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文亮言
換樓的人將會面對很大困難
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月21日

       在幾個月前,有一位買了新樓的朋友問我,幾時應該放售他現在住緊的單位,我反問他點解仲未放,理論上當他買了新樓之後,立刻就要打一個單擋,將自住的單位出售,當時可以要價比市價高一些,如果距離新樓成交期太遠,可以考慮售後租回,不妨俾高一些租金,做成回報不錯,以好價出售的機會大一些,如果唔打單擋,或者唔識得打單擋,到新樓入伙時便會很麻煩,我記者當時亦有提醒我朋友,不過,當時樓市屢創新高,我朋友又點會聽得入耳,不過,他並不是用創新高的理由反駁我,而是他認為政府既然放寬新樓DSD,應該在收樓時才出售舊樓,不但可以買得好價錢,而且可以做到無縫交接,朋友咁樣講我無話可說,因為,他將會遇到的麻煩並不是DSD,而是他唔將自住單位出售,是沒有辦法取得第二個物業足夠貸款,最後,我亦有多講一句,我朋友話橋貸可以搞定,我真的是無話可說。

       其實,不少人有此誤會,所以,他們在買得新樓之後,並沒有立刻將自住物業放售,令到新樓所產生的供應量並不能對市場有任何幫助,沒有那些供應量,有很多人當時未能買到新樓,迫於無奈買二手樓,就算與一手樓同價都要買,做成不少創新高價,那些已買新樓但又未有將自住物業的人當然很開心,但他們不知道,當前往銀行申請按揭時,銀行並不能夠替他們的新樓做足按揭,理由是他們持有兩個物業,什麼橋貸,已是很久以前的事,那些人當然很徬徨,要匆匆忙忙將自住物業賣走,現在有很多人有此情況,不大幅劈價很難賣走,而他們所面對的競爭對手不止有二手樓賣家,還有那些準備替新樓盤促銷的地產商,不過,方法一定比困難多,有什麼辦法,稍後再說。

 
 
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1. 引刀一快 2015-10-21 01:57:18
哇,半夜出文?好似第一次喎。
2. Desmond 2015-10-21 04:00:31
引刀兄晝伏夜出,不夠他早回應。
3. yyfan 2015-10-21 08:08:43
換樓唔應該考慮太多是否可以賣得貴d,而係盡量同一時期完成,只要買賣用市價,即使當時樓價太高或太低都唔會令自己比多或比少左
4. 引刀一快 2015-10-21 08:10:42
Desmond兄

難得一次沙發,失敬失敬。

文章感受下午先寫。
5. Desmond 2015-10-21 08:28:24
買新樓後立刻放盤賣自住樓應該是比較好,但如買家需要自住而不願意買後租回給你,你就需要先租其它樓住以等新樓入伙。
6. 過路人 2015-10-21 09:00:33
博士的明友未免太淡定。。。

我身邊的朋友換新樓時,都會在發展商“指定限期”前把自住物業出售。

正所謂,小心駛得萬年船!
7. 打工仔 Andy 2015-10-21 10:07:23
呢類case 可能有不少! 
8. Oscar Lam 2015-10-21 11:24:16
博士早上好!

可能您沒有送您的新書「逢三退一」給您的朋友看,以致他未能充份掌握出、入市的good timing. 嘻嘻!
9. 歷史長河 2015-10-21 11:30:27
師兄所言甚是,共勉之!
10. 真真薯片 2015-10-21 11:36:39
實情真係唔知

如果某人月入5萬, 5年前買左300萬樓, 供左200萬, 尚久100萬, 層樓升左做600萬, 佢按200萬出黎買另一層600萬樓, 去銀行上會時, 會出問題嗎?
11. 三希樓主 2015-10-21 12:26:30
因政府出招,銀行已取消了橋貸。換樓者只能先放舊單位,銀行才批新單位貸款。
12. 十郎 2015-10-21 12:39:21
  

      采桑子    重陽  毛澤東

      人生易老天難老,  歲歲重陽.

      今又重陽,  戰地黃花分外香.

      一年一度秋風勁,  不似春光,  

      勝似春光,  寥廊江天萬里霜.


13. 真真薯片 2015-10-21 13:02:58
在下估計銀行最後都係睇業主既總借貸額

以在下岩岩提既例子, 欠100, 按多200, 即係欠300, 資產600

買第二層600萬新樓時, 順要再借400, 即係總蘋借左700, 如果申請人入息頂到700萬樓按又過到壓測, 咪上到會囉

唔個岩唔岩?
14. 神算 2015-10-21 13:46:47
薯片,

你個問題有冇考慮DSD? 如果冇,只係有冇能力hold兩間樓嘅問題。
15. 真真薯片 2015-10-21 13:48:18
神算兄

博士話“他將會遇到的麻煩並不是DSD,而是他唔將自住單位出售,是沒有辦法取得第二個物業足夠貸款”

所以在下研究下係咩情況下買新樓既人會上唔到會, 當然亦冇理會到dsd問題
16. yyfan 2015-10-21 13:53:48
上年換樓有同銀行傾過bridge loan,因為可能要買公司,當時銀行話可以,但手續應該幾煩,好在最後唔駛
17. 歷史長河 2015-10-21 13:55:06
博士,又喺朋友?哪裡來咁多窮朋友?
18. 歷史長河 2015-10-21 13:58:02
獅子銀行好似可以做兩間自住。

日觀星象,樓下應該喺神算兄出帖,在此回應先。
19. 神算 2015-10-21 13:59:14
除非你用其他人買第二個單位,或者銀行查唔到你已有其他單位,如果唔係,銀行審批按揭成數同利息會好荷苛刻。
20. 神算 2015-10-21 14:10:16
長河大師有通天之能,甚麽都給他看透了!陰敬!
21. yyfan 2015-10-21 14:11:35
所以話今時今日咁嘅時勢,除非自己好肯定樓價會跌一半以上,或者賣樓舊錢有其它更好用途,否則一動不如一靜,特別是果D打份工而又擁有兩層以上投資樓的人,賣咗真係會買唔返,唔信同銀行傾下就知
22. 不恥下問 2015-10-21 14:14:07
請问各位師兄,“橋貸” 是什么型式嘅貸款?
23. yyfan 2015-10-21 14:19:35
河兄厲害,keep your friend close but your enemy closer
24. 歷史長河 2015-10-21 14:22:18
Fan 兄,all are friends here, only one enemy who is myself!
25. 過路人 2015-10-21 14:43:58
上年年中買第三個物業時,銀行把我收的租金以1/3作收入計算過壓測。

唔知宜家仲可以嗎?
26. 引刀一快 2015-10-21 14:53:05
To 20樓 神算兄

小心小心,

兄台小心俾人穿鑿附會,大造文章。
27. 北上广深房价为何居高不下?晚上开灯你就明白了 2015-10-21 14:53:29
http://xm.house.sina.com.cn/news/2015-10-17/07446060933070046173617.shtml

  逃离北上广深的呼喊从未停过,而实际上,这些城市的人口数目不降反升。从Google Earth 的夜间卫星图不难看出,无论人们最终落脚于市中心还是郊区地带,一线城市的吸引力,对不少人来说不曾停歇。人口越多,就有更多的购房需求产生,房价更为易涨难跌。

  晚上开灯比一比挖掘北上广深等城市的另一面

  有人根据 Google Earth 影像的城市连片建成区测算,北京略大于上海,相当于两个半广州。广州主要是受行政区划所限制,辖区内的基本农田和北边的山区也是不可能动的,但和周围的佛山、东莞延绵一体了。

  下面是 Google Earth 的夜间卫星图,可以近似地把灯光视为城市,没有灯光微弱的地方视为农村或者其他非城市地区。比例尺都一样,都是卫星在 377.53 公里的视角下的卫星图。

  北京和天津

  北京和天津之间还没有连成一片,北京市还有很多地方还不是城区,可以清楚的看到北京的边界,中间的小团城市是廊坊市。

  上海和长三角

  可以看见,上海和西北方向的江苏省的太仓、昆山通过稍弱的光亮连接在一起,上海的西北边界已经被灯光掩盖了。虽然上海市面积不如北京大,但是可见上海的灯光所占比例却是大于北京灯光的比例的,已快填满整个上海市。

  广州和珠三角

  仔细看,写着广东省三个字的地方实际上大概是广州市越秀区省府所在区,佛山和广州的灯光已完全一体。广州的城市形态是由北往南的细条,红圈内大概就是花都到番禺一线;南沙区没有圈进来,在灯光稍微弱一点的地方;广州东面、东莞之间的广州新黄埔区也没有画进红圈,但也是亮灯的。整个广州市可以说都是灯火通明的了。其实东莞、惠州、深圳、珠海、江门一直到香港的灯光都完全一体了。

  武汉

  补充一张武汉的,有朋友说武汉只强不弱的,特意放在珠三角下边对比一下,客官们可自行体会。

  成渝地区

  最后再来一个,成渝两市都是我国的大城市,论单个城市城区面积,成都也算前十的,大概是北京一半的样子,重庆比成都略小一点。论建成区面积,成渝在世界上也算大城市,这侧面说明北京、上海和广州之大了。

  巴黎

  有人说巴黎只有 100 平方公里,现在来补一张,巴黎视角略微还高了一点点。

  纽约

  有朋友对纽约的感兴趣,那就放上来吧。中间红线是纽约都会区和费城都会区的分界线。

  看完这些夜间卫星图,除了感叹高大上、漂亮外,还可以从灯光的分布和亮度,大致了解城市的规模大小、人口密度分布、城市化程度等。通过与下面的数据对比,卫星图的高亮度正是人口稠密地区,这也体现了市民和购房者是会用脚投票的,依据人口的城市规模划分常常反映了城市活力。

  城市活力越高的地方,配套也越完善,吸引着更多的人聚集。当楼市需求回归到“居住”本质时,不难得出:人口越多的城市,产生更多的实际需求,更有条件支撑当地的房地产市场繁荣,房价易涨难跌,如北上广深一线城市。北京雾霾再重,也不会影响高房价,因为它集中了优质的教育资源、医疗卫生条件、出行便利、经济有活力。

  未来十年,这些功能强大的大城市将不以领导的意志为转移,人口和财富继续聚集、膨胀,带动周边城市的人口继续聚集、膨胀,进而房价明显上涨,这是大城市需求“外溢”的必然结果。

  也就是说,一个城市的房地产市场越来越靠有真实住房需求的人群来支撑。他们在城市人口中所占比重越大,意味着该城市的潜在住房需求越大。某种程度上甚至可以说,人口结构决定了城市房地产的未来。


28. 引刀一快 2015-10-21 14:58:35
Admin兄

此處是否錯字?


是否一手樓?
29. 引刀一快 2015-10-21 15:09:00
To 22樓 兄台

你個名好霸氣喎。
30. 引刀一快 2015-10-21 15:18:32
To 10樓 真真薯片兄

如果五年供200萬的話,收入應該冇問題喇,不過呢類例子較少。
31. Admin 2 2015-10-21 16:31:29
To 引兄

的確是一手,已更正,謝謝!
32. 神算 2015-10-21 16:34:56
刀兄多慮,長河大師看透世情,那會將小弟這些凡夫一顧。
33. 引刀一快 2015-10-21 16:56:16
神算兄

你又點會係凡夫呢,而我呢個凡夫就真係俾長河san顧到變咗煩fool,哈哈哈哈
34. 引刀一快 2015-10-21 17:11:10
To 27樓 兄台

好多人都想過大城市生活,呢點無可置疑,但係佢地做乜嘢嚟維生?呢點有商榷。

城市規模必然与經濟規模掛鈎,除咗大老細之外,好少人夜晚住城市,日頭落鄉下耕田嘅。
35. 34樓 阿刀兄 2015-10-21 18:51:28
成日似懂非懂以為自己是中國專家,費事同你包拗頸,港人自己自暴自棄就由不得人了!
36. 引刀一快 2015-10-22 01:08:07
包拗頸?你連固定賬號都冇,好難包喎。

中國專家又係你講嘅,唔關我事唔該。