地產博客 > 文亮言 返回
瀏覽人次:39094    回應:39
文亮言
暫借人頭一用
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月16日

  昨日,陳茂波一句樓價指數或受特殊成交價影響,激起千重浪,今日,制定指數的公司沒有反駁,反而有消息指新樓的撻訂個案,由9月初至今,只得13日,已經有17宗,在這期間,新樓成交不足500,有17宗,即是3.4%,倘若每個月的二手樓成交量是三千宗,即是撻訂個案大約有100宗,不能說不驚人,而事實上,新樓的撻訂比率,應該遠比二手樓為低,但我們很少聽到二手樓的撻訂個案,只聽到創新高的聲音不絕,令到不少人對樓價充滿憧憬,不少評論員亦以此為理據,肯定今年樓價指數還有上升空間,現在收到波哥訊息,但未夠三個月,想轉軚都不能,唯有頂硬上,將責任推向制定指數的人身上,究竟現在怎樣收科,老師的確很頭痛。

  我相信唔使幾耐,就會知道近月的二手樓撻訂個案數目,大家會發覺,那些撻訂單位,大多數都曾經創新高,亦曾經影響樓價指數,但撻訂之後又沒有扣除,令到指數高踞不下,我輸了細價樓認輸宴並不緊要,但樓價指數令到那些未及資格,匆匆忙忙上車的人就慘了,當大家知道真實的情況後,一定會有人減價賣樓,樓市的形勢就會急跌,那些受樓價指數影響而在最近買了樓的人又會如何,誰會揹這隻鑊。

  劉備話曹操行軍打仗,彷彿孫吳,我認為曹操比孫吳還醒,曹操懂得搵適合的人揹鑊,有一次,曹操自視過高,在既定的時間未能攻克城池,將面臨斷糧危機,於是搵糧草官,叫他揹斷糧隻鑊,要求暫借人頭一用,更令士兵刻日攻城,當然是攻破城池,否則就沒有三國,老師精通三國,今次特殊成交價事件,應該暫借誰人人頭一用,老師一早心裡有數,但今次事件之後,樓價指數再有沒有說服力,將會是另外一個話題。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 望東樓 2015-09-16 08:48:53
by老師today:
近日,「樓市見頂」的說法成了傳媒熱話。有論者甚至言之鑿鑿,說樓市已經見頂,連往後會跌幾多也可以推算出來。不過,以我在地產代理行的經驗來看,要判斷樓市是否有危機還可以,但要預測危機何時爆發則幾乎不可能。即使樓市已經見頂,亦要等一段時間之後才能確認。
本欄早前已多次提醒讀者,對樓市不利的因素已逐步增加,而利好因素卻在減少,樓市已危機四伏。然而,本欄並不認為樓市有即時爆破的機會。
現時對樓市不利的因素很多,包括:(i)樓市已與用家的購買力脫節;(ii)利息有機會見底回升;(iii)股市已先行見頂;(iv)經濟已開始下行;(v)政治環境不利;(vi)供應開始增加等。在在都顯示樓市已有大量理由可以下跌。
然而,以上六點,除了第(i)與第(vi)點外,其餘皆存在著變數,不能太過肯定。
譬如,美國即使加息,亦不一定進入加息周期,加一兩次後就可能會停,世界可能還會有一段很長的低息時期。至於股市是否已先行見頂,現時尚未確定,遑論樓市是否一定跟隨。此外,中國的經濟下行,只是增長放緩,並非進入衰退,我們可能會分少一杯羹,但不至於變成拖累香港。
本來,我最擔心的是政治爭拗可能導致社會不穩,但後來我發覺,即使在佔中期間,市場的投資情緒依然穩定。其他投資者好像都沒有我那麼擔心。
我認為現時樓價不會立即見頂的原因是:(i)大部分小業主都沒有按揭,即使銀行加息,也不會造成多大壓力。(ii)私人樓宇的落成量短期內依然無法提升用(今年只有13,000個左右,比政府目標——每年20,000個,還差35%)。在這種形勢下,租金尚有機會上升。只要租金不跌,業主就有持貨的信心。(iii)政府的辣招已把炒家清場,沒有他們在興風作浪,樓市就不容易狂升或暴跌。所以今次樓市即使見頂,也不會像97那次出現插水式的暴跌。這會令到要確認樓市見頂更加困難。
而最令樓市不容易見頂的,是中國政府正使用寬鬆的貨幣政策去舒緩經濟的下行壓力。相信今後還會進一步減息降準。我預期,內地市場今後依然會資金充裕,其中一部分會流入香港。這些資金都需要找出路。錢放在銀行收息一點都不吸引,投入實體又風險高,買股票又屢戰皆北;因此,一定會有相當一部分的資金進入樓市。只要資金流入樓市的速度,快過樓宇的建設速度,每呎樓宇分到的資金就會比以前增加,樓價就易升難跌。
再者,在政府的辣招下,業主都認為賣樓會吃虧,所以都不願意放盤,令市場上的供應不足。現時市場上嚴重缺盤,導致交投疏落,但價格卻高踞不下。樓價不容易在這種環境下見頂回落。<The last point is actually the most dangerous part as bull market is actually supported by the bears (cutting loss). Market will collapse after the last bear is gone>
2. 曹氏如果夠狠狠辣 2015-09-16 08:50:50
應該查下粮倉有邊邊D老鼠在偷食,攪到粮價貴晒。
3. Wanda 2015-09-16 09:37:07

博士,你這篇很好,風趣又有見地! 

我覺得那個要比人拿用的人頭也是活該的! 他們依戀片刻的風光,而不理社會長遠發展和死活... 今次輪到他們了!

4. 買樓小業主 2015-09-16 09:41:38

Strongly agree with 1/F.

 

5. 歷史長河 2015-09-16 10:08:59
既然波叔冇指明哪家制定指數之公司,又何需攬上頭來反駁?
既然政府數據可信,何不多等兩月再來討論?
6. 引刀一快 2015-09-16 10:22:58
有冇說服力,就睇各界是否繼續擁戴,只要繼續大規模使用,大家好快會忘記瑕疵,再者,呢個指數自97年開始成爲指標,有高度前後對比嘅價值。
其實,最好將指數參數部份透明化,即使運算模式保密,起碼大家對數字來源更有底。
7. 西門吹雪 2015-09-16 10:33:16

其實大家知唔知有一句話可以預測天氣有80%準確!!句話就係"今天天氣和昨天差不多"!

係咪好膚淺呢? D評論員仲不停講緊呢D "今天天氣和昨天差不多"既論調,咁駛鬼睇你預測咩。明明舊污云已經吹緊過來,仲話仲未落雨,要等雨落左先知.... =.=

雖然有D評論員醒D,今時今日轉軚,但係唔係已經好遲咩? 不要忘記博士係大半年前已經估到呢場雨了~


8. Downturn 2015-09-16 11:30:35
Factors affecting property price have different weightings. My view is PN's factors (iii) & (v) have
less influence for HK only, whereas signs for the other factors are surfacing. Expect property price
will go down. 
9. Desmond 2015-09-16 11:35:01
先生是地代中人,說樓市差也會有點保留。

10. Desmond 2015-09-16 11:38:23
更正如下:

老師是地代中人,說樓市差也會有點保留。
11. 望東樓 2015-09-16 11:42:58
Apology for not making  myself clear enough. My earlier post was actually written by Mr. C with my personal 1-liner comments (in English)

C觀點 - 施永青 

12. 博士 2015-09-16 11:47:52
施生去年三月曾經預測樓價會下跌三成
14. 路人皆知 2015-09-16 11:55:47

To PN, I do not agreed with your comments on 1/F given the size of the Bear markets (China) is much much much bigger than that of the Bull market (HK):

<The last point is actually the most dangerous part as bull market is actually supported by the bears (cutting loss). Market will collapse after the last bear is gone>


15. Desmond 2015-09-16 12:00:05
是的,C生去年頭是淡友,去年底和今年頭是好友,現在是半好半淡友。
16. 偷雞華 2015-09-16 12:10:32
近日報章大部份評論/報導都唱淡... 
不得不佩服博士!!!
17. 樓價指數有漏洞 2015-09-16 12:50:15
樓價指數有漏洞, 就尽快修定。
跟食物成份内容有法律管治一样, 害人的东西一定法律管治。
18. 山草藥 2015-09-16 13:42:34
Desmond 兄, 老師根本係山草藥,試問一個骨子里係AA既阿頭講野,你有理由相信佢咩?
19. CD ROM 2015-09-16 15:15:06
如果係raw data有改變, 而影響數據可信性, 從而質疑整個指數我覺得有點兒那個了...

要第1手快消息, 此缺憾無法消除的... 如統1用政府登記數據, 大家又受得了呢個lag嗎? 

再者, 此刻係難得一見既低成交時期, 才有機會讓少量"個別例子"乘虛而入. 在正常成交宗數時期, 要左右指數既"個別例子"要好幾倍呢!!!
20. 打工仔 Andy 2015-09-16 16:23:25
唔知有幾多人借左丁權上車? 仲要借足九成就死得了!
21. 香港勝在有689!! 2015-09-16 17:11:13

香港勝在有689皇帝!!

只要有689皇帝check住嗰市同全力擁護他!!

到時要乜有乜啦~~~

 

22. 專頭 2015-09-16 17:25:24
大師你有沒留意撻訂的原因,我給你一個參考.最近兩個月大部份是因為銀行收緊按揭,應該同市況無關。
23. Oscar Lam 2015-09-16 17:28:15

儲局或加息一次 短期不再出手

經濟日報經濟日報 – 10小時前
Facebook  馬上成為Yahoo 新聞的Fans

【經濟日報專訊】美國聯儲局陷入「加會被罵,不加亦會被罵」的兩難局面下,《金融時報》估計本周最終會是一次「鴿派加息」,即象徵性加息一次,但表明短時間內都不會再加。

《金融時報》文章指,儲局可以這樣做,是因為目前美國通脹低,大可延緩加息周期的步伐,但若今年不加息的話,恐會遭外界批評儲局失信於民,說了加息又不加。

至於美國加息對市場的影響,法興認為這只是顯示美國經濟向好,故此加息後,反而可掃除加息的不明朗因素。

24. Oscar Lam 2015-09-16 17:29:56
但愿如此!
25. 十郎 2015-09-16 18:35:56


      觀老師出文,  其實都認為樓市見頂,  " 只是要等一段時間之後才確認 ",  即係未落雨,  不能叫做壞天氣.

      其列出六點不利因素,  只承認第一及第六點,  其餘中間四點皆存在著變數,  明眼都知道,  現實撲面而來,  猶如海嘯撲緊來,  未殺到埋身,  中途都可能轉彎.   詭辯也.


26. Desmond 2015-09-16 19:21:25
老師這篇文章的意思是說,如果將來市升了,他就估中了,但如果將來市跌了,他也是估對了。
27. 引刀一快 2015-09-16 20:10:10
To 19樓 CD ROM兄

其實最好有一個官方指數,無論當中參數同運算模式都係全透明,同CCL幷行,大家可以以兩個數據進行參攷分析。
28. 請教於博士 2015-09-16 20:51:24
差估處公佈的樓價指數在近年所反映的樓價升幅一直都高過中原指數,難道政府公佈的指數也不可靠?請博士指點!
29. 按揭部門 2015-09-16 21:06:34