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文亮言
新地是否以高價奪得元朗站物業
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月7日

  昨晚,消息傳來,新地以高價投得元朗站物業發展,區內有兩成業主反價,在最初,消息是指元朗業主反價兩成,如果最初的消息是真的,新地的確是以高價奪得元朗站物業發展,現在,我認為新地只是以市價,甚至略低於市價奪得,而區內有兩成業主反價,亦只不過是那些業主的條件反射,無論地產商以什麼價錢奪得,他們都會反價,但只反3-5%,顯示那些業主信心不足,如果係我,最少反價兩成,所以,我認為只有兩成業主反價3-5%,根本是微不足道,更加不能夠視為好消息。

  一定有人話我錯,今次新地所用的價錢,比最高上限多25%,仲唔係高價,那些人不了解測量師的估值法,在沒有類似資料參考之下,估價就會很保守,你叫他們估太古城就進取得多,不但貼市價甚至高過市價,替元朗站這類的單一大型項目估價,就無從入手,唯有採取遞減法,以同區樓價訂出一個數字後,各項不利因素都會將這個數字減低,這種做法很保守,但很安全,不過,就不一定有參考價值。

  我記得,幾年前,九倉奪得纜車站隔離美利大廈酒店發展權,由於涉及保育,各測量師的的估價非常保守,九倉以高於預測上限六成奪得,各測量師不知所措,甚至有測量師明言吳光正是否儍咗,到今日,大家都忘記這件事,而只會說,新地以高價奪得元朗站物業,我只能夠講,測量師根本不了解元朗,所以估價保守一些,做成新地以預測上限奪得,令各位元朗業主昨晚非常開心亦都是一件好事,但心水清的業主想法就不同,新地在完成發展後成本連最基本利潤是與現在同區較新樓盤差不多,但請勿忘記,這是元朗站物業,一個很大很大的賣點,新地是否以高價奪得元朗站物業,大家見仁見智。