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文亮言
向隅客不會回流二手樓市場
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年7月31日

  以往在新樓盤開賣之後,無論是否一Q清袋,都會有大批買不到新樓盤合心水單位的買家向二手市場尋寶,這亦是二手樓業主最佳賣樓時間。而那些二手樓業主取價就視乎新樓盤訂價,大約八折便是二手樓價,所以,有心賣樓的業主都希望新樓盤開價進取,他們便可以賣得好價,而傳媒一般叫那些買不到新樓盤的人做向隅客,我相信是取自“欲免向隅,明天請早”這句話。
 
  現在的向隅客是不會回流到二手樓市場,因為地產商見購買力仍在,便會立刻加推,例如較早前長地的緻藍天,連續不加價加推兩次,食盡市場上購買力,唔好講二手樓業主,就算決定稍為遲疑的地產商都未必能夠把握到機會爭取那一班向隅客,所以,現在每一個地產商都金睛火眼,吼實那班向隅客。
 
  唔好以為只有地產商才會連續開盤搶客,房協也不例外,喜薈一Q清袋之後。喜漾又立刻登場,企圖食盡所有購買力,而其他地產商有見及此,都分分表態出售新樓盤,下個月將會有2,200個單位,試問,那些暫時未能買到樓的人,除非價錢相當吸引,否則都唔會買二手樓,況且近日二手樓成交價屢創新高,所以,暫時來說,那些向隅客是不會回流到二手市場。不過,世界無絕對,當部份必須賣樓業主意識到若不減價就很難將手上單位賣走,他們就會減價,到那時候,樓價便會向下調整,向隅客又會回流,這是樓市的物質不變定律,唔通二手樓樓價貴過新樓才是正常。偶然出現是無可厚非,但長期如此就若果不是樓市不正常,就是參與那些樓宇買賣的人不正常。

 
 
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1. 打工仔 Andy 2015-07-31 10:17:51
新樓共應多,的確影響二手樓交投, 不過論地段又未必新樓最佳!
2. 路人甲 2015-07-31 10:46:19

早晨!

博士, 其實''  大四喜'' 那D 樓唔係係宜的咁平,
尤其細SIZE的樓. 一個397尺的, 大概5X0-600左右. 看層數.
呢個價錢, 係港島都買到啦, 仲可以平DD.
所以我真的唔覺得佢賣得平.

反而中SIZE的, 可能平D 都未定.
25/07/2015喜薈$591萬397呎呎價$14,884


3. 無題 2015-07-31 11:15:52
單純用新舊概念來比較樓價可能對於投資者較合適,但對於一般用家嚟講,面積是否實用/交通是否方便/有否購物配套/什至管理費多少,都是用家考慮因素之一;都係嗰句百貨撞百客,宜家好明顯係用家巿場,如果話用家一味只會考慮新樓而IGNORE二手樓,呢個講法好似有D離地噃,相信巿場上仍然有很多只在物色二手樓的買家,他們很多都很有能力上車,只是價錢上未能沖破心理關口已.
4. 黃加× 2015-07-31 11:26:51
to 路師兄

     你的是未折價吧!
  老實說, 佢係比同佢2手單橦平。 以即供計。

我買500 實呎, 高層 6。8m 左右。 2房。 
以喜字頭計, ok 價。  住開果區就知價
5. now新聞台 2015-07-31 12:32:04
now新聞台】本港一手私樓潛在供應創有紀錄以來最多。

上半年本港私樓貨尾有5000個, 興建中但未售賣的有5.4萬個,連同熟地,即已批出可隨時動工的項目有2.4萬個可供應單位。預計未來三至四年間,可提供8.3萬個單位,是有紀錄以來的最高,按季增加5000個單位。

另外,上季本港私樓施工量及落成量急升。施工量5900個,按季急升近兩倍,是去年第一季以來最高。而落成量則按季急升逾3倍至4200個,但按年比較則減少400個單位。總結上半年私樓落成量5100個,相當於政府預測全年落成量的不足四成。

7. AH-HO 2015-07-31 14:52:49
To 4
呢個應該是折實價,應該是2座極高層。
圍起尺價14885,真的唔可以說平。
8. 路人甲 2015-07-31 15:01:49

那個價係折實PRICE, 係田土廳成交資料度搵出嚟的.
我唔覺得平囉.


9. 路人丁 2015-07-31 15:57:07
平唔平唔係你自己覺得,  有人用果個價買就值果個價架啦。
幾年前的沙田第一城2房,  300萬已叫天價,  家陣過400萬咪變左正常價。

我自己都已蠢左幾年, 由2010年開始睇樓,  到2014年年中先下決心買左九龍東的一個細單位。當時已抱住摸頂,  買完就跌的心態去買。結果呢,  到今時今日仲有20%升幅。但升左又點? 錢唔會落袋, 只係慶幸如果當時無買,  依家買仲大壓力。

買唔買樓, 都係睇心態者,  計掂數有需要咪買。如果本身大把錢係諗住買來投資,  咪慢慢再睇下lor。
10. 路人甲 2015-07-31 16:28:12

我的貼文係回應博士的文章
因為博士講大四喜比二手樓平20%, 所以我意思唔係平. 而唔係被曲解的樓價平與否.

與自身買樓感覺貴平無關囉!!

11. 中原指數創新高 2015-07-31 16:54:09
中央暴力救市刺激香港樓價上升
五大指數創新高    八大指數齊升
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,中港股市下挫,中證監緊接人行出招救市,刺激香港樓價上升。五大指數創歷史新高,八大指數齊升。中港股市波動,吸引資金流入大型屋苑市場。預期未來數週,股市波動繼續干擾香港樓價。CCL繼續高位反覆,直到中港股市回穩。
 
港島CCL_Mass報159.56點,按週升2.93%,升幅為八週內最大。港島指數創歷史新高,反映樓價受中監證救市刺激上升。九龍區CCL_Mass錄143.43點,按週升1.67%,為歷史次高。
 
新界東CCL_Mass報151.16點,按週升1.67%,為歷史次高,並結束2週連跌。新界西CCL_Mass報128.43點,按週升0.20%。
 
在中證監救市支持下,四大指數齊創歷史高位。中原城市領先指數CCL報145.48點,創歷史新高,按週升1.51%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報147.41點,為歷史新高,按週升1.70%。CCL(中小型單位)報145.58點,為歷史新高,按週升1.59%。CCL(大型單位)報144.90點,為歷史新高,按週升1.04%。
 
四大指數齊創歷史新高,暫未確認為樓價向上突破的訊號。相反,中港股市大幅波動,中央暴力救市等,市場情緒受到干預,預期香港樓價在高位反覆。
 
今天(2015年7月31日)公佈的指數,根據2015年7月20日至7月26日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算。當中有近七成的交易是在2015年7月6日至7月12日簽臨時買賣合約,即中港股市下挫的第3週,人行救市第2週。
 
如欲瞭解有關中原城市指數的計算詳情,請瀏覽http://hk.centadata.com/cci/cci.htm
中原地產研究部
2015年7月31日

中原城市領先指數CCL 
    31/7/2015 更新  
中原城市領先指數CCL
本週公佈
145.48
上週比較 
1.51% 

上月比較 
1.34%
(*按建築面積計算)本週公佈上週比較上月比較
大型單位領先指數最新!144.90
1.04%
1.59%
中小型單位領先指數最新!145.58
1.59%
1.29%
香港159.56
2.93%
3.08%
九龍143.43
1.67%
0.80%
新界東151.16
1.67%
1.28%
新界西128.43
0.20%
2.70%


14. 中原指數 2015-07-31 20:02:09
今週CCL破了145大關,直指150點!香港樓市直是刀槍不入。
15. 4000sf vs 4 million sf 2015-07-31 20:07:07
Of course developers have to sell their flats quick at alleged below market price as they all holds 4 million sf of flats. But for an individual owner holding 2000 sf to 5000 sf in total of real estate without minimal mortgage or no mortgage, why sell at all during C Y Leung s last 24 months reign?
17. Alan Pepper 2015-08-01 09:55:38
FYI

私樓3至4年供應 8.3萬伙新高

中小單位佔7成 買家料轉投一手

本港未來3至4年潛在私樓供應達8.3萬伙,按季增5,000伙,中小戶佔69%,同創新高,而施工量及落成量分別按季升近2倍及3.7倍。業界料購買力續轉投一手市場。

運輸及房屋局昨天公布最新的房屋數據,截至6月底,未來3至4年潛在私樓供應合共達8.3伙,較上季錄得的7.8萬伙,增加約6.4%,升幅是2011年第三季以來最大,亦比發展局以5月底數據評估的8.1萬伙,再多出2,000伙,創2004年9月有紀錄以來新高。

值得留意的是,在8.3萬伙私樓潛在供應之中,由政府新批的可動工的供應佔2.4萬伙,比例高達28.9%,兩者同創有紀錄以來新高,而建築中單位則佔6.3萬伙,反映政府近年按季主動賣地的政策,漸見成效。

16地短期轉熟地 涉1.1萬伙

運輸及房屋局表示,未來3至4年的潛在私樓供應按季增加5,000伙,主要是有多幅大型住宅用地轉為熟地,而未來數月會再有16幅住宅用地轉為熟地,可額外提供約1.13萬伙私樓。

市場預計,上季增加的潛在供應,是最近完成補地價的鐵路物業,例如天水圍天榮輕鐵站、將軍澳日出康城第5期及第6期,可望於2017年以樓花發售。

以3至4年平均計算,每年可供出售的一手私樓約2.08萬至2.77萬,超出長策會未來10年的1.88萬伙私樓建屋目標,同時較過去3至4年的平均一手住宅吸納量約1.27萬至1.69萬伙,高出6成。可以預計,隨着一手供應量增加,發展商續以貼二手價推售新盤,以搶吸二手客源。

半年落成量 僅政府預測38%

而今年第二季的施工量錄得5,900伙,較首季2,000伙,按季急升近兩倍,而統計上半年施工量不足8,000,按年同期大跌近36%。至於上季落成量則錄4,200伙,較首季僅900伙大增3.7倍,但統計上半年落成量亦只有約5,100伙,佔政府預測2015年私宅落成量13,290伙的38%。市場預期,下半年施工量及落成量均會回升。

綜合業界人士分析,由於建屋需時,加上現時樓市的剛性需求大,預期加息幅度亦趨向溫和,故普遍認為樓價短期大幅回落的機會微,但供應持續增加,則有利遏止樓價大升(另見文——「業界:供應有限 樓價難大跌」)。

另外,由於政府在近年批出的住宅用地,加入「限呎」或「限量」等條款,故未來3至4年的住宅供應,將會以中小型單位為主。運輸及房屋局預計,實用面積少於753平方呎的單位涉及約5.7萬伙,佔整體住宅供應8.3萬約69%,比例屬歷來的新高。

撰文:古廣榮

18. 引刀一快 2015-08-01 11:09:28
To 14樓

你應該話直指200點,咁先有震憾效果嘛。
19. 投資需求 2015-08-01 12:22:02
買樓投資需求遠超自住
(太陽) 2015年8月1日
已推出兩個月的最新一期居屋,房委會公布仍有約兩成單位未售出,主因是大量綠表買家放棄選購。居屋銷情未如預期,證明「買樓」絕非必需品,「住」才是必需品。正租住資助房屋的綠表申請者「買樓」的急切性不大,居屋保值和升值能力都不及私樓,變相他們對居屋需求不像私樓買家殷切。

有人認為他們正租住資助房屋,由於資助房屋的租金比私樓的租金便宜,不用心急去買樓,白表中標者也有近兩成放棄選購。而最近開售的私樓和房協「港人港樓」買家中,相信有部分是公屋住戶,為何他們選購私樓而非居屋?

另一個例子是○三年和○九年,當時樓價因為沙士和金融海嘯而出現急挫和小幅的下挫,但當年香港人對「買樓」的需求沒有因為價格「下跌」而「上升」;相反,當年香港人對「買樓」需求的跌幅比價格的跌幅還要厲害。

○三年和現在很不同,當時是「樓」求「人」的年代,只要有身份證、肯在買賣合約上簽個名,買家不用付首期,更可即時從地產商拿到現金回贈。究竟是這十年間香港人口出現暴增,令「買樓」的需求出現暴增?還是大家都想從樓價上升中獲利,才令「買樓」的需求大幅上升?

居屋綠白表比例宜改

對於居屋售樓進度未如預期,筆者建議應否調整綠白表的比例?由於綠表的申請者租住資助房屋,買樓急切性不及白表申請者,是否可將白表中標的比率大大提升,以配合現時的社會環境。

其次,對於買樓者,是否應該再審視一下自己要買樓的原因?是為了有瓦遮頭?還是想「租」、「價」兼收?有沒有想過樓市一旦逆轉,財政上是否有餘錢去面對?

安柏環球投資顧問研究部總監 梁偉民