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文亮言
未上車的年輕人如何部署
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月23日

  有年輕人問我,如果還未上車,應如何部署,首先,如果打算在今年內上車,但始終沒有上車,這是一件值得恭喜的事,否則,他們現在見到新樓盤供應源源不絕,在各大中小型地產商競爭之下,有機會會愈賣愈平,就知道已買入的二手樓的樓價下跌了不少,心情當然並不好過,但如果按捺不住,見到樓價有多少下跌,今日立刻急於上車,難保一年半載之後,發生與今日相同情況,既然如此,何不忍多一會兒,待兩年之後,細價樓有一定跌幅,才作打算。

  我說忍多一會兒,這表示提出這條問題的年輕人現在有足夠現金付首期,如果沒有,他是等多一會兒,當樓價下跌,政府仍然不會放寬任何辣招,但就會修訂逆週期措施,即是放寬按揭,我估計由最後一次逆週期措施開始,當時,金管局收緊細價樓按揭由七成至六成,所以,第一次放寬將會是逆轉最後一次的逆週期措施,如果那個時候才考慮買樓,同樣首期,因為樓價下跌,銀行放寬按揭,他們可以買到的面積有機會比今日大四至五成,今日已買樓的年輕人就會羨慕不已。

  不過,或者會有人不同意,他們認為樓價現在只不過是稍作調整,在利息低,失業率低,經濟環境不錯,樓價在現階段可能只是稍作停留,很快便會掉頭回升,所以,現在是買樓良機,他們的假設當然是有機會出現,但我個人認為機會不大,因為在未來三至四年有八萬三個新單位供應,而發展那些新單位的中小型地產商在推盤方面不似以往的大地產商有默契,甚至可以說是不受控制,售價亦必定會相當克已,所以,我大膽預測未來樓價大約有兩成左右跌幅,其實,我亦不算大膽,有一些投行預測的跌幅是三四成,如果知道樓價將會下跌,年輕人點解現在仲要買樓。

 
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1. 阿拉 2015-10-23 08:52:36
1000-2000万的楼会怎么样,现在该买吗
2. 如是 2015-10-23 08:56:30
閒閒地一層普通細價樓,要大約 $350 萬,跌兩成就唔見 $70 萬了,四成就 $140 萬。
打工要做多少年才賺番???
3. Desmond 2015-10-23 09:19:49
據世邦魏理仕最新報告,在全球31個最受歡迎的居住城市中,香港平均樓價每呎11,016港元是最貴,等二是倫敦7,974港元,因此今年在香港以創新高價買樓的人可以申請入健力士世界紀錄了。
4. 笑啖渴飲 2015-10-23 09:41:27
最近有好多冇乜實力既發展商買到地, 如果樓價真係跌兩成, 中小型發展商為左資金回籠就算收唔番成本都照賣樓花, 但最後會唔會搞到爛尾樓遍地開花?
5. 神算 2015-10-23 09:51:32
博士出啲咁嘅po,又大把人撲出嚟嘈啦。呵呵!
6. 中產求生隊長 2015-10-23 10:21:23
究竟盡快買樓定係等中國香港樓市大跌3-4成才買,有篇超越香港的事實文章,大家不妨參考--
之前講過一篇內地經濟與港樓價,但近日同同事再番一番大陸,細說當年情之后,亦感慨其實內地的財富真係積累得很快,那時候香港接濟的大陸,大國崛起後,有錢的人唔止係一個現象,而且更正正圍繞係你身邊。


回想十年前隊長岩岩踏足社會不久就要經常到國內出差,那時候的國內同事都只係剛起步的階段,簡單的講都係打工仔一名,你叫佢攞幾皮野出黎,對於果時幾千蚊人工的佢地,真係唔係一件易事。但十年過去,細數一下呢班人,其實都蠻有意思:


同事A是一個能力極普通的北京大媽(那時叫做小姑娘吧),當年的佢由做我同事變左做我的下屬,人工能力都係普普通通不過不失,不過呢幾年北京房價大升,佢屋企因為係喬遷戶有樓分,呢家成家人(佢係獨女),有三間屋,唔駛供,帳面係約莫2500萬的身家,係工作上佢仲係無突破搵15000左右,但係身家早已經超越很多人了。


同事B係一個上海的銷售經理,當時黎講算係公司top sales,搵錢應該係十年前搵30000人仔左右,係十年前的上海係一個好唔錯的數字,而據聞佢當時已經好早買左兩三層樓,至07/08年左右離開公司,已經憑樓賺左800-1000萬,然後佢自己開左間公廠,搶番以前自己的客黎做,雖然唔係話做得好大,但都叫自己有盤生意又有樓有實有錢,估計佢而家身家起碼淨5千萬人仔。


同事C係一個深圳銷售,平時都係獨來獨往,但泊左間工廠同我地做D外購野,其實佢當年仲係公司的時候已經唔係好對路,搵一萬兩萬的佢楂架車同住的樓都唔係好對稱,不過佢當然都盡量唔講太多,及后有一日佢都直情唔做了,搖身一變變左做果間工廠的股東,到底有身家幾錢好難講,不過以我知的股份同規模,幾千萬的身家應該走唔甩。


同事D都係一個深圳的銷售經理,佢算係第二代的top sales所以人工好勁,據佢所講其實佢又係早期買樓的人,呢家有兩層係深圳已經變左做1800萬左右,而佢的cash有一次我唔小心係佢未登出的电腦睇到,據佢所講係炒股炒番黎,但都有1000萬左右。


同事E係一個廣洲銷售經理,佢憑住一股勇氣自己開廠離開公司,遇著一個機遇佢的工廠生意變得很好,當然其實佢真係曾經經過好痛苦的時間,但今時今日据聞淨利潤呢幾年已經有四千至五千萬左右,仲未計佢盤生意的資產,而家佢係廣洲亦投資左好幾個物業。


以上係我部份國內同事比較突出的情況,當然亦有一部份只係早期買樓但都乖乖打工,又或者無比較平實的人都有,但對於以上呢個比例的發述人數,其實係一件好神奇的事,特別係對比十年前我地香港同事本來係財務高高在上的情況下,最近呢五年十年,佢地真係用幾年時間就通過唔同方法,追過左香港打工仔勞碌一生的成果。


不過無獨有偶,上面呢一堆人好幾個都同物業的資產升值有關,可想而知要發述的其中一個方式,就係通過物業,呢样野係中國人的社會係一個不變的定律。當然,你諗到盤生意出黎又做得起,係無限的可能,不過一個唔太用腦的方式,始終物業係好好的選擇。而睇番今時今日的深圳樓,同早幾個月講的又唔同左,最近半年一年,係香港死晒的物業市場下,不經不覺好多深圳樓又大升左一段,如果你話香港樓係唔合理,咁你真係要番深圳睇下咩叫唔合理,比佢地去到借錢要5/6/7厘去買樓的樓市,房價對人工收入的比例應該更加超越香港,而家每平8萬10萬的樓盤通街都係,呢口價已經接近同香港持平。


而10九幾萬一平的樓亦開始有,問心,你話深圳樓超越香港,可能只係時間的問題。3D的出現,特別係BSD,其實已經交足功課,你睇下大陸D人咁富貴,但香港樓無法展現應有的樓價表現,都只係因為有15%的BSD,如果唔係深圳樓又點會有機會超越香港。


所以如果你係要對樓市作出平貴的諗法,一方面可以只諗自己人工以及樓價的過往表現,但記住另一邊廂,係一河之隔的深圳,班友仔係好L有錢之餘,佢地的樓已經開始超過你。你唔好理佢爆唔爆,問題係你信唔信香港樓賣20000蚊一呎的同時,佢地的樓係賣到40000萬一呎?如果你認為香港係有優勢的話,咁你要認真諗下究章係香港樓太平,定係大陸樓太貴,不過諗還諗,諗太耐或諗錯左,受市場懲罰的就係諗錯答案的結果。


記住,呢個只係今時今日的情況,但你要諗下財富增速的分野,因為如果你一年叻極都係儲二三十萬,但人地呢家資產代住四五千黎以10-20%一年去計,情況同距離只會越接越遠。

轉自80後隊長
7. 西門吹雪 2015-10-23 10:24:21

哈哈~可能D好友唔嘈LA,樓市先開始見底~

好似D公公婆婆買股票都係32000個時入。到09年11000點個時,佢地又變左聞股色變。股市每幾年一次,D人都學唔精。樓市十幾年先一次,有幾多個有經驗和能力應付?

8. 西門吹雪 2015-10-23 10:42:18

回隊長大人。

你既例子有無超過1-2個樓市週期? 股市大脹既時候夠又大把少年股神身家過億。樓市比人感覺好隱陣,只是因為佢週期比股市長得多。好好思考下吧。所有野都有佢應有既價值,超過了就會反轉頭。石油不是50年內用完嗎? 總有一日佢會貴過黃金,但係點解近期會狂跌?

9. 中產求生隊長 2015-10-23 10:45:06
不知博士是否夠膽最下一賭局,若果未來一年即2016年10月二十三日CCL跌20%《116又整多餐食下?博士一向好客,大家又有口褔。
10. 自我陶醉 2015-10-23 11:00:35
7樓 Simon1兄所言甚是!
11. Bosco 2015-10-23 11:13:27
TO:6樓

我家族系國內做廠做左廿幾年,基本上見證著中國這些所謂一線城市的資產泡沫。香港樓市當然唔可以話平,但比較國內物業市場卻表現得理性得多。香港樓價對於居民收入雖然脫節,但回報3-4里的選擇還是有的, 所以我認為如果有閒資,去泊香港的固定資產還是合理的。
其實經濟差不是今年的事,早在3年前已經是差,但是香港人還是很多有錢的,短線實力較差的或有20%波幅,長期肯定是物業升值。這要得益於遊戲規則的改變, 低槓桿長期投資者比比皆是。

針對中國, 我認為一線城市北上廣深約8千萬人口是有信心能夠轉型成功的,但是整個中國來計是失敗的, 13億的中產階層唔會形成。這個問題不是經濟學問題, 是社會學, 結構性問題。 我相信中央對現在事態發展也是始料未及的。

主要原因是2,3,4線的有錢人都流向一線城市, 因為中國是一個未富先老的國家, 到2025年4個中國人有1個是老年人,如果你是2-4線城市的有錢人,你冇錢去紐倫港,退而次之你會去邊?答案肯定是一線城市。

那麼, 一線城市的有錢人會去邊呢? 他們就是6樓提及的人, 多是第1-2代城市化的居民或本地人, 打個比方, 20年前皇崗水圍村/南山區商品房 一間只是十多廿萬, 現在已經市值400-800萬人民幣 (真人真事,我見證著事情的發展) , 對於全球化的我們顯然是唔值, 但對於2-4線的有錢人來說他們冇得選擇就接左了,而且很可能是第一間(因為他們因應國家結構性問題,一定會選擇相對有活力的一線城市為下一代著想), 對於一線城市的本地有錢人來說可能只是4份1的資產再分配到紐倫港。


所以, 2-4線城市基本上是沒有任何希望,不是中國政府的錯, 是社會學的結構性問題。而一線城市是有信心的, 但有信心跟接棒與否, 純粹個人投資決定。

利申: 國內並無持有任何物業, 多年的財富都購入香港資產。
12. Johnny 2015-10-23 11:18:07
To 6/F

隊長真系高瞻遠矚。
13. 神算 2015-10-23 11:19:47
我記得長河大師教過呢啲叫盲點! 好熟,唔記得邊個地產blogger又係成日講盲點。
14. Jon 2015-10-23 12:10:43
To 11/F Bosco,

有质素而独到的分析!非常同意!有空请多留言... 谢谢。 

       

15. 歷史長河 2015-10-23 12:17:47
神算兄真神人也,話講一半,都唔知點回應您!

如果您講樓上Bosco兄所指社會結構問題(其實喺人口結構問題),小弟以前講過,國家層面唔認為喺問題,如喺問題,很容易解決 - 放寬計劃生育。

睜眼看世界了!世界唔同咗,睇吓幫英國佬點接待習主席。大時代!唔好再迷失!
16. 陳錦平分析有不同版本啵! 2015-10-23 12:26:25
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%B8%AF%E4%BD%8F%E5%AE%85%E5%B9%B3%E5%9D%87%E5%91%8E%E5%83%B91-1%E8%90%AC-%E8%B2%B4%E7%B5%95%E5%85%A8%E7%90%83-225554721--sector.html

港住宅平均呎價1.1萬 貴絕全球

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【經濟日報專訊】香港樓價貴絕全球,世邦魏理仕報告指,本港住宅樓價平均每平方呎1.1萬元,屬全球最貴,高第二位倫敦38%。該行預計,樓價上升空間不多,短期或現微調,跌幅1成以內。

世邦魏理仕發布《全球生活報告:城市指南》,探討全球最受歡迎的31個居住城市樓價,發現香港樓價每平方呎約11,044元,次席倫敦每平方呎約7,995元,而美國紐約則排第3。香港樓價高出第二位38%之多,反映本港樓價正處高峰。

倫敦月租最貴 港排第7

報告指,新加坡平均每間住宅價值694萬元,惟新加坡住宅面積平均約1,100餘平方呎,較香港及倫敦大,呎價約6,318元,排全球第5位。另外,報告同時對各地住宅租金作出調查,倫敦平均每月租金約25,311元,而香港則排名第7,月租約16,357元。

報告指出,本港樓價過往幾年均有雙位數增長,去年亦有13.5%升幅,現時每間住宅樓價平均約618萬元。

報告提到,即使政府近年有推出抑壓樓市措施,如買家印花稅及雙倍印花稅,但只能把成交量降低,卻未能控制樓價向上,指出由於低息環境,加上住宅供不應求,導致樓價向上,單計本年首5個月,香港樓價已升7.2%。

加息幅度低 樓價難大挫

除此之外,本港樓價雖然較高,該報告亦指出,生活其他開支如交通費用等,香港較紐約及倫敦為低。

世邦魏理仕香港、澳門及台灣研究部主管陳錦平指出,目前樓價已乏上升空間,畢竟年尾有可能加息,以及環球經濟不明朗,買家搶入市的氣氛已降,近期漸見有個別減價賣樓的個案,相信樓價略有調整,約5%至10%。

陳錦平分析,即使樓價或回調,相信跌幅有限,因為市場預計美國加息幅度不高,本港仍處低息環境,加上現時買樓上車人士,要通過銀行壓力測試,一旦加息業主仍有能力應付,故樓價大幅下挫機會不高。

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17. 歷史長河 2015-10-23 12:26:53
另外人口學是大學問,中國人口學先驅應是馬寅初先生。有興趣可search.
18. TO: 4樓. 笑啖渴飲 2015-10-23 12:31:46
你所講嘅中小型發展商,你使憂喇,人家實力硬過你條鐵啵!
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%85%A7%E6%88%BF%E8%BF%91%E5%B9%B4%E6%90%B6%E9%80%BE%E5%8D%8A%E6%B8%AF%E5%9C%B0-%E6%BC%B8%E8%B6%A8%E4%B8%BB%E5%B0%8E-225554476--fin

內房近年搶逾半港地 漸趨主導

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【經濟日報專訊】香港樓市勢力出現轉移,本港五大傳統地產商主導地位或受動搖。

券商瑞銀分析,內地房企近年不斷出手搶地,以總金額衡量,本地發展商市場佔有率由2011年89%降至今年9月41%。

瑞銀維持看淡本港樓市,料現價有25%至30%下跌空間,並將信置(00083)評級由「增持」降至「中性」,首選新鴻基(00016)及長實(01113)。

港發展商市佔率降至41%

瑞銀指,包括長實、新鴻基、新世界(00017)、信置及恒地(00012)五大本港傳統發展商,近年不活躍於土地市場的同時,內房發展商卻分別循公私兩途收購港地,加上本港細價樓銷售強勁及細地皮出現,都令本港五大以外的發展商更積極爭取住宅地,如南豐和會德豐合計市佔率已由2011年的2%增至今年9月的14%。

早年的宏調下,內地樓盤毛利率持續下跌,庫存龐大,相反港樓淨利潤率高、財務開支低、供需平衡更優等都吸引內房來港。

該行指,即使港樓未來兩至三年存在下跌空間,但淨利潤率仍可維持在18%水平,且樓盤呎價高於內地一綫城市,往往「一呎抵三呎」,故在人手分配、分散投資等考慮下,都增強內房來港投資意慾。

樓價高於內地 來港投資誘因

此消彼長,該行認為土地市場競爭有增無減,地價難跌,港樓利潤將進一步被壓縮。而且來港投資的均是有堅實的國企背景,或內地擁很高市佔率的房企,近年隨內地市場擴張,財力亦跟隨增長,故即使港地價高,內房亦有充裕財力於香港隨意拿地,本港地產商的買地競爭力減低。

與此同時,本地傳統地產商於收租物業方面擴張,減少吸納住宅地,預期其本港地產業務盈利或跌34%,對應租金盈利未來三年只有4%複合增長,此由賣樓轉收租的生意模式改變,將轉變其股價推動力。

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19. 西門吹雪 2015-10-23 12:34:51
TO: 9樓~

這不是對等的賭局~HOW ABOUT THIS~我賭若果未來一年即2016年10月二十三日CCL升唔到5%~

先不定升跌,但現在還買樓就是這個情況~用5%博20%,值得嗎?

20. 甘比 2015-10-23 13:36:36
2015-10-21港铁·天颂 项目于9月26日已推出位于B8、C1、C2栋的82-127平2+1房、3+1房约800套房源,均价约4.3万/平,另外项目在售187-268平小高层和叠加空中墅,均价4.5万/平;209-251平联排和双拼别墅,总价约1500-2600万。
21. TO: 5樓. 神算 2015-10-23 14:02:11
『博士出啲咁嘅po,又大把人撲出嚟嘈啦。呵呵!』

你的觀點100%正確,如果樓價真正下跌跳水無水花,只有不足9%的無產階級家庭得益〈假設性〉?!以及大大資產階級再次上下其手,將樓市貨源歸邊。52%的家庭已擁有自住物業的小資產階級中約10-20%將合力高唱崔健1989年春天時所創作的歌曲《一無所有》!
http://www.am730.com.hk/column-153381

C觀點 - 施永青 
應及時檢討增徵印花措施

2013年05月07日
   

 

4月份在土地註冊處登記的樓宇買賣合約只有4,387宗,稍高於2008年11月份金融海嘯時3,786宗的歷史低位。如果純計二手買賣,4月份更只有2,482宗,比2003月3月份沙士疫症期間的3,187宗,還要低31%;在在顯示情況極不正常。
造成這種不正常情況的原因,是政府的行政干預。新增的多項印花費措施,令市場上原有的買家,大部分都失去了入市意欲;唯一未受打擊的,只剩下首次置業人士。這類買家通常只佔市場的一、兩成左右,無法支撐得起整個大市的正常運作。
現時市場上可供出售的單位,無論在尺碼上還是售價上,都與首次置業者的需求及能力錯配。即使樓價再跌兩、三成,首置者也不一定負擔得起。因此,可以預期,只要政府的政策不改變,樓市還會進一步淡靜下去。
地產代理是最先受影響的行業。以4月份的成交量計,平均要每五個代理,才有一個會「開單」。地產代理的底薪不高,要靠「開單」賺佣,才能維持正常的開銷。以現時這麼低的成交量,即使公司不裁員,從業員也得另謀出路。
現時行內約有三萬個持牌代理,以現時的交投量,最多只能養活一萬個代理,其餘的遲早要出人力市場競爭,對其他行業的工資水平,都可能會造成不良影響。有人預期,香港失業率將很快會見底回升。
其實,受樓市淡靜影響的,除了地產代理之外,做樓契的律師樓、銀行的按揭部,以至裝修傢俬家電等行業都一併會受影響。其產生的負面影響,不論是廣度還是深度,都可能比一般人想像中大。
葵涌貨櫃工人罷工,涉及的人數不外四百多人,已引起社會的大量關注與支持。但樓市淡靜所造成的影響,其實遠比碼頭工人失業嚴重,可惜至今仍未能引起社會足夠的重視。這可能是因為:高樓價已被視為地產霸權肆虐的工具,人們樂於看到地產霸權吃點苦頭,因而忽略了樓市逆向可以造成的社會負面影響。
無疑,現時社會上的確是支持繼續行高印花稅的人佔多數,即使政府內部亦樂於看到推出的抑市措施初見成效。要在這種形勢下推動政府去檢討增徵印花稅的措施,實在不識時務。然而,樓價的升勢一旦真的逆轉,其產生的破壞力,可能遠比為社會帶來的好處多,政府不應掉以輕心。
香港有52%的家庭已擁有自住物業,30%的家庭住在公屋,只有18%租住私人樓宇,其中一半可能想住公屋。所以真正想樓價下跌以便置業的家庭可能不足9%。政府只宜阻止樓價上升,卻不宜推倒樓市,否則只會重演「八萬五」的悲劇。
新設的增徵印花稅措施,已成功阻止樓價上升;但這類高度干預市場的措施,只宜非常時期使用,偏方不宜長服。政府應在適當時期考慮撤回,市場才能恢復健康。


22. 惜緣 2015-10-23 14:20:10
物極必反, 恐怕現時大陸的樓市正處於最後的瘋狂階段~
23. 神算 2015-10-23 14:21:59
長河大師嘅意思係可以量化寬鬆人口,不過城市化、現代化社會,大陸生育率唔係你話提高就提高。
24. 歷史長河 2015-10-23 14:27:13
神算兄,講量化寬鬆唔妥,現在大陸的人口喺被辣招壓着。提高生育率可能在少數幾個大城市有小小困難,別忘了中國有14億人!其他地方生,然後城市化。
25. 再看看今天的內地同胞,是如何解讀現在的深圳樓價。 2015-10-23 14:43:48
http://xm.house.sina.com.cn/news/2015-10-17/07446060933070046173617.shtml

北上广深房价为何居高不下?晚上开灯你就明白了


http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-10-23/09336063134881259766736.shtml?wt_source=newshp_news_09

深圳房价下跌会引起连锁反应吗?

2015-10-23 09:33:23 来源:新浪财经

近日,有媒体报道深圳房价已经见顶下跌。深圳业内人士包括部分开发商和中介人士、投资客均判断,年底前深圳房价将有5%-15%的下跌。作为本轮全国房价上涨的带头大哥,深圳楼市的一举一动,都牵动人心。带头大哥真的自砍大旗了吗?又将对其他城市有何示范效应?

  首先,看下这篇新闻稿中的数据与观点:进入10月,深圳几乎所有楼盘都推出了各式各样的优惠政策。龙岗中心城一楼盘举行“一口价房源”活动,每套总价便宜5-6万元。佳华领汇广场推出“2万抵5万”、国庆成交可享两个九九折、送2万元购物卡,联美新天地则有“3万抵8万”,恒大帝景开盘当日推出额外92折。布吉和龙岗片区的两个楼盘推出了罕见的“一成首付”促销手段,这种手段,只会发生在楼市下跌期。中原统计显示,深圳新房市场成交价格已经连续三周走低,最近一周新房成交均价近3.15万/平方米,较上周下降了6.4%。

  二手房也已降温。8月和9月的二手住宅市场周均成交面积仍然达到了21.1万平米左右,虽然较6月份30万平米的周均成交面积大幅下滑,但仍显著高于10月至今仅仅12万平米的周均成交面积。9月份,在中原监控取样的38个区域中,已经出现了降价。民治板块以降幅2.5%领跌,大小梅沙下跌2.3%。深圳多家中介统计数据显示,小户型成交降温,投资客持续离场。

  接下来,通过注易居研究院体系化的数据,复盘一下这轮深圳楼步步惊心的暴涨历程。

  其一,从住宅成交面积分析。成交量是所有房地产指标中的先行指标,其重要性其实强于房价。

  去年的9.30政策,是本轮全国主要城市,尤其是一线城市住宅成交量起飞的首要驱动力,去年10月、11月、12月成交量大增。其后,经历了今年一季度受春节因素制约的低迷,但自4月开始重新大增,并持续至今。

  细察近期情况。9月份,易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面环比增长2.9%,同比增长29.0%。总体看,基本上保持高位盘整,市场仍保持强势。但一线城市分化,北上广深4个城市环比增幅分别为-10.8%、24.3%、5.0%和-28.1%,同比增幅分别为20.8%、67.1%、59.7%和39.4%。

  比较可知,9月份深圳环比跌幅最大,同比增幅也仅略好于北京。如果进一步比较四市过去一年月度住宅成交面积走势,可以发现过去一年这轮楼市回暖,深圳成交量呈爆炸式增长,明显强于其他三市, 这也正是深圳房价远强于其他城市的一个原因。楼市铁律之一:量在价前,量有多强,价有多高。

  问题的关键是,在今年6月深圳新房成交量创历史天量之后,连续3个月显著下滑,预计10月仍弱。而其也三市则保持基本平稳。而9、10月深圳的新盘供应量并不算少。因此,可以理解为:烟花般绚烂之后,房价透支了,深圳楼市需求跟不上了。

  4个一线城市新建商品住宅月度成交面积

  新房成交面积,有时会受到推盘量的制约,而二手房则无此因素。所以,可以用二手房成交量来佐证一手房数据,甚至可以主导市场走势。四个一线城市的二手房成交量,月度历史最高值,出现在2013年3月,“新国五条”所导致的“末班车行情”。2014年前三季度成交量比较低迷,10月成交量反弹,但力度弱于新房。今年4月以来,四市二手房量成交量大增,多数月份成交量仅次于2013年3月。

  比较可知,今年8、9月,深圳二手房成交量显著下滑,跌幅度明显超过北京和广州,而上涨则仍保持高位。深圳二手房显著降温,这一命题基本成立!

  4个一线城市存量商品住宅成交面积

  (数据来源:易居研究院、各地官网)

  其二,关于房价走势与判断。房价是所有房地产数据中的焦点,而深圳房价更是全国楼市的焦点。

  从新建商品住宅成交均价来看,2015年9月份,北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为29220、29817、14817和36710元/平方米。环比增幅分别为7.2%、-0.9%、-5.6%%和-3.5%,同比增幅分别为8.2%、7.9%、-3.5%和60.2%。

  过去四五年,上海房价多数月份都是全国最高,而广州一直保持最低,而北京和深圳纠结交错,不分仲伯。而今年7月,深圳房价明显超过上海,说明其强势程度已达历史疯狂程度。从同比来看,深圳房价一年暴涨六成,而京沪不足一成,广州仍略跌。虽然均价当中包含了成交结构的因素,但总体上能够反映实际情况。

  9月,深圳成交均价半年来首次环比下跌,可能确实说明房价已经步入顶部区间,如果严重点说见顶,也存在五成概率。

  一线城市新建商品住宅月度成交均价

 (数据来源:易居研究院、CRIC)

  最后,强调一下逻辑、走势与影响。

  逻辑之一,房地产短周期。过去十年,我国房地产市场出现了三个短周期,当前正在经历第四个。平均三年一个轮回。本轮上行期,始于去年10月,预计将持续一年半至两年后见顶,也即明年二三季度,是个一转向的重要时间窗口。其中一线城市领涨全国,深圳又领涨一线城市,如果就此判断深圳楼市成交量已于今年6见顶、三季度房价高位盘整,也算符合短周期规律。

  逻辑之二,三巨头轮流当庄。一线城市的楼市,总是领涨全国。四市中广州偏弱,所以经常出现京沪深(偶有别的城市如杭州)。比如,2004年至2005年上半年,上海房价领涨全国,2005下半年至2006年领跌全国。2007年深圳房价领涨全国,2008年领跌全国。2013年北京房价领涨全国,2014年跌幅大于沪深广。按此规律,今年深圳房价暴涨,明后年降温幅度将至少超过京沪广,甚至也可能超过多数二三线城市。

  如果长期跟踪笔者的观点,就知道我早在今年6月底,就曾在新浪财经专栏中专门撰文,开始提示:深圳房价已处高位,下半年尚不会急跌,但已不宜追涨,反而应更多的考虑防范风险,投资投机者尤应慎之、避之。当前,我仍坚持这一观点。

  一方面,当前,深圳房价已显疲态,不会继续大涨了。但何时下跌,还会受到全国市场大势的影响。当前及未来一年,货币政策和房地产政策仍将保持宽松态势,所以全国楼市仍将处于上行通道,可能会延缓本轮房地产短周期见顶的时点。在全国总体降温之前,深圳房价不会大跌。

  另一方面,由于深圳房地产政策已经收紧,市场也发出了调整信号,所以深圳楼市将领先于全国楼市降温,房价也会率先下跌,只是跌幅会受到全国大势的拉扯。在今年四季度或明年上半年,深圳房价开始前期阶段的振荡式小跌之后,会形成一个示范或者说明暗示效应,尤其是对京沪广及其他房价强势的二线城市。但这一效应的强度,届时还有待观察,不宜过度悲观,因为当前我国楼市的区域分化严重。

26. CD ROM 2015-10-23 15:51:06
今次真係好心急睇d新盤點開價~~~~

尋日專登經一經元朗同朗屏站, 望下d新盤location, 真係好近個站wor, 如果發展商咁都要一齊賣, 就真係好唔睇好o既signal............

Bosco兄所講既傾向一線城市, 非常認同! 自古以來, 人才都係往好的地方流動的, 特別中國人特別注重下一代, 為左小朋友, 能力許可, 讀一線城市名校, 甚至落香港再踏出國外, 都係幾必然的路~~~ (PS 打個比方, Bosco兄大概普通說是說個太多了, haha)

這問題似乎跟人口結構未有太直接關係...........
27. 路人甲 2015-10-23 16:02:23

如果可以咁準確知道跌幾多? 又或者升幾多的話, 好過買六合彩啦!
我們的都只係一個估計, 一個分析而已.

博士把情況告訴大家, 系唔想尤其年青人盲從跟人入巿, 一入就死, 好難翻身 ;
問題系, 他朝, 如果 '' 春江水暖鴨先知'' 的時候到了, 即使您叫年青人買拉, 系入巿好時機,
又有幾人敢入呢 ? 
膽小鬼係好難會買到樓架! 即使係首期在手也好.

[買樓] 同 [ 結婚 ] 一樣, 除了計劃以外, 還得要有一點 [ 衝動 ] 才成事!
28. 歷史長河 2015-10-23 16:05:27
路人甲兄,唔好叫衝動,叫執行力好聽哋!
29. CD ROM 2015-10-23 16:05:37
BTW 尋日亦同國內朋友傾下樓, 佢地好興奮話龍華有個新盤好正 (大約是YOHO加強版...), 再細問一下, 撞鬼!!! 入門3房, 80幾平米要5球人仔仲未裝修.......

嘉湖不是3房4球有找嘛近排..............

跟住, 話有個common friend已經準備買啦, 交左2萬訂去睇樓(無錯, 樣版房係要比訂先有資格參觀, 當然可退...), 排隊多人到發老脾走人ar!!!

如果大家對深圳有認識, 龍華, 絕對唔係一線地方........ 極其量我會形容為九龍東吧........


30. 魚蛋仔 2015-10-23 16:46:11

To: 27/F 路人甲

我認為還要有一点冒險精神,膽大心細。

共勉之!哈哈!

31. 歷史長河 2015-10-23 17:38:07
樓上魚姐所言甚是,共冒之!
32. 真真薯片 2015-10-23 18:35:39
訓醒讀完博士既文, 果陣一個回應都冇, 收工睇返多到睇唔晒, 博士一講樓大家就好認真
33. 真真薯片 2015-10-23 18:58:41
香港有52%的家庭已擁有自住物業,30%的家庭住在公屋,只有18%租住私人樓宇,其中一半可能想住公屋。所以真正想樓價下跌以便置業的家庭可能不足9%。政府只宜阻止樓價上升,卻不宜推倒樓市,否則只會重演「八萬五」的悲劇。

呢鋪講法非常低能, 係假設香港住屋需求=香港家庭數目, 事實上有幾多人因為樓太貴, 兩三代5-7個人迫埋一間屋但係统計上當係“一個家庭”? 呢一大堆人迫埋住日日困獸鬥, 有幾多人想搬出來又租唔起樓? 老師又亂搬龍門, 最慘係好多蠢人真係信
34. Desmond 2015-10-23 19:13:58
To: 33樓真真薯片兄

非常認同你的說法,如以老師的理論,極端情況是政府永久停止買地,樓價再升幾倍而52%人口是業主,因而每位業主都是幾千萬以上富翁而香港就會天下太平?
35. 打工仔 Andy 2015-10-23 19:19:32
買樓從來不易! 有目標都要肯捱先得! 减少不必要的消費, 機會自然來! 

小弟慳貫左, 大X樂, 大X活是我的飯堂來! 

共勉之
36. 歷史長河 2015-10-23 19:23:46
大x樂?好奢侈啊,小弟整日杯面!
37. 打工仔 Andy 2015-10-23 19:29:31
長河兄
你同我鬥慳? 哈哈哈! 

共慳之

38. 打工仔 Andy 2015-10-23 19:36:57
yyfan兄

南山居住非常好! 房價也爆升不少! 小弟落戶福田中心區! 
39. yyfan 2015-10-23 19:37:31
To cd rom兄,龍華以前算鄉下,最近上去發現己發生巨變,據說因為大運會而重新規劃,講環境仲好過南山,可惜好多大廠落戶果度,但點到唔會變成九龍東掛?
40. 神算 2015-10-23 19:42:28
各位要食得健康啊!有健康至可以享受財富。
41. 打工仔 Andy 2015-10-23 19:46:02
神算兄

有道理!
42. yyfan 2015-10-23 19:54:25
打工仔兄,福田區等同港島,有買貴冇買錯,深圳係藏龍臥虎之地,如果港深能互補長短拍住上,一定能夠更上一層樓
43. 如是 2015-10-23 21:14:14
人行又宣佈同時降息降準,看來前景多嚴峻。
44. 打工仔 Andy 2015-10-23 22:12:06
yyfan兄

的確係, 共勉之!
45. 歷史長河 2015-10-23 22:52:09
Yyfan 兄,「有賈貴冇買錯」這個term 在這裡要小心使用,這裡有很多低買高賣大師唔同意。
46. 向饭民说不 2015-10-23 23:47:33
欧洲又量宽,加拿大又话量宽,中国又减息,日本又要话加码,在这样情况下,美国点加息,全世界都系度打劫持现金的去救有资产的人。还有今日影响香港的主要是大陆,大陆减息,深圳楼价肯定升得更急,香港楼价一跌,大把深圳人来香港买楼,做他们的后花园,香港楼价最多都系打横。
47. Joe 2015-10-23 23:48:45

To 33/F 薯片兄

睇野唔好咁片面,老C當然不會天真到假設住屋需求=家庭數目,這天真假設純粹閣下之假設。

那段的意思,是話現今樓價高企,可能影響了9%少數人仕;但如真的推倒樓市,就肯定不只影響少數人,而是重演影響整體人的悲劇,到時不單連果9%置業需求也消失,當然也必會影響佔52%之業主,但最巨大的就是因經濟下滑而影響90%人之生計了。

主旨就是這簡單比較,但似乎是搬龍門者話人搬龍門.....

48. 向饭民说不 2015-10-24 00:00:49

25楼,不要学毒果断章取义,你可以骗了自己,但是骗不了市场。

市场是这样的,深圳2线,龙岗等几年前的楼价都系under 1万,现在升到3万几,然后跌几个%都系3万几,乜叫跌啊。

要发达,远离毒果。你可以骗到自己,可以骗到好多人,但是你骗不了市场。

49. 中產救生隊長 2015-10-24 02:22:24
中國之強在於領導人已經明白過去的教訓,以調整經濟政策去引導資金流從而令經濟、房價互相依依存。比較美國或歐洲日本等地猛用QE救經濟強而聰明得多。
所以大家不用太擔心。
同時香港亦因此有強大支持,各位中產門要繼續守,樓價不會大跌,唱淡的人見好就應收。
50. yyfan 2015-10-24 07:39:00
河兄,俾大師指點其實都係種福氣,起碼以後買樓可以問下自己會唔會坐艇十年

不過遇到心頭好又幾難理智,唯有用呢句安慰吓自己

共慰之
51. 歷史長河 2015-10-24 07:43:01
樓上Joe兄,你講得對。

Fan 大師,您是生意人,眼界開闊,來此分享,網友之福也!共慰之!
52. yyfan 2015-10-24 08:16:49
河兄見笑,聽幾位出口成詩,令小弟有時光倒流,重回校園的感覺,呢度確係煩塵俗世中的一塊綠洲

週末都咁早起身?
53. 歷史長河 2015-10-24 09:19:22
Fan 兄,本想多睡,一場球賽改到了8點,只好早起。早起也好,一天會變長。
54. 神算 2015-10-24 12:19:26
低買唔賣係神一般嘅策略,所有物業都遲早比某大師買晒了,擁有一萬六千個物業不是夢!
55. 歷史長河 2015-10-24 13:01:52
神算兄,承您吉言!嗯......,難度有點大,不過唔係冇可能。等我睇下我個model,可能要改吓assumption.