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文亮言
換樓的人將會面對很大困難
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月21日

       在幾個月前,有一位買了新樓的朋友問我,幾時應該放售他現在住緊的單位,我反問他點解仲未放,理論上當他買了新樓之後,立刻就要打一個單擋,將自住的單位出售,當時可以要價比市價高一些,如果距離新樓成交期太遠,可以考慮售後租回,不妨俾高一些租金,做成回報不錯,以好價出售的機會大一些,如果唔打單擋,或者唔識得打單擋,到新樓入伙時便會很麻煩,我記者當時亦有提醒我朋友,不過,當時樓市屢創新高,我朋友又點會聽得入耳,不過,他並不是用創新高的理由反駁我,而是他認為政府既然放寬新樓DSD,應該在收樓時才出售舊樓,不但可以買得好價錢,而且可以做到無縫交接,朋友咁樣講我無話可說,因為,他將會遇到的麻煩並不是DSD,而是他唔將自住單位出售,是沒有辦法取得第二個物業足夠貸款,最後,我亦有多講一句,我朋友話橋貸可以搞定,我真的是無話可說。

       其實,不少人有此誤會,所以,他們在買得新樓之後,並沒有立刻將自住物業放售,令到新樓所產生的供應量並不能對市場有任何幫助,沒有那些供應量,有很多人當時未能買到新樓,迫於無奈買二手樓,就算與一手樓同價都要買,做成不少創新高價,那些已買新樓但又未有將自住物業的人當然很開心,但他們不知道,當前往銀行申請按揭時,銀行並不能夠替他們的新樓做足按揭,理由是他們持有兩個物業,什麼橋貸,已是很久以前的事,那些人當然很徬徨,要匆匆忙忙將自住物業賣走,現在有很多人有此情況,不大幅劈價很難賣走,而他們所面對的競爭對手不止有二手樓賣家,還有那些準備替新樓盤促銷的地產商,不過,方法一定比困難多,有什麼辦法,稍後再說。

 
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1. 引刀一快 2015-10-21 01:57:18
哇,半夜出文?好似第一次喎。
2. Desmond 2015-10-21 04:00:31
引刀兄晝伏夜出,不夠他早回應。
3. yyfan 2015-10-21 08:08:43
換樓唔應該考慮太多是否可以賣得貴d,而係盡量同一時期完成,只要買賣用市價,即使當時樓價太高或太低都唔會令自己比多或比少左
4. 引刀一快 2015-10-21 08:10:42
Desmond兄

難得一次沙發,失敬失敬。

文章感受下午先寫。
5. Desmond 2015-10-21 08:28:24
買新樓後立刻放盤賣自住樓應該是比較好,但如買家需要自住而不願意買後租回給你,你就需要先租其它樓住以等新樓入伙。
6. 過路人 2015-10-21 09:00:33
博士的明友未免太淡定。。。

我身邊的朋友換新樓時,都會在發展商“指定限期”前把自住物業出售。

正所謂,小心駛得萬年船!
7. 打工仔 Andy 2015-10-21 10:07:23
呢類case 可能有不少! 
8. Oscar Lam 2015-10-21 11:24:16
博士早上好!

可能您沒有送您的新書「逢三退一」給您的朋友看,以致他未能充份掌握出、入市的good timing. 嘻嘻!
9. 歷史長河 2015-10-21 11:30:27
師兄所言甚是,共勉之!
10. 真真薯片 2015-10-21 11:36:39
實情真係唔知

如果某人月入5萬, 5年前買左300萬樓, 供左200萬, 尚久100萬, 層樓升左做600萬, 佢按200萬出黎買另一層600萬樓, 去銀行上會時, 會出問題嗎?
11. 三希樓主 2015-10-21 12:26:30
因政府出招,銀行已取消了橋貸。換樓者只能先放舊單位,銀行才批新單位貸款。
12. 十郎 2015-10-21 12:39:21
  

      采桑子    重陽  毛澤東

      人生易老天難老,  歲歲重陽.

      今又重陽,  戰地黃花分外香.

      一年一度秋風勁,  不似春光,  

      勝似春光,  寥廊江天萬里霜.


13. 真真薯片 2015-10-21 13:02:58
在下估計銀行最後都係睇業主既總借貸額

以在下岩岩提既例子, 欠100, 按多200, 即係欠300, 資產600

買第二層600萬新樓時, 順要再借400, 即係總蘋借左700, 如果申請人入息頂到700萬樓按又過到壓測, 咪上到會囉

唔個岩唔岩?
14. 神算 2015-10-21 13:46:47
薯片,

你個問題有冇考慮DSD? 如果冇,只係有冇能力hold兩間樓嘅問題。
15. 真真薯片 2015-10-21 13:48:18
神算兄

博士話“他將會遇到的麻煩並不是DSD,而是他唔將自住單位出售,是沒有辦法取得第二個物業足夠貸款”

所以在下研究下係咩情況下買新樓既人會上唔到會, 當然亦冇理會到dsd問題
16. yyfan 2015-10-21 13:53:48
上年換樓有同銀行傾過bridge loan,因為可能要買公司,當時銀行話可以,但手續應該幾煩,好在最後唔駛
17. 歷史長河 2015-10-21 13:55:06
博士,又喺朋友?哪裡來咁多窮朋友?
18. 歷史長河 2015-10-21 13:58:02
獅子銀行好似可以做兩間自住。

日觀星象,樓下應該喺神算兄出帖,在此回應先。
19. 神算 2015-10-21 13:59:14
除非你用其他人買第二個單位,或者銀行查唔到你已有其他單位,如果唔係,銀行審批按揭成數同利息會好荷苛刻。
20. 神算 2015-10-21 14:10:16
長河大師有通天之能,甚麽都給他看透了!陰敬!
21. yyfan 2015-10-21 14:11:35
所以話今時今日咁嘅時勢,除非自己好肯定樓價會跌一半以上,或者賣樓舊錢有其它更好用途,否則一動不如一靜,特別是果D打份工而又擁有兩層以上投資樓的人,賣咗真係會買唔返,唔信同銀行傾下就知
22. 不恥下問 2015-10-21 14:14:07