上細價樓長升長有,雖然現在有財務公司向客戶追收欠款,甚至出售他們的物業,但只不過是個別事件,並沒有大規模出現,所以,我的「細價樓爆煲論」根本不成立,而且,在龐大的剛性需求下,細價樓根本不會爆煲。

  我寫「細價樓爆煲論」的另一目的,就是希望阻止樓價狂升,導致租金狂升,政府為了顧及民生,在迫不得已的情況下,唯有租務管制,樓市一定為此而大跌,或者,這亦可以叫爆煲,今年,政府的房屋政策做得唔錯,供應充足之餘,甚至供過於求,同時金管局亦收緊一,二按的計算方法,令到有按揭的物業不能向財務公司借二按,減少二按危機,樓價亦開始穩定,甚至出現下跌跡象,正當此時,團結基金發表報告,我發覺,這才是驚世駭俗的「細價樓爆煲論」,而我的只不過是小兒科。

  如果政府採納團結基金的報告,在今年或者最近幾年,甚至現在擁有細價樓的人就震過貓王,他們的物業就會大幅減值,或者會有人變成負資產者,團結基金為了取悅最基層的市民,而犧牲在過去辛勤工作,解決自己的住屋問題的人,不但如此,他們還會負上一筆鉅額債項,從而剝削他們上游的機會,原因是他們的細價樓很難再搵到買家,我相信對那些人絕對不公平。而地產商現在集中興建細價樓,在超級「細價樓爆煲論」出了以後,地產商立刻失了方向,不知以後何去何從。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

1. DSY 2015-11-17 09:12:52

團結基金為了取悅最基層的市民,而犧牲在過去辛勤工作,解決自己的住屋問題的人,不但如此,他們還會負上一筆鉅額債項,從而剝削他們上游的機會

Agree! 不知所謂,禍亂香港。甘次不只腳有病,腦袋病的仲緊要!

2. 笑啖渴飲 2015-11-17 09:14:40
博士放心, 我相信政府冇人會認真看待呢理董朝遺臣, 更莫講話影響房屋政策啦
3. 打工仔 Andy 2015-11-17 09:15:23
團金會的人實在太有腦了, 乜都唔使做工都唔使返就有屋住有車揸! 天才天才!
4. ABC 2015-11-17 09:19:43
樓係要黎住嫁....
5. ABC 2015-11-17 09:24:28
怕樓價跌的,只有係你地一班投機嘅人,
如果香港無左你地,
會健康好多....


6. 如是 2015-11-17 09:27:01
此言差已,不是取悅最基層的市民,而是穩定社會。
過去政府土地供應不足,投資者趁勢乖虛而入,不斷買細價樓長線投資,使細價樓樓價狂升,迫使有自住需要的年青人將要負上一生債項追買蚊型樓。
請問博士你覺得這對未買自住樓的年青人公平麼?
7. ABC 2015-11-17 09:38:52
TO:如是

一D搵四五萬蚊嘅家庭,
都好難去追呢個瘋癲嘅樓市,
真係唔洗食咩?
青年人慘,普通家庭亦慘,
就算樓市跌兩三成都好多人好難買到
8. ABC 2015-11-17 09:42:09
基層家庭如果可以夠資格申請到公屋,
都未必真係想買樓,
普通嘅香港人只求有個安樂居所,
而家香港個個都覺得一定要買樓,
呢個基金都係鼓吹呢個風氣,
我唔覺會搞冧個市,
只會不斷將個市推高,推到火熱.
9. BC 2015-11-17 09:43:17
政府請不要再打破香港的核心價值。每一代的市民包括年青人或中年人都要奮鬥向上。這個城市才有將來。其實政府應該增加就業及想辦法提升人工。在這QE年代,市民怨氣才減
11. 楊正 2015-11-17 09:56:46
樓係要來住㗎。
住公屋好幸福。
政府同納税人冇責任幫能力不足的人買樓發達。
很多小業主都是克勤克儉 艱苦置業的。
輕率地犧牲他們 任意地慷他人之慨 公平嗎?
12. 沉默的一群 2015-11-17 10:05:27
其實而家感覺上,香港政府不但要取悅佢地基層,而係前世欠咗佢地,予取予求。

而再加上媒體的錯誤引導(成日話唔食唔着要幾多年咁),從而令到欠分析能力的年青人怨天尤人,失去咗力爭上游嘅心。

有時遇到年青人傾偈,佢地講開話儲唔到錢嘅問題,我都會問「你地用緊咩電話?」
「I-phone囉」
「........」
13. DSY 2015-11-17 10:10:25

TO ABC

現實生活就是殘酷,優勝劣汰任何時候都存在。香港已經有三公制度去補貼基層,全世界都無香港做的甘到位,以至於D父母講的出叫政府補助小朋友讀書的電費及出國費用,否則就是不公平和歧視!現在基層要求政府補貼,實質上是納稅人的錢去供他們置業,你覺得這種不勞而獲又公平了?

公司有同事80後剛剛辭職放棄40萬年薪,原因是去申請公屋了,香港變成這樣就是穩定了嗎?

我絕對支持政府多建公屋給基層居住,但絕對不是替他們置業!樓是用來住,無錯,但是不要貪得無厭!

 

14. Johnny 2015-11-17 10:10:54
團結基金建議從根本上解決香港住屋問題。有何不可?
市民連住都無得住唔作返就奇,近年社會動盪就係甘黎。

15. 如是 2015-11-17 10:19:56

To 9 樓,
香港已是就業率最高的地方了。
人工加夠雙倍好未,但樓價到時升多人工雙倍了。


To 12 樓,
這是教育失敗的地方,不能觀輸正確的道德觀及人生觀。

16. 爆? 2015-11-17 10:21:06
本港經濟近期有轉差迹象,不少專家預期樓價將有下調空間,還看過去16年,原來香港樓價不知不覺間飆升逾2倍,租金亦上調77%。據政府統計處最新資料顯示,截至今年第三季,全港共有2,725,900個住宅單位,其中公屋單位有782,747個,而截至今年3月有2,143,985人住在公屋。

資料顯示,假設本港1999年平均私樓售價為100萬元,截至今年9月已飆升到305.9萬元,增幅逾2倍,其中以400呎以下的細單位升幅最勁,達338萬元;而以實際金額計算,今年9月份港島區400呎以下細單位平均售價為606萬元,九龍區及新界區分別為478.7萬元及431.6萬元。

私樓價高,其租金亦不遑多讓,截至今年9月私樓租金,較99年上升77%,其中400呎以下細單位更升近93%;以實際金額計算,今年9月份港島區400呎以下細單位平均租金為17,436元,九龍區及新界區分別為13,725元及10,932元。 
17. Alan Pepper 2015-11-17 10:25:39
團結基金為了取悅最基層的市民,而犧牲在過去辛勤工作,解決自己的住屋問題的人

這是總結吧。這星期看到很多評論,最 to the point 係呢句。

看來團結基金不能忽視,如當初沒有賣公屋/居屋,這方案真有其好處,但亦應有限制,例如不能如私樓一樣買賣,買者都需要合某些資格,方能保持這項民生政策目的,係安居,不是投資。但可惜已成事實的不容易更改。
18. TO:DSY 2015-11-17 10:32:22
好可悲呀...
一年搵四十萬都要去申請公屋...

我都覺得要建多D公屋俾基層,
其實佢地真係未必想買番,
而家住公屋真係天賜嘅禮物,
要佢地買,
佢地又何苦要揹筆債响身呢?
有屋住又平租,
可以住過世又何妨?
19. Alan Pepper 2015-11-17 10:35:23
To 14 Johnny

這計劃是零和遊戲,沒有增加供應的。賣樓的亦會變成無樓,請不要誤會可以改善民生。

其好處,係能釋放浪費的資源。


但方法就要犧牲之前辛苦儲錢買公屋居屋的人。對這批人公平嗎?

20. 問題 2015-11-17 10:44:57

究竟是要解決住屋問題﹖一或是要解決置業問題﹖

為何要8成人置業﹖理據在那﹖

不置業就無屋住﹖

年輕人在未有經濟基礎下不能置業就是不公平﹖

21. TO 18 2015-11-17 10:50:33

我古到有人甘講,年薪40萬都要申請公屋。這個正正是可悲的現象所在,年薪40萬分明有置業的機會和能力,但是貪圖享樂不肯勤儉,加上公屋相對性價比更高更快捷使我們的年輕人作出如此天天向下的決定。政府當真要鼓勵人人不做李嘉誠。。。既仔(因為李嘉誠白手起家太辛苦了),就做三公嗎?

這次基金會的口號是8成人置業,所以才會有樓主和我們這麼多層主出來。如果是8成人,甚至全民上樓,我們只會鼓掌!

22. 西門吹雪 2015-11-17 10:53:42
唉~成日都話幫D公屋戶!! D中產就真係慘。樓又唔係個個買得起,稅又交最多,咩鬼福利都無。家下仲話要幫埋基層買樓! 到頭來公屋戶就享漁人之利,臨老仲可以賣左層樓等下一代富貴。交最多稅既最後就咩都無... 如果真係咁,我駛哂d錢,遲埋份工去攞宗援住公屋仲好。可能到死,留比下一代既仲多...
23. ABC 2015-11-17 10:59:34
TO:21

有置業能力唔代表一定要响呢個瘋癲樓市下去置業,
四十萬年新,
話多唔多,話少唔少,
仲有好多人要養家...
24. ABC 2015-11-17 11:03:52
雖然覺得可悲,
但我唔會因為申請公屋而去辭工
25. Alan Pepper 2015-11-17 11:05:11
To 21 & 23

這計劃好像年薪40萬的中產最不公平啊,未經大腦講的,讓我想想
26. DSY 2015-11-17 11:11:22

To 23

point不是叫她在這個“瘋癲”的社會置業,而是可悲福利制度在鼓勵人們不努力先可以過的更好!不公平早就存在,現在居然要更不公平!

27. 望東樓 2015-11-17 11:17:56
我相信市場,越多行政干預只會引發更多經濟及社會問題。但由於香港現今已經有大量房屋上幾乎可以話不可逆轉嘅干預,我哋只可以衡量邊隻係俾較對自己好嘅魔鬼。
如果有人可以話俾我聽現時公屋租值係benchmark緊市值嘅幾多巴仙,咁我可以試下用discounted cashflow去評估下邊個方法對立稅人抵啲。

28. DSY 2015-11-17 11:20:06

To 25

40萬算個乜鬼中產,我兩公婆稅都交340萬都不敢自稱中產,最多叫假中產/偽中產/准中產咯!我們每日工作12-14個小時,連小朋友都少陪,有時候念下真的不如三公舒服,人活一世,住不過三尺,食不過二兩。如果真系好似基金會甘搞法,都好!唔使猶豫唯有移民,養三公不如生多幾個小朋友!

29. 真真薯片 2015-11-17 11:24:02
梁特上台前大疾呼要解決樓價問題

時隔三年, 在下見到白居二同辣招微調換樓客可以新樓入伙先賣舊樓, 兩項政策分別令CCL升10-15點, 結果上車盤比梁特上台前升足一倍

董伯既八萬五其實從來冇實行過, 佢任內既高供應全部係港英規劃好, 係董伯任內推出, 再撞上金融風暴, 97-03樓災賴晒董伯其實係逼佢食死貓, 不過此人冇口齒, 講過唔算數, 冇提好耐當冇左

睇完董伯分團結香港基本建議, 在下既感覺係, 你個仔不嬲考試次次唔合格, 每次考試都係攞30分, 佢今日突然同你講, 佢整左個計劃, 跟住計劃將來考試會攞100分, 你信唔信佢得?

奇就奇在, 香港竟然咁多人信, 仲引起廣泛討論, 香港人真係易呃
30. 過路人 2015-11-17 11:28:54

其實咩政策都係會影響既得利益者, 以房屋做例子. 好似新加坡有佢地既遊戲規則, 係就係解決到房屋問題, 但套用喺香港度就唔work, 因為咁樣會完全顛覆既得利益者(例如以房屋黎做避險, 保值,收租)果批人. 但另一方面上一代已擁有多個物業的, 不論是商業用途或住屋上不斷加租, 每個月穩穩陣陣收租. 這樣又對新一代公平嗎?

 

至於樓上有師兄講話團結基金會令到年青人唔爭取向上既心態, 但實際上現在除了大企業壟斷外. 年青人向上流既空間已經變得狹隘. 就好像各國不斷出QE. 直接影響中下階層. 不斷通脹只會不斷蠶食中下階層微薄的收入不資產及資金回流去大企業內. 係咪有咁多機會俾年青人呢? 老一輩唔退落黎, 新一代又點會上到位. 就好似區議會咁樣….黎黎去去都係果班人咁滯….

 

拉遠左少少, 或許….某一類實呎或價格的房屋必須與入息掛鉤, 樓價最高唔可以超出收入水平既若干倍數. 又或者需要檢討首置印花稅都係個人認為可以研究的地方

31. 望東樓 2015-11-17 11:33:45
冇錯,而家香港社會係對果啲響下層但努力工作嘅人非常唔公平。你唔做政府養你冚家成世,但你努力就食自己。有日響大坑食飯聽到隔離條友溝女,大大聲話佢住唔知公屋定居屋,條女有冇因而受溝就唔知嘞。但條友講得出咁起碼佢自己相信呢個係selling point。
32. Alan Pepper 2015-11-17 11:37:59
To 28 DSY

我早幾年就係講咗你呢句說話,比朋友話同社會脫節,不食人間煙火。40 萬在香港統計學上係中產。

不過我基本上同意你的說法

33. ABC 2015-11-17 11:41:04
個市場係懲罰緊一些努力工作又唔識投資只懂儲錢嘅人,
根本淨儲錢你都追唔到個價,
其實追到又係咪好事呢?




34. Alan Pepper 2015-11-17 11:41:59
DSY 

你兩是高收入人士了。恭喜
35. 打工仔 Andy 2015-11-17 11:44:45
Alan,
團金會想將政治問題用房屋解決, 超有腦! 
有好多人在内地有屋有車都回港申請間公屋, 真係你唔要就笨了! 
所有政策都為基層, 唔係話錯, 不過好似愈來愈過份!
36. DSY 2015-11-17 11:58:09

To Alan

沒什麼值得恭喜,一直覺得“如果連自己的小朋友都無能力親自陪伴他成長,絕對不是什麼成功之人”哦好吧,你只說我們高收入,並不是成功,哈哈!just jokking

再講個律師朋友,住港島,返中環,小朋友返九龍塘。於是這位爸爸每日駕車送仔返學再返工,每日來回隧道4次,中環park200蚊每日。我問他點解甘選擇,他說因為唯有lee個時間可以陪下小朋友 sigh

so還是三公好!

自己都有這種想法,相信很多人都如是,這。。。正常嗎?

BTW變成假中產訴苦,抱歉抱歉哈哈哈

 

37. 望東樓 2015-11-17 11:59:47
如果用真真薯片君嘅考試分數比喻應該可以演繹成考完試派卷,有人由於各種原因得到100分,但又有人好不幸咁基於不同因由而肥佬。於是老師話而家有人零分又有人好高分令到成個班房好唔和諧,以後不如咁啦,你只要成績唔抬蛋學校就將你嘅成績轉換成當次考試平均分嘅八折。咁咪可以提高你嘅學習動機,促進同學間和諧。你話可唔可呀?
38. 真真薯片 2015-11-17 12:21:14
其實大家不必爭論董伯份報告, 佢都係幫689做勢而已

董伯分報告基本上只係講將未來既樓分做幾多類, 然後每類點樣賣比咩人

樓價高既問題核心係樓宇供應大數唔夠, 供應夠先係重點, 點樣賣係次要問題

至於點樣增加供應, 董伯一句開發郊野公司就算, 死得啦, 最難果樣講果樣, 等佢搞得黎, 董伯個孫都可以選特首, 所以在下覺得成份報告根本係煙霧, 主要係用黎向松松發炮講689果派都有樓市政策而已
39. 如是 2015-11-17 13:01:16
絕對同意 17/F Alan Pepper
方案應有限制,方能保持這項民生政策目的,係安居,不是投資。
40. wrong message 2015-11-17 13:27:04
If property is only for self-occupancy, just put a limit on how many one (including his sole
private company) can own. 
41. 如是 2015-11-17 13:28:58
福由心造,若持續爭拗不斷,惡言相向,可見將來香港再不是福地。
42. 823 2015-11-17 13:30:27

Agree 博士 , Tung kin wah team like to make noise . but turn out do the bad thing to HK.

 

43. ERIC 2015-11-17 13:41:30