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文亮言
品酒論轉角之醉臥沙場君,莫笑
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月14日

  在明報湯文亮會客室live,我發覺不少觀眾對投資都非常有見地,當時有觀眾問我,點樣可以以最簡單方法睇到樓市轉角,我話睇銀行估價,我以為一定要長篇大論解釋,但原來又唔係,大多數觀眾都知道,不過,我仍然要為小部份未能領會箇中奧妙的人解釋,大家都知道,銀行的估價是參考以往成交個案,而那些個案可能已經成交了一段時間,如果估價比最新成交價為高,即是樓價在過往一段時間有一個明顯跌幅,而我知道在物業市場,物業代理向買樓的人表示銀行估價高於成交價是賣點之一,不過,買家又往往非常受落,認為執到一個筍盤,我只能夠說,如果新買物業的成交價回到銀行用作估價物業成交價的時間,就的確是筍盤,所以,如果出現估價大幅高於成交價,差不多可以確認樓市在轉角中,樓價已經下跌,本來,反之亦然,當估價大幅低於成交價,樓價已經上升,但銀行的估價,一向都是低於市價,所以,這又未必可以以此為準。

  任何人買到一個成交價大幅高於銀行估價物業,都應該非常開心,不過,就有人潑他們冷水,認為這不過是紙上富貴,由於有SSD,就算有錢賺,都唔可以立刻賣走那個物業,情況就好似戰場上飲醉酒的士兵,知道大家仍然身陷險境,一日未離開戰場,一日都唔敢開懷大笑,而現在大多數人預測的樓市走勢是會向下調整,銀行的估價會不斷下跌,而最令那些買了二手細價樓擔心的事,就是地產商現在推出二手細價新樓竟然與同區二手樓同價,而趨勢更加會低於二手樓,雖然他們可以說這只不過是紙上損失,但日後見到友人以更低價錢,買到更大,質素更佳的物業,咪話唔傷心。

 
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1. 丸子 2015-11-14 12:22:19
謝謝博士分享!
2. 歷史長河 2015-11-14 12:27:05
醉臥沙場君莫笑,自古睇淡幾人回?
3. 十郎 2015-11-14 12:46:26


      仲識得笑 !  好 !


4. 打工仔 Andy 2015-11-14 13:37:20
黑天鵝出現了! 回多少有乜問題, 最緊要係有自保的能力!
5. 自我陶醉 2015-11-14 13:37:20
有時真係唔多明博士嘅邏輯,既然博士話賣自住樓就係賭徒,在博樓價跌之餘,亦要承受樓價上升風險,這點我雖然不太同意,但能理解,但用同樣的邏輯,聽博士話等多兩年先買的人,不是與賣自住樓的人,承受相同風險、相同代價嗎? 那麼他們就不算是賭徒嗎? 那麼博士這樣建議冇樓人士,又算是在鼓勵賭風嗎?



6. 打工仔 Andy 2015-11-14 13:38:21
長河兄

共等之!
7. Sugar 2015-11-14 15:28:54

這兩天引刀兄原來由戰場撤退,到了南華寺找六祖慧能面壁思過......

特賦詩一首贈之:

醉臥沙場君莫笑

客醒青燈夢縹緲

引刀削髮幻虛遙

邀得六祖共渡橋

@.@ 真正的引刀大師!!!

       
8. 歷史長河 2015-11-14 15:53:41
陶醉兄,你也去了南華寺?不如小弟試下先。有兩點不同:

1. 成本不同。賣自住樓一買一賣可能多出一成costs. 一成已决定賭局輸贏。

2. 心理不同。假如樓市一直向上,兩者都再也未能上車。前者是從有到無,後者只是如引刀般繼續等待。兩者心理陰影唔同。
9. 雲在青天水在瓶 2015-11-14 16:26:48
轉角一詞,與轉勢一樣,是圖表理論上的用語之一,是圖表上由升轉跌或由跌轉升的結點。能捕捉到轉角位,是圖表派的最高境界。

因此,要想知道轉角位,最好是認真研究圖表理論。
10. 自我陶醉 2015-11-14 16:54:42
長河兄,呢幾日講政治,真係冇咩興趣,所以答唔到嘴。

你嘅兩點唔多同意:
1. 10%唔知點嚟: 現在買新樓同舊樓同價,又唔洗裝修、又送家電、又免佣,地產仲隨時有回贈,如果我層樓已住咗十幾年,除洗費賺裝修之餘,仲隨時有錢賺。

2. 心理上:兩者都是等跌,兩者都要交租,如果樓價升,大家一樣冇運行,一直冇樓嘅人其實心理壓力會更大,因賣自住樓係賺住等,所以會更輕鬆。

11. 如是 2015-11-14 17:10:28
To 陶醉兄,博士所講的對象應係那些仍與父母同住而有心買樓的年青人。
12. 歷史長河 2015-11-14 17:31:29
新舊樓同價只是個別情況。
兩者應該喺冇咩唔同,因為結果都喺輸。呵呵。
13. Ronald 2015-11-14 18:34:02
雲兄:
我sent了個電郵給你,不知你有否收到?
14. 自我陶醉 2015-11-14 18:52:50
如是兄,

這說法可勉強講得通,但如果是說與父母同住的年青人,由於他們並沒即時住屋需求,現時買樓只能視為投資,與賣自住樓的人情況不同,難以直接比較,而且博士在近期的文章中,亦無提及沒即時需求就等,有就不等之類。


長河兄,

你對樓市真有信心,如果兩者冇咩唔同,而賣自住樓是賭博的話,那麼,博士叫人等兩年先買,不就是在鼓勵沒樓的人賭博了嗎?又或者,賣自住樓的人不一定是賭博呢!

15. 歷史長河 2015-11-14 19:04:53
陶醉兄,唔好念咁多,飲點酒放鬆吓!我連K1面試題都做唔出。
16. 自我陶醉 2015-11-14 19:13:04
9樓 雲兄,

從圖表角度說,如果如博士及市場估計只有兩成左右下跌,連上次調整的低位也沒跌破,極其量只能說是調整,跟本稱不上是轉勢,個人認為,樓市要明顯跌破115,才能說是轉勢或爆煲。
17. 歷史長河 2015-11-14 19:50:26
9樓雲兄,唔知圖表勁,還是推背圖勁?圖表能顯示出今次人仔貶值嗎及股災嗎?

共推之!
18. abc12345 2015-11-14 20:19:22
通常图表人士會參考市場情緒佐証,現在一面倒看谈楼價,包括大好友汪老闆,曾博士都動摇,樓價怎可能大跌呢!
段估: 短期CCL測試支持,141差不多了。
一個月後,沽了樓的,悔之以晚。
19. 西門吹雪 2015-11-14 21:55:08
哈,ccl 升反一個星期,d盲好又溥出來啦。自醉兄辛苦你一個人應對了。計我話都係有佢地啦。

樓市長升長有,你地入多幾間收租啦。XDDD
20. 雲在青天水在瓶 2015-11-14 23:45:12
之前推測香港樓市之牛三浪(二期)頂將在今年下半年,最遲12月前出現,現在這一推測正在成為現實。但指數推算為141, 實際為146.78, 有4%左右的差異。以幾年前的推算來看,這一差異應是可接受的誤差。

以牛三浪起點56.71至浪頂146.78計,
調整最少幅度0.382,則將回落至112點,跌幅為23%。
調整幅度為0.50,則將回落至102點,跌幅為30%。
調整時間最少一年。

中原指數在升穿126之後,我就指出樓市正在牛三浪的尋頂階段,加上交易成本高,不建議入市,而投資性的物業,建議沽出減持。

這一建議仍然有效。


21. 老餅 2015-11-15 00:10:20
長河兄,世界上沒有只向上升沒有不下跌的樓价,商品,股票也是一樣,如只向上樓价可能幾十萬一呎,股票今天買明天升,明天買後天升,這世界已沒有窮人了,任何商品是有波幅,高低位,現在樓价在高位,下跌一些是正常的而下跌多少就有很多因素影響,如香港現時的樓价已脫離正常市民收入能負擔的水平,否則地產商也不會起D百零呎的單位發售,為何不起多D二三千呎樓賣呢?如市場有能力吸納,地產商可賺多D,市民又可住好D,何樂而不為呢1
22. 歷史長河 2015-11-15 00:11:05
陶醉兄,正要回應你啱啱兩段話,卻不見咗。刪咗?咁不戰而敗喎!
23. 歷史長河 2015-11-15 00:24:32
老餅,新朋友!

幾十萬一呎有何不可?君可知80年代之樓價?

波幅當然有,稱為波幅,當然不是深溝了。

考慮發展商推樓策略及市民負擔水平時千祈唔好忘記政府及金管局辣招,更唔好假定佢會成為常態。辣招只不過暫時加高水池的堤岸,唔好忽略池裡的水面一直在升高。
24. 自我陶醉 2015-11-15 00:28:23
Simon1 兄,

我見個個靜哂,先幫佢哋搞搞氣氛啫!  哈哈! 睇下長河兄幾緊張,由必升變咗跌20%都冇所謂都不獨止,就我嘅留言喺邊度都搞錯埋,仲話我不戰而敗㖭,哈哈哈!

長河兄,就當我敗了吧! 老實講,CCL一日在110樓上,我都覺得係你贏㗎!  Ok?
25. 歷史長河 2015-11-15 00:29:20
醉兄,哈哈,酒精,都怪酒精!好,你先贏一仗。
26. 打工仔 Andy 2015-11-15 01:03:25
長河水聲見流水
詩不醉人人自醉


27. Joe 2015-11-15 01:24:22
To 20/F 雲兄

浪頂不是146.92嗎? 為何146.78?
扣除了撻訂盤?


28. 中產求生隊長 2015-11-15 08:07:57
其實整個印銀紙的世局未來五至十年不會變,通漲亦係必然天天發生緊,如果只貪圖短期的利潤當然係賺些就走,但往往只是炒家的做法,做長線投資者當然要忍得住短期間升跌的波愊,大家知道現在要一買一賣成本都冇左成十五個%,而且煩之餘亦失去左至低息及自己認為優質及有深厚感情的物業,自問又未必能做到觸到最底點再買入另一個,中產階級現在一動不如一靜,不買不賣好快就能渡過這陣子低潮。内心不要恐慌以免最後成為大戶的點子,無數中產在08年被嚇死急著濺價賣走物業至今都係買唔番,地產代理當然要先嚇死你地最易被嚇死的才有生意。
29. 中產求生隊長 2015-11-15 08:07:59
其實整個印銀紙的世局未來五至十年不會變,通漲亦係必然天天發生緊,如果只貪圖短期的利潤當然係賺些就走,但往往只是炒家的做法,做長線投資者當然要忍得住短期間升跌的波愊,大家知道現在要一買一賣成本都冇左成十五個%,而且煩之餘亦失去左至低息及自己認為優質及有深厚感情的物業,自問又未必能做到觸到最底點再買入另一個,中產階級現在一動不如一靜,不買不賣好快就能渡過這陣子低潮。内心不要恐慌以免最後成為大戶的點子,無數中產在08年被嚇死急著濺價賣走物業至今都係買唔番,地產代理當然要先嚇死你地最易被嚇死的才有生意。
30. 中產求生隊長 2015-11-15 08:08:02
其實整個印銀紙的世局未來五至十年不會變,通漲亦係必然天天發生緊,如果只貪圖短期的利潤當然係賺些就走,但往往只是炒家的做法,做長線投資者當然要忍得住短期間升跌的波愊,大家知道現在要一買一賣成本都冇左成十五個%,而且煩之餘亦失去左至低息及自己認為優質及有深厚感情的物業,自問又未必能做到觸到最底點再買入另一個,中產階級現在一動不如一靜,不買不賣好快就能渡過這陣子低潮。内心不要恐慌以免最後成為大戶的點子,無數中產在08年被嚇死急著濺價賣走物業至今都係買唔番,地產代理當然要先嚇死你地最易被嚇死的才有生意。
33. 自我陶醉 2015-11-15 08:28:23
20樓 雲兄

如果2009~13 是牛3,2012年那一段便會是3浪3, 但2012的升浪是3個推進浪中最短,不可能是一個3浪,而且上升力度也太弱,並不乎合3浪3的浪性。07~13為牛3的可能性較大,而14年中已進入牛5的最未段上升,也是最後一個升浪。
34. 引刀一快 2015-11-15 08:46:52
唷,自我陶醉兄同雲兄論牛,睇嚟呢幾日引刀miss唔少!
35. 西門吹雪 2015-11-15 09:11:53
自醉兄和雲兄皆高手也!又學到野。golden ratio同牛3皆分析得出神入化。小弟佩服,比哪些只懂一直説升升升的人强多了。
36. 老餅 2015-11-15 13:35:27
長河兄,在下在81年買了荃灣一個492呎的單位當時价錢為34萬6,現看資料約4佰萬,當時一般市民收入約2千元左右,如呎价要幾十萬一呎,照計30多年後這樣的單位要賣過億元了,當時一般市民月入可能得二三十萬,點供樓呢?
37. 歷史長河 2015-11-15 13:43:31
老餅前輩,你己給出了答案,除了恭喜我都唔知講咩好!
38. 十郎 2015-11-15 13:45:01


      廢話黎嘅,  睇下日本,  借鏡下日本.


39. 老餅 2015-11-15 14:40:16
長河兄,謝謝賜教.
40. 雲在青天水在瓶 2015-11-15 17:06:42
13-14年的調整,指數由123.66調整至117.18,遠沒有達到調整0.382的最小幅度。
所以,那一波調整,並非牛四調整浪。

41. LYC 2015-11-15 18:31:42
42. 請問雲兄 2015-11-15 18:35:44
對股市近期有何看法?是否熊二反彈完,要走熊三
43. 雲大師 2015-11-15 18:46:21
10. 雲在青天水在瓶 2015-05-06 00:49:07
樓上,一點意見: 

#941中短線目標至145,中長線目標194,回至106-108區可買。
10. 雲在青天水在瓶 2015-05-06 00:49:07
樓上,一點意見: 

#941中短線目標至145,中長線目標194,回至106-108區可買。
在5月時聽取你意見106買了941,唉,未來走勢如何,希望能解說,恒指未來走勢如何
44. 歷史長河 2015-11-15 18:47:45
今次雲大師強勢回歸,攜五浪之波,持推背之威,定會為地產網帶來滔天巨浪。雲兄睇淡,非同凡響,小弟將拭目以待。
45. 自我陶醉 2015-11-15 21:14:18
Wave 4

Often difficult to identify. It usually rolls back by no more than 38% of Wave 3. Its depth and length are normally not very significant. Optimistic moods are still prevailing in the market.

Source: http://ta.mql4.com/elliott_wave_theory

46. Sugar 2015-11-15 22:25:51

#45 Dear prof. Hangover,

Waves on chart do no gd,esp. compared with the behind-the-scences tip that makes big $$$$$!(talking abt the stock market mainly)