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文亮言
是誰做成樓市冰封悶局
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月26日

  每一個星期一,報章都會報導過去週末,週日十大屋苑的銷售情況,上個星期比前個星期稍好,有四宗成交,但仍然不能說是理想,今次有報章質疑,幾時樓市才可以打破冰封悶局,如果對樓市不了解,或者會以為是我的「細價樓爆煲論」令到樓市冰封,如果了解香港樓市,就知道我的爆煲論其實是想搞活樓市,奈何業界有人不領情,不斷做出創新高價來反駁我的爆煲論,他們是勝利者,但又是失敗者,他們的確是沒有錯,樓價指數不斷創新高,但成交量不斷下跌,令到物業代理的收入大減,結果是雖勝實輸,如果負責制定樓價指數的負責人評論稍為中肯些少,就一定不會陷入冰封悶局,所以,誰令樓市陷入冰封局面,大家應該有一個判斷。

  市場上有一批一定要將自住物業賣走的業主,我並不是說他們財困,反而,他們是非常開心,因為他們買了新樓,當他們打算賣樓的時候,市場上不時傳出創新高的成交,他們當然心熊,見到還有時間新樓才入伙,要價當然不低,如果他們能夠賣走的話,就當然好,但事實上並沒有人出價,當股市上升,樓市指數公司說有人會賣股買樓,樓價會上升,當股市大跌,他們又說,市民不敢買股,轉為買樓,樓價一樣升。

  人民幣升值,令到購買力增強,港樓又變成抵買,人民幣貶值,國內人會投資港樓作避風港,樓市當然是上升,那些打算賣樓的人在這種論據下,持貨信心增強,非好價他們都不會賣樓,其實,大家心裡明白,港股下跌,人民幣貶值,的確是會令樓價下跌,如果當時說出實情,有必要賣樓的人便會因應市況而接受較低出價,樓市便會比較正常,不過,樓價指數可能會下跌,或者是很多人不願意見到的結果,其實,他們有所不知,只要確認樓市下跌,金管局便有機會放寬逆週期措施,更加多人可以買到樓,樓市便不會冰封,現在,這個冰封局面都唔知道會維持幾耐,但我知道,只要樓價繼續高企,樓市依然會是一個冰封悶局。

  今日報章報導上星期有業主肯減價,成交量百分比大幅增加,這點證明過往樓價實在太高,但我估計,即使有減價個案,樓價指數仍不會回落,主持人或者會說,這是個別例子,不能作為參考,更加不應該計算在指數內,如果賣樓的人依然以此作為參考,樓價將仍然有一段時間在高位徘徊,打算買樓的人請多等一會。

 
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1. 神算 2015-10-26 09:02:00
理由仲有好多,六成業主供滿丶阿爺會救市丶供樓冇壓力丶冇人要套現丶物業投資係唯一出路、賣咗買唔番.......(自己加落去)。我個親戚,有兩小孩,唔買樓寧願攞兩球去創業搞search engine 公司,五年間公司營業額已過億,係有錢賺果隻。物業投資如果係唯一出路,呢個世界就玩完。
2. Desmond 2015-10-26 09:08:16
指數公司的昇哥最近說樓價走勢時操詞有點回軟。
3. 如是 2015-10-26 09:13:33
神算兄,依你推論,香港就快玩完。
磚頭投資,sure win!
4. 真真薯片 2015-10-26 09:25:02
博士講緊既情況係, 新樓同二手樓同價, 一手樓銷情有壓力, 二手樓業主唔劈賣唔出

在下周未睇下報紙, 一手樓開價企硬萬五蚊呎, 二手樓係有劈價成交, 但都係極少數, 去地產鋪睇, 二手業主仲叫緊今年最高價黎賣

呢一刻市場似乎只係咀巴上睇淡, 實情發展商同業主遠遠未肯認輸, 以打仗黎講, 淡友只係贏緊士氣, 睇地圖好友只係輸左幾條村, 但係仲贏緊大量城池

假如白髮魔女係明年上半年都唔加息, 股市冇大震盪, 購買力養兵大半年, 黎個突襲再次逆轉形勢都唔出奇, 最慘係咁多年黎, 淡友贏親都只係贏士氣, 好友贏親都係堅實地贏錢, 都咪話唔慘
5. 自我陶醉 2015-10-26 09:52:07
1樓 神算兄,

你嘅留言,令小弟諗起5月時,一篇被某人用個廢字嚟形容嘅文章,“ 曹仁超:年輕人,不要讓500尺綁住你的青春” ,問題的確值得港人深思。

6. Desmond 2015-10-26 11:28:27
曹仁超那句話已經過時了,應改為如下:

年輕人,不要讓150綁住你的青春” 
7. Sugar 2015-10-26 11:49:23

Desmond,

You make me laugh...150sq ft...^^

8. 樓價指數可能會下跌?又會跌得幾多? 2015-10-26 12:32:37

歷史重溫一下港股2007-Nov-02最高點31958;到 2008-OCT-31最低點10676,港股下跌過足失常癮時的慘況; 想當年股市在一年裡下跌21282,或 66.59%,或是下跌三分之二但是,回顧樓市只是回調十多個巴先,對自住人士更加可以說是微不足道。

我們再看看今年「大時代」恆生指數最高點30-Apr-2015為例: 28588,到今年10-Sep-15暫時港股最低為:20524恆生指數從高位下跌幅度8064點,或百分之28.21%,股高低相差不及三分之一,

加上近日香港股市回升到今天中午時收市價23304,恆生指數從高位下跌幅度5284點,或下跌只不過─18.83%。從今年股市下跌,引證樓市將會下跌,你又估計今期可以會跌得幾多???

9. 8A. 樓價指數可能會下跌?又會跌得幾多? 2015-10-26 13:39:32
我們再看看今年「大時代」恆生指數最高點30-Apr-2015為例: 28588,到今年29-Sep-15暫時港股最低為:20368恆生指數從高位下跌幅度8220,或百分之28.75%,股高低相差不及三分之一,
10. Desmond 2015-10-26 13:40:13
Sugar,

謝謝你的回應。
11. 如果歷史只係簡單重複 2015-10-26 13:56:22
咁個個都發晒達。如果樓市只與股市掛鉤,咁個世界同樓上概思維一樣~太簡單。
12. Sugar 2015-10-26 13:58:36

Desmond,

Not at all,my pleasure...^^

13. 西門吹雪 2015-10-26 14:22:01

回8-9樓~

股市唔能夠支持樓市下跌,亦唔能夠支持佢上升~雖然大家有相關度,但係其相關度源自對經濟表現既反應。因此考慮樓市時唔應該間接考慮股市表現,應該更直接考慮經濟情況對樓市既影響。另外,樓市除了經濟情況,供應和息率亦有相當重要既影響。

至於2009年之所以跌得少係因為美國攪量化,息口急跌8%,加上當時供應不足~今時今日,息口低無可低,供應亦增,情況有可能不同。不過,話說回來,以今天已知既數據雖然輕微向壞,但仍不知鹿死誰手。

14. 西門吹雪 2015-10-26 14:52:30
修正2009係下調左5%唔係8%,手快按錯~
15. 回:13─14樓. Simon1 2015-10-26 15:09:18
還有是失業率,今時今日盡管所謂供應量有少許增加,但是不及今天的整體就業人口數量對比2008年時要高,另外工資增長水平今天肯定比較香港任何時間為佳。
16. 狗頭貓 2015-10-26 15:17:56
我覺得慣見亦平常 , 如樓價停在「高位」越長時間 , 就算成交不多 , 人們亦漸漸接受 , 成為常態 ,更視降價成交樓盤為小數例外。就看大棚羊羣取態 , 現在看羊羣似乎傾向於持貨 。當然唱好唱淡肯定會影嚮羊羣心理 , 否則街市賣嘢就唔使大大聲平靚正 。
17. 港人自暴自棄,放棄港樓真喺關人隱士,引刀兄你話喺唔喺呀? 2015-10-26 15:56:16
https://hk.mobi.yahoo.com/finance/%E5%85%A7%E5%9C%B0%E6%A8%93%E5%83%B95%E9%80%A3%E6%BC%B2%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E5%B1%85%E9%A6%96-%E4%B8%8A%E6%9C%8870%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%96%B0%E7%9B%A4%E9%80%BE%E5%8D%8A%E5%8D%87-202000641.html

內地樓價5連漲深圳居首 上月70城市新盤逾半升

信報財經新聞
10月24日週六上午4:20


9月是內地樓市傳統旺季,今年「金九」亦不例外。國家統計局公布,9月份70個大中城市新建住宅銷售價格,其中有39個城市按月上升,21個城市下降。路透根據數據測算,上月內地樓價按月升0.3%,連續第五個月上漲。其中以深圳按月及按年樓價升勢,都是最凌厲,續居首位。

國家統計局公布,9月份有39個大中城市新建商品住宅銷售價格上漲,較8月份增加4個,持平的城市增加1個至10個,價格下降的城市則有21個。按月價格變動中,升幅最勁是深圳,達到4%,跌幅最大是贛州,下跌0.7%。

深圳升38% 湛江領跌

按年比較,價格下降的城市有58個,上漲的城市增加3個至12個,升幅最勁亦是深圳,升幅達38.3%,跌幅最大為湛江,跌7.4%。北京新建住宅價格按月升1.1%,按年升5.9%;上海按月升1.9%,按年升9.7%;廣州按月升1.4%,按年升4.9%。

路透根據數據測算,9月70個大中城市新建住宅銷售價格按月升0.3%,連續第五個月上漲,漲幅與8月持平;按年比則下降0.9%,是連續第13個月下跌,但跌幅連續第五個月收窄。

二手住宅價格與8月相比,上漲城市39個,持平13個,價格下降有18個。按月升幅最高亦是深圳,升幅3.3%,按年亦升35.5%。北京、上海和廣州二手樓價按年升17.3%、8.8%及8.7%。

三線城市樓價續降

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,9月份新建商品住宅與二手住宅價格按月繼續上漲,但升幅回落,綜合平均漲幅,分別比8月回落0.1和0.2個百分點。不過,兩者的按年漲幅均有所擴大,上升城市數目繼續增加。他認為城市之間的樓價分化形勢延續,一線城市樓價按年上升,而且升幅相對較大;二線城市按年漲跌互現;但三線城市新建商品住宅,按年仍然全部下降。另外有分析預期,中央將會透過溫和增加土地供應,加上寬鬆政策繼續利好樓市,預期樓價溫和上升。


18. 真真薯片 2015-10-26 16:27:13
如果樓價跌既原因係經濟唔好, 咁大陸樓同香港樓應該要一齊跌, 因為香港經濟已經大部份靠晒大陸, 大陸唔好一定會拖累香港, 但係如果大陸救市成功, 大陸樓價回升, 則香港樓價想唔理大陸升而自己跌, 會係非常困難

結論係大陸救經濟成功與否, 會係後市一大變數
19. 按居 2015-10-26 17:10:33
Like 爆 6/F Desmond 兄: 150 ft rather than 500 ft
20. Howard 2015-10-26 17:14:31

多謝你簡單點出這道理

當股市上升樓市指數公司有人會賣股買樓,樓價會上升,

當股市大跌市民不敢買股,轉為買樓,樓價會上升。

人民幣升令到購買力增強,港樓又變成抵買

人民幣貶人會投資港樓作避風港,樓市當然是上升

21. 回:18樓. 真真薯片 2015-10-26 17:23:22
從近期內房發展商在港投得中小型地皮,出價力度都比本地發展商勇猛,以及深圳樓價升幅之巨來講。相信內地同胞對樓價走勢與香港樓價主流向下的思維,有着回異的天壤之別。

因此,港人自暴自棄放棄現在的香港樓,下跌到一定水平時,將被同胞們吸納,得益始終不是本地人,樓價回落到與深圳拉近並排水平。
22. 2011年開始 2015-10-26 18:12:22
香港樓價同大陸樓價比,應該要同一線城市比較
23. 西門吹雪 2015-10-26 18:17:59
回15樓。
經濟情況已經概括包括cpi, gdp 和就業率等等因素... 
可以説的是現在經濟因素末係太差。其實比09年好多了。
24. 安多安多 2015-10-26 20:58:28
個人意見, 我年半前因為工作關係, 深圳南山近桂廟租了一間樓 (新型的複式, 在中間樓層, 大約80平)

當時賣都要 3球半人仔 . 業主呢, 真的拖鞋般的鄉下佬. 佢有2個單位係個到. 原因是因為以前的村收地換樓,  現在個度, 市值都升超過4球(因為快有MTR新站)

我個陣交租係6K人仔,  如果換係香港, 350萬既樓, 起碼都收1W租啦

其實大陸人, 由求深圳人, 因為收地合法換樓而無啦啦有錢的人為數也不小.
而且在國內, 租根本COVER唔到供樓 

係佢地或我同事眼中, 香港租金COVER仲有賺簡直係不可思議.

如果大陸經濟不硬著落 , SZ D 人因為沒成本下樓又升留, 錢又多番....可能真的如湯生之前說,  跌20%都俾盡您


 
25. 打工仔 Andy 2015-10-26 21:24:42
冰封的樓市, 都係政策做成的, 又踫着全球QE, 揸住太多現金仲危險! 
美國佬繼續搬加息龍門, 點算好? 
26. 回:22樓. 2011年開始 2015-10-26 21:37:16
深圳地鐵站附近的樓價,已算是全國最頂尖的領先指標,同香港樓價作比較,一點也不兒戲。如香港樓價低水於深圳樓價,可以想像,根本不缺乏來自內地的承托力。

今天已有Q房網中介入主香港展開業務,其在內地的廣泛分行數目,足以將香港投資商機轉介給當地大款士豪。情況就像是08年左右,一車車的內地同胞乘坐大巴,成群結隊浩浩蕩蕩過境掃樓。老師卻是深明此道的搞手,因此現在不得不防範對手的下一步棋而密密搞上市,去鞏固固有市場。
27. TO:24樓. 安多安多 2015-10-26 21:48:40
深圳﹝無地鐵﹞升超過4球 = 港幣 485 萬元。大約80平方米 = 861英呎。

以單位呎數及價格,足可以換購嘉湖山莊三房大單位了。