主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 38124    回應 : 34
文亮言
樓價下跌,經濟轉壞才是主要因素
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月5日

  我相信大家都認同,影響樓市有四項因素,辣招、利息、供應,經濟,而政府點解要出招,就是其他三項因素太好,利息長期處於低水平,供應不足已是大家共知的事,至於經濟,沒有太多人關心,不少人認為他們的工作與經濟好壞無關,而且,經濟轉壞,只會影響老闆,或者那些高薪人士,他們有這種想法是錯誤的,當經濟環境轉壞,將會影響全香港人,樓價下跌,只不過是經濟轉壞的一個成果,不過,到時候利息又會上升,供應又增加,大家可能察覺不到是經濟轉壞。

  我在今年初發表「細價樓爆煲論」時,已經知道香港經濟轉壞,主要因為在過去二三十年,香港經濟都太倚賴國內經濟,二十多年前,不少港人回國內設廠,現在,國內已經唔需要香港人,在本土意識形態下,各城鎮都會保護當地企業,就算不被視為侵略者,都已經沒有優勢,從香港來的只有離去,已經很久沒有聽到有人話返國內設廠,老實說,我們在國內的所謂工廠,大多數是來料加工,沒有什麼科技可言,國內人亦很容易掌握得到,那些比較有實力工廠,正可以遷去越南,柬埔寨等地區,較小型的唯有關門大吉,我估計,現在香港人在國內的工廠相比全盛時期的五萬間,大約少了三成以上,在那些工廠工作的香港人不但年紀比較大,學歷亦不佳,回港後很難找到工作,這將會導至失業率飆升。

  在近十二、三年,我們倚賴的自由行亦正在減退,但並不是單單到香港的自由行減退,而是自由行對其他地方亦減退,主要因為國內經濟放緩,香港亦只不過是其中一個受影響地區,零售業不景將會持續一段長時間,一般在最近買樓上車的人,如果面對收入減少,甚至裁員情況,一定會放棄新買的物業,樓價亦會為此而下跌,如果經濟好,利息加,供應多亦不會影響樓價上升,但經濟轉壞,遇上加息,供應增加等不利因素,樓價就會急跌,但如果唔以加息,增供應等做警告,講經濟轉壞,影響樓價,唔會有好多人明白,亦很少人會相信。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

1. Desmond 2015-10-05 09:15:00
博士說得對,我的一些到國內工廠做管理層的朋友這幾年都相繼失業回來,部份因為工廠關閉,另一些就因為工作被國內人取代了,年輕的朋友還可以在香港找到新工作,較年長的找新工作有困難,而他們一般也稍有積蓄而兒女都長大了,都被迫退休了。
2. Desmond 2015-10-05 09:27:50
我也有一些在國內開中小型廠的朋友,現在生意不賺錢,都將工廠規模縮小及表示遲些會關了它,他們在香港一般都有物業收租,平時打打麻雀,去去旅行,生活悠閒。
3. 笑啖渴飲 2015-10-05 10:00:37
To Desmond:
最近興果套The Intern, 或者你的朋友可以試下去做見習生!幫下D年輕一輩解決問題
4. Desmond 2015-10-05 10:14:09
高齡實習生職位只是電影內有,現實是沒有的。
5. 笑啖渴飲 2015-10-05 10:54:50
人已上岸, 要放下身段重新學習, 若非現實所迫, 談可容易
6. 山高雲低 2015-10-05 10:57:35

就以博士列出的下列4項因素分析下樓市:

辣招、利息、供應,經濟。

我們可以發現一個有趣的情況,就是辣招和供應好有關係。而經濟與利息也好有關係。因此我們可以將之分成二組來看。

1.辣招、供應:

辣招嚴重影響供應。稍對樓市有認識的人都知道辣招綁死供應。自2010年辣招以來,無論一手二手,只要一成交,都被綁死。粗略以每年6萬個成交計,5年下來,市場被鄉死了至少十幾萬單位。未來3-4年總共只得83000個新供應,都未足補及被綁死的單位的一半。

經濟、利息:

稍懂經濟的人都知道,利息作為理順經濟的貨幣工具,從來只有在經濟過熱時才會加。如今在世界都減息的情況下,美國叫加息。這是大家都想笑,但都不敢笑的笑話。依美國現時的情況,就算加,你道美國能承受幾多%的加幅?

在經濟不濟之下加息,豈不是插自己一刀? 與自剎無異!


7. 歷史長河 2015-10-05 11:12:46

 

An interesting article from today’s newspaper. A few questions you might ask yourself:

 

  • If HK economy is not convincing, what about others such as EU? Are we still in a better position?
  • Why would those big sharks consider HK or SG? What made us better?

  • What can we do to get them to HK not SG?

  • Are you ready to jump on the bandwagon when it comes?

 

_________________________________________________________________________________________________________________________

http://www.thestandard.com.hk/news_detail.asp?pp_cat=1&art_id=161792&sid=45309422&con_type=1

 

Prudential ponders relocating to Asia

Monday, October 05, 2015

T



Prudential (2378), Britain's largest insurer, is considering moving its headquarters from London to Asia probably Hong Kong or Singapore to escape new European Union regulations, The Sunday Times reported.

The relocation may involve selling its British operation or spinning it off for separate listing, sources said.

European insurers will see demand for increasing capital buffers against unforeseen financial shocks, as Solvency II, an EU regulation setting out the amount of capital insurers must hold, comes into effect from the start of next year.

The insurer examined the plan back in 2012 when the Solvency II was still some way off.

The revived plan came after HSBC (0005) and Standard Chartered (2888) announced plans to shift their headquarters to Asia in April.

The two lenders face a combined US$2 billion (HK$15.6 billion) bill this year under the annual UK bank tax, up from US$1.5 billion last year.

HSBC is considering moving its headquarters back to Hong Kong, its best-performing region, while Standard Chartered, who has no banking network in Europe, is mulling a move to Singapore, where its main franchise is

8. Jerry 2015-10-05 11:21:50
謝謝雲兄分享!

小弟對雲兄的假設有以下疑問: 假設由2010年開始, 每年有六萬個單位被凍結, 即是被凍結單位總數有30萬個。直到現在, 應該差不多3/5的單位已被解凍或將會解凍, 那差不多也有18萬個潛在供應? 


9. 西門吹雪 2015-10-05 12:54:21

回JERRY兄~~

係好友眼中,所有因素諧是好。D被綁死既單位又點會被解凍呢? 係佢地眼中,一條水管被加長了,就等於變成黑洞,水永遠有入無出。

大陸經濟好,美國經濟差,港樓當然升,因為香港背靠祖國麻。雖然大陸經濟差,但係美國經濟好,所以港樓升有排升,因為環球經濟好麻~~咁好易理解0者。

10. 打工仔 Andy 2015-10-05 13:05:43
樓市既負面消息一浪接一浪來, 有點似2010年 !
11. 歷史長河 2015-10-05 13:06:19
打工仔兄,大浪淘沙,剩下的都是金子。呵呵!
12. 歷史長河 2015-10-05 13:08:48
塔利班:港資撤廠 = 班師回朝!
13. Bosco 2015-10-05 13:09:28
湯博士認為工廠數目只下降了3成實在是太樂觀了,去工業總會查下會員名冊,其實已經少左一半。
14. 待買樓 2015-10-05 13:10:13
綁死的不單是物業,人也綁在一起,變相購買力也少了。f6uu
15. Oscar Lam 2015-10-05 13:43:14
長河兄,大浪淘沙,绝大部份都被海水冲走了,剩下的极小数是金子。呵呵!
16. Oscar Lam 2015-10-05 13:55:54

汤博士,

現在已經証明了您在今年初發表「細價樓爆煲論」是錯的。錯在您比市場走快了半年。
17. 打工仔 Andy 2015-10-05 13:57:10
長河兄

金子共尋之! 哈哈哈!
18. Jerry 2015-10-05 14:05:54
長河兄,

如果金子代表著樓房持有者, 那可放心香港大約有七至八成業主是不論什麼情況下都不會賣掉房子。

打工仔兄,

今天和2010年的分別是: 房價普遍升了一倍以上^_^
19. 打工仔 Andy 2015-10-05 14:08:15

Jerry,

是的 !

 

20. Jerry 2015-10-05 14:09:33
Simon 兄,

小弟也不知道自己是好友定淡友? 如果我是好友, 我會好留意淡友方提出的理據,然後細心分析,反之亦然! ^^
21. 向饭民说不 2015-10-05 14:12:59
讲到对自由行依赖,加拿大,澳洲,纽西兰对天然资源和农产品一样依赖。最近天然资源和农产品大幅下跌,加拿大,澳洲,纽西兰经济马上出现问题。

唔知道港蝗又咩意见,点解当地政府唔搞创意工业,唔搞本土工业。

by the way,当年我读中学的时候,教科书讲的就是香港的旅游业是其中一个支柱工业,占GDP 20%以上,加上旅游业是众多行业中最环保的,点解今日会被港蝗妖魔化。点都好,旅游业肯定比开发天然资源更加环保。比当年香港的漂染业,电镀业,印刷业更加环保,港蝗真系不知道当年日日大量污水排放到维多利亚港。

又真系唔明港蝗可以包容漂染业,电镀业,印刷业大量污水排放到维多利亚港。但是却不可以包容小朋友的几笃屎屎尿尿。其实强国小朋友的几笃屎屎尿尿比港蝗养的猫猫狗狗在大街小巷排放真系小巫见大巫。

『天作孽,猶可違;自作孽,不可活。』

22. 向饭民说不 2015-10-05 14:25:23
博士将的其实就是经济转型,90年代,张五常已经提出来,当时出现在香港反大陆的厨师上。后来慢慢转移到其他的行业。03年,我找工作的时候,深圳/东莞仍然有大量的香港工厂,当时我也见了几分工。不过今日可能已经完全消失。

港蝗要接受现实,香港要成功经济转型,基本上无可以避免要和深圳融合。深圳有全中国最强大的创意工业,这个强项刚刚可以填补香港的弱项,还有不会有土地不足问题,因为可以和惠州东莞融合。加上融合之后,成个香港深圳就接近2千万人口。更有能力发展博士讲的本土工业。

如果香港仍然固步自封,香港的经济发展将会停滞。深圳的发展会超越香港。最终取代香港。香港被淘汰。这些理论10年前基本上是天方夜谭,但是今日越来越多人相信将会发生。

23. Oscar Lam 2015-10-05 14:29:00
回18Jerry,

“今天和2010年的分別是: 房價普遍升了一倍以上^_^”

你是否認為房價將会下跌一半?嘻嘻!
24. Jerry 2015-10-05 14:50:43
回21/F OL兄,

機會不大, 哈哈! ^_<

我只是在想,當一項資產既價格在相對低位時, 壞消息既出現是值得吸納; 相反, 當資產已升到相對高位時,壞消息會否是一個催化劑令該項資產價格下跌? 當然,要分折的是:這些壞消息是否CRITICAL FACTOR/FACTORS?




25. Oscar Lam 2015-10-05 14:58:58
回24Jerry,

當資產已升到高位時,一些坏消息,就算不是Critical factors, 也有可能令楼价下跌。只因人心不稳,容易造成人踏人事件。
26. Jerry 2015-10-05 15:10:55
OL 兄所說甚是! ^_^
27. 經濟差只係窮人惡夢,不過就係有錢人投資良機 2015-10-05 15:36:57
經濟轉壞其實唔一定等於樓價就會下跌架喎,兄弟,你睇睇英國佬從差唔多擁有全世界嘅日不落帝國高峰一直下跌到而家只得返英國本土加一兩國殖民地,英國嘅經濟可以話插水插到落海底,但係英國啲樓價一啲都無跌到,一讓係貴到無朋友。
28. 打工仔 Andy 2015-10-05 20:00:36
Oscar 兄

回一半, 唔係化! 哈哈哈!
29. 打工仔 Andy 2015-10-05 20:00:38
Oscar 兄

回一半, 唔係化! 哈哈哈!
30. Alan Pepper 2015-10-06 00:15:32
這段經濟差的時間可能較長。
31. 引刀一快 2015-10-06 06:27:03
To 9樓 Simon1兄

空置率嘅泡沫就快爆,如果唔係點解D人可以轉賣為租呢?


32. 引刀一快 2015-10-06 06:31:35
Alan Pepper兄

兄台實話實說,你先至無愧于論壇內“資深會員”。
33. 陳啟宗震驚13億人 2015-10-19 07:52:41

市道低迷渺無起色

 

他的心血之作全文洋洋灑灑8000多字, 詳述了內地經濟的現況、前景,以及對恒隆業務的影響和對策,一字記之曰「灰」!這篇文引起內地媒體和網民留意,紛紛轉載,並配上各種標題,例如〈陳啟宗:對不起,我這麼看經濟大勢〉和〈陳啟宗:內地經濟漫漫寒冬將至〉;有網民笑說,陳啟宗的看法和坦白「令13億人都震驚了」。

 

簡言之,陳啟宗的悲觀來自四個原因,包括A股股災損害消費力、內地樓市需求疲弱、經濟放緩令創造就業減少、外圍出口市場未見起色,故他直言「本人未能預見我們(恒隆)的購物商場業務可以快速復生」。事實上,這四大因素都不算石破天驚,坊間分析員及業界人士都有過類似講法,但由陳啟宗講出來卻格外震撼,一來他是真正的insider兼利益者,很少大老闆會如此公開地看淡;二來他近年一直是內地商場大好友,投資數百億元在天津、無錫、昆明、武漢及大連等多個二線城市興建大型商場,當中大部分仍在興建或剛落成,可是他已經由「好友」突變為「淡友」,分外教人覺得不尋常。

 

陳啟宗在文中亦承認,恒隆這批新商場正面臨不小壓力,例如天津恒隆廣場在開業6個月內,當地有最少6家具規模的百貨公司結業,證明「市道現正陷於低迷,並渺無結束跡象」。此外,大連的恒隆廣場將於12月初開業,陳啟宗坦言在極度艱困環境下,要把22萬平方米樓面妥善租出「對任何人都是一項挑戰」,二線城市租金下調「帶來實質且嚴重的威脅,管理層須使出渾身解數以免情況失控」(難怪無錫恒隆廣場的管理層早前要在廁所食飯,以證明其洗手間的衞生水平佳)。

 

質疑國家政策成效

 

最令內地朋友驚訝的,在於陳啟宗毫不掩飾他對國家政策的批評,例如透露一位「高級官員」曾毫不含糊地向他表示,會在時機成熟時下調進口稅,然而「迄今此事仍未發生」;又抱怨內地的「建築條例變得日益冗贅」,過程繁瑣磨人,令很多具效益及合理的設計「無用武之地」。他還說,雖然內地政府竭盡所能刺激經濟,但「放鬆銀根的舊板斧已不敷應用」。甚至連中央領導人力推的「一帶一路」國策,他也直言「彼等帶來的短期效益是否足以振興經濟,令人懷疑」。

34. 引刀一快 2015-10-21 06:46:44
To 33樓 

多謝分享,呢D係事實。