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文亮言
樓價高企,如何賭一鋪
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月23日

  有老友請我食飯,講明佢個仔有嘢想請教我,老實說,這餐飯,不食也罷,不過,我又好奇心大,想知道老友個仔想問我什麼。去到飯店,茶都未飲,老友個仔就話佢買了一個遠期樓花的細價樓,問我意見,我同老友講,你知我性格,既然米已成炊,唔好我都話好,老友尷尬的話,佢個仔見樓價高企,以博一鋪心態買遠期樓花,又過得壓力測試,首期只需付5%,供款當儲錢,就算樓價下跌,用作自住就沒有所謂,本來我就冇嘢好講,但佢話賭一鋪,挑起我條賭仔根,要賭,就唔好盲目咁睹,都要計吓數。

  買遠期樓花並不是買入資產,而是買入債項,當收樓時,利息早已回升,已經享受不到低息的好處,實在不化算,如果要賭一鋪,就要賭樓價下跌,不如將所有應付款項,包括5%首期,印花稅,每月供款,全部都交給老豆,三年之後,如果樓價下跌,而細價樓回調兩三成,估計金管局會放寬按揭,那時候,可以慢慢揀一些細價樓優質樓盤,已儲起的款項隨時可以夠付一個比較像樣的細價樓首期,不過,有機會輸,樓市有機會升,就算輸,仍然有本錢,沒有欠債,並不是全輸。

  但如果買樓花之後樓價下跌,不但首期盡失,而每個月的供款亦被蠶食,最慘就是還未有樓可用,除供款外還要付租金,辛苦之處實不足為外人道,到收樓的時候,如果樓價明顯下跌,銀行可能要求更多首期,估計,屆時有不少人被迫放棄物業,不過,他們並不是話放棄就放棄,因為他們一定要用私人名義購買,可能要加上父母擔保才可以做樓花按揭,他們被迫持有該物業,就算銀行不用他們多付首期,都會加利息,已買樓的人就百上加斤。所以,如果以賭仔心態決定是否現在買遠期樓花,就應小心衡量輸贏結果,他們會發覺,現在按金不動就是最好策略,即使輸,但仍有小小本錢,兼沒有欠債,還有翻身機會。

 
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1. 凡人 2015-09-23 09:11:32
當有少年股神樓神出現的時候,賭相反嬴面大好多!
2. 山高雲低 2015-09-23 09:44:58
博士:
咁個老友個仔買入左了,要善後?
3. 物業初哥 2015-09-23 10:50:11
其實博士朋友個仔買樓理由好牽強,又冇自住需要,要儲錢亦可以比曬老豆幫手儲(有時可能重會儲多左,因亞爸會補貼),搏細樓升值機會率又細⋯⋯

除左係恐懼驚買唔到樓外,真係睇唔到點解要買。


4. Alan Pepper 2015-09-23 11:30:08
樓花冇租收的啊。我唔識賭,不過覺得佢係賭大細,冇計數。我同朋友鬥地主見個勢唔好都唔會掙個地主做啦 (又咁貼切嘅?無心插柳) 。做閒死守待時機成熟返身。呢個地主副牌唔齊的時候做好難蠃啊。

有時間揾鬥地主為題寫下嘢先。不過請博士或網友參與啊
5. Alan Pepper 2015-09-23 11:32:38
兩年樓花 = 6-8%租金收入
6. Desmond 2015-09-23 11:37:08
現在有部份買細價樓的人是看見別人房子價錢上漲了很多,希望也分一杯羹。
7. 物業初哥 2015-09-23 11:37:34
同意AP兄,有時副牌唔靚,點解唔等下一鋪?
8. 路崎唇 2015-09-23 11:57:10
港島一手,貴二手三成
九龍一手,貴二手一成,但多數係納米樓
TKO一手,第一水貼二手開,之後小加,但都去到貨
大埔東涌一手,平過二手,一水去到貨,細單位都去貨,但大單位要越賣越平,否則就去唔到。

不過有共通點,管理費勁貴,比二手貴一倍都算平。
9. CD ROM 2015-09-23 12:07:10
Alan兄, 初哥兄, 

阿仔就係怕呢鋪牌係已經最靚嘛..................

利申:我唔識鬥地主......
10. 舊時仲 2015-09-23 12:11:19
羈絆
11. CD ROM 2015-09-23 12:11:49
To #8 Location

宜家最抵, hold舊樓收租, 租新樓自租~~~ 

早幾日新聞, 2萬幾, 租環宇海灣4房~~~
12. 打工仔 Andy 2015-09-23 12:26:55
博士, 你老友緊係無睇你既文章了!
13. 物業初哥 2015-09-23 12:42:12
To cdrom兄

哈,咁就只能說句祝佢好運!
14. 美斯 2015-09-23 12:55:54
死蠢的朋友
數個月前,同朋友揾王文彥先生,言談之中,朋友問王生對樓市的睇法,末日博士當然話樓市必定下跌,風高浪急不要購買等等,過了10分鍾,我和朋友都有事情去辦,道別王先生,去到地鐵站我同朋友講,你真死蠢,王先生講樓市20多年,每次都話跌呢,你問佢對樓市睇法,他一定會話跌下來,正所論今天的我不會打倒昨天的我,或是昨天的我不會打倒今天的我,他永遠不會自我打倒!



15. CKW 2015-09-23 13:33:37
其實好多按揭有cap
16. middle middle class 2015-09-23 19:05:24
博士的文筆越見生鬼,令我們會心微笑。

現在按"金"不動就是最好策略
17. 樓蟹 2015-09-23 19:14:04
博士借喻啫, 博士咁有錢, 個老友唔可能係窮人。
19. musicfreer 2015-09-24 01:40:39
如果真的買了樓花,大家會選擇即供嗎
20. 引刀一快 2015-09-24 02:53:27
To 4樓 Alan Pepper兄

熱烈期待兄台大作,好有回歸意識嘅主題啊。
21. 引刀一快 2015-09-24 02:59:12
To 9樓 CD ROM兄

CD ROM兄,鬥地主、拱豬、拖拉機、升級、五十K等等,可以取代食煙,成爲大陸交友之窗,呵呵呵。
成日上大陸公幹嘅你,學一兩種傍身,有著數。
22. 路人甲 2015-09-24 11:55:13

買樓花的話, 今時今日, 應該三思.

友人在3-4年前幫兒子買了一個超細單位, 當然, 已經升了一個'得寶'.
近日, 見喜x有樓盤放便放了手上這個超細盤, 把錢投入去新的樓花盤裡去.

雖然賣樓有舊錢掉入去, 但是, stamp fee都已經差不多50萬了.
又無得住, 現在兒子/新抱就打算這2年住在友人家, 
按收入兩口子計得好緊, 淨係聽, 我都感受到壓力.

而這個喜x 樓花, 除了係零歲外, 佢唔平得過附近的4小龍, 如果... 我係話如果, 他們買入附近樓鹷10年的4小龍, 至少可以在未來2年裡收回stamp fee的費用了.

之前超細價樓是win贏了, 可是, 這一趟的'期貨' 唔知會變成怎麼樣的畫面?
再說, 要是之前沒有贏左那個超細單位來墊一墊的話, 落注的籌碼豈不是更大?
23. CD ROM 2015-09-24 18:54:04
刀兄, 有機會教下我~~~~ haha
24. 引刀一快 2015-09-24 19:55:36
唔駛驚,引刀全部識.............過...........

有機會要從頭學過.................