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文亮言
財爺叫大家唔使驚,大家才驚
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月7日

  在過去幾年,財爺不時在網誌中叫市民置業前要考慮清楚,小心美國加息,但財爺講咗幾年,美國佬好似有心同佢作對,無論伯南克或者耶倫,點都唔加息,不少人埋怨財爺,若果不是他提出警告,早已經買了樓,我亦有同那些人講,財爺的職責是穩定香港金融,如果財爺沒有表示,而市民因為財爺沒有提出警告,認為不會加息而置業,萬一美國佬突然加息,新買樓的人一定會被殺得一個措手不及,所以,財爺不時提出警告亦是正確做法,當時我亦同其他人講,當財爺叫大家唔使驚,大家才應該驚。

  我本來認為這一天只是我憑空想像出來,永遠不會出現,但最近財爺發表網誌,表明香港經濟環境轉壞,不過,就叫市民唔使驚,老實說,唔驚就假,尤其是最近半年以創新高價買了樓的市民,我亦拾財爺牙慧,真的唔使驚,因為在小弟的「細價樓爆煲論」影響之下,就算有心買樓的人都提高了警覺,在金管局的首按二按不能夠分開的政策下,買樓的人不能夠利用財務公司上車,導致成交量大幅減少,就算樓價下跌,受影響的人不會很多,如果在去年買樓,基本上不用擔心,樓價大有可能不會下跌至他們買樓的樓價,實際上沒有什麼損失,心理會有多少影響而已。

  今日財爺叫大家毋需憂慮亦有他的理由,首先政府財政穩健,儲備充足,有很多大型基建項目仍未上馬,當經濟轉壞,基建就是救命靈丹,而且,當樓價下跌,是打算買樓的人置業良機,將多年來未能夠解決的房屋問題,趁經濟轉壞,需求減少,不過就供應充足的時候解決,沒有房屋問題,政府施政就會比較暢順,但若果大家太過憂慮,當樓價下跌時,有需要的人又不敢置業,在供應增加下,樓價急速下跌,這不但令小業主損失,亦會令到轉壞中的香港經濟,雪上加霜,財爺叫大家不用太憂慮,是一條大道理。

 
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1. 過路人 2015-09-07 10:43:51
財爺100%錯的指標性很強呀,湯生,所以我因為咁的確在驚。
2. 引刀一快 2015-09-07 11:01:05
大陸依傢好多地方嘅基建停晒,包括一綫城市,點都有幾年唔好景嘅,唔通香港獨好?唔係03年開展自由行,香港點會有呢十二年樓市吖!
3. 路人皆知 2015-09-07 11:14:57

Dear Dr. Tong, is below regard your view on U.S. interest rate true ?

近期各界對股災後樓市看法

(文匯報) 2015年9月7日

業界

◎長和主席李嘉誠:中央推出多項穩定措施,預期內地經濟運行可以保持在合理區間。樓市方面,預期下半年內地及香港物業市場將維持穩定。

◎遠東發展主席邱達昌:現市況下樓市最大危機是「扮豪宅」的住宅,造價或會下跌一半。

◎美聯集團主席黃建業:美息一旦抽升,適逢私樓供應大潮湧至,樓巿將「牛去熊來」,下半年樓價或「陰乾式」下調。

紀惠集團行政總裁湯文亮:維持細價樓爆煲看法。受累於全球股市下跌及人民幣貶值等因素,預料美國 2017年前不加息


4. Desmond 2015-09-07 11:22:59
過去幾年市民搶高樓價,所以財爺撰文以警惕市民,但現在很多人說香港像「慢版97」,瑞銀又說成「黑天情景」,所以財爺又要撰文以作援和。
5. Eve1mann 2015-09-07 11:27:28
香港的大型基建,大多回報甚差,根本不值得做。增加政府開支有兩項原則:一、有即時需要,二、能改善長遠競爭力。建築業正行緊十年大運,工人肯開工唔憂無飯開,就算市道回落,工程減少,最需要幫助的一定不是這一群。如果政府的財政政策只懂在經濟差時不問究竟大興土木,這個政府垃圾得很。

香港現在的問題是特區政府罔顧本土發展,執意令香港走向大陸的一個普通三流城市。現在最急需做的,是提高市民的生產力、促進經濟活動,即是要營造一個市民能夠靠自己雙手賺錢的環境(不是金融抄賣)。大量低質新移民移入、產業單一化、生活花費高昂,這樣的城市沒有前途。
6. 中產求生隊長 2015-09-07 11:53:06
我計過數,同様一筆錢如果年初高位放左樓同冇放樓的分別,二房市區新樓約700萬,如果吐現左700當時一定會買股票,如果聽D尃家話不是買左港交所就是買左領會,前者大概跌了四成後者跌了二成,反而冇賣放租就升左二成,好多大叫樓市2-3年會跌三四成,我比你跌足五成,其實才返回上年的價仲有3年租收入未計,你話我應該比你嚇死吐現定做長楂?
7. 引刀一快 2015-09-07 12:04:45
To  6樓   中產求生隊長

賣咗樓規定要買股票?點解嘅?
8. Desmond 2015-09-07 12:27:37
我們不能用樓市跟股票這樣比較,樓市周期長,股市周期短和波幅大,例如博士在港交所180元買了,在300多元賣,在幾個月賺了70%,這又怎樣跟樓市比較呢?


9. 人生無常 2015-09-07 12:33:01

To 中產兄,

我估你無點睇股票, 只388年初先係160上下, 係六月時300左右,你真係年初買左就當你今日年放,都賺夠兩年租有多了,更加唔好講係6月高位走貨. 問題係根本不應該咁樣來假設,如果我話我用700萬來買左前兩日中國對香港0:0,賠率3.5倍,咁有意思嗎?

10. MY 2015-09-07 14:13:15
To 人生無常兄
您說得對!但呢場波馬會無開盤,冇得買
11. 引刀一快 2015-09-07 14:23:04
To 9樓 人生無常兄

中産兄係徹底嘅事後孔明加臆測,乜都可以俾佢講晒,而我估計,佢未必會用”中産求生隊長“回應你,不但因爲佢難以砌詞,佢如果已經影響到百分一嘅讀者,已經達到目的。
12. 人生無常 2015-09-07 14:23:55
咁買荷蘭輸3球呢, 6倍幾呢? 有意思嗎?
13. MY 2015-09-07 14:53:14
To 人生無常兄 & 刀兄
我唔信會有人俾隊長影響導致賣樓換股,事後孔明個個都識,我都覺得博士會輸多次。
14. Schumpeter 2015-09-07 15:31:15
買股票多數full pay, 買樓要借錢,借錢比你博到就也文也武,根本冇得比。
買樓冇咁易埋單計數,一日未賣,你話幾錢都得,反是都係up!
買股幾時賣都得,沽一半又得,只有流動性充足先係真錢,樓呢D只係數字,到你要賣時扣埋稅可能冇幾多落袋。
15. Schumpeter 2015-09-07 16:10:57
樓市最怕唔係加息,係實質利率高,2001-2003都係狂減息,但樓價直插冇水花。
好快香港會因為人民幣下跌而出現通縮,PMI已經急跌,做生意過埋聖誕,最遲新年就手起刀落炒人,而家已經有人要求最消限奶同零雙非,好快就會好多零售同飲食界人士要求取消最低工資,但立法會選舉在即一定做唔到,呢次冇自由行香港經濟一定玩完。
16. 女好熟 2015-09-07 17:59:02
中產兄呢個名好熟,好似成日係香X地產討論區看見佢出現。
17. 銀行佬 2015-09-07 20:07:21
最近人仔跳水,由於早年好多客睇好人民不斷升值,買落唔少人仔accumulator, 美其名做hedging, 但好多做倍數,幾間行加起變over hedge, 好多企業要輸入肉,最低入場notional USD1m 計,每月輸RMB30-80萬, 幾個月即變成年白做,有啲要賤賣資產物業補水,更有唔少客簽左CSA被call margin要即時投降,睇怕完美風暴好快到,大家準備,May day!!
18. I dont believe 2015-09-07 20:17:39
Many people discuss the trend of HK property. Some said it will fall and some said it will rise.
I think the first line CN property working like a mirror to HK property trends, due to demand and support. In fact , the CN economy has now showing trends of going down, but the first line property still go upward pricing. The real situation of HK property comparing to CN are:
1) HK property has very low vacancy rate. Many people waiting to rent your house.
2) HK has better Air, Food , Law, Education, Medication, Freedom
3) HK property owned by personal owner
4) Many years shortage of supply
5) Only small amount of CN rich man can rise up the price of HK
6) New flat pricing still higher than second hand, only for kowloon or HK side.
7) Property developer still using high price to buy land

19. 奇奧貓咪 2015-09-07 21:21:27
maybe 中女社社長 or 八十後求生隊長
20. 女好熟 2015-09-07 21:50:35
真係有意思。 

21. 歷史長河 2015-09-07 21:57:34
博士在早些時候披露 '在席間,司儀楊官華爆料,話小女買了四個紅山半島分層單位,太太買了一個陽明山莊單位,小兒買了一個小型商場,總共用了兩億',估吓博士為何在股市中賺了快錢之後,即刻換成物業?
博士又講有報紙稱佢為大淡友,係講笑。這個我當然信,否則怎會俾湯公子,湯小姐子承父業?
地產真的有種魔力,是多重魔力。這種魔力係非參與者所唔能理解的。
22. 瑞銀 2015-09-08 00:38:16
瑞銀: 港樓價或大跌四成
2015年9月7日
瑞銀今年初發表報告,擔心香港三大經濟支柱轉弱,包括旅遊零售業、貨運轉口及樓市有轉弱迹象,加上內地經濟增長放緩,該行引用「黑天」(Black-sky)情境作為新的基本情境預測。該行估計,在「黑天」情境下港股明年盈利可能倒退31%。當時被指為與主流唱反調,惟今各種迹象陸續浮現。

瑞銀策略分析師梁裕昌(Spencer Leung)表示,中、港經濟明顯轉弱,明年企業盈利會有下調壓力,當中三大經濟支柱:旅遊零售、貨運轉口及樓市在今年同時出現轉勢,預計香港經濟或會出現長達數年的下滑周期,並指難以預測會持續多久。

梁又指香港在過去長達十多年的經濟增長全賴於自由行,但由於各行業均有起落周期,現自由行開始回落實屬正常,梁指政府應在早些年預視問題,發展其他行業為新經濟增長動力,然他至今也看不見新動力所在。

瑞銀預期,在最差的環境下,2016年本港GDP有機會下跌2-3%,失業率急升至6.4%,而樓市則會較2014年底大跌39%,接近四成。

梁裕昌為瑞銀香港策略分析師,主力研究消費性商品,去年恒指在大行一片唱好聲中僅升1.3%,以23605點收場,跑輸環球股市,瑞銀可謂貼得最準,其2014年底目標價(23899點)與現實僅差294點。操刀該份報告正是梁裕昌。而梁的成名戰則是2011年發表報告指利豐的入帳方式會扭曲下跌利潤趨勢,並與利豐多次隔空承火,利豐當時股價在20元以上,而上周五收市報4.98元。
24. 中產求生隊長 2015-09-08 05:10:26
博士明白相反理論的意義,所以過去做左第十個人的理論,今天九成幾人都唱淡樓市,做經紀的朋友話業主信心太強完全做不到二手生意,反而加入唱淡行列容易做到,過去批炒家走哂貨之後仲升,好激氣又加入唱淡行列等入到筍貨報仇。我們這批中產人士只要不被經紀及炒家唱淡而震走,上上落落的風浪這二十年大家都見慣,由得佢。朋友中在股票中輸幾多大家心照,藝人麥包拍完樓奴再由股票轉回楂樓,已經講出中産的心聲。
25. 引刀一快 2015-09-08 05:32:45
梁又指香港在過去長達十多年的經濟增長全賴於自由行,但由於各行業均有起落周期,現自由行開始回落實屬正常,梁指政府應在早些年預視問題,發展其他行業為新經濟增長動力,然他至今也看不見新動力所在。“

非常實際嘅評論,同意又同意!