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文亮言
寧賣當頭跌
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月29日

  有已經買了新樓而打算賣樓的業主問我,現在是不是適合賣樓,我還未答,他又引用我所寫的文章「現在不是賣樓的好時機」,認為我一定會說現在不適合賣樓。其實,任何事都不能夠一概而論,雖然現在不是賣樓的好時機,但亦不是很差的時機,如果有必要,現在賣樓也可以,有人說,買樓寧買當頭起,賣樓亦是一樣,寧賣當頭跌,視乎賣樓的人是否認為樓價開始下跌,以及他自己的持貨能力,這是比較主觀的想法,旁人很難給予一個正確答案。

  急於賣樓的人現在才積極賣樓,的確是要承受部份心理壓力,就算在兩個星期前,樓價指數依然在高位,指數公司對樓市評估亦非常正面,雖然有一些劈價個案,但被形容是個別事件,而且數量非常之少,不足以反映在樓價指數內,就算是現在,指數比高峰期下跌不足2%,但劈價通常有十幾個%以上,所以,一定要賣樓的人必定要採取物業投資者三字訣之「狠」,唔好理指數,按自己需要來行動,如果要安慰自己,則幻想現在賣樓好過六個月之後賣樓,或者可以稱為寧賣當頭跌。

  現在因換樓而要賣樓,首先要衝破自己心理障礙,最簡單的方法就是當買入新樓時,本來要立刻放售自住單位,當時,因為睇好樓市沒有放售,有一年時間,細價樓大若有15至20%升幅,如果今日只須減價10%,仍然是可以接受,甚至除笨有精,到現在,減價10%亦不難出售,除非是叫價高於市價,現在亦有不少減價個案,成交量亦因為有業主願意減價而上升,所以,不排除有必要賣樓業主降價求售,樓價會進一步下跌,不過,亦不排除願意減價的業主不多,當減價貨被消耗之後,樓價止跌回升,打算賣樓的業主自己衡量,但如果是必須賣樓,就應該寧賣當頭跌。

 
 
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1. 歷史長河 2015-10-29 08:40:38
任憑風吹浪打,我自巍然不動!
2. Sugar 2015-10-29 08:52:31

山雨欲來風滿樓 , 地動山搖嚇餐飽 !

KO 樓上!



3. 望東樓 2015-10-29 08:55:45
周顯 -為何在熊市買樓?

樓價開始下跌,已經是一個鐵一般的事實,我雖然並非業界中人,但也有經常在地產代理店前駐足看樓盤的習慣,發現不少房價均已經下跌,例如說,我見到名門建築面積1,176方呎,實用面積870方呎,劈至1,850萬元,我都覺得幾抵,差點買了作為second house。
 
事實是,樓市下跌的第一階段是減成交,第二階段是縮差價,即是新樓的價格從來比二手樓更高,變成了平過二手樓,這是因為二手樓業主有holding power,所以不易減價,但發展商則因成本低,出貨量又大,因此更加market sensitive,會更趨向於貼價發售。當以上兩個前奏完結了之後,便輪到樓價的正式下跌了。
 
有趣的是,發明「細價樓爆煲論」的湯文亮博士,現在反璞歸真,只是小淡,不是大淡,至於本報老闆施永青在接受《經濟一周》訪問,則預測樓價今年會跌5%至8%,一旦樓價轉勢,屆時將大跌三至四成。如果按照房地產周期理論,樓價的上升周期平均有10年以上,下跌的時間平均也有5年左右,在下跌的周期,樓價通常會下跌30%至80%(如果下跌超過80%,例如遇上戰爭,貨幣會貶值),最大的機會是跌50%。
 
不過,在香港的情況,如果樓價下跌了20%以上,在跌25%之前,政府多半會撤銷雙辣招,因而樓市會出現一個小陽春式的反彈。故此,如前文所引述,直跌三成至四成,這個機會是不存在的。
 
在這裏岔開一句:其實我並不贊成撤銷雙辣招。我認為維持雙辣招,但減低印花稅,會是更公道的方法。這即是說,讓首次置業、或換樓的本地買家,可以用低成本去買樓或換樓,但外地買家和收租佬則要付出比較高的成本,這做法才更符合分配的公義。
 
那麼,在這個跌市,是不是不應買樓呢?當然不是。
 
香港的樓市槓桿比例很低,通常,槓桿比例愈低,樓價跌得愈慢,但跌的時間愈長。我的看法是,唔通熊市10年,你連自用樓都唔買咩!這好比:買車夠蝕硬啦,我哋咪又係個個都要買,仲買幾架添呀!
 
所以,只要樓價的下跌速度,比你的預期使用額低,咪要買樓囉。所以我都好可能繼續買樓。這也正如我有一個朋友,是恒生何家的後人,不久前買了一架麥拿倫,四百幾萬,他說得好:「一個月貶值5萬元,咪當養咗一個小三囉!」熊市買樓,也作如是觀。
4. 神算 2015-10-29 09:16:17
長河兄所言甚是,共捱之!

Sugar 姐,

看過你的英倫二三事,令我鈎留學回憶,多謝分享!^^
5. Sugar 2015-10-29 09:20:55

神算兄:

早晨^^

你係唔係UK黨???

6. 歷史長河 2015-10-29 09:28:54
神算兄,捱?咁不如換個說:

不管風吹浪打,勝似閒庭信歩!
7. 神算 2015-10-29 09:31:07
不是啦,多年前留學美國。^^
8. Sugar C 2015-10-29 09:34:17

神算兄:

米國人....好有米!

都算大半個自"自己人"!

好,我地英美同盟一於聯手打殘一樓澳洲幫,ok?

P.S.你US邊度?我係LA,New York同德州都好多親戚...

9. 神算 2015-10-29 09:36:25
長河兄言談之間,舉足輕重,厲害厲害。^^
10. 西門吹雪 2015-10-29 09:51:50

長河兄~~

單單不賣并不算看好,最多只是不好亦不壞。

既然你對樓市咁有信心,何不多入幾間細價房作收租之用。為樓市投下支持一票 :>

11. 歷史長河 2015-10-29 09:58:57
Simon 兄所言甚是,小弟一直不好也不壞!

另贈一句:子非魚,安知魚之樂?

共樂之!
12. 神算 2015-10-29 10:05:04
我留學過SF & LA.....不要分幫派啦,都是朋友!^^
13. yyfan 2015-10-29 10:12:37
河兄,聽說悉尼樓價己停止上升,墨爾本則仍在升,細妹上周在墨拍咗間返來,親戚朋友都叫我入番間,但澳洲住就好,商機就麻麻,你點睇?
14. 西門吹雪 2015-10-29 10:15:25

河兄真神~~言談之間流露過人智慧~

小的當然不知魚之樂,我從未試過97買樓~~不過03和09倒是試過~

15. yyfan 2015-10-29 10:18:20
神算兄,我視LA為第二家鄉,以前每年都去住一兩個月,SF係公司所在地但反而少去
16. Sugar 2015-10-29 10:23:44

長河兄:

收到未?又多個朋友喎^^睇黎你今年運氣超好,肯定唔係本命年!

神算兄有米之人: 命格屬金-->金生水(長河)....原來並不相剋!

看來這場仗打不成了,太無癮!

17. Sugar 2015-10-29 10:29:26

今朝厘度太多有米既人聚集(yyfan兄又係唔講得笑,開口埋口億億聲):好似富豪俱樂部咁.................腐化X落......我身為赤貧地下共X黨 no eye see....速閃!

Bye^^

18. 自我陶醉 2015-10-29 11:06:38
14樓 Simon1兄,

長河兄都未親身經歷過97~03嘅快樂日子, 魚之樂暫時只係幻想而已!  
19. 神算 2015-10-29 11:13:08
yyfan 兄,

以前在SF住North Berkeley 附近,環境很好。反LA太大,感覺疏離,不過居住一流。
20. 歷史長河 2015-10-29 11:28:57
Fan 兄,小弟唔敢評論,會俾人講搞推廣。不過如果唔喺尋求持續投資出路,唔買也罷!
21. 西門吹雪 2015-10-29 11:56:46

自醉兄~

97~03嘅快樂日子,好句~~忍唔住笑了~

XDDD


22. 神算 2015-10-29 12:17:34
Sugar 姐,

喺我印象中,英國留學是很昂貴的。請分享一下。Thanks
23. Sugar 2015-10-29 12:25:53

神算兄:

我投機取巧買股票贏$$$後,買樓投資不成唯有退而求其次去英國見識吓!

~~後又有艶遇 :結識一有米法國靚佬(查實係"基民"^^)正巧歸國,誠邀同行,故得以低成本浪蕩花都巴黎達半個月之久..........................................................................................

24. cy 2015-10-29 13:58:40
湯博士真人中龍也.

25. yyfan 2015-10-29 14:44:51
Sugar姐

英國其實曾一度令我有家嘅感覺,英國人的自大同虛偽令人又愛又恨,唔明白點解美英同一祖宗發展到依家會差咁完,我講人嘅質數同思維
26. Sugar 2015-10-29 15:01:52

Fan兄:

英國人的確城府很深,心眼特多,手段X辣,不擅煮飯....(不過花園打理得超好!)........所以,我都係鍾意法國佬多啲^^

至于美國人,您最好去請教吓本壇"美國專家"阿"向飯民說不"兄台,自然一清二楚!

27. 死撐 2015-10-29 17:57:46
不肯接受現實的人,還以為自己層樓值500萬,囗講死揸不放,就是值此價,死雞撐飯蓋,但其實週邊成交此價已不復返了,可悲+白癡。

28. yyfan 2015-10-29 17:59:56
Sugar姐,請唔好搞分化,好似博士話齋,我地只是一串字母而已

有冇試過同幾個英國人吹水,大家互相恭維,但只要有一個走開,剩底果班就會講佢不是,佢地有時自己都唔知自己想點

犯民兄只講政治,太深奧
29. Sugar 2015-10-29 20:37:45

Fan兄:

講吓笑啫.....Just take it easy^^

Don't get me wrong...我一直很欣賞美國人的率直.事實上美國立國後政治架構理得很順,三權分立加上開放擁抱人材(+財)...讓她國力迅速鼎盛.我只是受不了她凡事都要摻和,老想做"世界警察"但出事後又不負責任 e.g.最近歐洲的難民潮.....令人慘不忍睹的人道災難,美國肯定有很大責任!(但最後竟由德國佬埋單!!!)

英國人基本上和日本仔一樣,表面功夫做到足!您可以說是虛偽,但起碼當下任何人不會太難下台.這兩個民族的人都很難和外人交心(島國國民???),但他們一旦認定您是好朋友.....您絕對會感受到他們非常熱情奔放的一面!




30. NOMONEYNOTALK 2015-10-30 02:26:20
文人為何多大話呢? 當然是為利。
31. Peter Pan 2015-10-30 14:42:43

Simon 兄 @ 14/F:  

神回!  

 Simon 兄能夠捕捉03, 09年的黃金時機, 的確眼光獨到! 能分享一下嗎?  本人一直想買自住樓, target 港島東3房中價樓. 明年會是適當時機嗎?


 

32. 引刀一快 2015-10-31 00:30:15
To 10樓 Simon1兄

我覺得從事實角度去睇,我買樓意欲強過長河,唔係講笑。
33. 無奈 2015-10-31 14:16:10
1樓河兄:

兄豪言壯語,真大丈夫也。
多贈一句:
即使㤗山崩於前而面不改容!