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文亮言
小業主已經到了單量的時候
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月6日

  財爺在較早前話,如果確認樓市下跌,政府的房屋政策就會作出一些調整,大多數報章曲解財爺的說話,認為財爺的意思是政府準備放寬辣招,CY立刻行出來表態,話政府是不會撤招,記者又解讀各政府高級官員各自為政,或者是欠缺默契,其實,財爺與CY講的都不是同一件事,CY的確講得冇錯,辣招是不會撤,而財爺所講的是逆週期措施,是時候不得不作出調整,因為,過去幾年,在金管局收緊物業按揭成數之下,大部份擁有多個物業的業主都已經到了單量的時候,如果再唔調整,唯有出售手上物業,樓價一定會為此而下跌,雖然這是符合政府打擊樓市措施,但那些小業主並不是炒家,並非政府要打擊對象,由他們承受惡果,似乎講唔通,其實當樓市確認下行,政府反而要小業主協助穩定樓價,否則,若果樓價下跌太急,令全港的業主受創,反而影響政府管治信心,當有輿論批評政府辣招政策,政府又會立刻隨隨便便撤招,甚至推出一些救市措施,既然如此,何不考慮放寬逆週期措施,使單量業主可以堅負重任,穩定樓價。

  甚麼是單量?就是彈盡糧絕,現在的情況,十個擁有多個物業的業主,最少有一半已經單量的地步,不過,他們的欠債比率不高,只是不能夠用所擁有的物業向銀行借錢,除此之外,更加每年要還大約4%的欠債,已經過了好幾年,不少業主真的不能夠支持下去,他們期待在供應充足,樓價已受控制之下,政府會放寬逆週期措施,如果政府唔把握機會,利用這批擁有多個物業的業主作為樓價下跌時第一度安全網,否則,他日樓價下跌急速,政府便會欲救無從,現在政府只需要用少少彈藥便可以穩定樓價,我相信是任何政府都會樂意做,好彩,現在陳德霖公開表示,當樓市被確認下行,便會調整逆週期措施,不過,亦要我們的指數公司幫手,不要盲目發表一些利好樓市的訊息。

 
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1. 包租佬 2015-11-06 08:41:54
博士,我諗唔係所有小業主都好似你所講咁差。我有三層樓全部差一至二年就供滿啦!
2. 如是 2015-11-06 08:53:45
最少有一半擁有多個物業的業主已經單量,那剩下的業主就可趁放寬逆週期措施再買更多物業,看來政府要更努力找地才可。
3. 真真薯片 2015-11-06 10:17:45
唔知博士掌握左乜野數據, 竟然話小業主彈盡糧絕

在下所見, 今日揸多過一層樓既小業主仍然意氣風發, 如日中天, 肚滿腸肥, 防守力驚人, 叫價極度硬淨, 加息加到10厘都唔怕, 何來彈盡糧絕? 希望博士可以分享多少証據大家研究下
4. 西門吹雪 2015-11-06 10:36:19
博士,而家小業主未有耐彈盡糧絶,反而佢地累績左幾年既升幅,只是小跌幅,防守力仍在。你所講既係咪你所遇見既不久將來?又快左我地半年?
6. 歷史長河 2015-11-06 12:03:16
真的已經彈盡糧絕了,請政府唔好見死不救。
7. 博士 2015-11-06 12:05:44
博士寫文章憑感覺,從來不喜歡提供數據
8. 打工仔 Andy 2015-11-06 12:22:51
何只彈盡糧絕! 現在既市況打工的分分鐘被裁員! 
自已唔食都要顧下屋企幾隻化骨龍! 供樓, 交税, 交保费,依家仲要交埋差响呀!!!

現在真係只是開始, 下個月仲話要加埋息, 點算? 
小業主真係慘慘慘! 
9. 自我陶醉 2015-11-06 12:37:31
講到投資,可以有四類心態,其實大家等嘅嘢都唔同,你又係邊一類?

1. Hope for the best, prepare for the worst.  ~ 等穩守突擊

2. Hope for the best, prepare for the best.  ~ 等運到或等沒頂

3. Hope for the worst, prepare for the worst.  ~ 等世界未日

4. Hope for the worst, prepare for the best.  ~ 等入青山

10. 魚蛋仔 2015-11-06 12:41:42

博士所言甚是!租金又減,放租幾個月才租出。下個月又話加息,真係要政府官員幫忙先得。

11. Freda 2015-11-06 13:01:00

湯博士所言甚是
生活指數不斷升
正府應控制供應
扑到樓價向下調
街上更多上車盤

12. 如是 2015-11-06 13:08:52
小業主到時記得多謝博士,輕鬆買多間屋仔。
13. 歷史長河 2015-11-06 13:16:58
陶醉兄,唔好傷口處撒鹽啦,小業主現在連hope都冇啊!日日杯麺度日,怎一個慘字可以形容?
14. 打工仔 Andy 2015-11-06 13:29:28
師兄所言甚是! 
15. 路人 2015-11-06 13:29:43
有點不明白,過去幾年香港樓成交不多因樓價常創新高,而金管局又收緊了物業按揭成數,如港樓價從高峰調整20%對香港大眾市民及金融系統都應影響不大。因為調整後的橫價對很多業主來說還是有贏(三年前買),同時過去三年內買了高價樓的人不多及他們
實力都非常高。

所以不知道為什麼,陳總,財爺及湯博士這麼擔心樓價下跌?

我覺得樓價下跌30%對香港都無問題,可能對香港長遠發展有好處呢!!





16. 欠債比率? 2015-11-06 13:34:06
有樣野諗唔通, 請各位師兄師姐指教

經常聽到話欠債比率低, 即是業主防守力強.. 所以好難大跌

但欠債比率低唔代表欠債低

例 

A) 早10年8年前, 樓價 200 萬, 俾 5% 首期
欠債比率 95%, 欠債 190萬

B) 而家買, 樓價 400 萬, 俾 50% 首期
欠債比率 50%, 欠債 200萬

B 的 50% 欠債比率真的是比 A 的 95% 安全嗎?
17. 自我陶醉 2015-11-06 13:51:03
長河兄咁謙呀! 你一年買一間,有得跌你就發過豬頭喇! 話時話,你嗰碗黑松露炒蛋龍蝦杯麵正唔正?  呵呵!
18. AH-HO 2015-11-06 14:47:26
好多時吾掂都唔系要輸好多,而是資金流產生問題。
樓就不斷要供,供完就LOCK死左係層樓到,慢慢的資金積壓了,又比D壓測、按揭比率什麼的頂住曬。。
業主開始叫救命了。。。
19. 狗頭貓 2015-11-06 15:01:00
政府可以起多些市區公屋 , 三年上樓 。打救儲三年都儲唔夠首期果D人 。如果起山頂半山公屋更好 , 小業主索性賣樓排隊 , 咁擁有多個物業想唔單量都難 ,政府直情放手逆週期措施都得喇 , 哈哈哈 , 諗起都慘 。
20. 歷史長河 2015-11-06 15:04:42
利率升意味著供樓支出升,樓跌即租金跌。業主好快俾夾死,唔認輸唔得!
21. middle middle class 2015-11-06 16:17:11
博士應該有大把數據及 advisors。  無論如何,像細價爆煲論一樣,出於一片好心。我們為什麼唔領情呢?
22. middle middle class 2015-11-06 16:18:06
Sorry, repeat 咗,請 admin 幫助刪除一個。
23. 路人 2015-11-06 16:21:46
今時不同97,大部分業主借貸不高,新買樓又有壓測,而利息就算會升都不多,所以樓價跌兩三成對香港不會產生很大問題。

對手頭有幾個物業的業主,只不過是贏少D傘!!

香港政府不應太擔心,樣樓價跌下先啦!!

24. RY 2015-11-06 16:29:55
明白博士好意。政策鎖港,只有為香港無奈再無奈。
25. 西門吹雪 2015-11-06 17:58:26
你地係要"此仍腸也" 先至明。隊長兄不如出來反搏下博士,話樓價休息下又升過啦。長升長有,冇有怕
26. 神算 2015-11-06 18:43:19
長河大師轉晒駄呀?唔係好有信心嘅咩?不過如果你係講緊反話,咁我而家好混亂呀!
27. 歷史長河 2015-11-06 20:10:39
神算兄,形勢逼人吖,唔轉都要轉。
息只加不減,樓只多不少,你講對吧?還是你,陶醉兄,引刀兄說的對。剛悟出其中道理。
28. 神算 2015-11-06 22:14:50
大師所言甚是,唯有去聽講座,買澳洲樓,,共買之!
29. On.cc 2015-11-06 22:51:54
九龍新界細單位勁跌價 黃埔新邨跌穿4球
【on.cc 東網專訊】政府私樓樓價數字升幅萎縮,據差餉物業估價署公布的9月私樓售價指數,最新報305.9點,按月升幅僅0.23%,連續2個月升幅收窄,九龍及新界區實用面積753方呎以下中小型單位,按月樓價全部回落,跌幅達8.13%,而最新代理行樓價指數亦連跌4周,創逾5個多月低位。再有市區大型屋苑樓價跌穿「四球」,紅磡黃埔新邨細單位減價至390萬元沽,重返去年價位,同時沙田私樓亦失守300萬元。租金走勢隨大市下滑,最近租金已「回到過去」的沙田中心再爆低租成交。

差估署公布截至9月份的臨時數字,私樓售價指數報305.9點再創新高,但按月僅升0.23%,較對上一個月升約0.36%再收窄,而按季亦僅升1.53%,屬全年按季最少。9月份中小型單位按月平均呎價已見回落,當中九龍及新界面積753方呎以下單位,平均呎價全部下跌,當中新界面積431方呎以下上車細單位,呎價按月跌4.12%至10,050元,瀕臨跌穿1萬元邊緣;同區面積431至752方呎單位,呎價亦按月跌8.13%至8,581元。

而按季計,上述中小型單位中,九龍面積431至752方呎單位呎價10,839元,按季跌7.1%最多,其次為新界同類單位,呎價8,581元,跌幅約5.6%,

財政司司長曾俊華稱,差估署數據滯後,又考慮樓市幾項因素,認為本港樓市轉勢可能性頗高。美聯布少明認為,上月樓價已錄約1%跌幅,跌勢將在未來差估署指數反映,預計第4季樓價跌約5%。

近期樓價已見回落,中原城市領先指數報141.76點,按周跌0.85%;該行城市大型屋苑領先指數按周跌0.76%至142.96點,兩指數同時連跌4周,創5個多月新低。另九龍樓價指數,按周再跌1.29%至136.59點,創逾35周新低,新界東按周跌2.91%,為36周最多。

再有九龍大型屋苑樓價跌穿「四球」。市場消息稱,黃埔新邨佳富樓低層戶,實用面積321方呎,曾叫價460萬元,減至390萬元售,重返去年價位,創近期低位,實用呎價12,150元。沙田樓失守300萬元。中原稱,區內翠華花園A座低層4室,僅售283.8萬元,實用呎價約1.32萬元。豪宅都劈價。該行稱,北角半山寶馬山花園6座高層C室,劈價240萬元,以1,460萬元售。

新盤搶客,利嘉閣稱,今、明兩日錄約1,290組預約睇樓,按周跌1.1%,連跌2周。消息稱,將軍澳新盤部署推出,同區蔚藍灣畔2座中低層戶,累減50萬元後,以約778萬元易手。

租金走勢隨大市下滑,最近租金已「回到過去」的沙田中心再爆低租成交,一個中層戶以月租8,500元全包租出,呎租僅29.5元,不單連環跌穿兩個關口位,更料為逾2年屋苑租金新低。另據差估署資料,9月份私樓租金指數按月升幅收窄至僅約0.28%,報177點,各區實用面積少於753方呎中小型單位呎租全線報跌,跌幅達0.29至7.77%不等。

沙田中心早前錄得月租9,000元低租成交,實用呎租險守約30元,惟低處未算低,兩個關口位已宣告失守。市場指,該盤廣寧大廈中層E室,實用面積288方呎,放租2日即劈租15%,僅以月租8,500元全包價租出,實用呎租29.5元,料為屋苑逾2年租金低位。據悉,是次租金仍較2011年前租金7,300元有逾一成升幅。

市場屢錄減租個案,美聯李紹聰稱,小西灣藍灣半島1座低層C室三房減租2,500元,以月租2.35萬元獲承租,減幅近一成。中原曹嘉華稱,東涌東堤灣畔5座低層B室減租2,000元,以2萬元租出,實用呎價26.4元,低市價4.8%。

差估署資料顯示,9月私樓租金指數報177點,按月僅升0.28%。期內各區中小型單位租金按月全線下挫,以九龍區實用面積431方呎以下細單位跌約7.77%%最多,最新呎租約31.96元。
30. 引刀一快 2015-11-07 02:49:16
To 9樓 自我陶醉兄

我諗呢度好少人真係會“Hope for the best, prepare for the worst”,係就唔駛對睇淡嘅人咁敏感啦。
31. 自我陶醉 2015-11-07 11:03:13
30樓 引刀兄

有呀! Oscar兄呢啲咪專業投資者囉!