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文亮言
樓價下跌,經濟轉壞才是主要因素
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月5日

  我相信大家都認同,影響樓市有四項因素,辣招、利息、供應,經濟,而政府點解要出招,就是其他三項因素太好,利息長期處於低水平,供應不足已是大家共知的事,至於經濟,沒有太多人關心,不少人認為他們的工作與經濟好壞無關,而且,經濟轉壞,只會影響老闆,或者那些高薪人士,他們有這種想法是錯誤的,當經濟環境轉壞,將會影響全香港人,樓價下跌,只不過是經濟轉壞的一個成果,不過,到時候利息又會上升,供應又增加,大家可能察覺不到是經濟轉壞。

  我在今年初發表「細價樓爆煲論」時,已經知道香港經濟轉壞,主要因為在過去二三十年,香港經濟都太倚賴國內經濟,二十多年前,不少港人回國內設廠,現在,國內已經唔需要香港人,在本土意識形態下,各城鎮都會保護當地企業,就算不被視為侵略者,都已經沒有優勢,從香港來的只有離去,已經很久沒有聽到有人話返國內設廠,老實說,我們在國內的所謂工廠,大多數是來料加工,沒有什麼科技可言,國內人亦很容易掌握得到,那些比較有實力工廠,正可以遷去越南,柬埔寨等地區,較小型的唯有關門大吉,我估計,現在香港人在國內的工廠相比全盛時期的五萬間,大約少了三成以上,在那些工廠工作的香港人不但年紀比較大,學歷亦不佳,回港後很難找到工作,這將會導至失業率飆升。

  在近十二、三年,我們倚賴的自由行亦正在減退,但並不是單單到香港的自由行減退,而是自由行對其他地方亦減退,主要因為國內經濟放緩,香港亦只不過是其中一個受影響地區,零售業不景將會持續一段長時間,一般在最近買樓上車的人,如果面對收入減少,甚至裁員情況,一定會放棄新買的物業,樓價亦會為此而下跌,如果經濟好,利息加,供應多亦不會影響樓價上升,但經濟轉壞,遇上加息,供應增加等不利因素,樓價就會急跌,但如果唔以加息,增供應等做警告,講經濟轉壞,影響樓價,唔會有好多人明白,亦很少人會相信。

 
 
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1. Desmond 2015-10-05 09:15:00
博士說得對,我的一些到國內工廠做管理層的朋友這幾年都相繼失業回來,部份因為工廠關閉,另一些就因為工作被國內人取代了,年輕的朋友還可以在香港找到新工作,較年長的找新工作有困難,而他們一般也稍有積蓄而兒女都長大了,都被迫退休了。
2. Desmond 2015-10-05 09:27:50
我也有一些在國內開中小型廠的朋友,現在生意不賺錢,都將工廠規模縮小及表示遲些會關了它,他們在香港一般都有物業收租,平時打打麻雀,去去旅行,生活悠閒。
3. 笑啖渴飲 2015-10-05 10:00:37
To Desmond:
最近興果套The Intern, 或者你的朋友可以試下去做見習生!幫下D年輕一輩解決問題
4. Desmond 2015-10-05 10:14:09
高齡實習生職位只是電影內有,現實是沒有的。
5. 笑啖渴飲 2015-10-05 10:54:50
人已上岸, 要放下身段重新學習, 若非現實所迫, 談可容易
6. 山高雲低 2015-10-05 10:57:35

就以博士列出的下列4項因素分析下樓市:

辣招、利息、供應,經濟。

我們可以發現一個有趣的情況,就是辣招和供應好有關係。而經濟與利息也好有關係。因此我們可以將之分成二組來看。

1.辣招、供應:

辣招嚴重影響供應。稍對樓市有認識的人都知道辣招綁死供應。自2010年辣招以來,無論一手二手,只要一成交,都被綁死。粗略以每年6萬個成交計,5年下來,市場被鄉死了至少十幾萬單位。未來3-4年總共只得83000個新供應,都未足補及被綁死的單位的一半。

經濟、利息:

稍懂經濟的人都知道,利息作為理順經濟的貨幣工具,從來只有在經濟過熱時才會加。如今在世界都減息的情況下,美國叫加息。這是大家都想笑,但都不敢笑的笑話。依美國現時的情況,就算加,你道美國能承受幾多%的加幅?

在經濟不濟之下加息,豈不是插自己一刀? 與自剎無異!


7. 歷史長河 2015-10-05 11:12:46

 

An interesting article from today’s newspaper. A few questions you might ask yourself:

 

  • If HK economy is not convincing, what about others such as EU? Are we still in a better position?
  • Why would those big sharks consider HK or SG? What made us better?

  • What can we do to get them to HK not SG?

  • Are you ready to jump on the bandwagon when it comes?

 

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http://www.thestandard.com.hk/news_detail.asp?pp_cat=1&art_id=161792&sid=45309422&con_type=1

 

Prudential ponders relocating to Asia

Monday, October 05, 2015

T



Prudential (2378), Britain's largest insurer, is considering moving its headquarters from London to Asia probably Hong Kong or Singapore to escape new European Union regulations, The Sunday Times reported.

The relocation may involve selling its British operation or spinning it off for separate listing, sources said.

European insurers will see demand for increasing capital buffers against unforeseen financial shocks, as Solvency II, an EU regulation setting out the amount of capital insurers must hold, comes into effect from the start of next year.

The insurer examined the plan back in 2012 when the Solvency II was still some way off.

The revived plan came after HSBC (0005) and Standard Chartered (2888) announced plans to shift their headquarters to Asia in April.

The two lenders face a combined US$2 billion (HK$15.6 billion) bill this year under the annual UK bank tax, up from US$1.5 billion last year.

HSBC is considering moving its headquarters back to Hong Kong, its best-performing region, while Standard Chartered, who has no banking network in Europe, is mulling a move to Singapore, where its main franchise is

8. Jerry 2015-10-05 11:21:50
謝謝雲兄分享!

小弟對雲兄的假設有以下疑問: 假設由2010年開始, 每年有六萬個單位被凍結, 即是被凍結單位總數有30萬個。直到現在, 應該差不多3/5的單位已被解凍或將會解凍, 那差不多也有18萬個潛在供應? 


9. 西門吹雪 2015-10-05 12:54:21

回JERRY兄~~

係好友眼中,所有因素諧是好。D被綁死既單位又點會被解凍呢? 係佢地眼中,一條水管被加長了,就等於變成黑洞,水永遠有入無出。

大陸經濟好,美國經濟差,港樓當然升,因為香港背靠祖國麻。雖然大陸經濟差,但係美國經濟好,所以港樓升有排升,因為環球經濟好麻~~咁好易理解0者。

10. 打工仔 Andy 2015-10-05 13:05:43
樓市既負面消息一浪接一浪來, 有點似2010年 !
11. 歷史長河 2015-10-05 13:06:19
打工仔兄,大浪淘沙,剩下的都是金子。呵呵!
12. 歷史長河 2015-10-05 13:08:48
塔利班:港資撤廠 = 班師回朝!
13. Bosco 2015-10-05 13:09:28
湯博士認為工廠數目只下降了3成實在是太樂觀了,去工業總會查下會員名冊,其實已經少左一半。
14. 待買樓 2015-10-05 13:10:13
綁死的不單是物業,人也綁在一起,變相購買力也少了。f6uu
15. Oscar Lam 2015-10-05 13:43:14
長河兄,大浪淘沙,绝大部份都被海水冲走了,剩下的极小数是金子。呵呵!
16. Oscar Lam 2015-10-05 13:55:54

汤博士,

現在已經証明了您在今年初發表「細價樓爆煲論」是錯的。錯在您比市場走快了半年。
17. 打工仔 Andy 2015-10-05 13:57:10
長河兄

金子共尋之! 哈哈哈!
18. Jerry 2015-10-05 14:05:54
長河兄,

如果金子代表著樓房持有者, 那可放心香港大約有七至八成業主是不論什麼情況下都不會賣掉房子。

打工仔兄,

今天和2010年的分別是: 房價普遍升了一倍以上^_^
19. 打工仔 Andy 2015-10-05 14:08:15

Jerry,

是的 !

 

20. Jerry 2015-10-05 14:09:33
Simon 兄,

小弟也不知道自己是好友定淡友? 如果我是好友, 我會好留意淡友方提出的理據,然後細心分析,反之亦然! ^^
21. 向饭民说不 2015-10-05 14:12:59
讲到对自由行依赖,加拿大,澳洲,纽西兰对天然资源和农产品一样依赖。最近天然资源和农产品大幅下跌,加拿大,澳洲,纽西兰经济马上出现问题。

唔知道港蝗又咩意见,点解当地政府唔搞创意工业,唔搞本土工业。

by the way,当年我读中学的时候,教科书讲的就是香港的旅游业是其中一个支柱工业,占GDP 20%以上,加上旅游业是众多行业中最环保的,点解今日会被港蝗妖魔化。点都好,旅游业肯定比开发天然资源更加环保。比当年香港的漂染业,电镀业,印刷业更加环保,港蝗真系不知道当年日日大量污水排放到维多利亚港。

又真系唔明港蝗可以包容漂染业,电镀业,印刷业大量污水排放到维多利亚港。但是却不可以包容小朋友的几笃屎屎尿尿。其实强国小朋友的几笃屎屎尿尿比港蝗养的猫猫狗狗在大街小巷排放真系小巫见大巫。

『天作孽,猶可違;自作孽,不可活。』