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文亮言
未上車的年輕人如何部署
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月23日

  有年輕人問我,如果還未上車,應如何部署,首先,如果打算在今年內上車,但始終沒有上車,這是一件值得恭喜的事,否則,他們現在見到新樓盤供應源源不絕,在各大中小型地產商競爭之下,有機會會愈賣愈平,就知道已買入的二手樓的樓價下跌了不少,心情當然並不好過,但如果按捺不住,見到樓價有多少下跌,今日立刻急於上車,難保一年半載之後,發生與今日相同情況,既然如此,何不忍多一會兒,待兩年之後,細價樓有一定跌幅,才作打算。

  我說忍多一會兒,這表示提出這條問題的年輕人現在有足夠現金付首期,如果沒有,他是等多一會兒,當樓價下跌,政府仍然不會放寬任何辣招,但就會修訂逆週期措施,即是放寬按揭,我估計由最後一次逆週期措施開始,當時,金管局收緊細價樓按揭由七成至六成,所以,第一次放寬將會是逆轉最後一次的逆週期措施,如果那個時候才考慮買樓,同樣首期,因為樓價下跌,銀行放寬按揭,他們可以買到的面積有機會比今日大四至五成,今日已買樓的年輕人就會羨慕不已。

  不過,或者會有人不同意,他們認為樓價現在只不過是稍作調整,在利息低,失業率低,經濟環境不錯,樓價在現階段可能只是稍作停留,很快便會掉頭回升,所以,現在是買樓良機,他們的假設當然是有機會出現,但我個人認為機會不大,因為在未來三至四年有八萬三個新單位供應,而發展那些新單位的中小型地產商在推盤方面不似以往的大地產商有默契,甚至可以說是不受控制,售價亦必定會相當克已,所以,我大膽預測未來樓價大約有兩成左右跌幅,其實,我亦不算大膽,有一些投行預測的跌幅是三四成,如果知道樓價將會下跌,年輕人點解現在仲要買樓。

 
 
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1. 阿拉 2015-10-23 08:52:36
1000-2000万的楼会怎么样,现在该买吗
2. 如是 2015-10-23 08:56:30
閒閒地一層普通細價樓,要大約 $350 萬,跌兩成就唔見 $70 萬了,四成就 $140 萬。
打工要做多少年才賺番???
3. Desmond 2015-10-23 09:19:49
據世邦魏理仕最新報告,在全球31個最受歡迎的居住城市中,香港平均樓價每呎11,016港元是最貴,等二是倫敦7,974港元,因此今年在香港以創新高價買樓的人可以申請入健力士世界紀錄了。
4. 笑啖渴飲 2015-10-23 09:41:27
最近有好多冇乜實力既發展商買到地, 如果樓價真係跌兩成, 中小型發展商為左資金回籠就算收唔番成本都照賣樓花, 但最後會唔會搞到爛尾樓遍地開花?
5. 神算 2015-10-23 09:51:32
博士出啲咁嘅po,又大把人撲出嚟嘈啦。呵呵!
6. 中產求生隊長 2015-10-23 10:21:23
究竟盡快買樓定係等中國香港樓市大跌3-4成才買,有篇超越香港的事實文章,大家不妨參考--
之前講過一篇內地經濟與港樓價,但近日同同事再番一番大陸,細說當年情之后,亦感慨其實內地的財富真係積累得很快,那時候香港接濟的大陸,大國崛起後,有錢的人唔止係一個現象,而且更正正圍繞係你身邊。


回想十年前隊長岩岩踏足社會不久就要經常到國內出差,那時候的國內同事都只係剛起步的階段,簡單的講都係打工仔一名,你叫佢攞幾皮野出黎,對於果時幾千蚊人工的佢地,真係唔係一件易事。但十年過去,細數一下呢班人,其實都蠻有意思:


同事A是一個能力極普通的北京大媽(那時叫做小姑娘吧),當年的佢由做我同事變左做我的下屬,人工能力都係普普通通不過不失,不過呢幾年北京房價大升,佢屋企因為係喬遷戶有樓分,呢家成家人(佢係獨女),有三間屋,唔駛供,帳面係約莫2500萬的身家,係工作上佢仲係無突破搵15000左右,但係身家早已經超越很多人了。


同事B係一個上海的銷售經理,當時黎講算係公司top sales,搵錢應該係十年前搵30000人仔左右,係十年前的上海係一個好唔錯的數字,而據聞佢當時已經好早買左兩三層樓,至07/08年左右離開公司,已經憑樓賺左800-1000萬,然後佢自己開左間公廠,搶番以前自己的客黎做,雖然唔係話做得好大,但都叫自己有盤生意又有樓有實有錢,估計佢而家身家起碼淨5千萬人仔。


同事C係一個深圳銷售,平時都係獨來獨往,但泊左間工廠同我地做D外購野,其實佢當年仲係公司的時候已經唔係好對路,搵一萬兩萬的佢楂架車同住的樓都唔係好對稱,不過佢當然都盡量唔講太多,及后有一日佢都直情唔做了,搖身一變變左做果間工廠的股東,到底有身家幾錢好難講,不過以我知的股份同規模,幾千萬的身家應該走唔甩。


同事D都係一個深圳的銷售經理,佢算係第二代的top sales所以人工好勁,據佢所講其實佢又係早期買樓的人,呢家有兩層係深圳已經變左做1800萬左右,而佢的cash有一次我唔小心係佢未登出的电腦睇到,據佢所講係炒股炒番黎,但都有1000萬左右。


同事E係一個廣洲銷售經理,佢憑住一股勇氣自己開廠離開公司,遇著一個機遇佢的工廠生意變得很好,當然其實佢真係曾經經過好痛苦的時間,但今時今日据聞淨利潤呢幾年已經有四千至五千萬左右,仲未計佢盤生意的資產,而家佢係廣洲亦投資左好幾個物業。


以上係我部份國內同事比較突出的情況,當然亦有一部份只係早期買樓但都乖乖打工,又或者無比較平實的人都有,但對於以上呢個比例的發述人數,其實係一件好神奇的事,特別係對比十年前我地香港同事本來係財務高高在上的情況下,最近呢五年十年,佢地真係用幾年時間就通過唔同方法,追過左香港打工仔勞碌一生的成果。


不過無獨有偶,上面呢一堆人好幾個都同物業的資產升值有關,可想而知要發述的其中一個方式,就係通過物業,呢样野係中國人的社會係一個不變的定律。當然,你諗到盤生意出黎又做得起,係無限的可能,不過一個唔太用腦的方式,始終物業係好好的選擇。而睇番今時今日的深圳樓,同早幾個月講的又唔同左,最近半年一年,係香港死晒的物業市場下,不經不覺好多深圳樓又大升左一段,如果你話香港樓係唔合理,咁你真係要番深圳睇下咩叫唔合理,比佢地去到借錢要5/6/7厘去買樓的樓市,房價對人工收入的比例應該更加超越香港,而家每平8萬10萬的樓盤通街都係,呢口價已經接近同香港持平。


而10九幾萬一平的樓亦開始有,問心,你話深圳樓超越香港,可能只係時間的問題。3D的出現,特別係BSD,其實已經交足功課,你睇下大陸D人咁富貴,但香港樓無法展現應有的樓價表現,都只係因為有15%的BSD,如果唔係深圳樓又點會有機會超越香港。


所以如果你係要對樓市作出平貴的諗法,一方面可以只諗自己人工以及樓價的過往表現,但記住另一邊廂,係一河之隔的深圳,班友仔係好L有錢之餘,佢地的樓已經開始超過你。你唔好理佢爆唔爆,問題係你信唔信香港樓賣20000蚊一呎的同時,佢地的樓係賣到40000萬一呎?如果你認為香港係有優勢的話,咁你要認真諗下究章係香港樓太平,定係大陸樓太貴,不過諗還諗,諗太耐或諗錯左,受市場懲罰的就係諗錯答案的結果。


記住,呢個只係今時今日的情況,但你要諗下財富增速的分野,因為如果你一年叻極都係儲二三十萬,但人地呢家資產代住四五千黎以10-20%一年去計,情況同距離只會越接越遠。

轉自80後隊長
7. 西門吹雪 2015-10-23 10:24:21

哈哈~可能D好友唔嘈LA,樓市先開始見底~

好似D公公婆婆買股票都係32000個時入。到09年11000點個時,佢地又變左聞股色變。股市每幾年一次,D人都學唔精。樓市十幾年先一次,有幾多個有經驗和能力應付?

8. 西門吹雪 2015-10-23 10:42:18

回隊長大人。

你既例子有無超過1-2個樓市週期? 股市大脹既時候夠又大把少年股神身家過億。樓市比人感覺好隱陣,只是因為佢週期比股市長得多。好好思考下吧。所有野都有佢應有既價值,超過了就會反轉頭。石油不是50年內用完嗎? 總有一日佢會貴過黃金,但係點解近期會狂跌?

9. 中產求生隊長 2015-10-23 10:45:06
不知博士是否夠膽最下一賭局,若果未來一年即2016年10月二十三日CCL跌20%《116又整多餐食下?博士一向好客,大家又有口褔。