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文亮言
細價樓業主將會失去主動權
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月13日

         近日租盤湧現,主要因為有多個新盤入伙,那些買了新樓盤的業主,如果經濟環境許可的話,大多數會將其中一個單位出租,供應驟增,租金自然會下調,而且這類新樓盤供應將源源不絕,我相信細價樓的租金將會有一段長時期受壓,細價樓業主要有心理準備,適應租金下跌,如果仍然要求以往的租金,可能要等一段長時間,空置太耐,到明年銀行審批貸款續期時,可能強制性要業主還款,如果在這個情況賣樓,一定不會賣得一個好價,所以,業主要租要賣,應及時作出部署,否則,當失去主動權之後,就會變成捱打局面。

        在過去幾年,細價樓供應不足,有幾層細價樓的業主可謂叱咤風雲,租金無止境上漲,那些1+1租約,表面上業主與租客都有權在一年後不再續約,但絕大多數是業主提出這個要求,原有租客如果唔想搬走,唯一辦法就是加租,年年加租,做業主當然開心,但做租客就非常慘,亦做成租客與業主對立局面,但業主要小心,當租客有機會,他們就會行使租約的權利,一年之後退租,現在租盤湧現,主動權就落在租客身上,如果在過去幾年,那些被迫年年加租的租客,將會來一個大報復,細價樓業主應該有心理準備,接受現實,就算要減租都沒有辦法,這是市場決定。

         本來,業主是上門親家,幾時都是手握主動權,但細價樓業主只能算是半個上門親家,另外半個是銀主,而業主有一個敵人,就是空置,當空置出現太耐,銀主就會反面無情,所以,只要有租客,業主迫於無奈,要將主動權交出,這亦可謂風水輪流轉,而現在供應才剛剛開始,最少還有三年政府才會減慢,而現在已經有業主劈租,即是有業主識得玩這個遊戲,那些沉醉著過往風光的細價樓業主,當他們醒覺時,可能要和銀行商談如何解決債務問題,唔使問,主動權一定在銀行,做下門親家有時都幾慘。
 
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1. 請問中價和豪宅不受影響嗎.多謝博士精彩分析 2015-09-13 10:58:13
我好彩走哂細價樓,等緊中價樓
2. 打工仔 Andy 2015-09-13 12:21:55
博士
現在既市況, 最緊要係有生存權! 
3. 细价跌幅一定小于大价楼,因为穷人多 2015-09-13 12:29:50
余小姐
4. 唔得閒 2015-09-13 13:21:51
三傻現在巡地產舖,返來會話比大家知,全城冇鎖匙盤,所有減價減租都係假消息,其實地代見到佢地個個禮拜巡,又冇幫襯,認到熟晒,自然費事招呼佢地,咪話冇盤睇,三傻便繼續開心話剛性需求,樓價租金正在爆上。
5. 局長fa1 2015-09-13 14:16:53

一手樓再現平過二手 陳茂波籲置業小心風險
【on.cc 東網專訊】發展局局長陳茂波今早發表網誌,指本港新住宅單位供應正逐步增加,預計未來3至4年的潛在一手樓供應量將高達8.3萬個單位,同時,一批已完成補地價或即將完成招標程序的土地,亦可額外提供11,300個單位。至於私樓落成量方面,差餉物業估價署預測明年落成量達到約2萬個,較過去10年的平均數高約七成。他稱過去2個月,本港以至全球經濟氣氛均持續變化,經濟前景似乎變得更不明朗,提醒有意置業的巿民應小心衡量風險,量力而為。

陳茂波曾於7月網誌指出,一手樓樓價與二手樓樓價差距收窄,甚至出現一手樓較同區二手樓便宜的情況,而發展商積極推銷一手樓,巿場競爭將日趨劇烈。他今日發表網誌指,大眾普遍參考的樓價指數,只是反映二手巿場的樓價,並不反映一手巿場情況,故當二手樓成交較淡靜時,指數易受個別交易是否有特殊狀況所影響,而差餉物業估價署公布的指數是滯後數字,如上周公布的私人住宅售價及租金指數處於歷史高位,是反映7月份情況,未反映過往2個月的變化。

他又指要解決本港房屋問題,最根本的方法始終是要增加房屋供應,土地供應工作應持之以恆,不應因短期樓巿波動而停頓又提醒,下半年香港仍要面對眾多外圍不明朗因素,包括美國加息步伐未明,歐洲和日本經濟未見復蘇,以及中國經濟的下行壓力等,若內地經濟出現波動,本港將會首當其衝受到影響,提醒有意置業的巿民量力而為。

6. Desmond 2015-09-13 14:19:29
樓房租金只升不跌的情況改變後,樓價就更容易下跌。


7. 村長 2015-09-13 17:20:54
咁旺鋪租金已經跌左 3,5,7成, 旺鋪熱煮咪齊齊比銀行 call 緊 loan ?!
8. 大寶二寶 2015-09-13 18:03:34
我相信博士不大熟悉中,细價住宅市埸的實際操作。當銀行批出出租住宅貸款後,只要你月月有錢供,話之你層樓有冇人租,抑或用來養貓養狗,培殖花鳥魚蟲。更不存在每年審批貸款續期之事。对业主一D壓力都冇。可能博士D係超勁豪宅或商舖或用銀團貸款就有呢D條款。

共知之,哈哈!
9. 引刀一快 2015-09-13 18:31:47
To 8樓 大寶兄

大陸都係,我用嚟養魚養狗養貓,銀行就淨係個個月收供款,未理過我用房情况。
10. 大寶二寶 2015-09-13 18:43:06
回刀兄

看來做你嘅魚、貓、狗舒服過好多人呵!哈哈哈哈…………
11. 歷史長河 2015-09-13 18:48:26
多謝孖寶兄解惑,小弟正琢磨博士講咩嘢!呵呵
12. 旺絲 2015-09-13 20:50:23
博士今個星期冇左Q&A ge?
13. 丁蟹 2015-09-13 21:10:24
劈租潮蔓延豪宅 凱旋門低市價35% 石澳洋房叫租減36%
2015年9月13日

【明報專訊】在過去一年多,豪宅市場可謂「乍暖還寒」,最近部分豪宅屋苑更要以公屋價出租。資料顯示,由內地業主持有的凱旋門摩天閣一個實用976方呎的3房單位,早前獲租客「一炮過」以總租金120萬元連車位租住三年,平均每月僅3.33萬元,實呎約34元,較「公屋王」鳳德邨最高呎租46元平逾兩成半。

明報記者 林尚民

土地註冊處資料顯示,凱旋門摩天閣低層A室,實用976方呎(建築1302方呎),早前獲租客以總數120萬元連車位租用三年,平均每月3.33萬元,實呎34元(建呎25.6元)。據區內代理表示,同類型單位市值租金,至少要5、6萬元,若以平均5.5萬元計,今次出租之單位就較市價低近四成,相信是因為租戶願意一次過付租。

凱旋門呎租34元 低鳳德邨兩成

資料顯示,鳳德邨碧鳳樓低層20C室,實用147方呎,早前就以6800元租出,呎租46.3元,上述凱旋門單位實呎,比「公屋王」鳳德邨便低逾兩成半。資料顯示,凱旋門單位業主為內地人,於2007年以2094萬元購入,現租金回報僅1.9厘。

事實上,由於近年豪宅租務市場缺乏誇國企業客支撐,不少貴價物業即使劈價都未獲承租,如信置(0083)黃志祥家族持有的石澳山仔路15號屋,去年初首度以20萬元放租,但事隔近兩年,單位仍未租出,期內叫價亦多翻下調,最新叫租僅為12.8萬元,以實用2174方呎(建築2880方呎)計,實呎僅58.8元(建呎44.4元)。

肇輝臺累積減租36%未租出

另「電飯煲大王」、信興集團創辦人蒙民偉第二任妻子王蓓芬於2012年以9708.9萬元購入的肇輝臺6號(前稱嘉帕薈)中層B室,實用2805方呎,今年5月以18萬元放租,即使過去4個月內三度減價,最新叫價降至15.5萬元,實呎55.2元,迄今仍未租出。即使成功以15.5萬元租出,回報亦只有1.9厘。

其餘屋苑方面,利嘉閣高級經理黃凱達透露,太古城鳳山閣高層A室,實用529方呎(建築629方呎),剛由2.4萬元減至2.2萬元租出,減幅約8%,實呎41.6元(建呎35元)。業主於2010年斥466萬購入,現租金回報率約6厘。

映灣園較市價低近8%租出

中原高級區域營業經理范偉康稱,東涌映灣園7座低層B室,實用728方呎(建築986方呎),原叫價1.9萬元,最新以1.75萬元租出,實呎24元(建呎17.7元),較市價低近8%。

業主於2011年7月以395萬元買入價計,回報5.3厘。

消息表示,大埔嵐山I期9座高層H室開放戶,實用195方呎,亦由9000元減價至8500元租出,實呎43.5元,業主於今年1月以198.8萬元購入,租金回報約5厘。


15. 朗晴 2015-09-13 22:05:44
香港未來幾年本來每年有一萬個一手單位供應,有個聰明人首先將兩個單位改為三個,令供應急升至萬伍個, 點知有個更醒的人將一間變兩間,就係咁簡單每年就有兩萬個供應量.
如果用埋個方法可以將問題徹底解決,咁歪哥同波哥下年肯定攞硬落背耳經濟學大獎了.
16. 小記 2015-09-13 23:36:11
朗晴夠滑稽
17. 歷史長河 2015-09-13 23:48:48
朗晴兄,仲有一招 - 遠期樓花。
18. CD ROM 2015-09-14 00:54:25
今次真係  做隻貓做隻狗不做情人⋯

做情人要幫手供ga!
20. 維廉 2015-09-14 17:35:06
博士,如果一家三口,又貓又狗,可以住係實呎145呎嘅單位,咁本地嘅供應而家嚟計一定充足,大家可以安居樂業