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文亮言
新地是否以高價奪得元朗站物業
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月7日

  昨晚,消息傳來,新地以高價投得元朗站物業發展,區內有兩成業主反價,在最初,消息是指元朗業主反價兩成,如果最初的消息是真的,新地的確是以高價奪得元朗站物業發展,現在,我認為新地只是以市價,甚至略低於市價奪得,而區內有兩成業主反價,亦只不過是那些業主的條件反射,無論地產商以什麼價錢奪得,他們都會反價,但只反3-5%,顯示那些業主信心不足,如果係我,最少反價兩成,所以,我認為只有兩成業主反價3-5%,根本是微不足道,更加不能夠視為好消息。

  一定有人話我錯,今次新地所用的價錢,比最高上限多25%,仲唔係高價,那些人不了解測量師的估值法,在沒有類似資料參考之下,估價就會很保守,你叫他們估太古城就進取得多,不但貼市價甚至高過市價,替元朗站這類的單一大型項目估價,就無從入手,唯有採取遞減法,以同區樓價訂出一個數字後,各項不利因素都會將這個數字減低,這種做法很保守,但很安全,不過,就不一定有參考價值。

  我記得,幾年前,九倉奪得纜車站隔離美利大廈酒店發展權,由於涉及保育,各測量師的的估價非常保守,九倉以高於預測上限六成奪得,各測量師不知所措,甚至有測量師明言吳光正是否儍咗,到今日,大家都忘記這件事,而只會說,新地以高價奪得元朗站物業,我只能夠講,測量師根本不了解元朗,所以估價保守一些,做成新地以預測上限奪得,令各位元朗業主昨晚非常開心亦都是一件好事,但心水清的業主想法就不同,新地在完成發展後成本連最基本利潤是與現在同區較新樓盤差不多,但請勿忘記,這是元朗站物業,一個很大很大的賣點,新地是否以高價奪得元朗站物業,大家見仁見智。

 
 
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1. 路人甲 2015-08-07 10:43:07

元朗上蓋, 尋晚新聞報導, 每尺成本約HK$ 6.7K;
那麼起好之後, 就要HK$ 13K+ @尺(實用)嚟賣,
如果係咁計, 一般細/中SIZE的 民生樓, 每尺$10-15K都應該係合理的吧.

再高D的, 可能係巿區,或者大D的單位, 又或者係優質單位.
2. 路過 2015-08-07 11:32:17
呢個價包埋商場,,以現事況計我認同測量師個估值太低,,
而家D傳媒真係好PK...
3. Desmond 2015-08-07 11:55:06
集中於香港地產發展之公司如新地,不管樓市高低,都會買地以做到貨如輪轉情況,但跨國公司如長實,它們在很多國家有多種投資項目,現時都把資金投放在外國值博率較高之項目上。


4. 修道船 2015-08-07 12:34:38
留意,7千元己計入商場潛力,其實已經係負溢價/低水,因為未來大陸人來港消費只會跌不會升

新地用近7千一尺投得元朗地,誠哥話,麵粉貴過麵包,即係到5年後賣樓花可能實尺唔夠7千,亦係個人估計中國經濟週低位,好有機會係當年維景灣畔翻版。

李嘉誠:麵粉貴過麵包
李嘉誠在股東會後稱,集團一直有意買地,但近期在內地未買到,香港亦買得少,新加坡及海外亦有積極買地;他認為買不到地是因超出集團預算,直言要計算“麵粉價”及“麵包價”,“麵粉貴過麵包,當然不買,要為股東爭取利益”。
5. 向饭民说不 2015-08-07 13:55:08
元朗的人流量和購買力隨時高過旺角,銅鑼灣。香港廢青仲停留系以為自己先有購買力。但是其實商人已經不以下港燦為target market。
6. 貴公子 2015-08-07 14:34:49
網友們, 得閒可以走去深圳福田, 宝安等地方睇下, 比較隣近地區的樓價, 人口結構, 供求方面, 供樓利息, 收入, GDP, 政策等因素, 才能夠準確分析樓市, 因為港樓唔可以再用返過往因素來評估, 大媽們隨時可以再來推高樓市.

7. 屯門都賣16,974元,新地今次是誓要統一元朗站的夢想王國。 2015-08-07 17:26:23

【新界西火熱】瓏門2期呎價1.7萬破頂 貼近市區樓

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建立時間: 0717 18:53

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屯門瓏門2期錄1380萬元4房單位成交

西鐵屯門站上蓋的瓏門,屬區內新落成大型屋苑。美聯物業葉偉淇表示,屋苑2期首錄4房大單位成交,8座高層J室,實用面積813呎,現時連有租約,月租2.3萬元,買家現時居住同一屋苑,以1,380萬元買入單位,實用呎價16,974元,擬贈予兒子。

原業主2013年底以832.5萬元向發展商一手購入,是次沽出須付額外印花稅(SSD)約138萬元,惟扣除樓價賬面本身547.5萬元金額,仍賺409萬元,升65%。


8. 樓市好友 2015-08-08 22:36:48
博士, 你今次講的話真係真係唔應該. 好消息 = 樓宇價創新高. 你以加係好友or淡友????
9. 引刀一快 2015-08-09 06:30:22
To 6樓 貴公子

咁就睇睇深圳寶安隔離嘅東莞,呎計仲係400-500蚊咋。
11. 元朗人 2015-08-09 10:12:37
引刀兄

覺得—缐城市楼價互相比较合適些,廣州和深圳高是因為是—缐吧!? 小弟想平買二三缐歎世界,不會想將來個市能否升level。就正如住元朗,就別望太古城,哈哈。
12. 火棒隊聯盟 2015-08-09 12:24:33
火棒唔怕带,最緊要丟得快。
烫手火捧正在高速傅送,望着火棒向前冲!!!!
其實楼市至命傷是~~~~外内圍经济環境迹变差走下坡以至大中小企業cut人手什至倒閉,失業率大增和就业率大降,到時供緊楼的和想買楼的人,攞什麼来供,就算有積蓄又能頂多少个月呢!!!!97年金融風暴後引發cut員潮和大中小企業倒閉,失業率急升引發斷供潮及負資產。
其實单靠加息不會令樓市爆跌,以前90年代供楼利息十多厘也照供可也,至命傷是失业率!。
13. 引刀一快 2015-08-09 12:34:23
元朗人兄

我明白你意思,但係東莞深圳間交通會越來越完善,就好似最近嘅增城撤市為區咁,樓價直上。

深圳依傢樓市有點瘋味,一係就帶旺附近,一係就俾周邊拉番低,東莞位處深圳廣州中間,有不少可能性。

元朗人兄想買2-3綫歎世界,對環境有咩要求?前提多睇,引刀能給你一點或許有用的相關資訊,我真係好推薦喺香港間屋唔係特別大嘅人士,返大陸平平地搵間可以一次過滿足幾個願望嘅屋。
14. P&P 2015-08-09 16:33:20
除了我和pp兄,市場上已經差不多沒有了好友,我和pp兄都不敢在這裏回應,pp兄也沒有發分析報告,否則可能很快被人柵除,所以正如博士話這裡三個月內再沒有樓市好友。
不過我們都認為三個月後的樓市仍然較今日高,信不信由你。
15. 元朗人 2015-08-10 06:57:41
先謝引刀兄好意。小弟猶豫太過離題令admin難做,在氣候侯較佳再請益。我在這欄找到很多美好東西,實在已很快楽。继续支持這裡!
16. 引刀一快 2015-08-10 11:53:05
To 14樓 P&P

其實三個月后再升D,甚至6個月后未跌,都唔係重點,因爲供樓唔係三個月、6個月,而係二三十年。
所謂“好友”,到底係睇好,還是唱好?還是會真金白銀落手買嘢果種睇好?
呢個時候真係出手買細價樓嘅人,最有資格唱好。