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文亮言
品酒論轉角之醉臥沙場君,莫笑
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月14日

  在明報湯文亮會客室live,我發覺不少觀眾對投資都非常有見地,當時有觀眾問我,點樣可以以最簡單方法睇到樓市轉角,我話睇銀行估價,我以為一定要長篇大論解釋,但原來又唔係,大多數觀眾都知道,不過,我仍然要為小部份未能領會箇中奧妙的人解釋,大家都知道,銀行的估價是參考以往成交個案,而那些個案可能已經成交了一段時間,如果估價比最新成交價為高,即是樓價在過往一段時間有一個明顯跌幅,而我知道在物業市場,物業代理向買樓的人表示銀行估價高於成交價是賣點之一,不過,買家又往往非常受落,認為執到一個筍盤,我只能夠說,如果新買物業的成交價回到銀行用作估價物業成交價的時間,就的確是筍盤,所以,如果出現估價大幅高於成交價,差不多可以確認樓市在轉角中,樓價已經下跌,本來,反之亦然,當估價大幅低於成交價,樓價已經上升,但銀行的估價,一向都是低於市價,所以,這又未必可以以此為準。

  任何人買到一個成交價大幅高於銀行估價物業,都應該非常開心,不過,就有人潑他們冷水,認為這不過是紙上富貴,由於有SSD,就算有錢賺,都唔可以立刻賣走那個物業,情況就好似戰場上飲醉酒的士兵,知道大家仍然身陷險境,一日未離開戰場,一日都唔敢開懷大笑,而現在大多數人預測的樓市走勢是會向下調整,銀行的估價會不斷下跌,而最令那些買了二手細價樓擔心的事,就是地產商現在推出二手細價新樓竟然與同區二手樓同價,而趨勢更加會低於二手樓,雖然他們可以說這只不過是紙上損失,但日後見到友人以更低價錢,買到更大,質素更佳的物業,咪話唔傷心。