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文亮言
供應量的真與假
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月21日

  大約幾年前,在曾蔭權出招前,有外國測量師在香港發表評論性文章,指香港的樓宇供應絕不缺乏,只要唧出5%,大約是6萬個單位,便足夠未來三至四年需求,當我睇到這篇文章,就知道大鑊,那些文章是賊佬試沙煲,為政府發聲,如果沒有激烈反對聲音,政府便會想辦法唧出測量師所說的供應量,不久之後,曾特首出招,很奇怪,又真的如測量師所說,供應量大增,樓價下跌,特首當然大悅,並且以此為調控樓市的基礎方針,只要樓價上升,政府便會出招唧出需要供應量,老實說,曾特首當時意氣風發,但他不知道,那些供應量並不是真的,增加幾多供應,立刻又會產生幾多需求,根本沒有解決問題,到政府發覺被唧出來的供應量是虛假的,正式的供應量來自政府土地供應,當時的發展局局長鄭汝樺說遠水不能救近火,一語道破供應量的謊言,自此之後,再唔見到鄭汝樺公開露面。

  嚴格來說,土地供應量仍未是真正樓宇供應量,地產商推出新樓盤供應量才是真正的供應量,在2013年,只有6千多個單位申請預售樓花,2014年,增加至1萬1千多個,但仍是遠遠落後每年需求,樓價怎能不升,今年至7月底,已經有1萬3千多個樓花申請,幾日前,九建又宣佈推出千多個長達36個月樓花,今年樓花供應量應該可以超兩萬個,超過每年需求,這些才是真正的供應量,倘若能夠持續三年,令樓價飆升的供應問題基本解決。有人或者會很奇怪,點解過去幾年地產商都不積極賣樓,今年就一反常態,狂推樓花,道理很簡單,就是地產商知道政府會不斷推出土地,而且會落入不同地產商手中,樓宇供應必定增加,對於地產商來說,這才是辣招,於是急急賣樓散貨,如果曾特首早知道有供應才會增加供應這招,就唔需要出辣招,因為辣招產生出來的供應量是虛假的。

 
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1. 打工仔 Andy 2015-08-21 08:47:30
在現在既政策下, 有很多换樓需求還未有出來!
2. 打工仔 Andy 2015-08-21 08:47:50
在現在既政策下, 有很多换樓需求還未有出來!
3. 地盤佬 2015-08-21 09:25:38
2013年後,樓花期上限由兩年改為三年,即使供應量零增長,申請樓年量都會增加最多50%。而三年新高,即係少過前特首時期,這不是增加供應,只是減少減少供應嘅幅度。況且待批樓花數量本身就好浮,個人認為已批樓花數量才是重點。

賣地數量也沒有什麼大不了,只是消耗前朝政府所造土地,由政府土儲變成發展商土儲。如今發展商財政穩健,內地發展商同小型發展商加入,供應上升前本來就要先補足發展商總土儲需求嘅上升。真正土地供應係做地而唔係賣地,而梁特好似完全無做過大型土地平整工程,爭執不斷嘅新界東北只能提供1.5年供應量,如果無新計劃,梁特任內政府土儲反而係大幅減少幾萬個。
4. 温水蛙 2015-08-21 11:51:42

曾特首在位时制做了一个地产泡沫外, 也禁止海外医生回流和鼓励双非, 制做医疗产业泡沫.

现在香港所有DSE/IB的状元学生读医科, 香港将来的人才就只有医生, 哪里有人做高科技? 哪里可以发展多元化产业?

博士已经预测细价楼泡沫很快爆, 经济回到SARS那样差,指日可待. 到时候香港人如可生活? 越想越担心.

5. Melt Down 2015-08-21 21:15:19
溫水蛙兄所言甚是,香港人的眼光越來越短視。只求搵快錢,不求發展,看看今年幾乎所有DSE高材生都入了醫科,冇一個揀科技。
6. Melt Down 2015-08-21 23:12:34
敢問博士,為甚麼你要堅持多三個月這麼短時間? 我是十分支持博士的真知灼見,但樓市上升週期行了這麼耐,要係咁短時間轉勢不是很容易。好似美股,都要用大約一年時間才轉身向下。

7. 引刀一快 2015-08-23 19:50:43
湯先生急于收復失地,唯世事多變,造物弄人,有時確係人算不如天算。

再者,如果對家唔顧實情,拉攏死硬派好友組隊齊齊唱好,即係賽果掌握喺對家手上。