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文亮言
當銀行調低估價,轉角市正式開始
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月27日

  在樓市按揭可以做九成的年代,銀行是非常在意估價,買家所買的物業通常估不足價,到最後,要多付一成首期才可以上會,到了按揭做七成年代,估價就比較準確,買家多數可以得到七成按揭,毋需多付首期,到了現在,銀行最優惠的按揭成數亦只得六成,但中型住宅或者豪宅就最多只能得到五成按揭,所以,對於估價並不積極,一般人買的物業價錢都比銀行估價為低,這個情況令到不少人認為他們買到荀盤,當然非常開心,其實不然,是銀行對於估價漫不經心而已。

  銀行家可能不知道,很多賣樓的人都會參考銀行估價,並且將售價設定在估價之上,不過,並不是太多買家認同銀行估價而拒絕接受業主要價,最後導致成交量大幅減少,但仍然有高價成交,我不敢說樓價飆升原因之一是銀行估價太高,只是認為銀行未能認真對待,亦沒有考慮到估價對樓價影響,但我覺得,銀行已經開始正視估價問題,估價亦比以前審慎得多,結果就是估價下跌,而且可以說,轉角市正式開始。

  在以往,同人講轉角市,講到天花龍鳳都好,只要對方攞出銀行估價,竟然比創新高還要高,講轉角市的人還有什麼好講,即使樓價指數下跌,借錢俾人買樓的人都唔覺得樓價太貴,其他人又憑什麼講這是轉角市,所以,要確認轉角市,首先要睇銀行態度,如果銀行唔肯調低估價,轉角市是永遠不會來臨,現在銀行已經開始調低估價,而有部份人亦習慣樓價是低於銀行估價,當他們買樓時,出價便會低於銀行估價,如果繼續發展,樓價是會進一步下跌,所以,我認為,當銀行調低估價,轉角市正式開始。

 
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1. hifi 2015-10-27 09:38:10

如果內地和世界物業慢升時,呢個係大趨勢,港樓好難獨自睇淡,極其量都係橫行。世界經濟一體化,遊資處處,是否需參考其他國家(特別是內地)樓價指數??

2. 西門吹雪 2015-10-27 10:05:51

回一樓

早幾年世界和國內物業分別都有狂跌時,港樓不是獨自狂升嗎? 當時又唔覺得有問題? 現在忽然又覺得有問題了。

國內放寬辣椒助樓市,又搞量化~~香港情況兩者都剛相反,辣椒唔放,美國又加息。

3. hifi 2015-10-27 11:19:20

我朋友2009年買大陸樓,五十幾萬地鐵上蓋,年年都講升。另外我一個親戚2010年移民澳洲200萬買,double價走貨再轉大別墅,另一個2011移民英國160買,現已近300萬。唔通佢地報假??

4. hifi 2015-10-27 11:27:06
另外我長住的內地小區,由2009年升由6K/到現在,想佢跌價再入番個自住都唔得。
5. 反映本港居住問題很大、大、大! 2015-10-27 11:47:42
俾着我,未仆街都唔會賣。

http://std.stheadline.com/yesterday/loc/1027ao01.html


大 專 生 爭 上 公 屋 佔 27% 創 新 高
公 屋 申 請 人 數 續 創 新 高 , 調 查 顯 示 , 於 去 年 四 月 至 今 年 三 月 期 間 , 共 有 四 萬 八 千 人 申 請 公 屋 。
  (星島日報報道)面對樓價高、租金貴,年輕人申請公屋人數與日俱增,房署最新統計調查顯示,多項反映公屋需求的指標均創新高,包括學生佔單身申請人比率,進一步攀升至四成,擁有大學程度的比例亦增至兩成七的新高;三十歲以下的新增申請者之中,學生比率更達到六成六。調查亦發現,申請人普遍為更快上樓,不介意入住包括「凶宅」在內的不受歡迎單位,令有意透過特快公屋上樓的一般申請者比率,急升至四成五高位,一年內激增十個百分點。

  輪候公屋的人數逼近三十萬大關,當中近半屬於單身人士申請者,需要透過配額及計分制度輪候公屋,房署因而近年一直進行公屋申請者統計調查,收集申請者社會經濟特徵的最新統計資料;今年的統計調
查在今年第一季進行,署方隨機抽選合共三千名公屋申請者參與。

  調查顯示,於去年四月至今年三月期間,共有四萬八千人申請公屋,當中二萬千二人是透過配額及計分制申請公屋的單身人士。值得留意的是,新登記配額及計分制申請者之中,高達四成於登記時仍是學生,比例較對上一年的三成六為高;在三十歲以下的新增申請者之中,屬於學生的比例更是達到六成六。

  學歷方面,最新數字顯示,配額及計分制申請者具有專上或以上教育程度的比例達到四成六,當中兩成七更是具備大專或以上程度;三十歲以下的配額及計分制申請者,擁有大專或以上程度的比例更達到四成三,比例在過去五年逐年上升,反映高學歷人士申請公屋正顯著增加。

  房署的統計分析發現,配額及計分制申請者認同「只有低收入者才居於公屋」的比例,過去一年雖然略增至三成三,但三十歲以下人士申請者認同有關看法的比例只是兩成二;至於「覺得住公屋與其他類別房屋無分別」和「認為應趁年紀輕收入低而申請公屋」,於三十歲以下組群的認同比例也是較高。

  最新調查又反映,申請人普遍希望能夠更快上樓。有意透過參加特快公屋編配計畫上樓的配額及計分制申請者,比例首次超過一半,達到五成二,就連有意透過有關計畫上樓的的一般申請者,最新也達到四成五,較對上一年的三成五,顯著增加。有意參加特快配屋計畫的一般申請者,通常心儀市區單位,比例達四成二,屬意擴展市區單位的佔一成八。

  公屋聯會主席王坤指出,單身人士現時需要取得四百四十多分,才有機會以配額及計分制申請公屋,剛畢業的大學生要藉此上樓可謂「零機會」,但仍然吸引眾多學生申請,反映本港居住問題很大,「他們即使沒有機會,但也會先行申請,盼望將來政策會變。」他認為,配額及計分制根本未能達至預期效果,當局應認真研究單身人士的住屋需要,不能單以他們學歷高,就抹殺他們的需要。

  對於特快公屋編配計畫漸見踴躍,他慨歎說:「反映不少家也向現實低頭,原來不受歡迎的單位,現在竟然變成最受歡迎單位。」他認為,由於現時不少申請者只視入住公屋為「跳板」,希望最終可以申請居屋,當局應研究將「冷河期」由兩年增至三年。房署另一項調查顯示,有意購買新居屋的公屋住戶比例,由百分之八增至一成一,但有意透過居屋第二市場購買二手居屋的公屋住戶比例,卻由百一成四降至一成一。

2015-10-27
6. 西門吹雪 2015-10-27 12:03:27

如果我無記錯~國內2011年頭至2012年中,中國十大城市指數下跌近20%。同期港樓大約升了又係大約20%

澳洲更在2010年中開始下跌,到近2年先開始回升,同期港樓升了多少亦不用說。

道聽途說,不如自己多加研究。有些人投資功力深厚,即使在淡市中仍能把握機會把身家倍增。可能你的親戚就是這些人。XDDD

7. 望東樓 2015-10-27 12:32:23
澳洲好似非常大,所以好可能上咗同落咗都啱。《Australia Residential Property Price Index ;  Weighted average of eight capital cities ;》
8. 望東樓 2015-10-27 12:37:43
9. 真心問 2015-10-27 12:47:53
但而家的確冇二手業主肯低過銀行估價賣樓,甘點轉角呢?
10. 西門吹雪 2015-10-27 12:53:13
謝PN兄既圖片~又學到野~~

PN兄既圖片可見~澳洲8大城市樓價於2010年中至2013年雖然只是輕微下跌約5%,可是同期港樓大升近50% (CCL由80升到120)。可見大家沒有關連性。

11. 安多安多 2015-10-27 14:44:46

德銀唱淡樓價 4年料挫三成

信報財經新聞信報財經新聞 – 10小時前


其實都好既, 我呢D 3年前買屯門樓的人,  睇住 240 升到上380  , 就算您現在跌足3成, 都係266  前前後後自住7年. 人生有幾多個7年呀.  努力儲彈藥, 等今年高價買了位置好, 勉強上車的二手樓既業主頂唔到 沒工開, 俾人追數收樓. 黎緊極多機會有平貨買 (其實這是好多已經有樓有既人心聲啦) 




12. 打工仔 Andy 2015-10-27 14:55:53
估價行的取態的確對市場價格有指導作用, 不過估價行都係靠成交價作參考, 互相影响。近排有低價成交, 估價下調一點都合理!
13. 路人皆知 2015-10-27 15:04:15

在一片愁雲慘霧情況下,這兩週樓價指數跌了不足百分之二,從高位回落不足百分之五,由於樓價指數巳是(被)正常化,指數可靠性比我們每天在不同 media 看到的高很多。雖然有很多劈價、撻定報導,攪到樓價已回+多個百份比一樣,但我相信除非你到地代那裹而地代又輕易提供到減價盤給你選,否則樓價整體只是如指數從高點回了幾個百分點吧!

加息路途遙遠,失業率超低,祖國GDP增長雖放緩但仍接近七,尤其是國內一線城市樓價在2015年是升得厲害,我看香港就像中國離岸的上海,樓價在那麼多負面因素下仲係咁穩,只要地產商不會賤價沽貨(估亦不會,不需要),捱多一段時間消化負面消息及累積購買力,樓價沒有可能大跌。

15. 禮文 2015-10-27 15:11:11
大家要明白跟著來的兩年香港是處於特殊政治時期,因為我們的特首想連任。小心觀察大家應了解到為什麼近期會有這麼多劏房樓推出,特別多長樓花期的劏房樓,時間這麼配合特首政剛重中之重的「房屋政策」。

我個人的觀點是在2015年中至2017年中,香港的樓價是處於一個特殊時期,是有計劃地把樓看下調整,大量的供應都會集中在這兩年,但2017後可能有所不同。

16. 如是 2015-10-27 20:38:40
轉角市連回應都少 D。
17. 路人丙 2015-10-27 20:59:36
聽聞搏士旗下集團襯底買旺舖喎。
18. musicfreer 2015-10-27 22:32:03
銀行估價的確是很重要的參考, 但博士說得很對, 銀行估價未必緊貼大市, 所以歷史成交價才是最重要的參考
19. Joe 2015-10-28 00:13:25

To 16/F
同轉角無關,早前的四佰幾回帖透支了回應量,要時間稍作休息....

20. 引刀一快 2015-10-28 05:35:03
Joe兄

明鑒,我呢幾日走咗去玩,手機上打字慢到嘔,番到屋企WDS又斷過,忙埋聽日,後日繼續筆耕。
21. 打工仔 Andy 2015-10-28 07:40:14
引刀兄

去咗邊到玩? 
22. Joe 2015-10-29 01:59:30

刀兄,你在這兒,忙過番工,少點精力也不能,多多出外散心,平衡一下,絕對是好事。

休息多幾日,有心情咪筆耕囉,唔駛咁博殺噃,又冇獎嘅....

23. 引刀一快 2015-10-31 01:12:06
To 21樓 打工仔兄

走咗去增城露營、食河鮮,正斗!
24. 引刀一快 2015-10-31 01:17:15
To 22樓 Joe兄

多謝關心,我喺論壇係一種娛樂嚟嘅,既可以同人交流,又可以保持思維活躍,呢度咁多好似兄台咁嘅高手,多參與有所裨益。